XXXX年北京市住宅市场运行状况分析

12010年北京市住宅市场运行状况分析2010年作为政策调控最为“严厉”的一年，其严厉程度超过以往任何时候；也有人说，2010年是政策最为“尴尬”的一年，频频出台的政策背后，却是人们对房价无法止涨的叹息。经历了近半年的政策调控之后，2010年的北京楼市终于迎来了“岁末”的大幕。细品当下的市场，既没有出现大规模的打折促销，也没有出现全民抢购的热闹场面，有的只是市场各方对楼市前景的种种猜测。1．宏观政策篇1.1概述：调控力度空前，经济手段和行政措施并用为遏制房价过快上涨，2010年中央出来了一系列房地产调控政策，经济手段和行政手段并用，从抑制需求，增加供给，加强监管等方面对全国房地产市场进行了全方位的调控。其中，经济手段包括不断的强化和严格实施差别化的信贷和税收政策，提高首套购房和二套住房的首付款比例及贷款利率，停止对家庭第三套住房的贷款等；行政措施方面，北京市率先开始施行限定家庭购房套数，以及限制外地人口的购房贷款，同时在调整土地供应结构及土地出让门槛的同时，加强对“囤地”、“炒地”等行为的严格治理。可以看出，在经历了房价飙升的一年后，2010年各项政策的持续出台和逐步落实体现出了政府对遏制房价过快上涨的决心，纵观全年调控政策，对包括购房者、开发企业、商业银行以及地方政府在内的各相关行业主体的行为均产生了一定程度的影响，综合调控力度可谓空前。回顾2010年房地产政策的变化，可大体分为三个阶段，各阶段的代表性政策及市场变化如下：1-4月，第一轮调控。2010年1月10日国务院办公厅出台《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（“国十一条”），一个月之后，北京市住房和城乡建设委员会等11个相关职能部门联合发了“北京版国十一条”细则，政策主旨增加保障房和普通商品房的有效供应，抑制投资投机性购房需求，也由此拉开了本年度房地产市场调控的序幕。但随后的几个月的市场并未因此降温，在调控力度明显加强的大背景下，北京房地产市场仍在逆市而上，房价的持续走高，土地市场上“地王”数据仍在持续刷新，这也直接导致了接下来“国十条”的出台。4-9月，第二轮调控。2010年4月17日，国务院出台《关于坚决遏制部分城市房价过2快上涨的通知》（“国十条”），随后我市出台“京十二条”更是将抑制不合理购房需求作为调控重点。其中，停止对第三套住房发放贷款、针对本市户籍和外来人口的“限购令”都意指多套房产投资和纯粹的投机行为。之后的几个月，随着信贷、土地、税收等政策的逐步落实，北京楼市在5-8月显著降温，投资客离场，房源增多，议价空间也逐步加大，消费者在如此严厉的管理手段之下，大多数出现“观望”情绪。9月市场回暖迎来第三轮调控。在经过了二季度调控政策的适应期后，2010年三季度北京市房地产市场成交量逐月上升，市场回暖迹象明显。房价的再度上扬导致政府在国庆节前出台相关政策，9月29日，银监会协同央行下发《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》，统一将首套房的首付款比例提高至30%，并同时出台政策取消了先前对房产交易环节中契税缴纳的优惠，在整体宏观调控的大环境下，进一步影响了部分购房者的积极性，业内将其统称为“9.29新政”。1.2政策调控方向抑制投资投机需求一是差别化信贷政策。4月17日，“国十条”出台，要求对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；9月29日，银监会联合央行发文规定，首套购房的贷款首付款比例调整到30%以上，各商业银行暂停发放第三套及以上住房贷款。4月的“国十条”和“9.29新政”实施的差别化信贷政策，对贷款购房进行了严格的规定，调控力度史无前例，严厉打击投资投机性需求。二是限购政策。为落实“国十条”，北京于4月30日出台了“国十条实施细则”，规定北京家庭只能新购一套商品住房；除此之外，11月4日住建部还出台相关政策，对外资机构和个人购买国内房产进行了相关限制。三是上调住房公积金贷款利率，对使用公积金贷款购买多套住房进行限制。