XXXX年房地产市场政策环境分析

2010年房地产市场政策环境分析一、前言近3年，房地产市场波动很大，不确定因素增多。07年房地产市场过热导致政策调控，导致08年房地产市场的下滑，然后又是由于政策扶持，09年房地产市场再次回暖，在年底房地产市场价格和成交量均达到并超过了07年的水平。从市场波动规律可以看出，中国房地产市场所面临最不确定的因素莫过于政策因素。因此政策因素是我们掌握并预测房地产市场最重要的依据之一。09年即将过去，在12月5日至7日，中央政府召开了经济工作会议，对全年的经济工作做了相应的总结，并制定2010年的政策方向。会议中传达的经济走势与政策信息对房地产市场在2010年的走势，都会有着较大的影响。本文根据经济工作会议中，对房地产市场有相关影响的因素，结合其他相关的数据，对未来的政策环境加以分析，提出相关工作建议，以供参考。摘要：1、国民经济有望在2010年恢复，但仍有不确定性，作为经济支柱之一，房地产市场依然起到重要作用2、房地产市场在09年大幅上涨，尤其一线城市，具有局部调整的可能性3、调控政策以平稳为主基调，2010年年度中期有加息的可能二、2009年国民经济发展12月7日中国社科院发布了“经济蓝皮书”，对2009年的经济做了总结，并对2010年的经济形势进行了展望。蓝皮书表示09年中国GDP增长速度可以达到8.3%，对明年的经济形势的特点和指标做了预测。根据国内的预测以及判断，国内外明年的经济形势的特点可以用“温和”二字来概括。投资、消费、出口、物价等指标都将是一个温和上涨的态势，这就决定了明年的经济增长速度也将是比较温和的，预计可以达到9%以上。虽然蓝皮书对2010年的经济表示乐观，但乐观的基础并不牢靠。社科院院长陈佳贵就提出未来经济发展形势发展面临着4大挑战。第一，世界金融危机造成的影响，世界经济复苏的主要措施还要继续。在这种情况下，明年我国的出口也只能是恢复型的增长。2009年我们的进出口都出现了极度的下滑态势，进口增长率在2009年的预测结果是负20%，出口增长率大概是负的19.5%。（附言：在现阶段贸易出口的兴衰与房地产业呈现负相关的特点，这一点值得我们尤为注意。）中国社会科学院张涛博士表示，由于09年外贸出口基数较低，因此明年外贸出口会增长17%到18%的水平以上。第二，我国经济回升的基础还不够牢固。今年主要是依靠投资拉动，即便是投资拉动，但是民间的投资还没有真正拉动起来，主要是依靠中央政府和地方政府的投资。要使经济保持比较正常的增长速度，还要靠民间投资的增长。09年在外贸受阻的条件下，政府主要靠增加投资，扩大内需来拉动经济的发展。增加投资就是扩大基础设施建设，加大固定资产投资。而扩大内需则要靠房地产业。政府内部经济学家已经明确表态房地产行业的核心作用，国家统计局总经济师姚景源表示，“房地产行业非常重要，它拉动50多个行业，上游拉动钢铁、建材，下游拉动家用电器，甚至可以一直拉到窗帘、纺织品，所以它的拉动力很强。从整个经济发展、扩大内需特别是以消费为主拉动经济来讲，这个行业非常重要。”房地产行业占GDP的6.6%和1/4的投资，与房地产直接相关的产业达到60个。在此情况下，给房地产市场降温必然慎之又慎。最近网上引起热议的一位政府高官曾提出，“房地产业已掌握了国家经济的命脉。”可以看出房地产业对国家支柱产业的地位不会改变，尽管迫于民生的压力，不便官方提出这一观点。但这已经是不争的事实。此外09年政府为拉动经济，付出了大量的投资，无论是中央政府还是地方财政都承受着压力。在12月11日的新闻联播中报导，中央政府严查地方政府小金库，查处小金库达108亿元之多。在经济发展投资方面，中央政府也是想尽一切办法，从此行动也可见一斑。社科院博士张涛表示，2009年我们基本依靠投资拉动增长量，形势非常明朗，所以2009年我们预测的结果是全社会固定资产投资名义增长率达到32%的水平。2010年，我们的投资跟进工作会继续，但是投资的力度会有所减缓，但仍然保持着相对高位的水平，到23%左右的投资增长速度。