XXXX年7月杭州房地产项目市场形势分析研究月报_34页

12011年8月研发中心杭州市场形势分析月报（7月版）2目录宏观环境分析市场趋势研判关键词导读经济滞涨，货币政策带来经济低迷的预期。全国房价上涨势头趋缓限购范围蔓延至三四线城市，调控政策加紧3今年上半年，中国经济同比增长9.6%，其中，二季度增长9.5%。中国经济增长处于减速趋势。中国制造业采购经理指数（PMI）7月数据为50.7%，低于上月0.2个百分点，濒临临界值。自2009年3月以来，该指数已连续二十九个月位于临界点——50%以上的扩张区间，表明中国制造业经济总体虽仍处于增长态势，但趋缓不容乐观经济持续滞涨，通货膨胀创3年来新高，紧缩的货币政策将降低经济增长速度6月CPI涨幅6.4%，创35个月来新高，通货膨胀严峻形势越演越烈。其中，城市上涨6.2%，农村上涨7.0%。6月食品类价格同比上涨14.4%，拉升CPI上涨约4.26个百分点，成为最重要的涨价因素，其中猪肉的贡献达到1/5。值得注意的是，前期上涨较为明显的衣着、居住等价格出现了环比回落。1-7月6次提高存款准备金率、3次加息，货币政策短期内将继续紧缩。注：数据发布日期每月15号CPI3%CPI5%通过膨胀严重通货膨胀宏观经济数据解读11.31110.69.66.617.478.249.2111.9411.0610.5510.339.79.502468101214中国GDP注：国家统计局每月15号发布1.52.72.42.83.062.93.33.53.64.45.14.64.94.95.45.35.56.401234567中国CPI4统计局6月份房价指数：1、新建商品住宅房价指数环比上涨0.1%，涨幅较上月缩小了0.06个百分点。这是房价涨幅在4月份小幅扩大后，连续两个月持续收窄。2、二三线城市成调控新战线：2011年6月，全国100个城市中有75个城市的房价环比上涨，25个城市下跌，虽然价格下降的城市较上月有所增加，但调控至今，大多数城市房价继续上涨的局面仍未有根本的改观。特别是那些未限购，或限购执行不严的二三线城市。统计局数据：6月主要城市房价仍环比小幅上涨，涨幅缩窄国内主要城市房价指数注：国家统计局每月18号发布中国房地产指数系统百城住宅价格指数中国房地产指数系统7月份百城住宅价格指数：1、2011年7月，全国100个城市住宅平均价格为8874元/平方米，环比上涨0.21%。其中66个城市价格上涨，33个城市下跌，创去年9月以来最低涨幅。7月房价下跌的城市比6月份多出8个，而且百城价格整体涨幅也有所下降。2、当前房价上涨的城市主要是集中在未限购的二三线城市和已限购的部分二三线城市。（注：其中2011年全国数据为70城市平均值）2011年7月十大城市住宅价格指数城市环比涨跌同比涨跌样本平均价格（元/平米）重庆-0.19%5.78%6691武汉-0.32%7.86%7356北京0.05%4.71%22896天津0.32%2.29%12092深圳0.42%9.99%25808南京0.07%3.28%12282成都-0.35%7.02%8052广州0.56%10.13%15337杭州-0.14%3.53%20654上海0.44%-0.11%23856一线城市调控效果已经显现，预计三四线城市即将纳入调控范围。96.097.098.099.0100.0101.0102.0103.0104.0全国70城市房价指数全国北京上海广州5杭州经济形势杭州GDP增速下降，但高于全国平均水平杭州CPI增幅6月份高达5.1%，低于全国水平受猪肉、蛋、鲜菜等农副产品价格快速上涨影响，6月杭州市CPI同比上涨5.1%，创今年以来单月涨幅新高。从去年11月至今，杭州CPI涨幅逐月回落，走出了一个和全国情况相“背离”的独立行情。随着6月份猪肉、蛋和鲜菜等农副产品价格上涨，杭州的CPI终于也“扛不牢”了。6月杭州市食品类价格环比上涨2.4%；同比上涨12.8%，影响CPI上升3.5个百分点，是最主要的因素。