地产市场调研

石家庄市场调研报告项目发展部2009-11-03•地产江湖•——数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！•地产江湖•——数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！目录一、城市概况二、板块分析三、需求特点四、企业分析五、结论与建议•地产江湖•——数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！城市概况•石家庄市现辖6个区、12个县、5个县级市和1个国家级高新技术开发区；•总面积1.58万平方公里，常住人口939.5万；•市区面积455.8平方公里，人口231.3万。本次调研范围主要集中在市区•地产江湖•——数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！城市概况•在最新的城市空间结构体系中，城市核心区被划分为老城区、东部新区和滨河新区三个组团，是未来规划建设的重点。•地产江湖•——数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！新华区桥西区长安区裕华区开发区桥东区正定鹿泉调研区域划分•地产江湖•——数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！新华区区域特点•位于石家庄市区西北部，总面积92.11平方公里，交通路网发达，13所、省农科院等一大批科研机构带来浓厚的科技人文气息，商圈环绕，同时又有浓重的人文积淀。•区域内滹沱河是著名的生态保护区，而水上公园是石家庄市区内除世纪公园外最大的公园。•新华区最大的优势在于区域内的居住氛围浓厚，是以居住和休闲为主要特色的片区。•地产江湖•——数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！在售项目分布新华区•地产江湖•——数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！案名均价建筑面积容积率建筑形式百盛朗庭42001.93.6高层、小高层板楼柏林怡园3350403.5高层板楼北岸杰座36003.22.37高层板楼北郡39001003高层、小高层板楼碧水秀城37005.42高层碧水阳光2880322.5高层东湖苑38004.62.7高层板楼法兰克福风情3280132.2高层、小高层板楼，多层洋房富源公馆41606小高层观水文苑4520302小高层和谐家园4100104.4高层板楼宏基花园广场35005.72小高层汇特虹49002.34.8高层坚果纯时代34001.92.35小高层金海华府54000.5高层锦绣乾城3800242.63高层柳源华庭275052.5高层明珠北苑380018.33高层板楼明珠花苑4000362.4多层、小高层尚品雅筑360034.9高层塔楼盛世天骄6200402.5高层天山新公爵90008.32多层洋房、高层板楼万佳金凯园57802.74.2高层维C时尚广场42002.2小高层西城盛世320053小高层香林庭院4500多层、高层幸福里42007.83.5高层御江南2200483.2高层中阳信和水岸4600122.47高层、小高层自由立方43001.5高层在售项目统计新华区•地产江湖•——数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！典型项目-天山新公爵新华区•定位高端，在核心城区主推洋房类产品•以高层拉升整体容积率，并借洋房之势提升价格•地产江湖•——数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！典型项目-盛世天骄新华区•位于河北科技大学旧址，主打文化主题、学院派风格•以BLOCK街区理念进行整体规划•地产江湖•——数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！•价格分布规律基本为：一环以内5000以上，一环二环之间4000-4500，二环三环之间3000-4000。•水上公园周边项目较为密集，但特色不明显。•本区域有实力的开发商不多，对后进入者相对机会较大。•以二环线为界，新华区可划分为居住密集区域和居住潜力区域。二环以内项目分布密集，可开发土地有限；而二环以外，随着省会三年大变样和城市化进程的发展，大量的城中村土地将被改造和开发，有较大潜力。新华区区域小结•地产江湖•——数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！桥西区•桥西区位于石家庄市区西南部，区域面积53平方公里，人口45万；是河北省政治中心和石家庄文化、教育、科技、金融中心。•辖区驻有省委、省人大、省政府、省政协四大机关以及省直60多个单位部门。•陆路交通极其发达，石家庄火车站、石家庄长途汽车站均座落在区域内。区域特点•地产江湖•——数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！桥西区•该区域有24中、11中、6中、41中、17中和西南的高教区共计20多所大中专院校，以及省科学院、省社科院、电子工业部第五十四研究所等30多家省部属科研单位。•区内商贸繁华，市场发达。中华大街以东、火车站以西1200米的中山路段，是全市最繁华的商业街，素有石家庄的“王府井”之称。•桥西区自强路东段集中了省建行、工行、农行、交行和省保险公司等多家金融机构，成为闻名遐迩的“金融一条街”。•桥西区属石家庄老城区，区域内建成生活区众多，房龄较长，多以机关单位宿舍为主，多是多层砖混结构，建筑密度低，改造潜力大。中高档住宅产品对该区域的居民具有很大吸引力，刚性需求比重很大。区域特点•地产江湖•——数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！桥西区在售项目分布•地产江湖•——数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！