XXXX年武汉市房地产市场分析报告

2012年武汉市房地产市场分析报告地产事业部武汉分部12012年武汉市房地产市场分析报告地产金融事业部武汉分部2013年2月28日2012年武汉市房地产市场分析报告地产事业部武汉分部22012年武汉房地产市场分析报告目录一、2012年武汉市社会经济发展总体情况二、2012年房地产市场运行总体情况三、2012年房地产市场供应情况（一）商品房供应总体情况（二）商品住宅供应的季度结构分析（三）商品住宅供应的区域结构分析（四）商品住宅供应的户型结构分析四、2012年房地产市场交易情况（一）商品房销售总量分析1、2012年武汉市商品房销售情况2、2012年武汉市商品住宅销售情况（二）商品房销售均价分析1、2012年武汉市各月商品住宅销售均价情况2、2012年武汉市各区商品住宅销售均价情况3、2012年武汉市写字楼销售均价及环比情况（三）存量住宅销售总量分析1、2012年武汉市存量住宅总体销售情况2、2012年武汉市存量住宅销售结构情况（四）存量住宅销售均价分析1、2012年武汉市存量住宅销售均价走势2、2012年武汉市各区存量住宅销售均价情况五、2012年月末可售房源情况分析（一）商品住宅供应面积与销售面积对比分析（二）商品住宅可售房源的月度分析（三）商品住宅可售房源的区域分析六、2012年武汉市土地成交情况（一）成交土地的用途结构分析（二）成交土地的区域结构分析（三）全国性典型房企拿地情况（四）2012年武汉市成交土地楼面地价排行榜（Top10）七、2013年房地产市场走势预测2012年武汉市房地产市场分析报告地产事业部武汉分部32012年武汉房地产市场分析报告一、2012年武汉市社会经济发展总体情况2012年，武汉市大力推进国家中心城市建设，在严峻复杂的宏观经济背景下，努力“稳中求进、好中求快”，抓产业、扩投资、促消费、稳物价、惠民生，国民经济保持了平稳较快的运行态势。武汉市2012年社会经济发展主要指标经济指标2012年同比增减年末常住人口（万人）————市区户籍人口（万人）————地区生产总值（亿元）8003.8211.4%规模以上工业总产值（亿元）全社会固定资产投资（亿元）5031.5社会消费品零售总额（亿元）3432.4316%自营出口总额（亿美元）地方财政收入（亿元）地方一般预算收入（亿元）金融机构存款余额（亿元）13131.5910.5%金融机构贷款余额（亿元）11575.84城镇居民人均可支配收入（元）2706114%房地产完成投资额（亿元）1574.8622.8%注：数据摘自2012年武汉市统计局网站。二、2012年房地产市场运行情况2012年，武汉市在继续执行房地产市场宏观调控政策的同时，积极保持土地供应，落实保障性住房建设任务，全面强化市场监管，确保价格总体平稳。全年房地产市场整体保持平稳的发展态势，开发投资平稳增长，住房成交量明显回升，价格波动趋稳，结构更趋合理。（一）房地产开发投资继续保持较快增长2012年，武汉市房地产开发完成投资1574.86亿元，同比增长22.8%。其中，住宅开发完成投资991.41亿元，同比增长32.6%。（二）房屋施工面积平稳增长2012年，武汉市房屋施工面积为6862.97万平方米，同比增长15.1%。其中，新开工面积为2141.68万平方米，同比增长2.1％。住宅施工面积5068.97万平方米，同比增长12.6%；其中，住宅新开工面积为1617.07万平方米，同比增长2.2％，占房屋新开工面积的75.5％。（三）商品房销量明显回升2012年，武汉市商品房实际销售面积为1692.72万平方米，同比增长11.73％；成交套数173190套，同比增长16.77％。其中，商品住宅销售面积为1331.04万平方米，同比增长22.64％，占商品房总销售面积的78.63％；成交套数为134953套，同比增长24.73％（以上2012年武汉市房地产市场分析报告地产事业部武汉分部4销售数据来源于武汉市商品房合同备案系统）。2012年，武汉市存量房交易面积为310.77万平方米，同比增长5.97％；交易套数为30689套，同比增长13.76％。其中，存量住宅交易面积为266.44万平方米，同比增长10.34％；交易套数为28387套，同比增长13.5％。（四）商品房销售价格波动趋稳、波幅收窄2012年，武汉市商品房销售均价为6947.08元/平方米，同比上涨1.00％；其中，商品住房销售均价为6349.74元/平方米，同比下降1.01％。2012年，武汉市存量房成交均价为5074.09元/平方米，同比上涨8.48％；其中，存量住房成交均价为4601.85元/平方米，同比上涨6.14％。（五）土地供应量较为充足2012年，武汉市土地市场累计成交房地产开发用地245宗，土地面积1492.06公顷（合22381亩），同比增长43.8%；规划建筑面积4799.21万平方米，同比增长72.5%；成交金额899.39亿元，同比增长64.4%。（六）房地产贷款持续增长2012年，武汉市房地产各项贷款余额2423.64亿元，同比增长14.75%，全年新增281.10亿元，较上年多增89.70亿元。其中：住房开发贷款余额522.12亿元，同比增长27.85%，较年初新增65.88亿元；个人住房贷款余额1235.14亿元，同比增长11.91%，较年初新增131.48亿元；保障性住房开发贷款余额209.45亿元，同比增长161.22%，较年初新增68.39亿元。2012年，武汉市个人住房公积金贷款余额372.89亿元，同比增长48.55%。全年新增个人住房公积金贷款155.99亿元，其中用于支持购买商品住房贷款139.11亿元，经济适用住房贷款1.97亿元，存量住房贷款14.65亿元。全年利用住房公积金支持保障性住房建设贷款0.6亿元。三、2012年房地产市场供应情况（一）新增商品房供应总体情况2012年，武汉市新增商品房190746套，其中商品住宅共计149385套，写字楼18291套，其他23370套。