“西信产业园”项目写字楼需求市场分析报告

“西信产业园”项目写字楼需求市场分析报告委托方：重庆西南信息产业园开发有限公司执行方：重庆东禾广告有限公司时间：2003年9月30日前言鉴于西信产业园具有的高科技行业特征，因此在需求调查上主要针对高科技企业进行分析，并以整体市场状态作为大背景进行综合比较。本次调查分析的数据资料主要来自于西信生产力中心提供的调查报告，同时结合了我司对重庆写字楼市场现状的调查分析和相关市场资料统计分析。一．重庆写字楼市场需求现状（一）从企业办公现状看需求重庆目前的写字楼市场，普遍存在物业档次不高、商务氛围不够成熟、服务水平低劣、公共区域装修简陋、硬件设施落后、商务配套欠完善等问题，虽然也出现了一批上档次的写字楼项目，但总体来说，真正具有高品质的写字楼寥寥可数，远远不能满足直辖市商务办公市场的需求和整体形象。根据调查，重庆企业目前的办公现场地除现有的在使用中的、有着正式写字楼物业形象和称号的办公物业，如大都会、泰兴科技大厦、重庆数码港、西亚商务大厦、渝高大厦、渝高广场、帝豪名都外，另外还有大量中小型企业散布在诸如孵化楼、创业楼、老旧办公物业、甚至住宅楼中办公。如渝州电脑城3-9层就作为办公用房出租，渝高广场B座作为住宅使用，其仍有28%左右的公司性客户在内办公。企业对物业选择比例图写字楼商务公寓商住楼从此表可看出写字楼市场潜力很大，需求旺盛，特别是本项目针对的高科技企业客户群，出于企业实力和对形象的考虑，对上档次的高品质写字楼需求更大。由此，我们可得出：需求特征1：专业写字楼市场需求旺盛。（二）从在售物业看需求重庆市目前在售写字楼中比较典型的有：跃华·国际商务、东和银都、浪高·凯悦、重庆国际商务大厦、渝高广场CD座、华宇名都城、中信实业大厦、华宇·世纪银河等。从这些楼盘的销售面积来看，目前重庆写字楼市场供应量以中小户型为主，面积集中在40-150平方米左右，入驻企业绝大部分为中小型企业。而从西信产业园主要针对的高科技企业客户需求情况来看，200—500平米以及500平米以上的办公面积需求占据主流。从中我们可以看出，目前市场上普遍缺乏能满足高科技企业大中型办公场地需求的写字楼。由此，我们可得出：需求特征2：目前市场上普遍缺乏能满足高科技企业大中型办公场地需求的写字楼。（三）从现有物业租售价格看需求项目名称经营形式建面销售价格（元/平方米）面积分割（平方米）租赁价格（元/平方米）租售率希尔顿大厦售550060—12098%大都会商厦租80—30090100%半岛国际商务大厦租80—12005098%重庆国际商务大厦售/租3000170—3006338%东和银都售310030—60暂无北辰名都售2870123—15090%中信实业大厦租60—12030—4060%阳光城大厦售2500—260030—8035%项目名称经营形式建面销售价格（元/平方米）面积分割（平方米）租赁价格（元/平方米）租售率重庆数码港租40—15031-3582%西亚商务大厦租售2650140—15028（含物管）83%帝豪名都以售为主清水房3100装修房3200-400058—16825-3090%高创锦业售4394-4773（套内）45—6870%华宇名都城售3080-4070（套面）40—7060%融信大厦售2500—330070—150100%跃华-国际商务售2600—349035—23028%世纪公寓租90—110900/套/月80%现状分析重庆较有代表性的写字楼物业销售价格主要集中在3000-4000元/平方米之间（建筑面积），租赁价格主要在30-50元/平方米之间。其中江北区域写字楼物业销售价格主要集中在2500-3000元/平方米之间（建筑面积），租赁价格主要在25-40元/平方米之间，与渝中区相比差距较大，与石桥铺、南岸、九龙坡也略低一点，与沙坪坝基本相当。