2010年四季度，住建部分别在10月和12月两次发布《关于调整住房公积金存贷款利率的通知》，经过两次上调后，五年期以下（含五年）及五年期以上个人住房公积金贷款利率分别为3.75%和4.30%；11月2日，住建部、财政部、央行及银监会联合发布了《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》，对住房公积金的使用、贷款首付款比例及利率做了严格的规定，北京市在此政策基础上进一步提高了对二套购房贷款申请的限制，即申请二套购房贷款的家庭人均住房面积不得超过28.81平方米。目前公积金贷款除首套90平方米以下住房的首付款比例不得低于20%以外，其他政策与商业贷款政策保持一致，进一步表明了中央3政府加大信贷政策力度以强化房地产调控的意愿。增加住房特别是保障房供应1998年住房制度改革的目标之一就是建立和完善以经济适用房为主的多层次城镇住房供应体系，对不同收入家庭实行不同的住房供应政策，通过调整住房投资结构，重点发展经济适用住房，加快解决城镇住房困难居民的住房问题。而近几年保障房供应的不足，商品房价格节节攀升，使得中低收入家庭住房难的问题越突出，因此，中央政府在2010年保障房建设提高到了前所未有的高度，具体相关政策如下：第一，大幅增加土地供给，提高保障房用地比重。2010年1月21日，国土资源部提出，申报住宅用地当中，经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用的比例不得低于70%；4月17日“国十条”也强调了保障房及中小套型商品房用地不低于70%的比例。土地抑制都是住房建设的基础，确保了土地供给，有利于保障房建设的工作展开。第二，通过减免税费，鼓励保障房建设。为落实“国十条”精神，加快发展公共租赁住房，6月8日，住建部、国土局等7部位联合出台了《关于加快发展公共租赁年住房的指导意见》，指出对公共租赁住房的建设和运营给予税收优惠。根据《指导意见》，财政部和国税局下发通知，对公租房建设用地及公租房建成后占地免征城镇土地使用税、印花税，对经营工作坊所取得的租金收入免征营业税、房产税等。保障房面对的是中低收入家庭，价格受限制，企业在参与建设和运营的过程中利润较低，给予税费减免优惠能在一定程度上鼓励企业积极参与保障房建设。第三，金融支持保障房建设。5月国务院《关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见》，支持和引导民间资本投资建设经济适用住房、公共租赁住房等政策性住房。6月住建部等7部委联合出台的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》中提到鼓励金融机构发放公共租赁住房中长期贷款，支持符合条件的企业通过发行中长期债券的方式筹集资金，专项用于公共租赁住房建设和运营。金融支持措施的出台将拓宽保障房建设的资金来源渠道，在一定程度上鼓励了企业参与保障房的建设。加强市场管理，促进房地产市场健康发展除以上政策外，2010年政府还出台了一系列政策，在企业管理、土地开发、商品房交易等环节加强管理，规范房地产企业和相关人员行为，促进房地产市场健康发展。（见表二）融资环节：4月“国十条”要求，商业银行要加强对房地产企业开发贷款的贷前审查和4贷后管理，对违规企业暂停批准其上市、再融资及重大资产重组活动。11月12日，银监会发布通知，要求个信托公司应立即对房地产信托业务进行合规性风险自查，加强信托资金运通监控，这些措施的出台也使得一些房地产开发企业的融资难度和资金压力渐渐增大。土地开发环节：进一步加强土地供应管理，确保保障房及中小套型普通商品房用地，开展房地产用地突出问题专项审查，并对一些违规企业制定了明确的惩罚措施，对违规的房地产开发企业，加大曝光和处罚力度，并暂停其新购土地。3月的“国土19条”指出，土地出让保证金不得低于出让最地价的20%，并在合同签订后一个月内必须缴纳出让价款的50%，从而提高土地出让门槛。另外，在调整土地供应结构的同时，明确了针对房地产用的专项检查时间表，在加大土地供应总量的同时，严格执行打击“囤地”，以提高土地的有效供应量。商品房交易环节：加强交易秩序监管力度，对存在“捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价”等行为的房地产开发企业，问题严重的要取消经营资格；本季度10月份出台的《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》，加强商品房预售资金管理，这些措施强化了商品房交易市场的管理，目的在于促进商品房未来市场建健康平稳运行。