XXXX年福建福州房地产住宅市场研究_90p_调查分析总结

福州房地产住宅市场研究2013年修改开发企业实力雄厚，强大的经济实力和政府背景－－彰显开发商雄厚资金实力；－－彰显开发商求新进取精神；－－彰显项目走在时代前沿和城市前列的品质；－－彰显居住品质的不凡；－－彰显购房者眼光的独到一案成名项目开发市场分析，楼市未来发展预判项目地块区位市场研判目标客户需求剖析项目扫描产品市场定位市场依据鼓楼中心滨江高端品质社区舒适中小户型产品产品市场定位项目整体规划建议项目建筑单体建议项目园林景观建议项目配套设施建议【汇报思路】项目定位1、宏观经济环境发展分析，楼市未来市场发展预判福州楼市发展的宏观环境福州楼市分析福州土地供求趋势项目开发目标的界定宏观市场踏浪海西福州楼市高歌而行大家观点：在海西战略成为国策后的五年规划中，福州城区建设面积和常住人口将随着两岸产业经济的强势对接中扩容，房地产开发建设面临新一轮的机遇与挑战。作为海西省会城市的福州快速从江滨型城市向跨江面海型城市发展，城市建设面貌日新月异，房地产开发一片生机盎然。土地市场分析地块位置土地面积（亩）竞拍人或楼盘名价格（万/亩）楼面价（元/平米）鼓楼区，锦江路东侧、乌山西路南侧50.22厦门海晟房地产开发有限公司1218.644810.39洪湾路西侧，三环路东侧282.12远珍有限公司（华润橡树湾）340.283002.46洪湾路东、西侧258.06远珍有限公司331.3183106.09金山展览城地块303.06福州新榕城市建设发展有限公司3361800元/㎡仓山区东部新城会展岛西北侧222.9福建省世界闽商股份有限公司80757.58元/㎡台江区,白马南路以东,原保温瓶厂和玻璃场地块46.5福建群升置业有限公司12175680元/㎡为了营造有利于房地产企业开发建设的用地条件，刺激土地市场成交，近期福州市政府不仅从土地供应数量、结构、方式和地块出让条件等多方面的调整入手，更开始试行防止流拍的“用地预申请”制度.土地交易进入“买方市场”福州楼市分析2008年4月－2009年4月福州市区内住宅成交均价走势图大家观点：从上图看出福州市市区内房价一年内房价趋势为缓慢下降，近阶段略有上升，主要原因为经历了08年年末的一轮调整行情后，多数开发商不看好后市，因此08年年底及09年新入市项目开盘均价基本都低于市场预期水平导致。福州楼市分析福州房地产市场成交户型趋势逐步降低126106.7127116.6100.9110.2107.4102.3104.09101.981.9983.861.710386.888103.197.382.5573.57799.399.4105158102.785.376.479.04104.5121.5107.7796.920204060801001201401601802008年5月2008年6月2008年7月2008年8月2008年9月2008年10月2008年11月2008年12月2009年1月2009年2月2009年3月市区成交套均面积（㎡）鼓楼区成交套均面积（㎡）台江区成交套均面积（㎡）大家观点：随着成交总价的不断上升，而现今的主要需求为25-40岁一次置业的背景下，80-100平方户型已经成为主流成交户型，且面积需求有进一步下降的可能。同时市场在户型设计的需求上更在乎得房率及实用性和功能性，80-100平方面积的实用三房成为市场热销产品鼓楼区域产品分析大家观点：上图为2008年4月-2009年4月鼓楼区商品住宅签约均价变化趋势图，4月鼓楼区报出均价8488元/㎡，与3月基本持平。基本体现了鼓楼区应有的水平。鼓楼区域市场随着行业整体复苏也出现了成交放大的情况，但价格并未出现明显波动，基本在8000元左右浮动福州以及鼓楼区域市场面临一个前所未有的发展机遇市场观点市场研判：从目前情况看，市场价格将保持平稳不会出现过度波动，因此未来市场成交量也将出现温和放大的可能。