XXXX年年度佛山市场运行态势分析提报

2011年年度佛山市场运行态势分析提报佛山经纬房产咨询有限公司2012年2月宏观经济与政策分析第一部分宏观背景佛山经济政策导向全球经济预期下滑20122013IMF3.3%（↓0.7%）3.9%（↓0.6%）高盛3.4%(↓0.2%)--摩根士丹利3.8%（↓0.3%）--花旗2.5%（↓0.5%）3.1%联合国报告2.6%（↓1%）3.6%OECD3.4%（↓0.4%）--世界银行2.5%（↓1.1%）3.1%（↓0.5%）各研究机构下调未来经济预期发达国家相继爆发债务危机且有蔓延趋势，2012年世界经济预期将由发展中国家支撑。各研究机构普遍预测2012年经济下滑，至2013年有所好转，但均建立在欧、美危机备具有效解决措施的基础之上。2012年将是决定未来世界经济走向“成败攸关”的一年，要么缓慢地实现复苏，要么重新陷入衰退。国内通胀势头暂抑制，货币政策转向0510单位：%2010-2011年CPI及PPI走势消费品价格同比涨幅(CPI)工业品出厂价格同比涨幅(PPI)连续12个月上调存款准备金率，2011年6月28日调至21.5%，创下历史新高。CPI自8月起连续5个月下跌，通胀势头暂时得到抑制。受全球经济下滑趋势影响，收紧的货币政策不可持续，2011年12月起至今已两次下调存款准备金率，未来仍有下调倾向，通胀势头或会“卷土重来”。主动下调经济增速，为转型腾空间我国一边优化产业结构，一边就国内通胀及房地产问题作调控，各种政策叠加之下GDP增速持续放缓，2011年全年GDP增速9.2%，同比回落0.2个百分点。”十二五规划“期间的GDP目标主动下调至7%，为调整经济结构腾出发展空间。十二五规划，积极寻求新经济增长点十二五经济目标目标增幅GDP增速7%-4.2%城镇化率51.5%+4%服务业47%+4%七大战略性新兴产业8%--受外围经济环境影响，国内的未来走向亦不乐观，且国内的经济结构调整迫在眉捷，虽然已调整经济增速应付调整期的经济冲击，但从长远来看，必须寻找新的经济增长点。十二五规划中则明确划出”七大战略性新兴产业“包括节能环保、新一代信息技术、生物、高端装备制造、新能源、新材料、新能源汽车等战略性新兴产业。宏观背景佛山经济政策导向经济平稳增长，增速有所回落排名城市GDP（亿）增速1上海195008%2北京160008%3广州1238011%4天津1130016.5%5深圳1100010%6苏州1050012%7重庆1000016.7%8杭州700010%9无锡690011.5%10成都680015%11佛山661312%22东莞473511.1%2011年全国GDP排名（初步）1203.892088.612263.9670.71521.9905001000150020002500禅城区南海区顺德区三水区高明区单位：亿2011佛山各区GDP佛山2011年全年GDP位列全国第十一名，与去年的名次一样。南海、顺德两区率先冲破2000亿大关。佛山经济整体发展较为平稳，增速保持两位数增长，但从去年的14.3%降至12%。新兴产业扎堆进驻，注入新动力新兴产业区域节能环保南庄、桂城（广东金融高新区国家环境保护技术应用与展示中心）、大沥、丹灶、明城（现代农业生态园）新兴信息产业张槎（智慧新城）、石湾（广东省软件产业院）、乐从（乐从物联天下产业园）、西南（西南街道电子电器产业园）、乐平（三水区通信天线产业集群升级示范区）、西江新城（西江新城创新园）生物产业禅城、大沥（中科院南海生物医药科技产业园）、里水、容桂（广东省生物医药科技产业基地）、新能源产业（光电产业）南庄、罗村（佛山市新光源产业化示范基地）、狮山、桂城、大良（国家级OLED基地）、杏坛、大良、乐平（广东薄膜太阳能产业基地）新能源汽车南庄、荷城（新能源汽车产业园）高端装备制造业张槎（智慧新城）、石湾（广东省软件产业院）新材料产业南庄、里水（广东新材料产业基地核心区）、西南（佛塑产业园）、荷城（佛山新材料产业示范园）未来5年国家将对新兴的七大产业投资近10.8万亿，而在佛山，多个产业新区都计划引进新兴产业，能充分利用国家的产业扶持，推进产业结构的优化升级，成为未来新的经济增长点。