表二：2010年加强房地产市场管理主要相关政策政策法律法规颁布文号发文日期实施日期发文单位政策主要内容《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》国办发（2010）4号2010年1月7日——中华人民共和国国务院办公厅整顿房地产市场秩序；进一步加强土地供应管理和商品房销售管理；加强市场监测《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》——2010年3月10日2010年3月10日国土资源部切实加强房地产用地监管，建立健全信息公开制度，开展房地产用地突出问题专项检查，严格查处房地产用地中的违法违规行为《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》国发（2010）10号2010年4月17日——中华人民共和国国务院办公厅加强对房地产开发企业购地和融资的监管，加大交易秩序监管力度，完善房地产市场信息披露制5度《对各地进一步贯彻落实国务院坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》——2010年9月29日——住建部、国土部、监察部依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为；对房地产开发企业土地闲置、改变土地用途和性质，拖延开竣工时间，捂盘惜售等违法违规行为要继续加大曝光和处罚力度；队友上述违规的房地产开发企业，要暂停其新购置土地《关于加强我市商品房预售方案管理的通知》京建发（2010）632号2010年11月4日2010年12月1日北京市住房和城乡建设委员会完善商品房预售制度，加强商品房预售资金监管，在监管账户设立、预售资金使用和违规处罚等方面做出明确的规定《关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》——2010年12月8日——中国银监会各信托公司应立即对房地产信托业务进行合规性风险自查，加强信托资金运用监控，严控对大型放弃集团多头授信，集团成员内部关联风险，积极防范房地产市场调整风险62．土地供应篇2.1总体成交分析根据土地市场监测显示，2010年全年度北京土地交易市场成交宗地共计274宗，较上一年度上涨12.76%，成交面积总计2988.34万平方米，较上一年度上涨53.46%，成交土地规划建筑面积总计3251.14万平方米，较上一年度上涨38.54%，整体供应增幅明显。自2008年二季度北京土地市场出现持续大幅上涨之后，由于一季度出台的土地新政以及4月的调控政策使得2010年土地市场年中成交量迅速回落，从4月到10月，连续6个月的市场低迷影响了全年度的土地供应节奏，也因此给年终留下了一个“大尾巴”。在上半年和三季度供应均不足的情况下，北京土地市场在本年度最后两个月开始集中突出供地，冲刺全年的土地供应目标。（附：2010年月度土地成交走势图）2010年月度土地成交走势图01002003004005006007008001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月单位：万平方米0102030405060成交土地面积成交宗数数据来源：北京市土地储备中心从各季度成交数据上看，2010年总体成交量呈“V”型态势。对比2009年各季度土地交易情况，除三季度比去年同期有所下降，其他各季度均有不同程度的涨幅，其中一季度和四季度涨幅明显。四季度供应土地98宗，总面积1328.34万平方米，占全年度总供应量的44.45%，创历史最高。正是凭借着年底两个月的最后冲刺使得本年度土地交易市场虽然在经历了年中长时间市场低迷的情况下，相比去年增量更为显著。（附：2009至2010年度逐季度土地交易市场成交情况对比图）2009至2010年度逐季度土地交易市场成交情况对比图0200400600800100012001400一季度二季度三季度四季度单位：万平方米0204060801001202009年成交面积2010年成交面积2009年成交宗数2010年成交宗数数据来