具体情况如下表：2012年武汉市新增商品房供应情况单位：套；%物业类型2012年1季度2季度3季度4季度合计类型占比同比商品房28163548286763640119190746100.00%-14.51%其中：住宅2378746746510772777514938578.32%-16.83%写字楼1956426472524819182919.59%19.00%其他24203818930778252337012.25%-16.93%2011年～2012年武汉市新增商品房供应环比情况单位：%项目2011年2012年1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度商品房环比-22.15120.136.71-7.67-57.8194.6823.36-40.68商品住宅环比-27.67167.517.1-3.42-56.996.529.26-45.622012年武汉市房地产市场分析报告地产事业部武汉分部5010000200003000040000500006000070000套1季度2季度3季度4季度2012年武汉市新增商品房供应情况商品房其中：住宅写字楼其他2011年-2012年武汉市新增商品房供应套数环比趋势图-100-500501001502001季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度2011年2012年百分比商品房环比商品住宅环比分析：从供应总量维度来看，2012年武汉市新增商品房190746套，比上年减少32369套，同比减少14.51%。从供应结构维度来看，其中商品住宅新增共计149385套，比上年减少30226套，同比减少16.83%；写字楼18291套，比上年增加2921套，同比增加19%；其他23370套，比上年减少4764套，同比减少16.93%。从时间维度来看，新增商品房供应前三季度呈逐季增加的态势，四季度起商品房供应量大幅减少。从环比维度来看，2012年武汉市商品房供应套数的环比走势与上年同期基本相同，呈现先回落再反弹然后再回落的走势，只是环比反弹的幅度小于上年同期，其中一季度承接上年四季度的下跌走势，顺势回探低点，二季度随着市场销售回暖，供应套数环比也乘势快速大幅反弹，三季度商品房供应的环比增长，但增幅大幅回落，四季度供应大幅减少，环比负增长。2012年武汉市房地产市场分析报告地产事业部武汉分部6（二）商品住宅供应季度结构分析2012年武汉市新增商品住宅季度供应情况项目1季度2季度3季度4季度合计面积（万㎡）177.19433.95640.8276.041527.98套数（套）237874674651077277751493852011年～2012年武汉市新增商品住宅季度供应情况项目2011年2012年1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度面积（万㎡）274.5389.86465.66402.66177.19433.95640.8276.04套数（套）18312489765713855185237874674651077277752011-2012年武汉市新增商品住宅季度供应情况01002003004005006007001季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度2011年2012年万平方米0100002000030000400005000060000套面积（万㎡）套数（套）分析：从上述图表可见，2012年，武汉市商品住宅供应面积1527.98万平方米，同比减少4.7万平方米，同比减少0.31%；商品住宅供应套数149385套，同比减少30226套，同比减少16.83%。从商品住宅季度供应量看，前三季度无论是商品住宅供应套数还是供应面积，均呈逐季增加态势，四季度供应量大幅回落。总体来看，2012年，武汉市新增商品住宅的供应面积与上年基本持平，供应套数则减少16.83%，说明户型面积有所增大。主要是由于“刚需”人群的购房需求经过上半年的过度释放，下半年初级改善性的中大户型结构产品供应有增大趋势。（三）商品住宅供应的区域结构分析2012年武汉市各区新推商品住宅供应情况区域套数套数占比面积（万㎡）面积占比江岸区91976%129.899%江汉区62064%51.593%硚口区72945%58.314%汉阳区2131314%206.0213%2012年武汉市房地产市场分析报告地产事业部武汉分部7武昌区111517%147.1810%洪山区3621724%377.7525%青山区45613%5.050%小计9593964%975.7964%东西湖区103027%83.555%黄陂区1693611%155.5210%江夏区103667%129.158%蔡甸区55414%62.024%新洲区72735%80.335%汉南区30282%41.623%小计5344636%552.1936%合计149385100%1527.98100%注：①此表中东湖高新和武汉经济技术开发区分别并入洪山区和汉阳区统计，下同。②主城区指江岸区、江汉区、硚口区、汉阳区、武昌区、洪山区、青山区等七个城区，远城区指东西湖区、黄陂区、江夏区、蔡甸区、新洲区、汉南区等六个城区，下同。③各区新增商品住宅供应面积依据CREIS中指数据整理。2012年武汉市新增商品住宅区域结构分析0500010000150002000025000300003500040000江岸区江汉区硚口区汉阳区武昌区洪山区青山区东西湖区黄陂区江夏区蔡甸区新洲区汉南区套050100150200250300350400万平方米套数面积（万㎡）分析：从上述图表中我们可以看出，2012年，武汉市各区商品住宅的供应量以洪山区最大，共计36217套，套数占比达到了24%，供应面积377.75万平方米，面积占比25%。其他供应套数较大的城区有汉阳区、黄陂区和武昌区，套数占比分别为14%、11%、7%。其他供应面积较大的有汉阳区、武昌区和黄陂区，面积占比分别为13%、10%、10%。可见，全年供应量以七个主城区为主，套数占比和面积占比均达64%。（四）商品