XXXX年宁波房地产市场分析年报_53页

合润地产－研展部2目录市场整体形势市场推/销状况住宅市场分析写字楼市场分析公寓市场分析别墅市场分析商业市场分析二手房市场分析土地市场分析政策动向壹壹年形势展望合润地产－研展部3第一部分：市场整体形势2010年，“史上最严”的楼市调控政策出台。从“国十一条”“国十条”到“9.29新政策”，调控不断加码，措辞越来越严，措施越来越狠。为了抑制投机炒作，各地纷纷出台限贷、限购、限外令，部分城市甚至还限年龄。而在开发商这端，相关部委也通过打击囤地及捂盘销售，督促开发商加快开发、增加供应。从调控效果来看，尽管今年的调控一波紧似一波，但从楼市的发展态势来看，今年的调控尚未对开发商造成明显的消极影响。鉴于2010年楼市调控政策频繁而严厉，甬城楼市四区全年成交量相比“井喷”式的2009年，整体下降幅度约达48%。尽管2010年”史上最严格“的楼市调控没有明显调低甬城房价，但也遏制了房价上涨过快的趋势，同时对楼市成交量则构成了很大的杀伤力。根据市房产交易中心发布的各月度数据，2010年全年，市六区共销售商品住宅15427套，相比2009年下降约52%；市六区二手住房共成交21148套，相比2009年降幅为48%。第二部分：楼市推/销状况2010年全年，宁波市区（市六区）总共新推出面积为387万平方左右，总量较去年全年有所下降，其中推盘量最大的为鄞州区、北仑区和高新区，分别为76.43万平米、71.31万平米和67.3万平米，分别占到了市区新增供应量的21%、18%和17%。在新增物业构成类型方面，住宅占据总量将近八成，达到了306.52万平米，公寓占据了11%，办公和商业分别占据了7%和3%。2010年新增供应一览表：楼盘名称开盘时间区域建筑面积（万方）物业类型宁波大公馆2009-12-26海曙4.2公寓、商铺、公馆新城名苑2010-1-23鄞州7.4819酒店式公寓,公馆,高层恒元中心2010-1-1鄞州2.7157写字楼金湖世家2010-1-1鄞州2.6公寓、写字楼唐家湾1期悦府2010-2-1江北14别墅中海雍城世家2010-2-1鄞州47别墅高层小高层钱湖天地云庭2010-4-10鄞州8.394商铺公寓高层合润地产－研展部4雅戈尔长岛花园2010-4-16江北32住宅别墅世贸广场2010-4-16镇海16公寓住宅写字楼卡纳湖谷2010-4-17东钱湖4别墅奥克斯中央大厦2010-4-23鄞州6.91写字楼江北万达广场2010-4-26江北50公寓、商铺康城阳光BOSS领馆2010-4-28鄞州5.4037公寓别墅晴园2010-4-28鄞州15住宅红巨大厦2010-5-2鄞州6.0898写字楼商铺中河名庭2010-5-7鄞州2.2普通住宅商铺合生国际城2期2010-6-1镇海55住宅别墅永和居易2010-6-10海曙14住宅创新1282010-6-19鄞州15.65公寓写字楼高层多层翡翠湾2010-6-19高新区13公寓别墅鼓楼广场2010-6-22镇海2商铺公寓宁波国际金融中心2010-6-1江东55写字楼维拉小镇2010-6-29江北24别墅财富峰汇2010-7-1鄞州3.3713写字楼四季云顶2010-7-3鄞州15住宅雅戈尔香湖湾2010-7-4鄞州24别墅东郡名苑2010-7-15高新区3.9315别墅高层小高层奥利赛凤凰水岸2010-7-17高新区11住宅公寓江南一品2010-7-31高新区37住宅写字楼商铺公寓城市金领2010-8-8海曙3.9315普通住宅公寓东一时区2010-8-21北仑9.6409公寓写字楼小高层合润地产－研展部521码头2010-8-22海曙13公寓商铺太平洋时代中心2010-8-22北仑5.5858公寓写字楼商铺新港商务广场2010-8-25北仑2.7商住楼商铺多层银亿海德花苑2010-8-27江北16.2862普通住宅商铺世茂世界湾2期2010-8-29北仑70住宅商铺写字楼一品江南2010-9-10北仑