内外兼修，城市化进程提速佛山作为一个制造业大市，经济容量大，增速快，但强劲的经济实力与落后的城市面貌形成了强大的矛盾点，因此近年来佛山不断加快城市化的进程，对外方面一直积极加强与周边城市的联系，包括佛同城、广佛肇经济圈的提出，借力提升自我地位；对内方面，则采取“三旧改造”的方式迅速提升城市面貌，各项新城工程快速落实动工《广佛肇经济圈发展规划(2010-2020年)》正式发布定位：携领珠三角建世界级城市群目标：到2015年，全面实现广佛同城化，基本实现广佛肇一体化。《规划》中明确提出了经济圈的空间布局、产业互补、交通同城、城市增绿、空间分区等方面的内容，目前部分交通工程、经济重点区已正式动工。造城运动，城市发展的内动力佛山古镇季华路总部第一街东平新城智慧新城南庄生态水乡项目进度佛山新城汾江路南延、岭南大道南延、南海大道南延、裕和路东延均在施工阶段；天成路、君兰路、君兰西路、文德路路基结构施工完成7成图书馆、青少年宫、档案馆等2012年基本可投入使用东平广场、保利项目商业地块动工露天泳池2012年中开放；湿地公园春节前动工大墩村、小布、荷村、腾冲等村改规划制定麦家沙搬迁、岳步村征地及佛山新港码头搬迁均在推进中张槎智慧新城处于招商阶段；海湾城和源海项目已动工佛山名镇改造工程重启2011年10月开工南庄国际绿色能源环保产业基地（佛山绿岛）已拍和记黄埔地块，后期将陆续拍地石湾“东提西进”发展战略以王府井、不锈钢总部、佛山（国际）家居博览城项目等为支撑，打造为生产性服务区，目前处于招商阶段两轴功能带已推出佛山大道及季华路的规划管理导则，将投441亿建设佛山地铁广佛地铁南延线（魁奇路-小涌）预计2012年9月动工二号线（南庄-广州新客站）预计2015年动工，2020年通车三号线（容桂-狮山）预计2014年中完成土建，2016年通车禅西大道南北延线一期已通车；二期2012年6月通车，北延立交工程施工阶段绿景路东拓西延线已启动绿景路与雾岗路的打通工程宏观背景佛山经济政策导向多方调控，大力抑投资投机内容限购抑制过快上涨，年中把限购阵容扩大至二、三线城市，但各大城市尽量规避；已限购城市陆续宣布继续执行限购政策，因而整体增加的城市个数不多，目前约有40个。限价为避免限购或确保价格调控目标，多个二、三线城市出台“限价”或“限时限价”政策，如中山、韶关、珠海等。信贷持续执行差别化信贷，并根据货币流动性调节房地产的放贷规模房产税重庆、上海房地产总结，效果甚微；但财政部提出房产税试点将继续扩大，且预计2012年中40大城市联网或将完成，房产税的建制基础在逐步完善，房产税的步伐亦越来越近。土地国土部多次强调要确保普通住房用地的供应，且加大清查闲置用地力度但是住宅市场的低迷仍导致一级市场不振，继而影响地方政府收入。保障房2011年是保障房大跃进的一年，1000万套保障房顺利开工，受资金及质量监管等方面因素影响，2012年的开工计划调低至800万套，并通过各种平台筹集资金，如贷款优惠、专门平台、购地优惠等。至年中把限购范围扩大至二、三线城市外，中央并没有出台更严劢的调控措施，而是不断地强调巩固政策成果，楼市政策逐步见底，在政策背景下回归市场主导。佛山：辅助政策轮番出台，巩固调控成果项目具体内容限购户籍人口最多可购2套，非户籍人口最多可购1套保障房1、任务：约2.1万套保障性住房，实际完成102.9%2、禅城区实行保障房配建制度，按不同性质的比例为3%-10%，可货币补尝（货币补尝价一般高于市场价）《佛山市城市规划管理技术规定》修订版1、每户住宅最多能建一个进深超过2.1米的阳台，且面积不超过12平米；2、跃层客厅不超过30平米，否则两者超过部分将被计入建筑面积；等等。