《上海明珠路项目市场分析报告》(62页)

明珠路项目市场报告上海·青浦·徐泾壹、地理篇人民广场虹桥机场浦东国际机场徐泾镇徐泾的区位(一)距离人民广场21-22公里距离虹桥机场6-7公里徐泾的区位(二)青浦新城徐泾镇九亭镇虹桥机场华漕镇徐泾镇徐泾的交通环境(轨道)虹桥机场站Ｒ－４a线：往朱家角向预计２０２０年建成。赵巷站徐泾站泗泾站约6---7KMR2线:青浦－海港新城全长１２５公里，设４０站．本线青浦境内沿沪青平公路走，预计２０２０年建成。Ｒ4线：徐家汇－松江新城部分路段已在建设中。九亭站徐泾的交通环境(公路)徐泾镇沪青平公路即318国道沪青平高速嘉金高速公路(建设中)徐泾地区板块划分如图：根据现有的规划，徐泾镇在功能划分上分为三个部分：1、沪青平公路以南为房产板块，重点发展高档别墅；2、沪青平公路以北，嘉金公路以西为中心集镇区，发展服务业，同时有一定量的公寓开发；3、外围地区为工业区，基本不发展住宅产业。徐泾板块的特点区域定位产品特点消费群沪青平南依托沪青平公路和高速，以及虹桥机场，发展低密度的高档别墅住宅。周边项目容积普遍在0.2左右。独立别墅为主。单价在12000——15000元/㎡代表个案：九溪十八岛，湖畔佳苑境外，外地以及一部分上海地区集镇区域依托原有的完善的基础设施发展服务业。同时开发一定量的公寓产品，但是数量有限。独立别墅，13000——15000元/㎡少量多层4000—4500元/㎡（二手房）别墅客源同上。公寓客源以区域客为主。工业区定位为徐泾的产业引擎，为区域发展提供产业动力。无商品房开发贰、市场篇项目背景区位徐泾镇区振华路地块产品18万建面15万方的占地容积1.2高层，小高层，联体别墅混合型社区一、市场产品细分研究徐泾地区在上海房地产市场中的特殊地位徐泾地区的崛起——上海别墅发展的第二次浪潮(90年代末)徐泾地区在上海房市中是作为别墅区为大家所认知的。虹桥机场沪青平高速本案1.2的容积率别墅小高层高层类别墅产品公寓产品大别墅市场研究类别墅市场研究公寓市场研究1、别墅市场供求（宏观）2003—2005年上海别墅上市量预测目前,上海别墅市场的保有量超过800万㎡(约为850万㎡)。2002503003504004502002200320042005时间（万平方米）2003—2005年上海别墅上市量比较表04—05年，别墅的开发量将超过700万㎡。别墅的供过于求几成定局。目前别墅市场供应结构1、总量上的供过于求；2、供应结构上的失衡，独栋别墅的开发量过大，类别墅成稀缺产品。叠加别墅12%联排别墅26%独立别墅49%双拼别墅13%独栋别墅市场主力产品，供大于求，失衡严重双拼别墅供应量极少，供不应求联排别墅供求基本平衡，不同区域略有不同叠加别墅供小于求2、徐泾地区别墅市场发展02468101214在售别墅总个数独栋别墅个案数量纯独栋个案数量联体别墅个案数量2003年初2003年末类别墅产品成为市场稀缺产品徐泾地区独立别墅的开发量很大。类别墅产品的去化状况很好，但是后续开发量很小，甚至已基本处于停滞状态。别墅开发的结构性差异在徐泾地区体现的尤为明显。徐泾别墅区产品类型的演变徐泾地区主要别墅个案的面积分析楼盘名称户型面积范围（㎡）主力面积（㎡）湖畔佳苑268-544370-395西郊园中园296-452358-370西郊美林馆312-560360-380大豪山林375-785375-386银涛高尔夫298-643390-400绿波花园228-473260-336西郊大公馆690-745710-720九溪十八岛350-900450-500综上：区域市场产品面积设置的高档化倾向十分明显。预计今后在市场价格的压力下，区域主力户型面积将稳中有降。主要别墅楼盘的市场表现（月均销售速度）0246810121416大豪山林银涛高尔夫西郊大公馆西郊园中园绿波花园西郊美林馆九溪十八岛湖畔佳苑可见：上海别墅市场两大别墅客源对区域的市场的认同度都相当高。个案选择细分市场和产品风格的空间相对较大。