8.6574普通住宅联盛商业广场搜秀城2010-9-11鄞州40公寓商住楼商铺青林湾4期观津2010-9-15海曙11住宅公寓别墅戚家名庭2010-9-23北仑3.0161普通住宅多层宁波南洋航空大楼2010-10-15鄞州3.2131商住楼写字楼摩根国际2010-10-17北仑7.3888写字楼酒店式公寓雅戈尔御玺园2010-10-28鄞州11普通住宅别墅长岛花园2期2010-11-1江北32普通住宅别墅青林湾5期观泓2010-11-6海曙12.0963普通住宅高层富邦世纪商业广场2010-11-12北仑34商住楼写字楼公寓商铺招宝广场2010-11-13镇海4.1157商铺公寓世茂世界湾2010-11-15北仑70住宅写字楼商铺金东岸2010-11-17高新区4.343普通住宅公寓银亿海悦花苑2010-11-19镇海16普通住宅写字楼和协风格璟院2010-11-21鄞州10.8别墅澳洋家居购物广场2010-11-23鄞州15写字楼公寓商铺多层星城半岛2010-11-25镇海4.5155住宅公寓高层小高层宏时中央风景2010-11-29北仑5.7公寓高层金色广场2010-12-1镇海8住宅别墅写字楼合润地产－研展部6香槟水郡2010-12-7鄞州2.5普通住宅商铺京华茗苑2010-12-8北仑20住宅公寓高层皇冠花园3期2010-12-9高新区16商铺公馆高层恒威君园和庄2010-12-11鄞州10别墅金地·东御2010-12-12高新区13.9普通住宅别墅和美城2010-12-18高新区24.3公寓黄金海岸五期2010-12-18北仑24普通住宅世茂海滨花园2010-12-19北仑50住宅公寓别墅润和园2010-12-23高新区4商铺高层维科上院C区2010-12-25海曙22普通住宅万科金色城市2010-12-29鄞州17普通住宅（数据来源：合润地产研展部）各区推出物业类型面积：单位：万平方米物业类型海曙江东江北鄞州东钱湖高新区镇海北仑合计住宅41.02046.9852.14.1962.2441.8858.11306.52公寓12.5505.1310.2305.060.939.2243.12商业0004.47002.63.9911.06办公016.3209.63000025.95合计53.5716.3252.1176.434.1967.345.4171.32386.65（数据来源：合润地产研展部）由上表看来，2010年宁波市区新推出的物业中，鄞州区仍然是新增供应量最大，类型最齐全的区域。具体的物业新增供应量分布，住宅主要分布于高新区、北仑、鄞州；商业则因鄞州的联盛商业广场、澳洋家居购物广场的开盘和北仑新港商务广场、富邦世纪商业广场的开盘而主要分布于鄞州和北仑；办公则主要分布于江东和鄞州，这种分布态势也基本符合宁波市城市总体规划的中远期规划的愿景。合润地产－研展部7各区新增面积比例：各区新增供应面积比例14%4%13%21%1%17%12%18%海曙江东江北鄞州东钱湖高新区镇海北仑从2010年宁波市各区域新增供应的角度来看，目前鄞州的新增供应仍旧是宁波市区供应的主力，高新区则因翡翠湾、江南一品、凤凰水岸，金地东御等项目的开盘而较09年的供应比例有较大上升，达到市区新增供应的17%。同样，北仑因世茂世界湾、世茂海滨花园、一品江南，戚家名庭等项目开盘较09年的供应比例有较大上升，达到市区新供应的18%。2010年新开楼盘各物业类型面积比例：2010年新开楼盘各物业类型面积比例79%11%3%7%住宅公寓商业办公2010年，宁波市区新增物业类型在结构上没有太大的变动，仍以住宅为主，其占到了总量的七八成，较去年的比例有小幅提高。