注：数据发布日期每月15号2010年GDP处于高速增长阶段，2季度之后开始逐步下滑；2011年2季度GDP增幅为10.6%，较上季度略微下滑。预计未来GDP增速仍将保持高速增长，但增速趋缓。2011年杭州增长目标是11%。2.52.62.73.64.74.24.23.43.84.25.24.74.74.54.54.43.95.10123456杭州CPI12.912.411.6113.46.68.5101512.412.61210.810.60246810121416杭州GDP6重要信息速览1、限购令扩至二三线城市江浙炒房团转战工业地产根据国务院部署，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。嗅觉敏锐的民间“炒房团”开始战略转移，与政府合作开发工业开发区已经成为民间资本躲避政策风险新的避风港。分析：今年1至6月份，GDP较去年同期增长9.6%，6月份CPI见顶的刺激，也令决策层消除了继续紧缩货币将致经济崩溃的担忧，这一切都为正在进行中的房地产调控加码提供了充足的经济基础和外部环境。民间资本向二三线开发工业涌入，在一定程度上带动当地产业、商业的发展。媒体信息导读2、央行年内第三次加息分析：央行年内第三次加息，主要还是基于控制通胀的考虑。加息有助于校正负利率,显示货币政策依然将抑制通胀作为从紧政策的主要目标。不间断得加息对楼市影响较大,加大了下半年房价下降的预期。3、全国保障房开工率56.6%分析：保障房微利，以及退出机制不完善，令企业在参建保障房方面踯躅不前。今年总体金融政策偏紧，据估算，今年保障性安居工程建设所需信贷资金规模达4000亿元，而今年一季度新增保障性安居工程建设贷款仅650亿元。资金与土地问题是最重要的影响因素。自2011年7月7日起，上调金融机构人民币存贷款基准利率。其中1年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点。5年息存款利率达5.25%，贷款利率达6.8%。截至上半年，全国1000万套保障房开工率达到了56.6%。全国共有24个省份通过不同方式对外发布了保障房开工率的情况，其中有19个省份开工率超过了全国平均水平。浙江省18.5万套保障房已开工近六成，但后期建设仍面临资金土地的要素瓶颈。4、上海叫停非户籍居民补税购房，或称为楼市限购再度收紧的信号分析：此举或成为限购令进一步收紧的信号，“限购令”向二三线城市推广是“大势所趋”，但小城市限购后，很可能会产生游资涌入一线城市的情况，即二三线城市投资客转投上海楼市。“如果不及时‘堵漏’恐怕会影响上海目前的调控成果，同样，这也为‘限购令’向二三线城市推广扫除可能存在的问题。”上海市住房保障和房屋管理局7月26日表示，明确非上海户籍居民家庭持《个人所得税完税凭证》购房的，个人所得税的申报日期须符合“自购房之日起的前2年内累计缴纳慢12个月”的规定，补缴的不予认可。重要信息速览分析：一线大城市城区可出让的土地日渐减少，且推出土地多位于远郊区县，成交楼面价不断下降，整体出让金也不断减少。此外，整体市场供应量的减少也是造成土地出让金减少的原因之一。二三线城市受调控政策的影响较小加之开发商逐渐向二三线城市转向，地价总体处于升温通道。6、房地产企业销售业绩出现剧烈分化分析：在政策面趋紧、市场环境恶化的条件下，大型房企的竞争优势愈发明显，占领了越来越多的市场份额，出现强者愈强，弱者更弱的“马太效应”，市场集中度将进一步提高。房地产企业很可能在第三季度出现明显分化，小公司面临着被洗牌的局面。2011年上半年销售金额前十名的上榜门槛为155.5亿元，同比大幅提升了48.1%。今年上半年有7家地产公司销售业绩过200亿元，而去年同期这一阵营仅有5家公司。在龙头企业销售情况逆势飘红的同时，多数房企已经出现利润大幅下滑，甚至亏损。截至7月11日，已发布中期业绩预告的45家上市房企中，仅有13家中期业绩预增，有9家公司业绩预减，5家略减，7家续亏，还有4家首亏。