XXXX年成都房地产别墅和商业地产市场分析年报_17页

2010年成都房地产别墅和商业地产市场分析报告一、别墅市场分析1、新增供给情况1.1、新增供给月度走势2010年成都市累计新增别墅9281套，规模为196.97万㎡。新增套数同比下降12.49%，新增供给面积同比下降15.80%。整体而言，2010年成都市别墅供给主要集中在4-10月，供给量相对平稳。1.2、新增供给之行政区域比较从大区域来看，新增别墅供给依次为远郊区、近郊区、主城区，其中远郊、近郊供给占了总量的90%，郊县是成都市别墅主要供给区域。从小区域来看，本年新增别墅供给主力主要集中分布在都江堰、双流、大邑、温江，这四个区域供给总量占了总供给量的61%。都江堰供给较大主要来自龙湖小院青城、青城365宅院、上善栖、中信云栖谷等；双流供给较大主要来自于麓山国际社区、雅居乐花园、蜀郡、宗申塞纳维等；大邑供给较大主要来自恒大山水城、王山别墅；温江供给较大主要来自彩叠园、月映长滩、国色天香等。1.3、新增供给之物业类型比较2010年主要以花园洋房供给为主，其次是联排、独栋，双拼。花园洋房新增供给主要来自景顺山水间、龙湖小院青城、上善栖、上河名城、彩叠园；联排供给主要来自宗申塞纳维、远大林语城、雅居乐花园、蓝山溪谷、青城365宅院、国色天乡、月映长滩、舜元桃源铭；独栋新增供给主要来自麓山国际社区、雅居乐花园、蔚蓝卡地亚、逸岭锦江、恒大山水城、龙湖长桥郡、中粮御岭湾；双拼供给主要来自恒大山水城、麓山国际社区、中信云溪谷、蓝光观岭。2、销售情况2.1、销售月度走势2010年共成交别墅10874套，规模为208.0万㎡。成交体量同比下降6.74%，销售套数同比下降1.0%。整体而言，成都市别墅成交保持较稳的速度增长，成交最大值出现在11月。2.2、销售之行政区域比较从大区域来看，2010年别墅销售量依然依次为近郊、远郊和市区，其中近郊、远郊成交量占了总成交的94%。从小区域来看，本年销售套数前三位分别为龙泉、双流、都江堰，销售面积前三位分别为双流、温江、都江堰。双流销量较大主要源于麓山国际社区、雅居乐花园、蜀郡；温江的销售主要来自彩叠园、国色天乡、月映长滩；都江堰销量主要来龙湖小院青城、上善栖、青城365宅院。2.3、销售之物业类型比较2010年花园洋房以7109套、89.2万㎡的销量独揽大局，其次是联排、独栋、双拼。花园洋房销售主要来自龙泉的锦宏自由假日，都江堰的龙湖小院青城、上善栖，温江的彩叠园，双流的麓山国际社区和蜀郡；联排销售主要来自于宗申塞纳维、雅居乐花园、蓝山溪谷、远大林语城、国色天乡、月映长滩、青城465宅院、舜元桃源铭；独栋销售主要来自远大林语城、宗申塞纳维、雅居乐花园、和泓半山；双拼销售主要来自恒大山水城、麓山国际社区、中信云栖谷等。3、供销比情况3.1、整体供销比月度走势从2010年每月供销比走势来看，供销压力主要集中在6-10月，别墅楼盘选择传统旺季推盘销售，致使供销比较大，其余月份基本保持供需平衡状态。3.2、供销比之物业形态比较2010年独栋、双拼、联排、花园洋房供销比分别为1.2、1.3、1.0、0.8，别墅各物业类型基本保持供销平衡。4、存量情况4.1、存量之行政区域比较大区域来看，存量大小依次为近郊、远郊、主城区，近郊区及远郊区别墅供销压力较大，别墅存量依然较多。小区域来看，本年别墅存量套数依然是都江堰领头，其次依然是双流、温江、龙泉。双流存量排名分别为联排、洋房和独栋；温江存量主要为洋房、联排、双拼，独栋存量较少；都江堰依然是叠拼和联排存量较多。存量之物业类型比较2010年花园洋房（叠拼）以5517套、83.7万㎡排名第一、双拼以867套、26.1万㎡排名最后。销售排行榜2010年成都别墅销售量以麓山国际社区为首，成交套数而言，锦宏自由假日排在首位。