XXXX年广州商用物业市场分析

二OO五年广州商用物业市场分析合富辉煌房地产商业市场部2006-1-10第一部分：总体市场分析•供求•分析•价格•分析月份1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月合计商铺供应量29.393.521.964.164.1012.9556.08一手成交4.652.632.102.035.955.885.304.263.864.496.3847.53二手成交3.7110.280.851.582.323.481.892.912.172.971.9034.06写字楼供应量18.287.990.710.1915.4212.2454.83一手成交3.121.300.844.201.753.056.356.813.032.284.8637.59二手成交1.751.641.702.571.571.711.390.982.711.463.1420.622005年各月一手商铺、写字楼供求状况单位：万m2数据来源:广州市国土资源和房屋管理局第一部分：总体市场分析•供求•分析•价格•分析数据显示，商用物业市场“供大于求”;从上述来自广州市国土资源和房屋管理局的统计数据显示，2005年1-11月份，全市十区商铺预售面积为56.8万平方米，成交面积为47.53万平方米；写字楼预售面积为54.83万平方米，成交面积为37.59万平方米。无论是商铺还是写字楼市场，都显示出“供大于求”的特点。随着广州商用物业市场运营管理水平的不断提高，越来越多的高档商铺、写字楼物业‘只租不售“或“以租为主”，是导致2005年广州商用物业市场从数据上看呈现出“供大于求”的主要原因。第一部分：总体市场分析•供求•分析•价格•分析商用物业二手市场活跃2005年1-11月份，全市十区商铺一手成交面积为47.53万平方米，二手成交面积为34.06万平方米，一、二手成交面积之比为58：42；2005年1-11月份，全市十区一手写字楼成交面积为37.59万平方米，二手成交面积为20.62万平方注，一、二手成交面积之比为65：35；数据显示，广州商铺一、二手市场成交量比已接近近住宅一、二手成交量之比；而写字楼一、二手成交量之也在逐年拉近。商用物业的二手市场也逐步活跃。0200040006000800010000120001400016000一手成交价格二手成交价格一手成交价格1227814685115561138869229865952011868118351265210719二手成交价格514857894550903579824505716747545618469956921月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月第一部分：总体市场分析•供求•分析•价格•分析2005年1-11月全市一、二手商铺成交价格走势单位：元/m2数据来源:广州市国土资源和房屋管理局第一部分：总体市场分析•供求•分析•价格•分析一手价格平稳微升，二手价格波动较大（商铺）2005年1-11月份，全市十区商铺一手成交均价以5月份为“分水岭”，5月份呈现下降趋势，6-11月份则逐月上升。2005年1-4月份，各月一手商铺成交价格在11000-14000元/平方米之间波动，而5月份则跌至6922元/平方米，环比跌幅为39.22%。究其原因为：5月份共成交一手商铺5.95万平方米，而白云、黄埔、番禺三区合计成交面积为4.34万平方米，由于此三区商铺价格较低，拉低了整体均价。2005年6-11月份，各区商铺一手价格走势平稳微升，在9500-13000元/平方米之间波动。第一部分：总体市场分析•供求•分析•价格•分析一手价格平稳微升，二手价格波动较大（商铺）2005年1-11月份，二手商铺成交均价有一定的波动，其中尤以4月、5月和7月三个月份的价格较高，分别为9035、7902、7167元/平方米；而其余各月份，全市十区二手商铺的成交均价在4500-5700元/平方米之间上下波动。