因此在蓝皮书中提出民间投资的想法，也是规律的必然。这也为我们公司未来的发展提供新的安全的投资渠道，值得关注。第三，扩大消费需求，特别是扩大居民消费需求虽然是我们面临的一个重要任务和课题，这已经在社会上达成了共识。但是要真正实现这一目标，还需要一个较长的时期，也还需要一些大政策的出台。因此，明年的消费增长，特别是居民的消费增长只能是保持适度增长的态势。第四，我们的宏观政策的着力点也将是保持经济稳定、较快的增长，既要保增长，又要防止经济过热，出现大起大落的局面。小结：经济蓝皮书中反映的经济数据和建议，是中央政府经济工作会议政策制定的主要依据。决定着未来政策的走向。从经济发展趋势分析，对2010年房地产市场比较有利的方面包括：1、国民经济恢复的基础尚不牢固，因此政府依然会在很大程度上依托房地产业稳定发展的支持。这既包括房地产市场消费释放内需，也包括房地产投资对相关行业的带动作用。2、为了拉动09年经济发展，国家固定资产投资规模耗费了大量政府资源，在2010年政府的投资压力过大，有将部分固定资产投资向民间资本开放的可能，为民间资本创造更多的投资渠道。而对于房地产业不利的方面是，如果2010年经济恢复较快，尤其是贸易出口的转暖，国民经济压力减轻，而同时房地产市场的结构性矛盾日益突出，可能会引起政府对房地产市场的调控。最主要的威胁来自政府的加息政策。从经济会议中了解到，如果年中经济回暖的话，是很有可能采用加息的政策来稳定房地产市场过热的倾向。三、09年房地产市场回顾国家统计局的数据信息，09年我国房地产市场发展迅猛。不仅一扫08年的颓势，甚至超过了07年的发展水平。（一）投资增长迅速1-11月，全国完成房地产开发投资31271亿元，同比增长17.8%，1-11月，全国房地产开发企业完成土地购置面积27091万平方米，同比下降15.4%；完成土地开发面积20338万平方米，同比下降2.5%。（二）商品房销售面积及销售额大幅增长1-11月，全国商品房销售面积75203万平方米，同比增长53.0%。其中，商品住宅销售面积增长54.4%；办公楼销售面积增长39.2%；商业营业用房销售面积增长39.1%。1-11月，商品房销售额35987亿元，同比增长86.8%。其中，商品住宅销售额增长91.5%，办公楼和商业营业用房销售额分别增长58.4%和60.4%。（三）贷款大幅提高，同比增幅40%1-11月，房地产开发企业本年资金来源48170亿元，同比增长44.2%。其中，国内贷款8994亿元，增长40.2%；利用外资413亿元，下降31.4%；企业自筹资金15909亿元，增长18.3%；其他资金22854亿元，增长76.6%。在其他资金中，定金及预收款13347亿元，增长66.5%；个人按揭贷款7009亿元，增长130.1%。（四）70个大中城市房屋销售价格指数均有较大提升11月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.7%，涨幅比10月份扩大1.8个百分点；环比上涨1.2%，涨幅比10月份扩大0.5个百分点。普通商品住宅销售价格上涨7.8%，高档住宅销售价格上涨4.1%。90平方米及以下的新建住宅销售价格同比上涨10.4%，环比上涨2.1%。分地区看，与上年同月相比，新建住宅销售价格上涨的城市有67个，其中涨幅最大的5个城市是：广州14.7%、深圳12.6%、金华11.8%、银川10.4%、海口9.6%；价格下降的城市有3个：吉林下降2.9%、唐山下降2.1%、徐州下降0.8%。与上月相比，新建住宅销售价格上涨的城市有67个，其中涨幅最大的5个城市是：海口4.7%、杭州3.1%、北京3.0%、徐州2.8%、银川2.6%；价格下降的城市有1个：锦州下降0.3%。小结：09年房地产市场的迅速发展，应该感谢08年的国际金融危机，正是这场金融危机，迫使一向依赖贸易出口的政府，由高调调整房地产业，转向稳定和扶持房地产市场的发展。也正是这场金融危机，使政府在持续高涨的房地产价格和一系列地王面前视而不见。