同时鼓楼区在稀缺的地块资源背景下，以其唯一、独特的升值潜力，消费者可能从原有的自住客户占多转变为多元目的客户增多，将很有可能再次出现价格攀升的情况。市场观点：海西发展战略为福州房地产带来的新的契机，但市场在近阶段刚需放量后，仍需时间调整，鼓楼区市场价格保持平稳，实用且功能齐全的2房、3房户型受市场追捧。2、项目地块区位市场研判鼓楼的城市定位和规划项目产品定位:高端品质住宅社区形成行政、商业双核中心经济区，构筑福州经济发展的“双核动力”鼓楼规划百年商业核心区福州百年商业老城区，拥有无法替代的商业核心地位。行政核心区本区域为福建、福州多个省市机关单位所在区域，历来为福州行政中心行政中心区东街商圈新兴商业核心区该区域为近年来福州市政府重点打造的商业龙头区域，以现代化的城市建筑规划及完善的公共基础建设对该商圈进行了重点发展。万宝商业圈本案五一商圈市政配套价值：客观推动区域市政基础配套建设，城市道路建设、轨道交通建、大型公共设施建设；城市人口导入，居住人气提升，地块升值潜力：新核心经济圈的发展带来大量居住人口和流动人口，人口导入地，居住人气的提升，居住价值得到提高；未来商业核心圈主要居住区：城市发展经验告诉我们，随着新商圈经济的发展，核心区域将成为区域经济中心，周边区域必然成为核心圈的辅助居住区。随着核心商圈内地块的商务、办公、酒店的开发建设，新商业核心区成长为福州的又一东街将毋庸置疑.新核心经济圈带来地块价值项目位于新核心经济圈板块的辐射范围内，定义为商业核心圈主要居住区，享受新核心经济圈带来的市政配套，城市人口导入，体验城市中央新核心经济圈的便利生活3、项目扫描1.项目地块城市区位和地块现状2.项目地块开发目标项目紧邻城市干道，拥有多条城市交通要道，通达性好区位交通项目位福州鼓楼区的西部，属于鼓楼区与台江区板块交接地带；乌山西路是鼓楼城区发展重要的中轴线;与宝龙万象距离较近，完全位于商圈辐射半径内与闽江亲密接触本案环境项目周边还在建设，生活商业配套缺乏，目前最近唯一的集中式购物网点宝龙万象，生活配套主要靠融侨配套商业本案万宝商圈融侨配套拆迁安置房拆迁安置房地块周边商业配套地块及周边正在建设的拆迁安置房万宝商圈繁华的商业滨江概念闽江概念已十分稀缺，而鼓楼中心的江滨概念更是无法再复制而今随着海西战略发展，福州沿江地块日益稀缺，壮美的闽江江景已是“寸水寸金”。一个事实摆在眼前：作为不可再生的资源，福州闽江边的江景房已经越来越稀缺。十年闽江开发，见证了一个北江滨奇迹，一个福州地产的价值奇迹。环境按周边项目规划分析，本案的江景资源十分有限，无法做到全案观江项目离江距离较近（约200米）市政公园：北江滨沿江公园（金沙园）无法做到全案观江，因此提出“鼓楼中心滨江”概念做为本案的卖点本案条件小结鼓楼区板块/鼓楼中心板块且滨江项目位置在鼓楼区板块的中心区域，距离闽江较近，接近台江区板块；北江滨临江概念按周边项目规划分析，本案的江景资源有限，因此提出滨江而非江滨概念便捷城市交通，城市主干道项目地块四周均有市政干线交通，公共交通方便周边商业配套有待完善，拆迁安置房影响项目整体品质项目周边还在进行建设、市政配套还有待跟进建设，周边生活配套缺乏，主要依托1公里半径内的万宝商圈的商业配套楼盘快速去化，缩短项目开发周期，实现项目预期利润目标；提高企业市场口碑和美誉度，企业市场形象得到提升开发目标市场依据开发目标海西发展战略为福州房地产带来的新的契机在企业预期的利润目标下，快速实现项目的市场销售，缩短企业项目开发周期，减少企业运营成本，确保项目安全运作项目位于新核心经济圈板块的辐射范围内，定义为商业核心圈主要居住区，享受新核心经济圈带来的市政配套，城市人口导入，体验城市中央新核心经济圈的便利生活鼓楼江滨唯一、独特的升值潜力通过本案开发，提升企业的市场口碑和形象，提升市场对项目的市场预期和信心产品定位高端品质城市住宅区域板块现状南北江滨已经形成了大量高端城市住宅鼓楼区江滨资源已基本耗尽本项目产品定位鼓楼中心滨江高品质住宅项目地段价值鼓楼区中心城区板块北江滨临江概念便