四川绵阳300亩住宅项目市场调研和可行性汇报XXXX-62页

11房市金碟－房市金碟－20082008最有价值房产策划最有价值房产策划10001000案案成功商务网成功商务网cg35.cncg35.cn创立于创立于20052005年，专业提供房地产策划的学习参考集成解决方案，我们的客年，专业提供房地产策划的学习参考集成解决方案，我们的客户遍及全国。真实、守信是我们的底线。户遍及全国。真实、守信是我们的底线。这是一个信息爆炸的网络时代，除了浪费时间、精力，泛滥的资源没有价值！好东西不在多，这是一个信息爆炸的网络时代，除了浪费时间、精力，泛滥的资源没有价值！好东西不在多，现在向您推荐的本套房产策划现在向您推荐的本套房产策划10001000案可能是案可能是0808年对您最有价值的千套资料！我们的房地产资年对您最有价值的千套资料！我们的房地产资源库新旧资料数以万计，在反复筛选淘汰其中陈旧、重复、残缺、没有份量、没有深度、缺乏源库新旧资料数以万计，在反复筛选淘汰其中陈旧、重复、残缺、没有份量、没有深度、缺乏创意的鸡肋后，给您的就是这不到创意的鸡肋后，给您的就是这不到5%5%的的10001000案！我们吐故纳新、优中选优，新增更多世联、案！我们吐故纳新、优中选优，新增更多世联、中原、伟业、易居、合富、五大行、博思堂、红鹤及万科、中海等业界翘楚的精品力作，我们中原、伟业、易居、合富、五大行、博思堂、红鹤及万科、中海等业界翘楚的精品力作，我们努力做到只给您有价值的！努力做到只给您有价值的！本套本套10001000案资料以光盘快递提供，案资料以光盘快递提供，450450元实价包邮，推荐使用支付宝安全付款。承诺免费提供元实价包邮，推荐使用支付宝安全付款。承诺免费提供为期两年的新增资料下载，随盘赠送为期两年的新增资料下载，随盘赠送《《20072007中国房地产广告年鉴中国房地产广告年鉴》》和和《《房地产管理、培训经房地产管理、培训经典资料集典资料集》》。。网址：网址：（若打不开请刷新再试，网站有最新目录和试用资料下载）（若打不开请刷新再试，网站有最新目录和试用资料下载）站长热线：站长热线：1395560780113955607801客服客服QQQQ：：23107290231072902绵阳项目汇报二OO八年三月一十五日3INDEX4宏观环境返回绵阳，四川省第二大城市，位于四川省西北部，距省会成都98公里。幅员面积20249平方公里。总人口529万。辖两区六县一市。目前市区面积55平方公里，城市人口66万。5根据《绵阳科技城发展纲要》规定，绵阳正在打造百万人口大城市。绵阳科技城以绵阳城区为中心，规划建设面积80平方公里，人均居住面积达到20平方米以上。2010年前GDP总量达到800亿元，第三产业占ＧＤＰ的比重达到45%以上，达到中等发达城市水平。宏观环境6宏观环境返回全市经济呈现加快发展的良好势头。全市实现GDP673.5亿元，增长14.3%，增速高于全省平均水平0.1个百分点，比上年提高0.4个百分点，0200400600800GDP355.7415.1482.5560.8673.5200320042005200620077返回绵阳市区户籍人口2007年达到66万人，流动人口10多万人，市委市政府将安县、江油纳入大绵阳范围，提出打造百万人口城市。020406080市区人口（万人）53.9956.2760626620032004200520062007宏观环境8宏观环境返回2007年全市共完成固定资产投资235.2亿元，增长29.7%。投资运行的主要特点：一、二产业投资增长较快。第一产业完成投资8.2亿元，增长57.9%，第二产业完成投资96.7亿元，增长49.5%，第三产业完成投资130.3亿元，增长16.9%。固定资产投资（亿元）0200400固定资产投资103.4124.2150.3181.4235.2200320042005200620079城镇人均可支配收入及支出05000100001500020032004200520062007支出55706047642269097804收入71797708820190541047320032004200520062007城镇居民人均可支配收入达到10473元，增长15.7%，其中增长最快的是工资性收入增长11.8%，个体私营主经营性收入增长46.4%；城镇居民人均生活消费支出7804元，增长12.9%。宏观环境10INDEX11房地产市场返回分析：由于2006年上市面积125万平米比2005年下降-6.4%，导致市场供应量减少，需求量增大，2006年年底房价飞速增涨，2007年上半年上市面积仅57.51万平方米，下半年上市楼盘分批销售，首推房源较少，而且楼盘上市量大多数都在10万平方米以下，上市的时间段和推出的量都不同，市场竞争较少，是导致2007年房价上涨的因素之一。年份200520062007上市销售面积（万平米）133125146幅度9%-6.40%14.40%套数7270套10155套14363套13312514611011512012513013514014515020052006200712返回时间200520062007增幅多层18002300330045%电梯公寓24003300360033%别墅31003600430028%商业650055005600-16%分析：2005—2007年绵阳涨幅最快的建筑形态是多层和电梯公寓，分别为45%和33%，住宅平均涨幅为35%。多层：涨幅主要因素是市场稀缺资源，2007年绵阳部分多层项目均设置有电梯，建筑成本增加。电梯公寓：主要是因素为地段稀缺优势、土地成本、建筑成本增加等。别墅：由于消费市场有限，但市场销售量较少，涨幅稳定。商业：2005年前后绵阳商业地产投资过热，后期经营问题较多，市场需求量较大，2007年住宅投资吸纳更多民间资金，导致2007年商业销售价格出现下滑。