本年别墅市场小结就别墅新增供给而言，新增规模和套数较2009年均有小幅下降，本年新增旺季集中在4-10月；销量而言，虽比去年微降，但仍保持较高的成交量；从区域来看，都江堰、双流、温江、龙泉、大邑等地是目前别墅主要供给区域，成交量也相对较大；从物业类型来看，目前市场供给与成交以花园洋房为主力，其次是联排、独栋、双拼；2010年各种政策频出调控房地产市场，别墅用地尤为稀缺，其作为高端稀缺性物业，受政策影响较小，保持良好的成交，市场前景较好。二、2010年成都商业地产市场新增供给1、新增供给月度走势2010年成都市新增商业19415套，规模为222.4万㎡，规模同比上升33.92%，套数同比上升38.44%，整体而言，2010年商业新增远超出了2009年，其中本年供给最大值出现在4月。2、商业新增供给主城区及郊区比较本年主城区累计新增商业供给74.2万㎡，同比上升34.59%；郊县新增149.8万㎡，同比上升35.02%。就2010年商业新增供给月度走势而言，郊县新增最大出现在4月，主城区10月。3、商业新增供给环域比较本年商业新增就环域而言，主要集中在二环~三环，累计新增面积28.7万㎡，其次是三环~绕城。4、商业新增供给方位比较从成都市五方位商业供给来看，城南以27.4万㎡位列首位，共新增了2940套，规模占了总供给的37%。5、商业新增供给行政区域比较从成都五城区和高新区商业新增供给来看，高新区以新增194.4万㎡、1897套跃居首位，成华区17.2万㎡紧跟其后，其中青羊区、锦江区供给相对较小。销售情况1、商业销售情况l本年成都市共成交商业234.5万㎡、25420套；成交体量同比上升67.62%，成交套数同比上升72.98%。从总体成交走势来看，2010年商业较09年大幅上升，其中2010年9月成交达月均成交峰值。2、商业销售行政区域比较成都市商业销售最大依次为双流、成华区、武侯区、新都区，各区域商业成交较好。3、商业销售环域比较主城区商业成交就环域来说，主要集中在二~三环，累计7033套，规模为60.0万㎡，占了总量的59%。可见，成都市商业成交主力主要集中在二环~三环，区域商业市场前景较好。4、商业销售方位比较商业销售就方位而言，城南最大，规模为34.0万㎡，城西以23.0万㎡紧随其后。5、商业供销比情况就商业供销比走势而言，2010年每月供销较为平稳，除4月达到2外，其余月份基本保持在0.5-1.5之间。销售金额、价格情况2010年1-11月累计成交金额为56.23亿，成交均价9112元/㎡，规模、金额、均价分别同比上升40.1%、44.1%、2.8%。商业存量1、商业存量行政区域比较主城区商业存量最大为武侯区，其存量面积为43.90万㎡，占了总存量面积的26%。2、商业存量环域比较主城区商业存量就环域来说，主要集中在二~三环，共有存量5257套，规模为80.8万㎡，占了总量的47%。可见，成都市商业供给主力主要集中在二环~三环，商业竞争较大，存量依然较多。3、商业存量方位比较商业存量就方位而言，城南存量最大，规模为77.9万㎡，城西以29.4万㎡紧随其后。年度商业销售排行商业市场小结本年累计新增商业19415套，规模为222.4万㎡，规模同比上升33.92%，套数同比上升38.44%；成交234.5万㎡、25420套，成交体量同比上升67.62%，成交套数同比上升72.98%；成交价格较去年小幅上升，预计随着各种政策出台调控市场，给商业带来了诸多利好，价格涨幅空间仍较大；新政后成都二套房贷首付变为50%，利率也上浮10%-20%，商业地产首付也是五成，相对于之前三成甚至是两成的首付，住宅市场投资的门槛提高，而商业地产的首付一直是五成，处于低位的成都商业地产自然受到市场青睐。可以说此次调控为商业地产争取了一次公平竞争的机会，如果调控一直深入持续下去，成都商住倒挂的现象或将得到扭转，我们也可大胆预测商业地产某天将成为成都楼市投资的主流，发展前景较好，预计明年商业更是达到鼎盛时期，竞争也相对较大。