而从高科技企业需求调查来看，在办公物业的租购价格方面，大部分企业办公物业的购买价格集中于2000-5000元/m2的中间价位，说明这是目前一种比较大众化的价位；在租赁价格上，20-50元/月/m2的比例最高，占了总体的40%；其次是10-20元/月/m2；10元/月/m2以下以及50元/月/m2以上的比例较少。需求特征3：目前高科技企业办公场地的购买价格比市场平均价位略高，说明高科技企业对中高档次写字楼要求较大。总体上说，目前高科技企业办公场地的购买价格在2000—5000元/平米之间、租赁价格在20—50元/平米之间，与市场平均价位相比，略有偏高；与江北区域写字楼价格相比，偏高趋势更为明显。由此，我们可得出：二．现有写字楼高科技企业构成调查1、行业比例科技企业75%研究机构4%服务企业16%其它类型5%2．企业性质比例15%58%4%8%15%国有企业私营企业集体企业合资企业有限责任公司3.企业规模（1）企业办公面积以企业办公面积大小作为划分的标准：办公面积在500平方米以上为大型企业，办公面积在200-500平方米为中型企业，办公面积在200平方米以下为小型企业。本次被调查企业办公空间面积在500平米以上数量最多，占了36%的比例，这其中又以产值在1000万以上的科技企业居多；其次是100-200平米的企业，占了总体的30%；最少的是办公面积为50-100平米的企业，只占了总体的13%。（2）企业员工人数0%5%10%15%20%25%30%35%10人以下10-20人20-50人50人以上办公室人数比例（3）企业产值本次被调查企业中年产值在1000万以上的最多，占企业总数的33%。其中研究类企业中60%的年产值在1000万以上；科技类企业中35%的年产值在1000万以上；而服务类和其它类企业年产值达到1000万的较少。年产值200万以下的企业居第二位，占企业总数的25%，主要是服务类企业，服务行业43%的企业年产值在200万以下。年产值200—500万的企业排名第三，占企业总数的19%。主要是服务类企业和科技类企业。年产值500—1000万的排在最后，占企业总数的16%。主要是其它类企业，其它类行业43%的企业年产值在这一档次。总体上说，研究类企业整体年产值最高，其次是科技类企业，再次是其它类企业，服务类企业年产值最低。因此，我们推导出：需求特征4：目前重庆写字楼中的高科技企业主要以科技企业为主；企业性质半数以上为私营；企业规模、实力普遍较强，对办公面积的需求也较大。三．高科技企业对项目的主观认知在区域选择上，大多数企业认为北部新区的选址好，对北部新区的投资潜力很有信心，愿意到北部新区投资，但同时大部分企业又认为北部新区2008年才能初具规模，普遍对园区建设的工期信心不足，认为一期工程的完成不能使园区的功能初具规模。而且在办公区域选择上，绝大部分被调查企业认为在未来会有更多具有同种优势的开发区出现，他们有更多的选择，对整个的投资环境持乐观的态度。另外，也有一部分企业认为北部新区面临的竞争压力大，觉得已经有高新区等开发区的在前，吸引了很多的商家，北部新区作为后来者想赶超前者难度较大。在对产业园的认识上，大部分企业都认为政策优惠和产业集中化是信息园区比较大的优势，相对来说，人文环境及信息通畅方面的优势不明显。具体针对西信产业园项目而言，绝大部分企业认为西信产业园区的优势主要集中在丰富的信息资源上，地理位置和品牌的优势不明显。同时，多数企业认为西南信息产业园的劣势主要是在知名度不够，应该加大宣传的力度，以及提高信息到达率。总体来说，他们普遍看好北部新区的发展前景，但对北部新区近期环境和工程进度信心不足，持观望态度，需要宣传推广加以引导，鼓舞他们对项目所在区域的信心。而在他们对西信项目的认识上，也反映出需要加强宣传推广，使他们对项目的优势有较全面的了解。由此，我们可得出：需求特征5：企业普遍看好西信项目所在的区域发展前景，但对北部新区近期环境信心不足，对西信项目也缺乏了解，需要加强宣传推广。四．高科技企业看重的投资环境分析：调查结果显示，企业目前看重的投资环境主要有以下几种：首先是优惠的政策，有74%人选择了此项；其次是较集中的产业氛围，有71%人次选择此项；再次是方便的商务环境，选择此项的有69%人。