多层电梯公寓别墅商业2000Ôª/m22500Ôª/m23000Ôª/m23500Ôª/m24000Ôª/m24500Ôª/m25000Ôª/m25500Ôª/m26000Ôª/m26500Ôª/m21800230033002400300036003100360046006500550056002005年2006年2007年房地产市场13返回时间新增供应量实际供应面积销售面积百分比2006125万平米125万平米189万平米150%2007146万平米90万平米70.7万平米78%分析：2006年上市面积125万平米实际完成189万平米销售量，达150%，2007年各楼盘部分楼盘分批少量上市，预计实际供应楼盘仅90万平米，今年已经完成70.7万平米，达78%，市场供应量开始高于需求量。以供应市场为主导的情况下，价格上涨正在趋缓。供应量销售量供应量实际供应量销售量2006年2007年40万㎡80万㎡120万㎡160万㎡200万㎡14670.790125189房地产市场14返回分析：由于市场投放量较小，2007年全年价格涨幅较大。10月市中心个别楼盘价格快速拉升（部分达到4000元/平米以上），把整个楼市均价推上3600元/平米新高。11月底房交会后，部分新盘面市，调控政策让市场观望态度较强，12月成交量均有所回落，价格趋于稳定。1月2月3月8月9月10月11月12月7月6月5月4月3000/元平米3100/元平米3200/元平米3300/元平米3400/元平米3500/元平米3600/元平米57.51万平方米88.94万平米上市销售面积房地产市场15返回绵阳主要开发区域集中在涪城区和游仙片区，这两个合计交易面积46.6万平米，占市场份额72%。全年商品住宅涨幅较大，达35%，多层3300元上涨45%；电梯公寓3600元/平米上涨33%；别墅4300元/平米上涨28%。市场供应量为主导，2007年绵阳开工面积230万平米，批准预售面积146万平米，为了减少市场投放量，部分楼盘分批放量，加剧市场紧迫感，实际入市面积约90万平米，交易面积70.7万平米，完成销售量78%。约有60万平米的房源加入2008年的竞争。2007年绵阳土地拍卖均价突破96.2万/亩（包含村民摘牌小副地块），比2005年27.3万/亩上涨252%，土地成本增加、建安成本增加30%，直接增加销售价格。2007年绵阳房地产市场发展迅猛，土地拍卖价与目前市场销售价格均能保持平衡，但2008年市场放量过快过多，必将引起强烈的市场竞争。房地产市场1607年土地出让情况面积M2用途成交金额(万元)成交单价万元/亩交易时间受让单位涪城区安昌路12号686.84居住215208.52007-12-28绵阳市海英房地产开发有限责任公司科创区原园艺行政中心D-12地块106035.1商住20800130.642007-11-30山西新兴房地产开发有限责任公司科创区原园艺行政中心D-1、3-7地块292611.1商住55100125.412007-11-30坚实发展有限公司科创区原园艺行政中心D-2、D-8地块142652.8住宅22000102.712007-11-30山西新兴房地产开发有限责任公司涪城区丰谷镇马家湾9170.01居住23016.702007-11-14绵阳市亚川房地产开发(集团)有限公司游仙经济试验区绵梓路西侧30856.64商住5700123.032007-7-25绵阳市兴金城房地产开发有限公司游仙区石马镇七姓村二社3655.54住宅7112.942007-8-23绵阳市万丰房地产开发有限责任公司涪城区翠竹街8号2676.91商住800199.042007-8-8绵阳市南田房地产开发有限责任公司农业科技示范园区政府路北侧7133.73商业24322.692007-7-20绵阳市游仙区松垭农村信用合作社科创园区原“园艺行政中心”地块十16417.54住宅196079.512007-5-22晋中田森房地产开发有限公司科创园区原“园艺行政中心”地块九23081.06住宅260075.022007-5-22晋中田森房地产开发有限公司科创园区原“园艺行政中心”地块八26020.32商住3950101.102007-5-22四川凯泰房地产开发有限公司科创园区原“园艺行政中心”地块七26864.82商住390096.682007-5-22绵阳倍特建设开发有限公司科创园区原“园艺行政中心”地块六22846.33商住3650106.402007-5-22绵阳倍特建设开发有限公司科创园区原“园艺行政中心”地块五26056.12商住4000102.242007-5-22四川省江油市建工房地产开发有限公司科创园区原“园艺行政中心”地块四30912.35商住430092.642007-5-22绵阳市卓信实业有限公司科创园区原“园艺行政中心”地块三27443.67商住4650112.852007-5-22绵阳市汇川房地产开发有限公司科创园区原“园艺行政中心”地块二84117.99住宅950075.222007-5-22晋中田森房地产开发有限公司科创园区原“园艺行政中心”地块一55065.36住宅8300100.392007-5-22晋中田森房地产开发有限公司桂香路（北段东侧）宗地16002.5商住1129.7747.022007-2-5大竹县天利房地产开发有限责任公司金牛路（南段东侧）B宗地3791.5住宅98.57917.322007-2-5梓潼县昌华房地产开发公司金牛路（中段东侧）A宗地2911.72商住135.39430.972007-2-5绵阳市宇发房地产开发有限公司高新区普明南路东段2083.35住宅340108.692007-1-4绵阳市盛鑫房地产开发有限公司说明：2007年房地产开发用地出让商业、住宅用地合计959093.3M2，合为1440.08亩，成交总金额为153672.75万元，成交单价平均106.71万元/亩.数据来源于绵阳市国土局,未统计村民个人出让小块宗地17绵阳楼市板块科创园片区高新区片区游仙片区城中心老城区