天津华明镇范围及周边公建市场调研_73PPT_XXXX年

华明镇范围及周边公建市场调研UANDS优仕地产二零一零年五月报告目录Part3:周边写字楼产品分析Part2:周边非住宅别墅产品分析Part1:关联版块分析PART1：关联版块分析关联竞争板块空港经济区2华明镇PART1：关联版块分析竞争版块位置综合条件比对奖励政策对比利好新闻1.2010年5月，作为世博会唯一农村城市化题材的参展案例，华明镇吸引了更多国内外的目光；2.2010年4月，作为加快智能电网建设和服务滨海新区开发开放的重要举措，天津市首座符合国家电网公司典型设计要求的大型电动汽车充电站，在华明镇启动建设。华明镇解读：华明镇作为农村城市化典型案例，正在走上科技化道路！关联竞争版块——利好新闻PART1：关联版块分析利好新闻奖励政策比对竞争版块位置综合条件比对华明的微笑1.天津保税区及空港经济区2009年百强企业名单日前出炉，嘉里粮油(天津)有限公司、空中客车(天津)总装有限公司等100家企业入选，涉及工业企业、贸易企业、物流企业、高新技术企业等多个领域。2.目前，天津保税区及空港经济区注册企业已达7500多家，其中世界500强投资的项目122个。空港解读：空港入园企业实力雄厚，相较华明镇拥有更多产业面的优势！关联竞争版块——利好新闻PART1：关联版块分析利好新闻奖励政策比对竞争版块位置综合条件比对1.保税区针对入驻空港经济区的年纳税总额达到300万元的企业给予最高三免四减半的税收优惠（针对区内办公型物业);2.对于上述企业同时奖励申购现价住宅房指标4个以上。1.五年内产生的增值税、营业税和企业所得税区留成部分，最高享有80%的财政奖励；2.注册企业在2013年5月24日前入驻，均可享受上述税收政策优惠。华明空港空港相较华明镇政策优势明显！关联竞争版块——奖励政策对比PART1：关联版块分析奖励政策对比利好新闻竞争版块位置综合条件比对对比因素版块条件分析比对结果位置空港空港经济区，位于滨海新区最近市区版块等同华明位于东丽区，距市区3公里等同交通空港津汉路为主要交通要道，公共交通少劣华明地铁、公交线路相对较多优配套空港现阶段配套成熟度暂时较低劣华明生活配套较成熟优环境空港规划合理，环境好优华明安居工程较多，环境一般劣政策空港享国家级政策优华明享东丽区政策劣现有产品空港商务、商业地产较多优华明住宅项目多，安居工程较多劣购买人群空港空港企业员工及高管，投资客户优华明东丽区及市区，自住人群劣发展潜力空港发展为外向型经济区域优华明居住的新城，人口集中地劣PART1：关联版块分析综合条件比对竞争版块位置奖励政策对比利好新闻矽谷港湾EOD总部港一期环外工业用地凤凰墅远洋新干线（办公别墅售罄）空港项目用地EOD总部港二期环内工业用地非住宅别墅项目扫描PART2：周边非住宅别墅产品分析区域项目扫描重点项目分析区域市场小结项目细节比对基本资料项目名称EOD总部港项目位置东丽区津汉路空港物流加工区北侧物业类型别墅办公发展商新华投资容积率0.8绿化率40%入住时间一期08年12月（二期2010年6月）车位比每户3—4个（二期）规模总体量45万㎡客户定位愿意落户东丽区的具备一定实力的大中型企业在售别墅二期28691.8㎡推广主题“企业一次性迁徙的5倍收益”“5.15前买房送奔驰”待开发40万㎡别墅体量面积区间主力户型销售价格销售情况销售方式产品信息独栋28栋（一期）45栋（二期）444.17-873.15㎡（一期）500-2000㎡（二期）二期：500㎡-800㎡一期成交均价约8500元/㎡；二期报价均价11300元/㎡（9900/㎡起），优惠额度约10%已售罄（一期），二期认购中一次性/分期（首付5成，余款3年付清）双拼联排PART2：周边非住宅别墅产品分析重点项目分析区域项目扫描区域市场小结项目细节比对EOD总部港该项目建设集总部经济区、技术研发区、高科技生产区、企业配套服务区于一体的都市型现代工业产业集群，一、二期为独栋、双拼、联排的办公别墅产品。