“华丽半岛——山水都市市场分析行销策划书

精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料青岛经济技术开发区“华丽半岛—山水都市”——智能生态居住园区市场分析行销策划书精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料目录一、项目简介二、市场环境分析三、市场调查与预测精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料四、竞争对手环境五、“华丽半岛——山水都市”产品定位及策略六、“华丽半岛——山水都市”小区价格定位及策略七、“华丽半岛——山水都市”小区行销和促销定位及策略一、项目简介1、项目名称：青岛经济技术开发区“华丽半岛——山水都市”智能生态居住园区。2、开发单位：青岛华丽半岛置业有限公司精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料3、设计单位：喜马拉雅空间设计所（深圳）4、项目地址：青岛经济技术开发区长江路以北，嘉陵江路以南、以西，薛家岛房地产公司办公大楼西侧规划路以东范围内。5、建设规模：占地517000平方米，总建筑面积518000平方米。6、然环境及用地现状：地块内现状略有起伏，中西部高，北部略高，东南部低，高差近20米。地块北部为山脉并有水库，水库水流经地块的北部。地块内植被较少，仅北部有部分乔木，不能成林。地块内有三块地为薛家岛镇自用地，西南角有一块地已建成1栋多层办公楼，2栋多层住宅；东侧一块建成7栋多层住宅，并有租赁地（东方外语学院）一处、器械制造厂一处；另一块未建。地块内有一座专科医院及近百户底层1民居，可拆迁。7、建设内容：多层住宅、高层住宅、办公网点、商用网点、别墅、会所及相关服务配套项目。二、市场环境分析精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料（一）客观经济环境1、二000年青岛市城市居民人均可支配收8016元，较一九九九年增长10.1%，农民人均纯收3637元，较一九九九年增长6.5%。2、市场消费不断扩大，二000年青岛市实现社会消费品零售总额307.7亿元，较一九九九年增长13.8%。其中城乡个私经济实现社会消费品零售额约49.3%。3、在《关于青岛市2000年国民经济和发展计划执行情况与2001年国民经济和社会发展计划的报告》中，青岛市政府提出“抓好重点项目建设，大力促进固定资产投资增长”，其中要做好大炼油、青岛海湾大桥、前湾港集装箱码头等工程项目的立项和可行性研究等前期工作。这几个项目可以说都是在描绘着开发区的未来。4、青岛市市长杜世成在市十二届人大四次会议上谈到的“连接青黄”——建成胶州湾工业走廊的构想将是黄岛开发区迅猛发展的契机。2（二）、业内微观环境1、二000年青岛市房地产投资平稳增长，商品房销售持续火爆，房地产景气指数在平稳中发展。2、景气指数稳步上长升的指标：（见表）精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料指标2000年较1999年增长房地产投资7.2%商品房空置位置————————————商品房新开工面积42.6%商品房销售价格平均最低1841元/㎡，平均最高2271元/㎡土地转让收入——————————————3、景气指数逐渐下降的指标有：房屋竣工面积、土地开发面积、原因是受总量控制、消化空置房等政策影响。4、目前因市政府的土地储备政策，使土地价格猛增，在此背景下圈地成为开发商重中之重。三、市场调查与预测1、表一3精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料指标2000年市场状况2001年市场预测新开工面积630万平方米，较上年增长68%占今年总施工面积1100万平方米的2/3住房面积平均85平方米二局室平均93平方米三居室完成销售288万平方米350万平方米竣工面积300万平方米630万平方米经济适用方面积100万平方米290万平方米总结：（1）去年开工的630万平方米，今年基本竣工。这部分要占今年总施工面积1100万平方米的2/3。（2）三居室平均面积90平方米的住宅呈上升趋势，占到40%以上，说明多厅式结构的住宅已成为大多数人的观点。（3）去年完成销售288万平方米，是历史最好成绩。今年竣工630平方米是去年销量的2倍，供给远远大于实际需求，呈现明显的买方市场。（4）290万平方米的经济适用房，约占今年房地产开发量的1/4。即使其中一半竣工投放市场，这些中低档价格的住房也会起到明显平抑房价的作用。（5）另外，住宅配套设施及规划水平明显提高，如智能化、大面积生态绿化、净水入户、互联网入户等。精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料2、开发区房产业态：4a）开发区2000年施工面积78万平方米，较1999年提高4.6%，预测2001年新开工面积将近100万平方米。b）200年平均销售价格1401.2元/㎡，较1999年增加了490元/㎡，预测2001年平均售价2300元/㎡。四、竞争对手及环境项目楼盘名称地段规模（㎡）类型价格元/㎡开工时间交付时间销售状况楼盘特征天泰“阳光海岸”长江路与太行山交界处18万多层住宅、高层32002001未开盘①国家康居示范工程标准。