XXXX年第三季度写字楼物业市场分析报告_32页_仲量联行

二零一零年第三季亚太区物业摘要中国CountryOnPoint|亚太区物业摘要|二零一零年第三季敬爱的读者：受益于强劲的经济增长及较强的市场信心，2010年第三季度，亚太地区物业市场的基本面进一步改善。吸纳量进一步扩大，同时更多市场进入租金上升周期。相似的是，物业投资交易量开始上升，并且大多数市场的物业资本值正在实现增长。本期《亚太区物业摘要》收录了本季度区域内主要物业市场的最新发展，同时也刊登了仲量联行亚太区CEO，AlastairHughes的文章，并新增了一些城市的物业市场动向——其中包括深圳写字楼市场和成都商铺市场。希望本刊能够为您探索亚太区物业市场提供有价值的参考。同以往一样，我们非常欢迎收到您的反馈意见。致敬！文丽菁博士(Dr.JaneMurray)亚太区研究部主管亚太区经济4亚太地区物业市场6亚太地区经济增长支撑租户需求8中国住宅市场：难以抑制一个需求旺盛的市场10写字楼北京12上海13广州14成都15深圳16天津17商铺北京18上海19广州20成都21天津22住宅北京23上海24工业北京25上海26广州27OnPoint|亚太区物业摘要|二零一零年第三季亚太区经济继续保持稳定增长，其发展速度明显高于世界经济的平均增长水平。得益于消费者信心指数上升和就业增加，大部分国家的消费性支出保持强劲。根据10月份公布的尼尔森全球消费者信心指数显示，2010年第三季度全球最乐观的前10名国家中，有9个国家来自亚太地区。许多亚太区国家都在增加就业机会，这其中不仅包括新兴的经济体，还包括一些成熟的经济体，比如澳大利亚、香港和新加坡。根据荷兰经济政策分析局的数据显示，世界贸易量保持增长态势。然而随着发达国家进口额的下跌，6月至8月份，世界贸易量环比增长率下降至1.9%。中国10月份的出口额同比增长22.9%，而日本9月份的出口额同比增长率减慢至14.3%（以日元计价）。几乎所有的经济体都在2010年第二季度保持增长。目前，一些国家已经公布第三季度的经济数据，中国、韩国、新加坡和印度尼西亚等国的经济增长速度，较第二季度有所放缓，而越南的经济增长速度呈现加速上升。区域经济普遍持续增长中国：在政府实施一系列防止经济过热的政策之后，中国的实际国内生产总值同比增长率从第二季度的10.3%下降至第三季度的9.6%。最新发布的月度指数表明中国经济增长持续稳定。10月份，以采购经理人指数估测的制造业活动，创造自4月份以来最快的增长速度。同月，社会零售总额同比增长18.6%。中国国务院发展研究中心预计2010和2011年中国的经济增长率将分别达到10.0%和9.0%。日本：日本的实际国内生产总值环比增长从第一季度的5.0%下降至第二季度的1.5%。9月份，工业产量连续第四个月下降，较上个月下降1.9%。9月份，随着汽车销售量因政府刺激政策的终止而有所下降，社会零售总额同比增长率从8月份的4.3%下降至1.2%。该国政府预计截至2011年3月的年经济增长率将维持在2.6%左右。韩国：由于出口增速放缓，2010年第三季度，韩国的实际国内生产总值同比增长4.5%，而第二季度为7.2%。韩国央行预计2010年该国的经济增长率维持在6%左右。新加坡：基于7月和8月的数据预测，2010年第三季度，新加坡经济同比增长10.3%。毫不奇怪，这明显低于第二季度19.6%的同比增长率，其主要原因是波动较大的制造业增速有所减缓。但该国政府仍相信经济增长在预定轨道，预期2010年经济增长率达到13%至15%。亚太区经济亚太经济持续稳定增长香港：第二季度，主要由于消费性支出暂时出现下降，香港实际国内生总值同比增长率从第一季度的8.0%下降至6.5%。但得益于耐用消费品强劲的销售表现，9月份，社会零售总额同比增长17.2%。基于很多经济领域增长保持强劲，香港政府预期2010年经济增长率可达5%至6%。印度：第二季度，印度的实际国内生产总值同比增长率从上季度的8.6%上升至8.8%。