7、银监会会议召开，可能大幅提高商业地产房贷标准分析：一旦标准落地，这或许将可能很快导致各银行大幅提高商业地产抵押贷款的放贷门槛，然后是提高首付，提高利率。这对上半年红遍半边天的商业地产将是个不小的打击。7月20日，中国银监会召开2011年第三次经济金融形势通报分析会，银监会主席刘明康发表讲话，落实贷款新规、防范房地产市场风险仍将是中国下半年金融经济工作的重点之一。此次会议不仅强调了商业地产抵押贷款的风险，还第一次对商业地产抵押贷款提出具体要求，银行对商业地产抵押贷款的房贷标准应大幅高于住房按揭。媒体信息导读5、房地产信托或被叫停开发企业资金面临围追堵截—新浪地产分析：事实上，自本轮房地产调控启动以来，信贷紧缩等措施都掐紧了地产商的融资咽喉。需要资金的开发商要么降价销售，要么借助其他更高成本的融资，自房地产调控启动以来，信贷紧缩等措施都掐紧了地产商的融资咽喉。不管房地产信托的未来如何，开发企业资金面临围追堵截已成现实。据报道，继5月中旬要求控制房地产信托规模之后，日前监管层再度对房地产信托业务进行“窗口”指导，要求今后信托公司凡涉及到房地产的相关业务都需要逐笔报批。8对策：1、预售证尽早申领，领证后可的宣传活动将不受限；2、存抵目标是用优惠锁定客户，未领证可以通过办贵宾卡获得优惠（比如凭卡得5万优惠）3、核心是通过定位和营销，来营造楼盘的高性价比形象，获得购房者的认同。市场反应：乐居报道昆仑置业副总裁蔡阳通过微博表示响应此次“存抵禁令”，蔡阳称从暗降到明降，放弃降价的遮羞布。昆仑天簌勇敢地说：我降价了（8月10日开盘，售价9999元/方起，均价12600元）。截止目前，记者求证得知，中国铁建国际城、华盛达阅城、丽晶湾、昆仑天籁、方正荷塘月色已取消现有存抵活动，以上楼盘均为近期将开楼盘。业内人士纷纷表示，杭州房价扭捏的遮羞布即将掀开，近身肉搏就要开始，从此，没有活动，只有降价。重要信息速览新政解读：8月3日房管局紧急通知范围内容惩罚措施目的全杭州，包括余杭萧山1、未领出预售证的楼盘不得以任何形式进行存抵活动，包括将将钱存入指定银行的方式。2、同时，开发商在未领预售证之前也不得以任何形式对外宣称打折及优惠，如媒体及户外广告上“买房送车、打几几折”也在禁列之内，在领出预售证后方可进行类似宣传。若以存入银行的形式进行存抵活动，将被房管局约谈并暂缓审批预售证；若以将钱存入开发商账户的形式进行存抵，相关开发商将面临严厉处罚。市房管局市场管理处副主任俞晓军：主要是规范市场，也是为确保开发商在定价上能给出一个符合市场实情的价格，让价格更透明。政策解读：1、限“存抵活动”的对象是未领预售证的项目，已领证的不在此列；2、未领预售证的楼盘的打折及优惠信息也禁止在媒体宣传，领出预售证的可以。政策影响：1、属于政府规范预售行为，监管开发商的虚假促销行为。预售证未领、价格未定，打折的基础从何而来？2、指导开发商合理定价，从“暗折”向“明降”转变，在舆论上营造降价基础，在成交数据上体现调控的效果；9目录宏观环境分析市场趋势研判关键词导读主城宅地成交较好，MINI地块炙手可热一手房量跌价平，存量创3年新高新盘去化不佳，老盘存货难去107月份杭州8区土地成交情况行政区住宅用地（含商住）商业用地（含金融办公）地块数量土地面积（方）楼面地价（元/方）地块数量土地面积（方）楼面地价（元/方）江干区26005512866.126362西湖区上城区下城区2193845140.2拱墅区1585711141滨江区3841788456.1余杭区6995421341.4萧山区5197883土地市场——成交情况地块编号地块坐落出让面积（㎡）用途地上建筑面积（㎡）成交价格（万元）购买单位溢价率余政储出【2011】42号文一西路北、荆常大道西,东至文一社区土地；南至文一社区土地；西至邱桥港；北至前进港16065商业40162.56125杭州文发实业有限公司1.7%余政储出【2011】43号钱江开发区兴国路东侧,东至杭钱09-112-2号地块；南至杭钱09-112-2号地块；西至兴国路；北