X年昆明房地产市场调研及项目可行性报告案例研究分析

2012年6月昆明房地产市场调研小结一、昆明楼市概况二、房产政策解读三、本土营销案例四、经典项目借鉴五、项目发展方向构想一、昆明楼市概况1、昆明城市规划发展方向2、昆明楼盘板块分布解读PART1城市规划云南省、昆明市提出了建设现代新昆明的伟大构想，昆明将围绕滇池实施“一湖四片”（一湖——滇池、四片——安宁、富宁、宜良、崇明）、“一湖四环”工程。把昆明建设成为集湖光山色、滇池景观、春城新姿，融人文景色和自然风光于一体的森林式、环保型、园林化、可持续发展的高原湖滨特色生态城市。规划以昆明中心城区为核心，以楚雄-昆明-红河、曲靖-昆明-玉溪、禄劝-富民-安宁-晋宁、东川-寻甸-嵩明-宜良、寻甸-禄劝为发展轴的“一核五轴”，形成“中心城区、二级城市、三级城镇(市)、重点镇、一般镇”五级配置的市域城镇等级结构。到2020年，昆明市域城市化水平将达73%。中心区新增190平方公里核心昆明=主城+呈贡新区+空港经济区,以东西、南北两轴带动周边二线城市、三线城镇发展空港经济区东西向发展主轴南北向发展主轴宜良安宁海口新城晋宁新城主城嵩明昆明城市总体规划（2010-2020）PART1城市规划——“一湖四片”+航空港规则未来昆明将围绕滇池构建“一湖四片”（东西南北城）+一航空港，建设现代新昆明市区。总规划用地面积490平方公里，总规划人口450万人。其中东城呈贡新城为大昆明市区启动区。东城——即呈贡新城，形成新兴工业、科研文教园区，以花卉产业为特色的生物产业基地，现代城市物流业中心。规划人口95万人，用地100平方公里。南城——即晋城——晋宁新城，形成新型旅游度假城。规划人口75万人，用地80平方公里。西城——即昆阳——海口新城，形成以磷矿精加工、机械制造、电子仪表、旅游服务为主要产业的工业城。规划人口60万人，用地60平方公里。北城——即现在的主城，以五华、盘龙、官渡、西山4个区为依托，形成金融商贸旅游服务中心、现代新昆明城市的核心区。规划人口220万人，用地220平方公里。空港经济区——航空港占地30平方公里，旅客吞吐量达到3500万人次/年，奠定全国第四、西部第一的国家大型门户枢纽机场地位。东城南城西城主城空港经济区一、昆明楼市概况1、昆明城市规划发展方向2、昆明楼盘板块分布解读PART2昆明城市概况/城市功能片区北市区中心区东市区西市区南市区北市区—发展引导区昆明北部城市教育、文化、商务的副中心和城市向北的对外交通枢纽，烟草、光机电产业以及中高级住宅区集中的区域西市区--发展优化区形成以传统工业结构优化、高新技术产业、旅游度假、生活居住功能为主综合功能地区东市区—发展促进区形成城市东部的铁路、公路对外交通的枢纽，以现代工业、主题公园及住宅建设为主，是绿色生态屏障南市区—发展限制区形成以体育休闲、旅游度假、生活居住、行政办公和对外交通等各种功能集中的地区二环路内形成商务办公、金融贸易、城市风光、旅游购物、休闲娱乐等功能集中区域PART2昆明楼盘板块分布/板块住宅及商业西市区：昆明的传统工业区，发展较为落后，但随着房地产规划式开发的进程，西市区的两个板块西山区板块和高新板块都有大量新项目浮出北市区中心区东市区西市区南市区中心区：昆明的城市商业核心区域，商业价值最高的区域。随着中心区内的房地产的开发，加速的带动中心区商业的发展，中心区将始终引领昆明商业的发展北市区：随着住宅社区的大规模开发，以及便利的交通条件，成为了北市区成为区域商业核心的先决条件，而北市区的商业形态，也由最初的社区商业，开始向临街商业，独立商业进行发展，商业业态也开始丰富，依托大体量住宅形成的特色商业的北市区正在发生了质的变化，而未来轻轨的开通，也将促进北市区商业向更高层面发展，形成城市副中心。南市区：区域成熟较早，地块较大，包括滇池板块，官南板块及东南板块，目前各个板块都有多个商业项目在进行运作东市区：东市区随着大量工业园区的开发以及随着昆明行政中心迁移带动各大星级酒店及5A写字楼、高级商业的聚集，逐渐成为昆明城市新中心。