案名均价建筑面积容积率建筑形式良东花园27003.21.6多层熙园410082.9高层西引利390043.24高层晟地丽江2600282.5高层、小高层闻喜小区4000211.8多层、小高层宫园20092300小高层板楼新友合康城55004.22.7高层西城公馆30506.93.1高层百年华府3800213.3高层KOMA国际花园5100/4800253.36多层、高层翰林观天下39801005高层盛景御花园40005.82.5高层37度3650143.6高层开达十六号430081.2多层天伦锦城3390622.46高层翰林源545032.6高层燕都紫阁4700184高层板楼金玉城32002.3高层橄榄城102.3高层顺美华庭36502.463.6高层联邦名都5400135高层翰林福邸498052.6高层金世界中央新城57001002.4高层尹泰花园26602.5小高层板楼唐宁官邸80高层万象天成5000173.4高层百度空间540033.7高层在水一方50004.43.12小高层蓝岛书香苑3700/290033多层、高层板楼优盘500042.36高层碧水蓝湾3200303.3小高层板点结合容园45004.53.5高层志诚华府4200253.3高层白金公馆46001.73高层西美花城3800203.5高层西城印象3800362.53高层龙城国际46003.53.5高层金正缔景城7200902.9高层春江花月6200252.33高层板楼瑞嘉名邸259053.9高层桥西区在售项目统计•地产江湖•——数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！桥西区典型项目-金正缔景城•一环边的核心位置•销售价格7200，比周边项目高出2000元左右•整体风格沉稳、大气，市场定位符合市场需求，销售状况良好，整体营销水平在桥西片区内相对较高•是城中村改造项目的标杆，可以借鉴用于公司翟各庄项目，形成欧式风格、高容积率的产品线•地产江湖•——数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！桥西区典型项目-春江花月•位于一二环之间，民心河畔，位置条件较好•定位为中式风格文化住宅，建筑形象、景观设计和推广中都贯穿了这些元素•以高层板楼围合联排别墅，提升了项目整体档次•均价6200•地产江湖•——数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！桥西区典型项目-西美花城•位于南二三环之间•属于中等规模、短平快操作的项目•均价3800•地产江湖•——数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！桥西区区域小结•价格分布特征：一环附近5000左右，最高7000以上；二环附近4000左右，二环三环之间2500-3000•项目数量众多，总体供应量较大，市场活跃•属于老城区，人文气息浓厚，改善型需求相对旺盛•开发企业较为集中，土地资源竞争比较激烈•地产江湖•——数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！桥东区•交通便利发展前景广阔•商业气氛浓厚居住生活便利•区域新盘密度大品质高•需求巨大投资升值前景可观区域特点•地产江湖•——数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！在售项目分布桥东区•地产江湖•——数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！案名均价建筑面积容积率建筑形式阿尔卡迪亚6300863.48高层滨江尚城国际68001203.8高层城市中坚46高层都市怡景300031多层、小高层伽蓝美城65002.96.6高层高远丽都56004.33高层国瑞城4500752.4高层海光苑450054.8高层板楼汇隆公馆54001.46高层璟郡5300182.8多层、高层凯旋城3400302高层天滋嘉园6000503.3高层中基礼域7000603.8高层中天世都6300325.26高层中央时区5400133.9高层紫晶天域6000133高层在售项目统计桥东区•地产江湖•——数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！桥东区典型项目-阿尔卡迪亚•荣盛进入石家庄市场的第一个项目•占地228亩，总建筑面积近86万平米，为纯住宅高档社区，由25栋南北通透的板楼和一栋五星级酒店组成•分三期开发，一期即将竣工交房，在售二期•得益于其位置、规模、档次及配套，售价在桥东区域名列前茅•地产江湖•——数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！区域小结桥东区•目前在售项目主要分布在二环以内，尤其集中在一环内的核心城区，因此密度和售价在各城区中都是最高的•价格分布特征：一环以内6000-7000，一环二环之间4500-5000•地域南北狭长，不同环线位置的土地价值差异极大•二环以内土地价值高，但供应有限•北部可联系滹太新区，南部随着高铁新站的建设及周边区域改造，会有较好的发展潜力•地产江湖•——数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！•地产江湖•——数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！长安区•长安区位于市区东北部，面积110.24平方公里，总人口42.65万人，其中农业人口10.97万人。是石家庄厂企最为集中的区域，综合环境较差，改造潜力巨大。•区域内的博物馆、广安大街是石家庄市中心地带，功能定位于石家庄CBD核心区域，常山纺织公司棉一、棉二、棉三都属辖区内。•区域内建成生活区众多，房龄较长，多为先前开发的厂企宿舍生活区、大型经济适用社区等。区域特点•地产江湖•——数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！谈固国瑞城4600桐兴园4500领秀城4850紫玉名苑4500罗兰新城3300金桥水岸4100剑桥春雨6500亲亲荷院4500盛世春天3400尚北新城2000尚乘源4400悦澜湾1980康馨雅苑2500锦城3870翰玉门庭3200金碧园4360书香华苑4800建华旺角4200筑境4900怡情雅居3500钻石广场5200北城国际4300和平时光