合润地产－研展部82010年住宅销售面积单位：万平米年份新增供应住宅销售量市场存量2008255.84137.17173.622009262.37305.3925.472010239.50201.36110.14（数据来源：合润地产研展部）2008-2010年市四区住宅供销情况分析050100150200250300350200820092010新增供应（万方）住宅销售量（万方）市场存量(万方)第三部分：住宅市场分析市六区成交面积比例2010年宁波市六区住宅成交面积比例15%1%8%10%8%35%1%12%10%海曙区江东区江北区江北北区科技园区鄞州区东钱湖度假区镇海区北仑区从上图可以看出成交面积最多的是在鄞州区占35%，主要是由于鄞州区所在售的楼盘较多，其次是海曙区占15%，排行第三的是镇海区占12%。合润地产－研展部9海曙区2010年,海曙区新增住宅供应量为53.57万平方米,区域主要新开楼盘：青林湾5期观泓、维科上院、永和易居、21码头区域评价：海曙区一直以来作为宁波市区的行政和商业中心，住宅推量相对其它区域较少，但在2009年有了明显增加。2010年因青林湾5期观泓、维科上院、21码头等项目的开盘，新推量有了量的突破，海曙区打破了以往住宅推量少的局面，市场欣欣向荣。江东区2010年，江东区无新增住宅供应，区域评价：江东区新增供应极少，住宅市场空白。今年新增供应只有金融国际中心写字楼。大体上江东区可建设土地稀少，住宅市场已趋向饱和状态。江北区（含江北北区）2010年，江北区（含江北北区）新增住宅供应量为52.11万平方米，区域主要新开楼盘：长岛花园、维拉小镇、银亿海德花苑区域评价：江北区包括江北老城区和江北北区，其中江北北区包含了洪塘区块、慈城新城区及庄桥区块等远郊地段。今年江北推出的住宅产品主要为长岛花园和维拉小镇，别墅占住宅中的大部分比例，其余部分为普通住宅和公寓。现在江北地区配套设施都较齐全，再加上江北万达的开业，为江北楼盘的开发和销售又增加了有力条件。鄞州区2010年，鄞州区新增住宅供应量为62.33万平方米，区域主要新开楼盘：和协风格璟院、万科金色城市、恒威·君园和庄区域评价：鄞州的新增供应一直都是宁波市区的主力，随着鄞州南部商务区生活配套的日益完善，越来越多的开发商在鄞州区投资新楼盘，有普通住宅，公寓，别墅各种物业类型，鄞州区销售形势良好，这表明了消费者对鄞州区块住宅产品的认可和寄予的深厚期望。东钱湖旅游度假区2010年，东钱湖新增住宅供应量为4.19万平方米，区域主要新开楼盘：卡纳湖谷区域评价：现在，东钱湖区块在售的别墅项目主要有华润·卡纳湖谷，项目定位较高，并拥有自己的特色。经过一段时间以来的开发，东钱湖的别墅项目已经渐入佳境，无论是合润地产－研展部10生活配套还是产品本身，都比早期的东钱湖别墅有了较大提高。高新区2010年，高新区新增住宅供应量为67.30万平方米区域主要新开楼盘：绿城皇冠花园三期、凤凰水岸、金地东御区域评价：该区域因东部新城的兴起而迅速的升温，现在高新区的住宅市场已日趋成熟。今年住宅产品供应量有大幅度的提高，在整个宁波市住宅供应量排第二。主要因为新区土地资源多，是未来城市的发展方向，潜力巨大。镇海区2010年，镇海区住宅新增供应量为42.81万平方米，区域主要新开楼盘：合生国际城2期、银亿海悦花苑、星城半岛区域评价：镇海作为面向杭州湾开放式空间布局结构的中心区域，发展迅速。合生创展、维科置业、保亿置业等知名房地产企业的陆续进驻，使得镇海逐渐成为购房者投资置业首选区域之一。同时，舟山跨海大桥的通车，也引来部分舟山购房客登陆镇海。北仑区2010年，北仑区住宅新增供应量为67.33万平方米，区域主要新开楼盘：世茂世界湾2期、一品江南、戚家名庭区域评价：今年北仑住宅产品依然很多，新开楼盘相对有所增加。主要是世茂世界湾和世茂海滨花园。楼市成交量可观，房价略有涨幅，但北仑房价依然低于宁波市区商品房均价。由于北仑目前较低的房价以及住宅市场的的日趋成熟，北仑购房客户一直都络绎不绝。2010年住宅每月价格变化（市六区）：单位：元/平方米年份一月二月三月四月五月六月七月八月九月十月十一月十二月200548194034433154495770501452244650462065656306593620065