同期，制造业产量同比增长12.4%，而农业产量由于及时雨季也重新恢复增长。8月份，工业产量增长速度下降至15个月以来的最低点，尽管很多人对这一数据的可信度有些怀疑。印度政府目前预测该国截至2011年3月的经济增长率将达到8.5%。文丽菁博士(Dr.JaneMurray)亚太区研究部主管图1:2010和2011年亚太地区实际国内生产总值增长率预测资料来源：环球通视图2:2010和2011年亚太地区消费价格指数预测资料来源：环球通视03691215છদ།࿷ϖս৭࿷ᄇହ୔ᄌხҰ୔ᄌხҰ๤иᅀӐᇖݚݩݚႍୋಷЮ٪੷Ѧྔࡍ௨བྷ۝ขຝྔ།মฃݚႍ؎-2024681012ႍ؎٪੷ѦႍୋಷЮขຝᇖݚฃݚᄇହབྷ۝છদ།࿷ྔࡍ௨ݩݚྔ།মϖս৭࿷๤иᅀӐ୔ᄌხҰ୔ᄌხҰOnPoint|亚太区物业摘要|二零一零年第三季澳大利亚：2010年上半年，澳大利亚的实际国内生产总值同比增长3.3%。10月份，失业率从9月份的5.1%上升至5.4%。尽管最近数月以来，消费复苏有所显现，但2010上半年，社会零售营业额表现疲软。9月份，经济共识预测公司预测2010年澳大利亚经济增长率将达3.3%，并在2011年上升至3.4%。大部分国家开始采取紧缩政策亚太区一些国家的通货膨胀压力依然很大。10月份，中国的消费价格指数(通胀指数)进一步上升至4.4%，这是两年以来的最大涨幅。与此同时印度批发价格通胀率(印度主要的通胀指数)上升至8.6%。大部分国家的央行已经开始提高利率或者实施其它的紧缩性政策。其中印度、澳大利亚和越南提高利率的幅度最大，在目前的上升通道上，各国上调幅度总计在150至200基点。包括韩国、台湾、泰国和新西兰在内的一些国家在6月份或7月份就开始实施紧缩的货币政策。10月份，中国将其一年期借款和存款利率均提高25个基点，分别达到5.56%和2.5%，这是自2007年9月份以来第一次加息。由于借款条件相比一年前变得更为宽松，许多政府都在尝试降低房地产市场的过剩流动性，尤其是在住宅市场方面。9月份，中国政府要求银行停止发放第三套房贷，并且将所有首次购房者的首付比例要求提高至30%。香港和新加坡也在第三季度增加住房贷款的限制条件。2011年亚太经济发展速度将有所减缓根据环球通视10月份最新的预测显示，亚太区域2010年经济增长率将从2009年的1.7%增加至6.5%，但由于投资支出和外部需求的下降，2011年经济增长率将减慢至4.9%，较2003至2007年期间的平均增长率5.4%略低。经济增长的下行风险仍然存在。美国和欧洲将持续面临经济增长的挑战，而亚太地区的出口来源于外部的需求，其经济发展将会大大受外部需求变动的影响。另外，最近亚太区许多国家的货币都有明显的升值，这将削弱该地区的出口竞争力。尽管如此，许多亚太地区国家国内经济状况的改善、整体而言的低债务水平以及亚太区强有力的结构性驱动力，都会促使亚太区经济在中短期内维持稳定增长。主要指标国内生产总值(%)短期利率(%)消费价格指数(%)失业率(%)实际非企业类消费(%)工业产值(%)2010年(预计)2011年(预计)2010年(预计)2011年(预计)2010年(预计)2011年(预计)2010年(预计)2011年(预计)2010年(预计)2011年(预计)2010年(预计)2011年(预计)中国10.38.65.35.42.92.94.24.18.58.915.312.0香港5.54.70.31.02.22.64.33.74.94.4NANA台湾8.44.50.71.60.91.65.34.72.12.021.710.4日本2.70.90.30.3-0.8-0.64.85.01.80.919.17.4韩国6.23.52.73.42.73.63.73.63.62.717.63.2菲律宾6.74.33.94.34.14.27.36.90.44.419.07.6新加坡14.54.20.41.22.62.12.52.26.