北京、天津市场调研报告XXXX-03

北京、天津市场调研报告2014年1月28日p2FRANSHIONMEETINGMANAGEMENT北京、天津调研报告北京、天津调研计划调研时间2014年1月22-25日调研目的通过调研北京、天津的新建商业和成熟商业，设计，品牌组合及经营方面，从而提升项目团队视野，为青岛筹开商业做好准备调研项目北京：大悦城、侨福芳草地、太古里、蓝色港湾；天津：佛罗伦萨小镇、银河购物中心调研人员冷飞、王卫强p3FRANSHIONMEETINGMANAGEMENT北京市场调研报告一、西单大悦城二、乔福芳草地三、太古里（三里屯）四、蓝色港湾p4FRANSHIONMEETINGMANAGEMENT天津调研报告一、佛罗伦萨小镇二、银河国际购物中心p5FRANSHIONMEETINGMANAGEMENT北京市场调研报告—大悦城北京西单大悦城是一座由中粮集团精心打造的“国际化青年城”，这座西单商圈唯一的ShoppingMall迅速成为时尚达人、流行先锋、潮流新贵休闲购物的首选之地，也是2008年北京商业地产的最大亮点。大悦城每一层都主打一个概念，并由这些概念为她的年轻消费群体构筑了一个面向世界的全方位体验空间。这些概念是：趣味、炫目、优雅、性感、潮流、动感、冲撞、快乐、约会、童真、兴奋、梦想，每个概念都充分体现青春个性和独特性格。1p6FRANSHIONMEETINGMANAGEMENT北京市场调研报告—大悦城1地址位置地址：君太百货的北侧，西单北大街131号位于西单商业区的中心，南侧距长安街不足200米，北侧连通金融街和新街口特色商业区。行车路线：连接多条主要交通干线。北京地铁1号线至西单站A出口，25条公交线路经停项目周边。p7FRANSHIONMEETINGMANAGEMENT北京市场调研报告—大悦城项目简介：地址：北京市西城区西单北大街131号所属商圈：西单商圈（直辖市市级商圈）开业时间：2008年2月1日占地面积：16073㎡总建筑面积：20.5万㎡商业建筑面积：11.5万㎡商业楼层数量：B4-F11物业组成：购物中心、酒店、酒店式公寓、甲级写字楼开发商：北京新奥西郡房地产开发有限公司投资商：中粮集团建筑设计：新加坡CPG有限公司北京天鸿囿斱建筑设计有限公司商业顾问：高纬环球外立面及室内商业设计：美国思亚国际集团参考租金：50-70元/㎡/天（1F，含物业费）物业管理费：40元/㎡/月停车位数量：1000个1p8FRANSHIONMEETINGMANAGEMENT北京市场调研报告—大悦城内部空间设计1p9FRANSHIONMEETINGMANAGEMENT北京市场调研报告—大悦城内部空间设计1p10FRANSHIONMEETINGMANAGEMENT北京市场调研报告—西单大悦城楼层品牌1大悦城特色电子商场查询机p11FRANSHIONMEETINGMANAGEMENT北京市场调研报告—大悦城大悦城小结：1.时尚展示：通过潮流服装服饰、时尚餐饮、电玩娱乐、电影院等综合性业态表达了趣味、优雅、性感、冲撞、快乐、童真、兴奋、梦想，多层次的体验。2.差异化的定位：涵盖西单商业的所有元素，同时又引进了40%北京没有的品牌，有餐饮有服饰。从上海、香港和其他地方引入。3.时尚、潮流的建筑设计：全国最大LED屏幕外墙;27部直梯，63部扶梯，形成纵横交错的便利动线，店铺的可视性与通达性强。购物中心沿着主动线进行分布，所有店铺都分布在动线两边，避免了整个商业中死角的出现。4.品牌展示：每一层都落位至少一个具有影响力的主力店，吸引客户去到每一层，从而带动其他商家的消费。餐饮，甜品店分布在不同楼层，顾客随时会停下来，喝杯饮料吃个甜点，休息一下。缺点：1.标示、导引系统较弱，整个人流动线不够明显。2.材质久，层高低，整个空间感觉非常压抑。3.排烟，排风，消防系统设计考虑不够，室内空气不够清新，空气流通不足。