总体去化良好，但也表现出较大的差异性从个案去化结果分析，消费者的购买行为十分理性西郊大公馆大豪·山林别墅长堤花园别墅银涛高尔夫别墅湖畔佳苑居礼九溪十八岛捷克小镇高富丽源绿波花园别墅圣地维拉大华云亭本案徐泾地区个案分布图徐泾地区代表楼盘徐泾地区重点别墅个案分析A、西郊大公馆位置：徐泾东路333号开发商：上海新典房地产开发有限公司产品：独栋别墅占地：300亩体量：103套价格：11000-13000元/㎡销售状况：已售出30余栋特色：景观及建筑设计佳，小区环境管理理想徐泾地区代表楼盘徐泾地区重点别墅个案分析B、湖畔佳苑位置：沪青平公路1517弄开发商：上海佳苑房地产发展有限公司容积率：0.28产品：独立别墅占地：400000㎡量体：一期173栋；二期123栋价格：12000元/㎡（目前二手房15000元/㎡）销售情况：基本售完特色：日式别墅建筑效果图徐泾地区代表楼盘徐泾地区重点别墅个案分析C、居礼位置：沪青平公路/高泾路开发商：上海嘉化富欣房地产有限公司容积：0.23产品：独立别墅占地：100000㎡量体：23000㎡（72栋）价格：9000—13000元/㎡销售状况：已售完特色：现代简约风格，每户拥有独立露天泳池建筑外立面小区一景居礼实景照片徐泾地区代表楼盘徐泾地区重点别墅个案分析D、九溪十八岛位置：高泾路399号开发商：上海林语置业容积率：0.25产品：独立别墅占地：500亩（一期334亩，分两期）量体：总142栋（二期56栋）价格：10000元/㎡（目前二手房约15000元/㎡）销售状况：已售完特色：出色的小区规划和环境营造小区一景小区道路九溪十八岛实景照实景图片徐泾地区代表楼盘徐泾地区重点别墅个案分析E、银涛高尔夫别墅一期位置:沪青平公路2222号开发商:上海银涛高尔夫有限公司产品:独立别墅占地:6.8万㎡(未含高尔夫面积)建筑面积:2.4万㎡(48幢)价格:12000---16000元/㎡H徐泾地区代表楼盘徐泾地区重点别墅个案分析F、长堤花园（三期）位置：振华路开发商：昌安置业容积率：0.3产品：独立别墅占地：325亩量体：162栋（一期56栋，二期48栋,三期58栋）价格：14000-15000元/㎡销售状况：三期销售率50%,月均销售10户特色：高品质的小区环境现场实景照片小区环境效果图长堤花园照片H小区平面效果图徐泾地区代表楼盘徐泾地区重点别墅个案分析G、大豪·山林别墅位置：徐泾西路188弄开发商：上海大豪城乡建设有限公司产品：独栋别墅占地：600亩体量：240套价格：13000-16000元/㎡销售状况：20%左右特色：规模较大建筑外观效果图(一)建筑外观效果图(二)大豪·山林别墅效果图３、徐泾公寓市场现状•如前所述，徐泾地区是作为一个纯别墅区而为人们所认知的。•公寓房的开发长期以来基本处于空白状态，近期虽有零星的开发量，但是体量太小，对徐泾地区的区域市场根本不能丝毫构成影响。•早期的楼盘如金水湾，广虹公寓早已售磬。•目前在售的仅一个楼盘：上海豪都国际新城。•由于市场开发量长期处于低位状态，造成市场供不应求。•作为别墅区，徐泾是一个中高档的别墅区，其针对的是金字塔上层的客源。而对于公寓市场来讲，徐泾提供的是非常低档次的公寓产品，其针对的是区域内客源，从少量个案的市场反应来看也验证了这一点。西郊大公馆大豪·山林别墅长堤花园别墅银涛高尔夫别墅湖畔佳苑居礼九溪十八岛捷克小镇高富丽源绿波花园别墅圣地维拉大华云亭本案徐泾地区个案分布图代表楼盘(公寓)徐泾地区重点别墅个案分析上海豪都国际新城（上海捷克住宅小区）位置：联民路88弄21号开发商：上海豪都房地产开发经营有限公司产品：多层/小高层占地：11万㎡体量：416套主力面积：90㎡/2R、125—135㎡/3R均价：5300元/㎡销售状况：70%左右，月销售约80—100套特色：依照捷克住宅设计理念照搬而来，外观独特。有部分多层电梯公寓。但是，小区整体形象差，包括售楼处的包装过于简单，对客户有很大的负面作用。