在09年，我们唯一看到政府对房地产的调控就是敦促地方政府和开发商，加大开工力度，以及成效甚微的打击囤地政策。虽然由于经济的原因为房地产市场的发展带来了机遇，但是政府对房地产市场并不放心，尤其针对今年一线城市房地产市场的迅猛发展，针对一线城市的房地产泡沫问题，也存在调整的可能性。四、2010年政策对房地产市场的影响12月5日到7日，中央经济工作会议召开。扩大消费成为调经济结构的重点。由于总基调是保持稳定增长，宏观经济政策要稳，房地产政策也不会大动干戈，否则宏观经济的稳定就成为无本之木。（一）房地产相关政策调控方向——稳定压倒一切房地产政策体现两个特点：1、政策方面保持货币和财政政策的延续性，意味着宽松的货币政策不会进行战略撤退。到明年下半年有可能随着银行信贷额度的完成而收紧，这意味着市场投资者将继续憧憬低成本信贷与高投资回报的红利，绝不会轻易离开市场。2、房地产政策将秉持有进有退的策略，房地产市场作为中国经济杠杆行业的地位不会改变，但过度的刺激政策会逐步退出，比如税费优惠政策。主要政策变化是个人住房营业税免税时限由两年恢复到五年，其他住房消费政策保持不变；明年增加中低价位和限价商品房的供应，抑制投机性购房。从这些政策表述看，政府显然是对今年房地产市场的走势有些担忧，房地产市场发展过快是一方面，发展出现结构性问题是另一方面。2009年中央经济工作会议的基调是调结构，促发展。调结构是手段，促发展是目的。中央对明年经济发展形势的判断是，当前我国经济回升的基础还不牢固，经济回升内在动力仍然不足，结构性矛盾仍很突出。这就意味经济发展如果还没有回到正常的轨道上，宏观调整政策的“双松”依然是必选项。但如果经济得以恢复，政策将根据实际情况灵活掌握。（二）政府对房地产市场的结构调整房地产市场结构性的转变主要体现在两个方面：第一是区域发展结构的调整。当前一线大城市楼市发展明显过热，房价脱离普通群众的收入水平，供求关系也比较紧张，从而形成房价急速上涨的循环。中小城市由于资金和人员流动较小，房地产的需求主要来源于区域内，虽然在这轮房地产发展过程中价格和销售量也有增长，但幅度要远小于一线城市。因此，要实现市场的发展平衡、资源的配置平衡、产业发展的平衡就必须要对房地产区域发展格局进行调整。第二是房地产市场的产品结构调整。2009年一线城市豪宅市场发展过快，成交的份额甚至超过了普通住房。这使政府非常担心。担心任其发展必将损害房地产业健康发展的局面。因此，中央经济工作会议提出鼓励自住和改善性购房需求，并加大廉租房等住房保障体系的建设。已解决房地产未来的结构问题。房地产区域发展态势将从“一线城市过度发展，二三线城市长期处于相对弱势”，转化为“一线城市适度发展，二三线城市进行重点发展”；住宅产品结构的发展态势是从“非普通住房比重过大、成交量集中”转化为“继续支持自住、改善性需求，大力发展中低价位房”。这两个转变应该是明年甚至更长时期内我国房地产业发展的大方向。综合来看，房地产政策基调基本保持了稳定，放开城市户籍限制对房地产毫无疑问是一个发展的机遇。在当前一线城市房价日益高涨，房地产供求关系日益矛盾的情况下，中小城市将成为房地产业继续发展的大后方。地方政府对于土地收入的依赖有增无减，北京、上海等地土地收入已经占据财政收入的1/3以上，而与房地产相关的收入占地方当年财政收入的60%，每年30%要来自于土地出让，30%来自于房地产的税收。另一方面，明年的出口情况并不乐观，内部的消费刺激政策不会轻易退出。小结：2010年的政策环境，尤其是上半年，房地产市场相对比较宽松，预计上半年房地产市场在宽松的条件下，会展现较好的发展态势。2010年市场的重点应该在下半年，一是要关注经济形势是否转暖，这决定着政府对房地产市场的依赖程度。二是关注一线城市的泡沫在上半年是否得到有效控制，如果没有得到有效控制，并超过政府承受的底线，可能下半年会出现调控的政策。（三）政府通过央企直接参与中高端市场的竞争09年央企成为了焦点，因为央企总是