城市经济和房地产的快速发展加快推动昆明商业由单中心向多中心转变，并形成多个组团式的区域商业中心，商业区域化发展初步成型。三环的“圈层”效应城市的环路犹如一个圈子，形成很明显的分界，产生强烈的“圈内”和“圈外”的感觉。“一环内”和“三环外”，天壤之别。昆明楼市一环板块的价值已经体现，主要为旧城改造、城中村改造。二环板块的价值正在朝着以前一环的价值靠拢。而三环板块的重要价值之一在于，内接昆明主城，外接安宁、嵩明、富民等郊县，形成圈层效应。区位房价（2007年“451”格局）房价（2012年“67915”格局）三环外区域——逼近6000元/平方米二环至三环区域（二环外）奔“四，3000元-4000元/平方米7000-10000元/平方米一环至二环区域4000元-5000元/平方米9000-13000元/平方米一环内6500元-10000元/平方米15000-20000元/平方米昆明房价曾经的“451“格局就是依据一环和二环所分的三个区间形成的。昆明三环的建成，再次定位昆明房价格局，成为价格标杆，重塑2012年“67915”格局，仅仅用了五年。PART2昆明楼市中的三环“圈层效应”效应5呈贡新城板块：别墅14000-22000元/平米住宅5000-7000元/平米2南片区（官渡区）别墅18000-20000元/平米住宅7000-9000元/平米1西片区（西山区）别墅18000-40000元/平米住宅7000-10000元/平米6安宁板块别墅14000-20000元/平米住宅3000-6000元/平米6254133北片区（五华区）别墅9000-22000元/平米住宅6600-12000元/平米44东片区（盘龙区）别墅20000-30000元/平米住宅8000-10000元/平米7其中晋宁新城也有少量楼盘昆明新建楼盘主要集中在二环内，主要按方向分为四大板块，价格基本遵循昆明环路圈层效应理论，但同时也形成了环滇池高档住宅区。由于三环以及骨干高速公路的的修成通车，使得楼盘开发逐渐向外围扩散，辐射到3大新城以及安宁。PART2昆明楼市板块分布解读二、房产政策解读1、国家宏观政策2、昆明本土政策PART1国家宏观政策宏观调控落实保障性住房抑制投资投机完善首套房优惠政策保证住房刚性需求国八条限购政策差别化信贷政策PART1国家宏观政策二、房产政策解读1、国家宏观政策2、昆明本土政策根据2012年国家及地方政策出台的调控政策，未来中国房地产的调控手段可能从限购、限价等行政手段转变为市场经济手段，但抑制投资性需求的目标不会变，控制房价上涨不动摇，同时加大保障性住房供给，满足市场刚性需求。PART2昆明2012最新房产政策序号标题时间内容01《关于印发国务院2012年立法工作计划的通知》2012-04-09近日国务院下发了《关于印发国务院2012年立法工作计划的通知》，规定了三档总计190件相关法律规章的起草、修改工作，《基本住房保障条例》位列第二档，权威人士透露，条例有望在今年10月前基本完成草案起草，并于本年底前上交国务院法制办。这意味着住房保障终于即将有法可依。02《住房公积金管理条例》二次修订2012-04-104月9日下午，北京市西城区车公庄西路的世纪国建宾馆里，聚集了数位房地产专家，就住房公积金管理的相关问题展开了讨论。意味着《住房公积金管理条例》的第二次修订，住建部已启动前期工作。《条例》修订工作争取在2013年6月前完成，并上报国务院法制办。修订内容主要包括三个方面：一是住房公积金的用途和功能的调整；二是对覆盖人群的重新梳理；三是对监管的制度化约束。其中，公积金贷款支持保障房建设的试点将继续扩大。03《关于办理申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定案件若干问题的规定》2012-04-10昨日，最高法发布《关于办理申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定案件若干问题的规定》，对法院如何受理行政机关申请强制执行房屋征收、受理后如何进行审查和裁定等问题进行了规范，并确立了“裁执分离”为主导的强制执行方式。