《关于加强销售资料审核严格执行我市住房限购政策的通知》1、定价过高的，可以采取约谈、劝诫等方式加强指导和审核，也可以联合价格主管等部门进行会审。2、对于商品住房销售方案不符合规定的，不予受理销售方案审核；3、非本市户籍居民家庭个人购房，补缴个人所得税的不予认可。放松限购放宽限购的范围：有人才证明的非户籍人员；5年以上的产权房转移；增购7500元/方以下的住房。——被停止限购放松令被禁后，佛山当局不再贸然出台新的地方政策，即使后来微调的城市不断增大，亦没有再度出台地方新政。政策见底，逐渐优化微调中央政治局20日会议：财政货币政策适时适度预调微调2012金融市场工作座谈会：加大金融服务，支持普通商品住房建设，满足首次购房家庭的贷款需求。城市时间类别相关措施马鞍山2011-8税收优惠购买家庭唯一普通住房，按面积和购房人学历，部分可获所纳契税100%补助。常州2011-10公积金放宽家庭最高贷款额度调至50万元；个人最高贷款额度调至30万元。佛山2011-10放松限购对三类人群取消限购。不过，该项政策当日即被叫停。南京2011-10公积金放宽家庭最高贷款额度调至60万元；个人最高贷款额度调至30万元。杭州2011-6购房补贴在经济开发区（下沙）注册、纳税和经营的企业员工（主要是企业管理层）首套购房可申请补贴。成都2011-11资格审核原本网上签约时对购房者的资格审核，拟转交由开发商和房企中介执行。该项举措最终宣告流产。吉林市2011-11公积金放宽可申请二套房公积金贷款。长春2011-11购房落户取消购房落户限制，购房即可落户。北京2011-112011-11房源解禁住房标准东城区、西城区定向安置房“按照经济适用住房产权管理”，交易时间不受5年的限制。调整普通住房标准。武汉2011-12住房标准调整普通住房标准。合肥2011-12公积金放宽家庭最高贷款额上调至45万元；个人最高贷款额上调至35万元。首套房首付从至少三成降为两成以上。中山2012-1调房价上限房价上限上调至6590元/平方米。天津2012-2住房标准调整普通住房标准芜湖2012-2购房补贴2012年购房自住普通商品住房契税全免。按交易房源面积和购房人学历给予50-300元/平方米的补贴。该政策随后被叫停。上海2012-2住房标准调整两个标准，即放宽共有产权保障房准入标准、调整普通商品住房标准政策效果市场信心大跌，一线城市大幅下滑成交套数同比成交价格同比价格目标北京91078-17.9821811+6.8%+10%上海63870-23.43%14223+6.81%+8%广州64350-13.05%13400+2.5%+11%深圳32000-12.8%18990-5.55%+10%数据来源：搜房网房地产政策调控历时近两年，且至今仍严把关口，打击了绝大部分的投资者，另外也直接打击了市场信心，使政策效力向二、三线城市浸透。2011年一线城市总体成交量下滑19.49%，二、三线城市总体下滑18.01%，基本抑制价格上涨势头。发展商应对总部对一线公司的要求是“新推盘当月销售率不低于60%”。在这种情况下，各地公司会采取各种办法积极促进销售，具体采用什么方式促进销售由一线公司决定。将采取相对积极的销售手段，“尽早抢占市场先机”，并会增加一些集团层面的整体促销活动。从1月1日至2月元宵节保利地产推出了在全国40多个主要城市联合举行大型促销活动，涉及100余个在售项目和2万套房源。2012年是全员营销年，绿城集团成立项目经纪公司，每个项目公司的销售任务，都由一个驻场经纪公司和非驻场经纪公司共同承担。公司专门制定了“以销定产、以市定销”的八字方针。简单来说，就是以市场为导向，来定销售和生产，必须紧贴市场需求，把握住生产和销售的节奏。房地产市场分析第二部分土地住宅商业成交基本稳定，价格大幅下跌平均楼面地价下滑。住宅、商住用地的成交面积较去年下跌193万方，同比大幅下跌16个百方点，且多以底价成交，平均溢价率仅为18%，同比下降14%。土地流拍情况加重。今年佛山市住宅和商