五匹狼的策划小组之“市场调查”(1)

爱“吃”才会赢五匹狼策划小组之“市场调查”组长：邹福珍组员：王凯黄鼎李忠贵周喜荣邹福珍调查问卷的设计宏观环境分析中观环境分析微观环境分析调查总体思路一、市场调查的目的。1、为潜在的用户画像，描述他们的基本属性和特征。2、潜在用户对户型、质量、面积、室内设计、外部环境、物业管理、会所、价格、位置等要素的要求及购买趋向。调查问卷的设计二、抽样方法１、配额抽样２、随机抽样一、样本筐。拆前原地经营户。近距离各类市场经营户近距离（5km范围）居民。附近街头拦截。年龄在25-60之间调查问卷的设计（２）二、配额抽样筐占地经营（75）各类专业市场（75）近距离居住（75）附近街头拦截（75）1、占地经营和各类专业市场地毯式问卷访2、近距离居民按地块和实地右手法则问卷访问。3、附近街头拦截在4-5个不同访问点于不同的时段访问具体调查准则探测性调查描述性调查因果性调查预测性调查调查方向控制性调查房地产市场需求房地产产品调查目标客户特征，偏好调查消费行为调查调查内容误差控制初步调查，按测试结果再对调查表作必须修改，得出正式调查表督导调查督导1名，对访员的工作进行指导、监督和核实利用初步调查成果等，另加植入种子法政治要素社会要素经济要素技术要素未来房地产市场趋势法规政策政府关系环境保护人口统计收入分配消费结构生活方式GDP水平恩各尔系数可支配收入供求状况新产品开发技术更新优质产品率未来房地产市场趋势宏观分析之ＰＥＳＴ模型政策背景1.国土资源部与监察部8.31文件内容：各地协议出让土地中的历史遗留问题必须在2004年8月31日前处理完毕，否则国家土地管理部门有权收回土地，纳入国家土地储备体系2.２００４年４月２５日，央行提高存款准备金率０.５个百分点；国务院根据中央会议精神下发通知，房地产开发项目（不含经济适用房）资本金比例要由２０％提高35%到以上；经济背景2.国家统计局的数据显示：房屋销售量及价格同步增长26.4%和9.1％，土地购置量同比增幅下跌51.％；4.截止8月,全国商品房均价2741,增长13.5%1。粮油价格大幅上涨，通货膨胀抬头。2.股票市场低靡,置业投资再掀小热潮全国房地产市场走势预测3.中低挡房具有较大发展空间1房地产业将有望继续保持发展良好势头2.房屋价格继续稳步上涨中观市场分析—波特模型行业竞争者现有企业竞争者利益相关者(政府等)供方买方替代品潜在进入者福州市房地产特点表现为以住宅为绝对主体地位的市场。需求拉动因素是福州市房地产市场发展的主要源动力休闲、健康、时尚的个性化住宅将成主流房价上涨阶梯效应明显涨幅居全国平均线以下.开发商盈利状况良好,开发投资保持快速增长,流动资金状况改善,房价稳中有升福州地区市场调查统计表一、概况福州房地产市场运行呈现开发投资稳健增长、商品房供求两旺、空置率下降、房价稳中有升的态势。总面积（平方千米）12154城区面积1015城区固定人口（万）148流动人口152、经济指标03年度GDP1347亿04第一季度增长幅度13.8％3、住宅开发量上半年开发投资94.4亿同比增长48.248.2％上半年住宅施工量1716万平米25.2％商品房竣工面积25.2％140.6万平方米4、住宅市场交易量及增长率（2004年）金山新区平均价格2400－25002000鼓山新区平均价格2500－26002000－2200五四北新区平均价格2500－26002200－2300备注：这三大区域也是今年以温州为代表的外地人在福州市购房的重点区域和房价涨幅最大的区域，发量占了全市商品房开发量的一半以上5、空置房状况上半年商品房空置面积67.9万增长－31％住宅31.7万增长－13.6％，店面10.5万增长－51.2％2003年前三季度商品房交易价格以上年同期相比-20000200040006000800010000平均价格住宅商业店铺写字楼2002年前三季度2003年前三季度比增变化主要竞争对手分析一、金山碧水二、金山明星三、百合苑四、北京金山五、金山明珠六、武夷明珠七、香江明珠楼盘基本信息(金山碧水)楼盘名称：金山碧水地区：仓山区板块：金山板块开发商：市房地产经营总公司建筑设计：厦门中建东北设计研究院，福州规划设计研究院销售价格：多层均价1800元/平方米规划用途：住宅楼盘地址：仓山区金山大道西侧销售热线：23747111楼盘名称：金山明星地区：仓山区板块：金山板块开发商：福建兴元房地产开发有限公司建筑设计：福建建科建筑设计院销售价格：住宅均价1900元/平方米规划用途：住宅楼盘地址：金山大道198号销售热线：83856663主力户型：3房2厅2卫1厨楼盘基本信息(金山明星)金山明星建筑效果图楼盘基本信息(百合苑)楼盘名称：百合苑地区：鼓楼区板块：城北板块开发商：福州金茂房地产开发有限公司建筑设计：福州市建筑设计院销售价格：均价1900元/平方米规划用途：商住楼楼盘地址：暂无信息销售热线：87711366楼盘基本信息(香江明珠)楼盘名称：香江明珠地区：仓山区板块：金山板块开发商：中庚企业（竣建房地产）建筑设计：暂无信息销售价格：均价2500元/平方米规划用途：住宅楼盘地址：金山大桥南岸西北侧销售热线：83743555主力户型：图4房3厅3卫1厨相关结论１、商品房发展结构不平衡,中低挡房供需缺乏２、近郊townhouse需求较旺3、金山版块升值空间大相关结论（续）４、价格始终是消费者首考虑因素５、金山版块对中等阶层具有较大吸引力６、金山版块升值空间大住房面积：现有住房面积的分布呈现中间大的态势，住房面积较大。70平方米以上的占大多数。但是从整体来看，需求面积都有所增长，即比现有的住房面积要大得多。0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%现在的住房面积50以下50-7070-9090-110110-130130以上住房户型结构：从访谈结果得知居民现居住房户型以二室一厅为主，在问“如果您购买住房，会选择什么样的户型？”大部分居民首选的是三室一厅和三室两厅，但是要考虑经济的前提条件下。0510152025303540三室二厅三室一厅二室二厅二室一厅一室一厅四室两厅自行设计现有住房欲购住房您打算什么时候买房子：A．1年内7.69%B.1—3年内23.08%C.3—5年内15.38%D.5年以后34.62%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%您打算什么时候买房子1年内1-3年3-5年5年以后6、金山在五四北,鼓山,金山位置0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%如果您买房，会选择哪一个区域？第一第二第三三维柱形图4购买户型的面积在问到对户型面积的选择时，绝大多数的被访者选择100～160平方米之间的面积，这表明居民主要是为了满足居住要求。20.00%45.00%30.00%5.00%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%欲购买的面积60－100100－130130－160160以上对购买住房类型的选择50%27%15%8%多层住宅小高层高层别墅