1p12FRANSHIONMEETINGMANAGEMENT北京市场调研报告—乔福芳草地2侨福芳草地：位于北京市朝阳区东大桥路9号（东大桥路西侧，朝外南街和日坛北路间）,紧邻北京CBD核心地带，总面积达20万平方米，是一座集顶级写字楼（建筑面积8.2万平方米）、时尚购物中心,艺术中心和精品酒店于一身的创新建筑。侨福芳草地使用了独特、时尚的金字塔外罩，使用独特的ETFE(四氟乙烯与乙烯共聚物)透明膜材，巧妙地通过金字塔般的外形将四座塔楼建筑连接为一体。这个独特造型不仅能保证芳草地旁边居民区的日照时间，而且比同等的建筑群减少了30%能耗。侨福芳草地建筑内独有的空气循环系统，依托绿色高科技实现新鲜空气的对流循环，使人犹如置身于大自然中，真正实现“无需着眼于绿的色彩，清新洁净的空气，已然让您周身舒爽p13FRANSHIONMEETINGMANAGEMENT北京市场调研报告—乔福芳草地2北京市朝阳区东大桥路9号（东大桥路西侧，朝外南街和日坛北路间）。地铁·10号线:呼家楼站，A出口，乘126，440东大桥站即到·1号线:永安里站，A出口，往北步行15分钟即到·6号线:东大桥站，A出口，往南步行7分钟即到搭乘公交·芳草地站：乘坐28，43，120，126，403下车即到·东大桥东站：乘坐101，109，112，118电车以及75，403，420，615，619，750路公交车，下车往南步行200米即到p14FRANSHIONMEETINGMANAGEMENT北京市场调研报告—乔福芳草地2在国内购物中心疯抢大品牌，一哄而上，倒贴租金的局面中，侨福芳草地算得上是个另类，侨福芳草地没有给任何商家提供“装修补贴”，也没有减免租金，现在的租金水平是1000-2000元/平方米/月。据了解，大望路万达广场的租金420元/平方米/月，西直门凯德广场租金约360元/月/平方米。“侨福和商家采用底租加抽成的合作方式，抽成大致是10%-20%，手表、珠宝等精品抽成比较高，但餐饮低一点。”p15FRANSHIONMEETINGMANAGEMENT北京市场调研报告—乔福芳草地楼层品牌2p16FRANSHIONMEETINGMANAGEMENT北京市场调研报告—乔福芳草地楼层品牌2p17FRANSHIONMEETINGMANAGEMENT北京市场调研报告—乔福芳草地内部空间设计2p18FRANSHIONMEETINGMANAGEMENT北京市场调研报告—乔福芳草地内部空间设计室内空调机与灯箱完美的结合，垃圾分类。p19FRANSHIONMEETINGMANAGEMENT北京市场调研报告—乔福芳草地侨福芳草地中摆放着的41件达利雕塑，是世界上最丰富的达利真品收藏之一，它们与建筑相融合，散发出属于侨福芳草地的独特气质。将自身的文化内涵与北京独特的文化底蕴相融合，便是侨福芳草地所一直倡导的城市地标理念。p20FRANSHIONMEETINGMANAGEMENT北京市场调研报告—太古里3太古里是由南太古房地产开发的商业综合体项目.它位于北京朝阳以工体北路与三里屯路交汇处。项目占地5.3万平方米。建筑面积17.2万平方米。为开放式的购物.由19座低密度的当代建筑布局而成.整个项目、分为南、北两个区域.既与周边建筑融合在同一个域区之中.同时也保持着相对独立性。p21FRANSHIONMEETINGMANAGEMENT北京市场调研报告—太古里3交通指南：南起白家庄路，北至东直门外大街，东临东三环北路，西临新东路。坐地铁，从崇文门到东四十条，东南口出来，坐113路到工人体育场（北门）即到。坐公交，113路、115电、406路、416路(环行)、431路、701路、758路，三里屯下车；或117路，长虹桥西下车；或110路、118电车、120路、208夜班、403路、673路、623路、工人体育场下车。