二期用地PART2：周边非住宅别墅产品分析重点项目分析区域项目扫描区域市场小结项目细节比对EOD总部港——规划情况户型对比：二期产品单体面积相较一期未作较大幅度调整，但二期产品单体层数普遍加高（一期2.5层、3层为主，二期以3层、4层产品为主）；产品类型：一期产品以独栋产品为主，二期产品以双拼、联排产品为主，在产品配比上，二期产品提高了土地利用率、提高了经济收益；区内景观：一期内部水景景观得到业主认可，但普遍反映停车位不足，二期产品取消了原有水景设计，改为半地下车位；交工标准：一、二期产品配套标准设计思路无较大调整，但二期完全取消了地下室设计（一期部分产品拥有地下室）。PART2：周边非住宅别墅产品分析重点项目分析区域项目扫描区域市场小结项目细节比对EOD总部港——一、二期产品情况比较2009年凡工商注册地点为滨海临空产业园的企业，由滨海临空产业园投资建设单位通过华明街园区管理办公室向区发展楼宇总部经济工作小组领导办公室（区财政局）备案并被认定后，均可享受如下的财政奖励:对于入驻企业以该单位产生税收之日（第一张发票）起，五年内产生的增值税、营业税和企业所得税区留成部分，最高享有80%的财政奖励。奖励资金经区财政局负责核算并兑现给华明街道办事处，再由华明街道办事处向滨海临空产业园进行兑现，滨海临空产业园将依据各企业入驻洽谈时约定的税收奖励比例，每一年兑现一次奖励资金，时间为转年的第一个季度末。注册企业在2013年5月24日前入驻，均可享受上述税收政策优惠，2013年5月24日以后的财政政策以政府当时文件为准。2010年最高享有的80%的财政奖励，压缩为最高享有70%的财政奖励。PART2：周边非住宅别墅产品分析重点项目分析区域项目扫描区域市场小结项目细节比对EOD总部港——奖励政策变化现房明确企业LOGO展示位，客户明确产品使用用途PART2：周边非住宅别墅产品分析重点项目分析区域项目扫描区域市场小结项目细节比对EOD总部港——产品细节道路交通管理系统比较完善，门禁系统已经正常运转PART2：周边非住宅别墅产品分析重点项目分析区域项目扫描区域市场小结项目细节比对EOD总部港——产品细节产品标识明确，增强小区内企业总部办公氛围PART2：周边非住宅别墅产品分析重点项目分析区域项目扫描区域市场小结项目细节比对EOD总部港——产品细节入驻企业公共展示，既彰显了入驻企业实力，也增强了未购看房企业信心PART2：周边非住宅别墅产品分析重点项目分析区域项目扫描区域市场小结项目细节比对EOD总部港——产品细节管委会及开发商均落户小区，增强了客户对产品的信任度PART2：周边非住宅别墅产品分析重点项目分析区域项目扫描区域市场小结项目细节比对EOD总部港——产品细节通过细节点缀，展示了生态办公的环境PART2：周边非住宅别墅产品分析重点项目分析区域项目扫描区域市场小结项目细节比对EOD总部港——产品细节二期工程施工进度（即将封顶）PART2：周边非住宅别墅产品分析重点项目分析区域项目扫描区域市场小结项目细节比对EOD总部港——产品细节项目名称产品类型层高结构外墙内墙门窗水EOD独栋、双拼首层3.9，其余3.6m钢筋混凝土框架石材、铝塑板毛坯断桥铝合金中空玻璃、断桥铝合金平开门市政供水项目名称采暖制冷强电弱电燃气智能化安防EOD地源热泵中央空调系统用电负荷80w/㎡预留弱电、宽带无楼宇对讲系统园区内设监控系统，设红外报警探测器PART2：周边非住宅别墅产品分析重点项目分析区域项目扫描区域市场小结项目细节比对EOD总部港——交工标准（一期）但从产品实际成交情况看，2009年成交价格在平均8500元/㎡左右，2010年成交价格在9000-9500元/㎡左右，价格年涨幅在5%-10%；从产品去化情况看，自09年开始该项目保持了月均一套的去化速度，进入尾盘期销售速度开始下降。