4月、5月、7月三月份度二手商铺成交价格较高，其主要原因在于这三个月番禺、花都、黄埔等边缘区域成交量相对较少，拉高了整体均价。第一部分：总体市场分析•供求•分析•价格•分析2005年1-11月全市一、二手写字楼成交价格走势单位：元/m2数据来源:广州市国土资源和房屋管理局050001000015000一手价格85516007107982308442838784969364789384055902二手价格444638692985389847845879440039433351325941911月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月第一部分：总体市场分析•供求•分析•价格•分析一手均价8025元/平方米，二手均价4091元/平方米（写字楼）2005年1-11月份，全市十区写字楼一手成交均价为8025元/平方米，二手写字楼成交均价为4091元/平方米（简单算术平均求得）。春节前后，为写字楼买卖市场的淡期，受写字楼市场成交特点的影响，2005年2、3月期间，一手写字楼只成交1.3万和0.84万平方米，同时，价格上下波动也非常大。其价格波动大的原因在于成交标的档次的不同而造成的。二手写字楼成交价格走势较为平稳，波动不大。第二部分：2005年商铺市场总结分析及展望•商铺推售情况•05年广州商铺市场特点•05年新推商场价格分析•06年展望序号楼盘名称区域广告费用（元）1广州国际轻纺城海珠58761622新胜珠宝商贸中心(华林玉器广场)荔湾51466853光明广场越秀38273404富力现代广场商铺海珠38139125丽影商业广场23668606清平中药材专业市场荔湾22171407保利香槟花园商铺天河21546868美林家居博览中心19746429爱都新天地海珠193714010东山酒家(珀东广场)越秀1689388合计301139552005年前十位广告商铺楼盘备注：1、统计报纸为广州日报、羊城晚报、南方都市报；2、统计期间为2005年1月1日至2005年12月31日；3、上述广告费用按报社原价统计。第二部分：2005年商铺市场总结分析及展望•商铺推售情况•05年广州商铺市场特点•05年新推商场价格分析•06年展望2005年各区广告商铺楼盘量区域推盘个数比例越秀1428.00%海珠1122.00%天河918.00%荔湾816.00%白云36.00%番禺36.00%花都12.00%南沙12.00%合计50100.00%越秀区包括大沙头盛贤布艺、盛贤旧货市场、盛贤摄影、盛贤纺织市场等。备注：１、统计报纸为广州日报、羊城晚报、南方都市报；２、统计期间为2005年1月1日至2005年12月31日。第二部分：2005年商铺市场总结分析及展望•新推商铺租售情况•05年广州商铺市场特点•05年新推商场价格分析•06年展望老城区新盘减少，专业市场受追捧位于传统商业区中的商铺开发已接近饱和，老城区商铺供应量锐减。荔湾、越秀今年新上市商铺只有清平中药材专业市场、珀东广场、动漫星城三个商场。由于老城区商业发展成熟，周边商业成行成市，专业市场极受追捧，如清平中药材专业市场、华林玉器广场等专业市场的租售都取较好的业绩。预计在06年上半年开始租售的动漫星城的推售情况亦看好。第二部分：2005年商铺市场总结分析及展望•新推商铺租售情况•05年广州商铺市场特点•05年新推商场价格分析•06年展望天河、海珠商住裙楼商铺趋增天河、海珠、白云近年来住宅供应量大增，住宅小区铺与单体裙楼商铺供应量也随之趋升，逐步形成与商场铺抗衡的势头。特别是海珠区，2005年租售中的11个商铺中，除了“国际轻纺城”，其作10个项目均为住宅裙楼商场，如热的推爱都新天地广场、富力现代广场的家信广场、中海名都商铺、丽影商业广场、光大花园及晓港雅筑等都有不少裙楼商铺出售。此外，2005年天河区租售的9个刊登广告的商场项目中，其中7个亦为住宅裙楼商场，如东方都会广场、星辰大厦、隆德大厦等。