信立怡高_济南绿城全运村项目二期济南别墅市场调研提案_162页

全运村项目二期汇报市场部分济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:全运村项目豪宅产品的市场空间有多大？济南城市经济是否支持豪宅的消化？从城市规划角度，看豪宅发展空间有多大？从济南住宅市场现状，看豪宅市场空间有多大？从客户需求，看豪宅市场空间有多大？项目采取何种竞争战略定位和产品定位？竞争现状如何？如何建立竞争优势，完全超越竞争对手？核心问题界定核心问题分解核心问题界定及分解：根据全运村项目二期规划方向，本次报告重点选择总价200万以上的住宅（以下均简称为“豪宅”），作为主要研究对象，以期寻找本项目二期产品的市场空间，确定项目定位。物业发展建议济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:如何建立竞争优势，完全超越竞争对手？从城市规划角度，看豪宅市场发展空间有多大？从济南住宅市场现状，看豪宅市场空间有多大？从客户需求，看豪宅市场空间有多大？问题1问题2问题3问题4问题5济南城市经济是否持续支持豪宅市场的成长？问题6区域竞争状况如何？问题7本项目二期产品的户型面积及配比如何设置？济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:济南城市经济是否持续支持豪宅市场的成长？——经济空间探索济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:经济成长性：与同省的青岛相比，济南市经济总量落后，但经济总体仍保持较为良好的增长势头。城市GDP0100020003000400050000.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%18.00%济南（亿元）1618.91876.52185.12554.33017.4青岛（亿元）2163.82695.53206.583786.524436.18济南15.60%15.60%15.70%15.70%13.00%青岛16.80%16.90%15.70%16%13.20%2004年2005年2006年2007年2008年济南市经济稳定发展，2005-2007年经济增长速度一直保持在15%。受金融危机，2008年GDP涨幅回落至13%。济南和青岛GDP总额有一定差距，但增长速度差距不大。内向、封闭的经济特征使济南经济受金融危机影响相对较小。数据来源：济南市/青岛市国民经济和社会经济发展统计公报济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:固定资产投资：近三年济南市固定资产投资增长稳定。投资力度加大将促进济南城市建设发展进入快速发展通道，而城市建设升级必将带动房地产市场升级。固定资产投资050010001500200025000.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%45.00%50.00%济南（亿元）651.3856.91016.81151.71415.3青岛（亿元）1025.41456.61485.71635.42019济南29.00%31.60%25.00%23.20%23.30%青岛38.70%45.00%19.80%23.30%23.50%2004年2005年2006年2007年2008年济南市固定资产投资总额一直较青岛低。2008年济南和青岛分别为1415.3亿元和2019亿元。全运会、高铁西客站、旧城改造等重大市政建设促进了济南市固定资产投资的增长，并逐渐与青岛市持平。数据来源：济南市/青岛市国民经济和社会经济搞发展统计公报济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:消费特征：济南市购买能力不亚于青岛，由于消费观念保守，购买能力未充分释放。而青岛豪宅市场在产品、价格等方面均较济南领先，因此济南豪宅市场有较大挖掘空间。社会消费品销售额05001000150020000.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%济南（亿元）621807.9939.31103.11356.7青岛（亿元）605.5865.911006.671199.181464.8济南15.60%15.70%16.30%17.40%23.00%青岛15.80%15.80%16.30%19.10%22.20%2004年2005年2006年2007年2008年人均可支配收入05000100001500020000250000.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%18.00%20.00%济南（元/人）120051305115340.218005.120802青岛（元/人）1108912920153281785620464济南9.00%14.50%13.00%17.40%15.50%青岛10.10%16.50%18.60%16.50%14.60%2004年2005年2006年2007年2008年人均消费支出050001000015000200000.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%济南（元/人）8581922710713.112389.713904.6青岛（元/人）90029883119451337614999济南2.20%7.50%16.10%15.60%12.20%青岛11.70%9.80%20.90%12%12.10%2004年2005年2006年2007年2008年社会消费品总额大体相当，济南市2008年增长率与青岛基本持平，保持在20%以上。