②生态小区、生态林、生态动物园。③物业管理智能化网络1家庭智能精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料荣昌“千禧龙”花园武夷山路、珠江路和湾海大道之间10.6万多层住宅、联体别墅34002001.8未开盘化系统河岸全方位智能化系统。2有娱乐设施齐全的独立会所3统一安装太阳能热水器；分户计量采暖。4申报“国家康居示范工程”。“东方花园”阿里山路4.4万272户高层（16-18）层2580-28802001.2—2002.7一般智能网络系统五、“华丽半岛——山水都市”产品定位及策略基于上述市场分析及预测，对青岛华丽房地产有限公司“华丽半岛——山水都市”智能生态居住园区进行市场定位。（一）“华丽半岛——山水都市”居住用地平衡表精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料5项目规划面积（㎡）比例（%）人均面积（㎡/人）居住用地51700010020住宅用地29400056.8711.76公共服务设施用地9500018.383.8道路广场用地4150081.66公共绿地8650016.757.86(二)“华丽半岛——山水都市”重要经济技术指标总建筑面积518000平方米其中：住宅面积47500平方米商业服务面积20000平方米教育设施面积9300平方米会所及活动中心2800平方米医疗卫生面积3700平方米金融邮电面积1400平方米市政公用面积3500平方米行政管理面积1800平方米容积率1精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料绿化率38%（三）产品定位“华丽半岛——山水都市”小区将根据国家的有关规定建成为6标准的智能生态居住园区。并且向建设部申报首家智能与生态结合的国家康居示范工程。1、生态化目前，市场上一些居住小区虽然打出了生态小区的概念，但都只是在高绿化率上大做文章，把绿化当作生态住宅的唯一指标。其实，这些小区充其量只能是“生态型”住宅小区，离真正意义上的“生态住宅”还有很大距离，根据专家论证，绿色生态住宅主要有三大主题：保护资源；创造健康舒适的居住环境；与周边环境相融合。除了绿化以外他还有健康与环保的特点。“华丽半岛——山水都市”小区的总体布局，单体空间组合、房屋构造，自然资源的利用，节能措施以及绿化系统的设计，都以改善和提高人的生态环境为出发点和目标，真正实现物质能源在小区生态系统内部有次序的循环转换，并与自然生态相平衡获得一种高效、低耗、无废、无污染生态平衡的居住环境。具体在设计上，注意绿化布局补充融合，发挥绿化在整个小区生态中其他更深层次的作用，如隔热、防风、防尘等，是“华丽半岛——山水都市”小区成为真正意义上的生态住宅小区,形成小区的第一卖点。2、智能化精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料7建设部针对住宅智能化示范小区的等级评定标准如下：一星级具有安全防范子系统，包括出入口管理及周边防越报警、闭路电视监控、对讲与防盗门控、住户报警、巡更管理；信息管理子系统，它包括对安全防范系统实施监控、远程抄收与管理和IC卡、车辆出入于停车管理，供电设备、公共照明、电梯、供水等主要设备监控管理、紧急广播与背景音乐系统物业管理计算机系统；信息网络子系统，它包括为实现上述功能科学合理布线，每户不少于两部电话和两个有线电视插座、建立有线电视网。二星级出应具备一星级的全部功能外，同时在安全防范子系统和信息管理子系统的建设方面，其功能及技术水平应有较大提升。信息传输应采用高速宽带数据网作为主干网。物业管理计算机系统应配置局部网络，并可供住户联网使用。三三星级具备二星级的全部功能。其中信息传出通道应采用宽带光纤用户接入网作为主干线，实现交互式数字视精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料星级听业务。住宅小区智能化建设系统在有可能的条件下，应实施现代订成建成系统（HI_CMS）技术，并把物业管理智能化系统建设纳入整个小区建设中，作为HI_CMS工程中的一个子系统。同时，HI_CMS要考虑物业公司对其智能化系统管理的运行模式，使其实现先进性、可扩展性和科学管理。截至二000年十月，青岛市没有一个真正意义上的智能化标准小区，但目前有众多竞争对水在大力推广智能化。“华丽半岛——山水都市”小区将致力于建设智能化标准小区（一星级），同时借鉴其他成功、符合市场要求的智能设施。如：红外线安全防范系统，水、电、燃气、热水、等表远程抄送，宽带入纤网接入，可是对讲门、智能配套全方位构建信息生活平台。高标准的智能化特色将成为“华丽半岛____山水都市”小区的第二卖点。六、“华丽半岛——山水都市”小区价格定位及策略小区价格定位采取“市场跟随”策略，即参考竞争对手的定价标准。价格的最终确定需待规划设计及相关成本核算后制定，在此只制定类别均价。1、经济适用房类均价2500元/㎡2、别墅类均价4200元/㎡83、高层类住宅均价3800元/㎡精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料七、华丽半岛——山水都市”小区行销和行销定位及策略（一）、行销渠道及促销方式1、现场销售（具体模式见附表一）（悦海毫厅展厅模式见附表二）2、楼花销售3、异地招商会销售4、增值、回购销售（二）促销手段1、广告促销2、提成促销