64.422.16.4马来西亚6.94.32.63.11.72.33.43.26.15.27.82.5泰国7.84.81.22.13.43.31.11.24.93.913.73.9印尼6.05.66.97.05.15.87.87.54.75.13.73.5越南6.66.96.36.98.37.22.11.86.06.611.612.8印度8.28.010.713.311.97.19.59.46.69.311.27.3澳大利亚3.22.84.75.53.02.85.25.13.12.44.61.4新西兰2.32.52.94.02.54.16.46.02.11.84.51.3全球3.83.32.83.22.72.88.48.32.53.08.35.0资料来源：环球通视2010年10月OnPoint|亚太区物业摘要|二零一零年第三季受到更强的经济环境和商业信心的支撑，亚太地区物业市场的基本面继续向好。吸纳量持续增长，部分市场的企业租户渐渐发觉物业供给不足。在此影响下，租赁市场正转向业主市场，并且更多市场已进入租金上升周期。物业资本值在大多数市场上已经触底，并先于租金开始回升。第三季度，物业投资活动趋于活跃，并且我们预期成交量将进一步上升。更多市场进入租金上升期写字楼市场：本季度，亚太地区一线城市的写字楼吸纳量达到150万平方米，环比上升27%。新增供应面积达到130万平方米，环比增加12%。在主要地区金融中心中，香港和新加坡都录得较大的净吸纳面积，与此同时，东京的吸纳量亦停止下滑。尽管香港、新加坡、中国和印度的一线城市呈现更多公司扩张活动，但是搬迁和升级需求仍是亚太地区写字楼租赁的主要来源。随着租户目标未来业务增长，很多市场的招聘活动进一步增强，预计来自公司扩张的需求将会增加。除首尔、中国台北和一些东南亚城市的写字楼租金仍有小幅下降外，亚太地区大部分城市的租金呈现上涨。第三季度，东京写字楼市场，由于免租期缩短，其净有效租金录得自2008年第一季度以来的首次上升，环比上涨3.7%。写字楼净有效租金上涨最多的城市是新加坡(莱福士坊环比增加10.9%)和北京(CBD环比上升10.9%)，其次是香港(中环环比增长8.6%)。尽管墨尔本的写字楼租金已经连续三个季度上涨，但澳大利亚其他几个主要城市，租金保持稳定或小幅下跌。展望2011年，预计香港和新加坡的写字楼租金上涨最快，增幅在15%至25%；东京的写字楼租金增长将加快，而中国一线城市的租金在快速上涨后将有所放缓。商铺市场：总体而言，区域内劳动力市场的恢复以及消费者信心的增强支撑着零售消费需求。尽管由于租金高，零售商在新加坡和香港市场较为谨慎，但更多国际品牌进入中国开设新店铺，对新入市的购物中心需求尤为强劲。第三季度，大多数市场的商铺物业租金保持稳定或呈现上升。正如上季度所述，大中华地区的商铺物业租金增幅最大(北京环比上升4.3%，广州环比增长2.0%)。预计未来几个季度大多数市场的租金将保持增长，但大多数印度城市由于供需失衡较大，租金将保持稳定或小幅下降。亚太地区物业市场市场活跃程度继续增强住宅市场：第三季度，大中华区和新加坡的豪华和高档住宅物业市场需求增强，但大多数东南亚国家的市场租赁需求减少。香港豪华住宅物业市场的租金录得最大增长，环比上升4%，而新加坡和中国一线城市整体租金环比增幅大约2%。在大中华区和新加坡，随着公司扩张重启和外派员工增加，大部分市场的豪华住宅租金预计在未来12个月保持个位数增长，而香港和新加坡的租金增长更为强劲。工业市场：在贸易和零售市场良好表现的支撑下，工业物业市场进一步改善。大中华区的租金开始上升，而新加坡的高科技和传统工业物业的租金也开始增长。投资活动增加伴随资本值上升受渐强的投资者信心支撑，亚太地区的物业投资市场继续回暖。第三季度，亚太地区直接物业投资交易额达到182亿美元，环比增长14%。作为区域内最大的投资市场，日本市场占总投资交易额接近30%，其次是澳大利亚、新加坡和香港。受益于数单大宗写字