大部分人认为优美的自然环境还不是他们看重的投资环境的要素，在本次调查中，只有33%人次选择了此项。可以看出，现阶段的企业以追求经济效益为目标，比较看重政策优惠、商务环境等能很快带来利益的因素，而较少考虑自然环境等因素。由此，我们可得出：需求特征6：优惠政策、集中的产业氛围、商务环境是企业选择办公场地最看重的因素。五．高科技企业需求分析：1、客户需求整体分析：（1）对目前办公状态满意点：调查分析结果显示：大部分企业对目前自身所处的位置交通条件、信息沟通与交流、物业的周边环境都比较满意。（2）目前办公状态不满意点：从调查结果分析：企业目前对所在地物业的硬件配置最不满意，其次是对物管服务不满意；再次是对周边环境和通风条件不满意；以后依次是信息沟通与交流、位置交通、物业形象、配套、价格因素、行业分散度等。（3）产品形态需求：A．办公用房的档次中等档次办公用房占主要需求，有55%的企业选择；34%的企业选择了高档次，另有11%的企业选择了一般的档次。B．办公空间类型58%的企业倾向于用标准式的写字间作为自己的办公用房；25%的企业希望有自己的办公大楼，另外17%的企业则认同商住式的写字楼。专用写字间的需求最大。C．户型选择60%的企业希望自己规划分割自己的办公空间，他们需要全开放式的空间，另有36%的企业需要小面积独立单间与开许空间相结合的办公用房空间，只有3%的企业需要小面积独立单间，另外1%则要有其它类型的。D．办公室层高选择73%的企业要求有2.8米以上的层高，12%的企业认为有2.8米的层高就足够了，另外有15%的企业持无所谓的态度。表明企业对办公空间的要求日益挑剔，都需要更高一点的空间。E．办公楼类型选择41%的企业选择了高层的办公楼，40%的企业选择了小高层的办公楼，19%的企业选择了多层。可以看出，在这个选择上，企业分为了势力相当的两大阵营“选择高层”与“选择小高层”，而选择7层以上办公楼的占了绝对的多数，总的比例超过了80%。（4）面积需求：企业将来购买或租赁新的办公场地大部分要求200-500平米与500平米以上的场地，分别占了总体的37%，其次是100-200平米的场地。说明将来企业在选择新的场地时都在考虑以后的发展，他们需要一个能够支撑他们后续发展的办公场地。（5）价格需求：□租房价格需求很大部分的企业在租房价格的选择上都倾向于视情况而定，并没有一个确定的范围，这部分企业占了53%的比例；有28%的企业认为30元/月/平米的价格比较理想；另有17%的企业认为50元/月/平米价格是他们的理想租房价格。□购房价格需求对于准备自购办公用房的这部分企业，对他们回答的能接受的购房最高价格分析可知：同租房的选择一样，大部分企业都选择了视情况而定；30%的企业能够接受3000-4000元/平米的价格；14%的企业能接受4000-5000元/平米的价格；2%和1%的企业分别能够接受5000-6000元/平米和6000元/平米以上的价格。□购房总价接受程度购房的最高总价承受分析如下：26%的企业能接受20-40万的总价；16%的企业能接受40-60万的总价；而能够接受200万以上价格的企业比例也占了11%。总的来看，高低价分布比较均衡，对各层次房价都有相当比例的受众群。（6）付款方式选择在新购房的付款方式选择上，44%的企业选择了分期付款，42%的企业选择按揭，而准备采取一次性付款购房的企业只占总体的12%。（7）地域需求：对企业理想的办公区域的选择对比分析如上图：渝中区高居首位，成为企业办公区域的首选；而高新区作为新开发成规模的园区，也有很多选择此地作为办公地点；渝北区仅居第三，高于沙坪坝等区的选择率。（8）社区配置需求：A.智能化配置：对办公大楼中智能设施的重要度评价，被调查企业认为有线宽带、电视监控报警系统、内部智能化门禁系统、局域网比较重要，园区应该优先布置这些设施；背景音乐、智能化收费系统则