济南市人均可支配收入略高于青岛，受全球金融危机影响，增长趋势均呈现放缓趋势济南人均可消费性支出低于青岛，2008年两市分别为13904.6元和14999元。数据来源：济南市/青岛市国民经济和社会经济发展统计公报济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:内资企业外资企业私营企业个体工商户0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%80.00%企业数目所占比例2008各市场主体注册资金及所占比例59.79%3.01%33.46%3.74%02000000400000060000008000000内资企业外资企业私营企业个体工商户0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%注册资金（万元）所占比例内资企业以7.97%的数目占市场主体注册资金比例的59.79%。由此可见，济南市国有企业和集体企业实力强大，市场主导地位不可动摇。济南大型国有企业涉及到机械冶金、汽车、电子、化工四大主导产业，并且占据了很大的市场份额。私营经济发展较快，但相对于国有经济，仍处于明显弱势。经济结构特征：国有经济仍占济南市经济主体的主导地位，国有企业的兴盛极大的提高了相当部分国企高管的收入水平。数据来源：济南市/青岛市国民经济和社会经济发展统计公报济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:产业结构特征：产业结构逐渐优化，第三产业所占比重逐年增高，城市发展进入以服务业为主导的新阶段。第三产业比例提高有利于私营经济发展，增加居民财富收入。2008年三产业比重由2007年的5.9：45.2：48.9调整为5.8：44.1：50.1。济南市产业结构调整取得新的进展。随着第三产业在整个产业结构中的比重逐年提升，标志着济南经济发展水平的进一步提高。高新技术、先进制造业和现代服务业成为产业结构重点。2004-2008济南市三大产业0500100015002000第一产业第二产业第三产业第一产业118.69134.34145.12150.3175第二产业739.78641001.771158.041330.7第三产业760.48878.271038.21254.471511.720042005200620072008数据来源：济南市/青岛市国民经济和社会经济发展统计公报济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:城市综合环境为豪宅市场的可持续成长提供了坚实的基础。经济成长性总体经济发展稳定，城市经济成长性向好，豪宅需求随之增长，支撑购买力发展；固定资产投资产业结构特征投资大幅攀升，城市建设升级导致房地产市场也面临升级；豪宅市场发展落后于济南人均收入与消费水平。经济结构特征消费特征国有企业的兴盛极大的影响相当部分国企高管的收入水平。第三产业发展促进私营经济发展和居民收入提高，为豪宅购买力提供支持。济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:从城市规划角度，看豪宅市场发展空间有多大？问题1问题2济南城市经济是否支持豪宅的消化？如何建立竞争优势，完全超越竞争对手？从济南住宅市场现状，看豪宅市场空间有多大？从客户需求，看豪宅市场空间有多大？问题3问题4问题5问题6区域竞争状况如何？问题7本项目二期产品的户型面积及配比如何设置？济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:《济南市城市总体规划（2005年—2020年）》，市域产业发展规划按照“提升中心区、做强近郊区、突破远郊区”的总体思路，围绕“东拓、西进、南控、北跨、中疏”的城市空间发展战略，实施两翼展开、跨河发展的总体战略。政府的城市规划将东部作为重点，政策支持，投入加大，使东部新城颇具规模。另外，奥体中心的兴建，与会展中心南北呼应，形成“两星”闪耀之势，体育经济的到来，将是济南的发展契机，承载这一契机的济南东部定当实现质的突破。城市发展：济南城市规划以东拓和西进为主，东部无论是城市基础设施建设、人文环境还是自然环境，都必然会成为城市发展的另一核心济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:腊山片区王舍人片区燕山片区党家片区旧城片区贤文片区东拓西进依托高新技术开发区新区大力发展高新技术产业，强化金融商务、科研教育功能，对原有传统石化工业进行产品结构调整，加大治污力度，控制生产用地规模，为实施搬迁创造条件形成以行政办公、公共服务、体育休闲为主的现代化新区在加强古城区和商埠区保护的同时，保留商业、服务业中心功能，发展商业、金融、旅游服务等第三产业；旧城区中部旧城改造应特别注意保护和继承以千佛山、大明湖、四大泉群和古城区及黄河为主体的城市风貌特色。中心城区规划：城市发展脉络清晰，全运会等重点工程建设促使项目所在的燕山片区成为城市发展的热点，新的富人聚集区雏形初现。东部受益于政府迁移、全运会举办的奥体中心片区将面临较大的发展机会项目所在片区属于城市新区，是城市未来发展的方向，同时自然环境优越。济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:济南东部新城建设高速推进，本项目所处的奥体文博片区将成为新的城市富人聚集区。城市发展东部新城必然会成为城市发展的核心；中心城区规划片区成为城市发展的热点，新的富人聚集区雏形初现；济南信立怡高物业顾问