第二部分：2005年商铺市场总结分析及展望•新推商铺租售情况•05年广州商铺市场特点•05年新推商场价格分析•06年展望周边区域新推商铺少商业的发展依赖于区域经济及人口的分布，郊区的房地产住宅市场正处于发展阶段，商业地产的发展还未形成规模。2005年，广州周边区域如黄埔、白云、花都、番禺等区域新推商业较少，番禺区有清华坊、丽江花园及位于洛溪板块的奥园城市广场推出商铺，其他几个区只有零星一两个商铺面市。第二部分：2005年商铺市场总结分析及展望•05年广州商铺市场特点•新推商铺租售情况•05年新推商场价格分析•06年展望商铺类型商铺名称所属区域规模主力面积(m2/间)租售价格(万元/m2)备注专业市场清平中药材专业市场荔湾占地5500多m210-30首层：7-1005年10月推出二层：3-5华林玉器广场（5号地块）占地面积16220m2，楼高7层，总建面积近7万m2首层：10-20二层：3-10首层：8-10二层：3万左右05年初昊源3G数码世界天河负1至3层共4层负一：10负一层：705年12月推出美林家居博览中心占地15万m2，建筑面积18万m290-200(A馆)A首层租:60元05年初推出御街国际家居饰品城经营面积3万m2,约1000个铺位10-30租:90元(均价)05年11月推出2005年主要新推商场一览表第二部分：2005年商铺市场总结分析及展望•05年广州商铺市场特点•新推商铺租售情况•05年新推商场价格分析•06年展望小结：2005年新推的专业市场中，以中药材、玉器、数码及家居饰品为主。首层的售价均在7-10万元平方米米左右，二层的销售价格为3万元/平方米左右。第二部分：2005年商铺市场总结分析及展望•05年广州商铺市场特点•新推商铺租售情况•05年新推商场价格分析•06年展望2005年主要新推商场一览表商铺类型商铺名称所属区域规模主力面积(m2/间)租售价格(万元/m2)备注裙楼商场奥园城市广场番禺1-6层，共1铺位390个首层：16-20首层：3二层：1.705年12月31日公开发售富力现代广场商铺海珠商场面积65000m2首层内铺：15-20首层街铺：70首层街铺：5首层内铺：305年11月公开发售丽影商业广场商场面积约7万m2(1-3期)15-30负一、负二：3.5-4.805年12月10日公开发售爱都新天地商场面积2.5万m2首层：24-96二层：30-45首层：2-3.9二层：1.5-1.905年11月5日公开发售中海名都商铺商场面积1.4万m2首层：50-100二层：50-2000(写字楼)首层：2.3万二层：7500元(写字楼)05年11月推售晓港雅筑商铺约8000m2，100多个铺位20为主首层街铺：5-6首层内铺：3二层：2星辰大厦商铺天河1-3层，约5300m2首层：50-145首层：6二层：205年10月推出纯综合商场珀东广场越秀1幢9层首层：10-20首层：4.8-5.805年12月推出第二部分：2005年商铺市场总结分析及展望•05年广州商铺市场特点•新推商铺租售情况•05年新推商场价格分析•06年展望小结：2005年，新推的裙楼商场主要集中在海珠区住宅房地产开发日趋成熟的工业大道、新港路、南洲板块等路段。首层裙楼商场应因地理位置的不同而有所不同，工业大道及新港路为5-6万元/平方米，南洲路、江湾桥一带为2-3万元/平方米左右。而05年全新推出的综合性商场只有原东山酒家改建而成的“珀东广场”，首层售价在4.8-5.8万元/平方米之间。第二部分：2005年商铺市场总结分析及展望•05年广州商铺市场特点•新推商铺租售情况•05年新推商场价格分析•06年展望展望06年的商铺市场，市场推货将依然以住宅裙楼为主，海珠、天河、白云为主要的裙楼商铺供应地。随着地铁三、四号线的开通，沿线商铺将会得到进一步的升温。随着太古汇广场的建设有珠江新城各项配套设施的逐步完善，天河路商铺及珠江新城的商铺将会再次受到市场的追捧。第三部分：2005年写字楼市场总结分析及展望•写字楼推售情况•05年广州商铺市场特点•05年新推商场价格分析•06年展望2