捷城市交通，城市主干道市政配套齐全，商业配套需时间完善未来商业核心圈主要居住区4、目标客户需求剖析项目目标客户特征和需求总结福州购房者需求分析核心目标客户特征分析次级目标客户特需求偏好分析本案核心目标客户选择核心目标客户需求偏好分析项目产品定位：区域内相对较小，实用及功能性强的户型产品客户分析福州购房客户以自住需求为主，刚性需求相当强烈，接近九成客户来自福州本地从“福州海西房产网”对1380个购房者网络调查来看，有将近87%的购房者是为了自住型需求客户，且这些客户基本上来至福州本地；在自住需求中以“解决居住需求”为购房目的的客户居多，“改善生活需求”的购房客户也占有接近4成比重，因此说福州购房自住需求中有相当一部分是解决首套住房的刚性需求，未来福州市场的住房刚性需求会异常强烈。是否购房者拥有产权房？1万以下1-5万5-10万10-20万20-50万50-100万100万以上家庭收入水平？没有一套二套三套四套以上1人2人3人4人5人以上家庭常住人口？目前福州住房的刚性需求强烈，将近7成的被访者目前还没有产权房，同时只有一套的被访者比重也比较大占到24.57%，市场改善型需求也十分强烈；家庭收入主要集中在5-10万元，占被访者的78%,其中收入在10万的家庭占超过三成，福州中高等收入水平的购房客户市场比重较大；福州市场购房者家庭人口为2-3人的占总受访者的77%，说明福州购房者以年轻家庭为主；福州购房客户家庭结构偏向年轻化，家庭年收入水平在10万元左右的比重较大福州购房者需求最多的户型是两室两厅和三室两厅,分别占受访者比重34%和31.6%;其次是两室一厅的户型市场接受度也还可以,对以一室一厅的小户型和四室二厅的大户型在福州的市场接受度较差;福州需求量最大的户型面积是80-100平米,将近5成的受访者选择这一面积；其次100-120平米的户型也有21%的受访者会选择；再次是60-80平米的小户型产品；打算购买的户型？一室一厅两室一厅两室两厅三室两厅四室两厅其他打算购买的面积？60以下60-8080-9090-100100-110110-120120-150150-180200以上福州购房客户对于两室两厅和三室两厅面积在控制80-100平米的户型需求量最大，接近50%的购房客户会选择购买鼓楼房地产市场主体客户特征首套住房需求居多，改善生活需求也比较强烈基本上来自福州本市区10万元左右家庭年收入，相对稳定8000—9000元/平米，超过10000元/平米购买意愿下降明显二房二厅/三房二厅，面积控制在80-100平米房型需求旺盛家庭结构年轻化，2-3人家庭成员家庭收入水平购房目的客户来源购房心理价位户型偏好家庭结构目标客户本案网罗的目标客户：家庭年收入在10万元以上的城市精英阶层本案目标客户不再进行锁定，而是采用网罗的手法，参考客户为家庭年收入在10万元以上的精英阶层，这部分客户具有稳定的家庭收入客户特征根据目标客户的判定，本案主要面对城市中端客户和高端客户支付能力中低端客户职业：小型个体业主、企事业单位中高层管理者、大学教授、政府官员经济实力：置业预算在150-200万元置业特点：追求居住舒适度的提升，对价格敏感，关注社区生活配套和生活的便利性职业：大学教职工、泛公务员经济实力：置业预算在80万元以下置业特点：对项目价格敏感度极高，通常考虑在工作区域选择置业，降低上班成本职业：餐饮、IT等行业的小型个体业主、企事业单位中高层管理者、大学教授、政府公务人员经济实力：置业预算在80-150万元置业特点：追求居住舒适度的提升，对价格相对敏感，关注社区生活配套和生活的便利性职业：商贸物流、加工制造业等行业的私营企业主、外企职业经理人、小型个体业主、企事业单位高管、高级政府官员经济实力：置业预算在200万元以上置业特点：多次置业经历，对价格不敏感，喜欢圈子里的生活，追求高雅时尚，注重身份感200万元150万元80万元高端客户中高端客户中端客户知富精英意识年轻高学历城市主人品质/品味关注家庭——