自2012年4月10日起施行。04《金融企业准备金计提管理办法》2012-04-174月17日，财政部下发《金融企业准备金计提管理办法》，明确自今年7月1日起实施金融企业动态拨备管理，将金融企业从净利润中提取的一般准备比例由此前的1%提高至1.5%，金融企业信贷资产的风险准备金计提标准也相应调整。05《北京市商品房预售资金监督管理办法》（征求意见稿）2012-04-20北京市住建委昨日发文宣布，北京市住建委昨日发布《北京市商品房预售资金监督管理办法》（征求意见稿），拟在建设过程中，为开发商提取预付款增加2次，同时资金监管不再涉及经济适用房项目。06《昆明市住房公积金缴存管理实施细则》2012-04-2423日，从昆明市住房公积金管理中心了解到，根据建设部、财政部、中国人民银行建金管〔2005〕5号文件精神及《昆明市住房公积金缴存管理实施细则》的规定，将对今年昆明市住房公积金缴存工资基数上、下限进行调整。今年起，单位职工缴存住房公积金的工资基数上限为10410元；缴存工资基数下限分别为：一类区为950元/月，二类区为845元/月。据了解，此次住房公积金缴存基数上、下限调整的执行期间为2012年1月1日至2012年12月31日。PART2昆明房地产重点政策解读序号标题政策要点政策评析01《下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点》——2012年05月12日中国人民银行中国人民银行决定，从2012年5月18日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是央行今年以来第二次下调存款准备金率，上次下调准备金率是在2月24日。同时，这也是自去年11月30日中国央行宣布近三年来首次“降准”之后，中国央行连续第三次下调存款准备金率。此次“降准”并不是为了挽救楼市泡沫，如果政府现在还想挽救，要做的远远不止这些。存款准备金率下调主要目的是缓解银行体系的流动性压力，避免信贷收缩影响实体经济，流动性增加后，肯定会有部分资金进入楼市。然而，此举对企业和个人信贷自然也是好消息。02《昆明市住房公积金缴存管理实施细则》4月23日，从昆明市住房公积金管理中心了解到，根据建设部、财政部、中国人民银行建金管〔2005〕5号文件精神及《昆明市住房公积金缴存管理实施细则》的规定，将对今年昆明市住房公积金缴存工资基数上、下限进行调整。今年起，单位职工缴存住房公积金的工资基数上限为10410元缴存工资基数下限分别为：一类区为950元/月，二类区为845元/月。据了解，此次住房公积金缴存基数上、下限调整的执行期间为2012年1月1日至2012年12月31日。2012年4月，武汉、南昌、郑州、沈阳、山东滨州等二、三线城市纷纷上调住房公积金贷款额度。在此背景下，中央相关部委多次明确支持首套房购房需求，而上调公积金贷款额度正好是支持了刚性需求者的首套房购房需求。因此，虽然在北京、上海等一线城市，住房公积金上限仍未有松动，但此次部分二、三线城市上调公积金贷款额度，且上调幅度在15%至25%之间的消息，还是让对数字斤斤计较的刚需群体大为欢呼。再看昆明今年昆明市住房公积金缴存工资基数上、下限进行调整这件事。毋庸置疑，住房公积金制度是一项惠民政策，重点在于支持中低收入者及住房困难户的住房需求，政策的调整主要是基于这部分人群的实际购房困难，最大限度满足他们提取公积金和公积金贷款的需求PART2昆明二手别墅、商业、非住宅房产交易税费大幅提升个税缴纳标准为成交价全额的1%或差额的20%，即不满5年的非住宅个税按成交价全额的1%征收，满5年的非住宅按有原始发票的（契税发票、不动产说明书等一系列）的按照成交价与原房价差额的20%征收。昆明市针对非住宅（商铺、写字楼、厂房等）二手转让土地增值税的调整，除沿用原来按交易额1%征收土地增值税的同时，也按照增值率不同征收30%-60%（四级累进制）土地增值税，即征收标准是按成交价减去扣除项目金额后的30%-60%征收(扣除金额包括最初购房时