p22FRANSHIONMEETINGMANAGEMENT北京市场调研报告—太古里内部设计：3p23FRANSHIONMEETINGMANAGEMENT北京市场调研报告—太古里品牌分布：3p24FRANSHIONMEETINGMANAGEMENT北京市场调研报告—太古里品牌设计：3p25FRANSHIONMEETINGMANAGEMENT北京市场调研报告—太古里太古里小结：太古里是以休闲、娱乐、运动为主的大型现代时尚概念广场，其中包含一线品牌如：MIUMIU、ARMANI、GIVENCHY等，运动品牌adidas、NIKE、彪马、乐斯菲斯等，品牌均以旗舰店、概念店形式出现、店铺面积最大限度的满足了品牌装修、陈列商品展示的需求，为顾客提供一个全方位一站式购物空间，突出城市生活理念。3p26FRANSHIONMEETINGMANAGEMENT北京市场调研报告—蓝色港湾4蓝色港湾是集购物、娱乐、休闲、旅游，文化于一身的一站式体验消费场所。引领国际时尚潮流，为张扬个性的不同人群创造风格各异又相互融合的购物天堂与娱乐消费欢聚空间，在蓝色港湾，可以找到最宠爱自己的生活方式。是都市水泥森林中的一处稀有风景。业态丰富多样，涵盖中心主力店、品牌名店、创意精品、中西特色餐饮、主题酒吧、咖啡厅、DISCO、SPA、KTV娱乐场、上流社交舞会及精品酒店等。p27FRANSHIONMEETINGMANAGEMENT北京市场调研报告—蓝色港湾4北京蓝色港湾：地址：北京市朝阳区朝阳公园路6号所属商圈：朝阳公园商圈开业时间：2008年2月1日商业建筑面积：13万㎡商业楼层数量：B1-F3物业组成：购物中心、餐饮街开发商：北京蓝色港湾置业有限公司物业管理费：60元/㎡/月停车位数量：地上1300个，地下800个p28FRANSHIONMEETINGMANAGEMENT北京市场调研报告—蓝色港湾4M层约1万平米国内外快销品及精品超市ZARA、MUJI、mothercareMotivi、欧时利约100-600平米45元/天/平米一层约1万平米国际国内一线品牌及时尚品牌服装tanni、GUESS（包）、pullandbear、promod、凌致集合店约100-800平米40元/天/平米二层约1万平米时尚男女鞋及时尚快餐yellowearth、eee、shark、名朗、玖柒甜品约50-100平米40元/天/平米大型餐饮及时尚快餐都太海鲜寿司、饭前饭后、天香仁合约100-300平米35元/天/平米婴幼用品及美食家居特力屋、肯德基、ZARAHOME、全名星溜冰场约100-300平米25-35元/天/平米品牌街国际国内一线品牌及时尚品牌服装GUESS(服装）、DG、MD(ZARA旗下）、慕诗、UGG约100-300平米30元/天/平米广场影院传奇时代影院约1000-6000平米30元/天/平米p29FRANSHIONMEETINGMANAGEMENT北京市场调研报告—蓝色港湾4品牌分布：p30FRANSHIONMEETINGMANAGEMENT北京市场调研报告—蓝色港湾4品牌分布：p31FRANSHIONMEETINGMANAGEMENT北京市场调研报告—蓝色港湾4内外空间设计p32FRANSHIONMEETINGMANAGEMENT北京市场调研报告—蓝色港湾4内外空间设计：中央广场布展p33FRANSHIONMEETINGMANAGEMENT北京市场调研报告—蓝色港湾4北京蓝色港湾小结：主要以休闲、环境、业态精、规模适中为主，同时引进大型主力店包括，百货、超市、影院、酒吧、冰场等，其项目车位充足，可以满足年轻人周末休闲购物需求。市调当天不是周末，整个广场没有火爆热烈的购物人数，更多的人慕名而来的参观者和游客，这儿更像个是一个体验式的休闲公园。p34FRANSHIONMEETINGMANAGEMENT天津调研报告一、佛罗伦萨小镇二、银河国际购物中心p35FRANSHIONMEETINGMANAGEMENT天津调研报告—佛罗伦萨小镇佛罗伦萨小镇-京津名品奥特莱斯是中国首座纯意大利风格的大型高端名品折扣中心和休闲文化中心，占地面积18万平方米，建筑面积6万平方米，可租用面积42,000平米，设有奢侈品、国际名品、运动和户外以及休闲四大特色购物主题体验区，将引进