价格与销售变化情况PART2：周边非住宅别墅产品分析重点项目分析区域项目扫描区域市场小结项目细节比对EOD总部港——价格及销售走势0100020003000400050006000700080009000100002009年1月2009年3月2009年5月2009年7月2009年9月2009年11月2010年1月2010年3月00.20.40.60.811.2均价（元/㎡）销售情况（套/月）政策面：东丽区给予了的税收扶持政策2010年略有收紧；产品面：二期产品户型及配套保持了一期标准，但从产品形态上一期以形象较好的独栋产品为主，二期产品则以经济性较高的双拼、联排产品为主；价格面：一期产品年实际涨幅率控制在5-10%，二期产品起价与一期产品今年价格基本持平。PART2：周边非住宅别墅产品分析重点项目分析区域项目扫描区域市场小结项目细节比对EOD总部港——小结基本资料项目名称矽谷港湾项目位置东丽区天津市东北部外环线与快速路昆仑北路交汇处土地性质科研发展用地（工业）物业类型酒店、写字楼、主题公园、大型购物、俱乐部、公寓、联排别墅、独栋别墅发展商天津市东丽软件园建设开发有限公司容积率0.6绿化率40%入住时间2010年12月车位比1：2规模总体量43万㎡（别墅17万㎡）物业公司天孚物业2.8元/㎡/月在售别墅一期开盘168套客户定位改善型居住用途客户待开发600套推广主题2020，跨越10年的未来之城产品信息别墅体量产品面积销售价格销售情况付款方式联排168套271-330㎡报价13000元/㎡59套一次性、按揭PART2：周边非住宅别墅产品分析重点项目分析区域项目扫描区域市场小结项目细节比对矽谷港湾一期用地一期用地总部基地写字楼、商业配套外环线外为迁址的青少年活动中心隔昆仑路相望为保利玫瑰湾PART2：周边非住宅别墅产品分析重点项目分析区域项目扫描区域市场小结项目细节比对矽谷港湾——规划及四至项目已于2009年5月份开始认购，入市宣传费用投入极少；该项目产品虽属工业用地，但产品设计偏向住宅产品，产品推售模式仍然采取了普通居住型别墅的推售引导方式；产品现阶段一期产品部分封顶。PART2：周边非住宅别墅产品分析重点项目分析区域项目扫描区域市场小结项目细节比对矽谷港湾项目名称产品类型层高结构外墙内墙门窗水矽谷港湾联排、独栋地上3米地下2.8米框架混凝土砌块、涂料、局部装饰板毛坯断桥铝合金中空玻璃、成品防盗门市政供水项目名称采暖弱电燃气智能化安防矽谷港湾市政供暖或采用独立燃气炉采暖预留弱电、宽带管道燃气一户一表可视防盗对讲、访客与紧急呼救系统、门磁、窗磁、煤气探测器等报警系统园区内设监控系统，设红外报警探测器PART2：周边非住宅别墅产品分析重点项目分析区域项目扫描区域市场小结项目细节比对矽谷港湾——交工标准该项目网上显示销售达到59套，自去年5月份开售以来，占总开售房源35%，但内部了解该项目存在假合同情况，实际销售情况应更不理想；该项目报价浮动较大自去年开售时的9000元/㎡至现阶段的13500元/㎡，年溢价率达到50%，但结合实际销售情况来看，仅去年价格在10000元上下浮动时销售状况尚可，进入2010年销售情况已不看好。价格与销售变化整体销售情况PART2：周边非住宅别墅产品分析重点项目分析区域项目扫描区域市场小结项目细节比对矽谷港湾——价格走势02000400060008000100001200014000160002009年8月2009年9月2009年10月2009年11月2009年12月2010年1月2010年2月2010年3月2010年4月2010年5月-2024681012141618均价（元/㎡）销售情况（套/月）政策面：该项目属于工业地产住宅化运作的典型案例，由于其非正规的运作手段导致难以吸引有条件享受税收政策的优质企业进驻；产品面：项目产品介于工业、民用之间，产品定位模糊（产品外观及使用为民用且每户均配备地下室）推广面：项目产品定位的缺失导致宣传方向趋于更加迷茫，无法进行准确、有力的后续推进；价格面：产品年价格涨幅缺乏理性，后续溢价空间将不会太大。PART2：周边非住宅别墅产品分析重点项目分析区域项目扫描