主力户型(一)93.5M2155.8M2户型(一)主力户型(二)126M2128M2户型(二)二、竞争识别区域外竞争华漕镇约7KM约7—8KM九亭镇区域外竞争作为别墅区，徐泾更为纯粹徐泾九亭华漕华漕镇更多的承担着市区动迁基地的功能而九亭的产品与徐泾地区在总价上形成错位从区域角度看，华漕和九亭存在一定竞争威胁，但差异性也非常明显区域内的板块竞争区域内的板块竞争工业区集镇区房产区暂无房产开发，未来规划也无项目开发镇中心以公寓开发为主，但一直以来开发量有限后续将有少量大案推出（包括本案）纯粹的高档别墅区，后续仍有一点的开发量区域的差异化产品的差异化区域间的竞争有限（存在一定竞争，镇区西部有一定量的别墅开发）无疑，未来的市场竞争将很大程度上影响市场表现。从目前掌握的资料来看，区域内,本案未来的竞争对手主要有三个:沪青平公路和明珠路的圣地维拉。另外，位于振华路徐泾中路的大华云庭，从产品类型看也将对本案产生竞争。同时,位于沪青平公路上的高富丽源名邸,将于11月底开盘,产品上与本案有一定类似.未来潜在的竞争西郊大公馆大豪·山林别墅长堤花园别墅银涛高尔夫别墅湖畔佳苑居礼九溪十八岛捷克小镇高富丽源绿波花园别墅圣地维拉大华云亭本案徐泾地区个案分布图徐泾地区重点别墅个案分析A、大华云庭开发商：大华集团位置：振华路/徐泾中路产品：联排别墅/独立别墅项目规模：8.66万㎡目前进度:基础开盘:预计05年上半年徐泾地区重点别墅个案分析B、圣地维拉开发商：蓝溪房产位置：沪青平公路/明珠路产品：小高层，酒店项目规模：约10多万㎡（具体数据尚不详）目前地块状态：空地工期安排：年末明初动工开盘：明年上半年徐泾地区重点别墅个案分析C、高富丽源名邸位置：沪青平公路1509号开发商：上海高富房产发展有限公司开盘时间:04年11月底容积率：0.7产品：双拼别墅/联排别墅占地：3.09万㎡建筑面积：2.1万㎡户数：约70余户价格：10000元/㎡(预计)区域外个案竞争华漕镇约7KM约7—8KM九亭镇奥林匹克花园二期一期外区域竞争楼盘奥林匹克花园位置:九亭镇涞寅路106弄开发商:上海奥林匹克置业投资有限公司占地:63万㎡量体:70万㎡(二期27万㎡2,2000户)绿化:60%进度:结构体产品：多层均价:约7000元/㎡(全装修)主力面积:122㎡/3R销售率:(二期)约95%)特色:运动主题社区,全装修房,规模宏大附:面积配比(部分)2R80㎡30户9%3R122㎡260户76%复式137—200㎡50户15%小高层尚未开盘三期用地二期建筑外立面(一)二期建筑外立面(二)奥林匹克花园实景图片127M2户型精选四、价格判断别墅的价格走势（独栋）市场单价增长分析700070007500650095001000012000850080009000110001100012000140000200040006000800010000120001400016000西郊美林馆西郊美林馆西郊园中园西郊园中园绿波花园绿波花园西郊景园西郊紫郡湖畔佳苑西郊大公馆居礼大豪山林银涛高尔夫银涛高尔夫2003年末2003年初图一:价格行情比较图(一)别墅的价格走势（独栋）图二:价格行情走势图15000150001400012000120000200040006000800010000120001400016000西郊大公馆绿波花园大豪山林长堤花园圣堡2004年10月市场越来越理性，消费者越来越关注楼盘的“性价比”，特色明显的楼盘依然会受到市场追捧。公寓的价格行情通过比较，目前中心镇区公寓的成交价在4000—4200元/M2之间。广虹公寓4500元/㎡(二手房)金水湾4500元/㎡(二手房)从市场表现来看,这一价位是可以为市场所接受的。公寓市场的价格仍处于上升通道内，且潜力可观。叁、项目立地篇本案的位置及周边环境本案优势：属徐泾集镇区,交通等基础配套相对较好。劣势：项目地处城乡结合部，北部为工业区，商服设施较差。优势：量体18万M2，具备规模优势。同时，产品属市场稀缺。劣势：市场可比性不是很强。优势