三亚房地产市场初步分析

山海相连指状生长一城三湾三脊五镇海棠湾长22公里亚龙湾长约7.5公里大东海长约2公里三亚湾长约20公里红塘湾长约20公里市区：旅游综合服务区三亚湾：现代滨海新城大东海：有城市功能的综合滨海度假区亚龙湾：国际一流度假旅游胜地海棠湾：国际专业化休闲旅游度假新城崖州湾：纯粹的高尚居住度假区崖州湾长约公里五湾一区的发展格局三亚市区三亚市总体总体规划原则：优地优用，滨海一线资源公共化用地布局模式：一线度假、二线居住滨海一线用地必须用于公共性开发项目，包括度假酒店，度假村，娱乐设施，餐饮设施等海棠区海棠湾：规划晚，起点高直到2007年国务院才将海棠湾的发展提升至国家战略，确认了发展“国际化、世界级”标准的战略规划，“国家海岸”由此而生。海棠湾规划总面积98.78平方公里，规划2020年期末人口总规划25万人。一点、一带、三区、六片、五楔一点：蜈支洲岛一带：沙坝地带，规划32家以上豪华酒店三区：南区：南起铁炉港，北至国家海岸大道中区：包括大小龙江塘和指状湿地范围北区：包括藤桥、椰洲、风塘等多个场地单元；顶级度假酒店正在形成六片：包括铁炉港片区、林旺片区、龙江塘片区、风塘片区、椰洲片区和土福片区五楔：五条主要生态绿楔顺应山势从中部穿过，直通海滨区域内交通主干道由“三纵九横”的道路体系组成海棠湾项目分布海棠华著碧桂园齐瓦颂保利海棠保利财富中心仁恒海棠湾棠案葛洲坝海棠湾晋园陶然湾·黄金泉国美海棠湾中交海棠麓湖联投海棠湾东和福湾区域特征——当之无愧的三亚楼市主战场，新发力区域，聚集国内实力开发企业，目前正在进行基础设施建设，基本无生活配套；建设用地已经基本被各大型开发企业划分。业态特征——一线以别墅为主，大部分为40年的旅游用地，二线多为公寓市场，少量洋房业态价格特征——一线海景10+万，二线复地价格2~3万之间，预计2017年和2018年两年集中放量海棠区|现状分析9500010000010000028000300004000019000280002000020000020000400006000080000100000120000君御葛洲坝海棠福湾晋园国美海棠湾陶然湾·黄金泉恒大养生谷葛洲坝海棠福湾陶然湾·黄金泉东和福湾联投·海棠韵碧桂园齐瓦颂中交·海棠麓湖一线海景独栋别墅湾区公寓价格海棠区01|君御君御项目基本信息开发商三亚高胜发展有限公司物管服务第一太平戴维斯项目面积占地189061㎡物业功能总建筑面积38504.31㎡，共计35栋近海别墅，分为南区和北区两部分，南区15栋，北区20栋地理位置三亚市海棠湾区海棠北路68号总户数35主力户型建筑面积由398.85㎡-1102.49㎡，地下室含面积295.56㎡-942.21㎡可拓展空间，花园含面积759.31㎡-2792.1㎡(1.1亩-4.2亩)可拓展空间价格约1500-2100万元/套，76平1500万，120平2100万内部配套君悦酒店开盘及去化2017年01月海棠区一线别墅海棠区02|海棠华著海棠华著项目基本信息开发商三亚巨源旅业开发有限公司物管服务绿城物业项目面积占地面积29.3万平米，总建筑面积25.8万平米物业功能共分三期开发，一期为174套别墅产品，主力户型为300-400平米(使用面积)的院落别墅地理位置海棠湾旅游开发区海棠北路18号总户数174主力户型主力户型为300-400平米(使用面积)价格约1500-2100万元/套，76平1500万，120平2100万内部配套华尔道夫酒店开盘及去化2017年01月海棠区一线别墅海棠区03|国家海岸保利财富中心国家海岸保利财富中心项目基本信息开发商三亚论坛中心建设有限公司物管服务保利物业项目面积占地面积16万平米，总建筑面积20万平米物业功能共分三期开发，一期为174套别墅产品，主力户型为300-400平米(使用面积)的院落别墅地理位置三亚市海棠湾海棠北路海棠湾广场旁总户数企业会所：共61栋，公寓460套主力户型别墅四种户型，公寓四种户型价格总价约3000-8000万/套，公寓均价9万内部配套超五星级酒店(保利瑰丽酒店)、会议中心开盘及去化2017年01月海棠区一线别墅海棠区一线别墅海棠区03|国家海岸保利财富中心44-45层为空中会所2-43层为套间式产权酒店首层为11米高的住客大堂户型A户型B户型C户型D三亚论坛会议中心海棠区04|棠岸棠岸项目基本信息开发商海南亚特兰蒂斯商旅发展有限公司物管服务上海高地物业项目面积占地面积22万平米，总建筑面积19万平米物业功能40年产权，807套瞰海公寓及197席海洋别墅地理位置三亚海棠区海棠北路亚特兰蒂斯酒店项目总户数807套瞰海公寓及197席海洋别墅主力户型公寓80㎡-115㎡两房，175㎡-185㎡三房及别墅80㎡价格公寓均价45000元/平，别墅价格120000-140000元/平内部配套星级酒店、水上主题乐园、露天水族馆、海豚湾开盘及去化2016年11月06日海棠区一线别墅海棠区05|晋园晋园项目基本信息开发商新加坡晋合控股有限公司物管服务晋合物业管理（苏州）有限公司海南分公司项目面积占地面积19万平米，总建筑面积13万平米物业功能55栋别墅和1座艾迪逊酒店组成地理位置三亚市海棠湾区海棠北路100号总户数807套瞰海公寓及197席海洋别墅主力户型别墅共37套，有3种户型。价格总价在2500万到1亿之间内部配套艾迪逊酒店组成开盘及去化2017年01月海棠区一线别墅海棠区06|碧桂园齐瓦颂碧桂园齐瓦颂项目基本信息开发商齐瓦颂（三亚）养生社区开发有限公司物管服务广东碧桂园物业服务有限公司三亚分公司项目面积占地面积19万平米，总建筑面积13万平米物业功能55栋别墅和1座艾迪逊酒店组成地理位置三亚市海棠湾区海棠北路100号总户数807套瞰海公寓及197席海洋别墅主力户型135-265㎡的钻石墅、68-126㎡的悦海公寓价格暂无定价内部配套无开盘及去化2017年01月海棠区二线别墅海棠区07|联投·海棠韵联投·海棠韵项目基本信息开发商三亚联投海棠置业有限公司物管服务联投物业项目面积占地面积4.5万平米，总建筑面积8.0万平米物业功能低层、多层、小高层地理位置三亚市海棠区龙海路联投海棠韵（距离免税店1.8公里）总户数807套瞰海公寓及197席海洋别墅主力户型项目共19栋楼，其中1#为产权式酒店；3#为40㎡-50㎡的Loft公寓；4#-6#为77㎡-83㎡的洋房；8#-13#为101㎡-110㎡的联排别墅；14-19#为86㎡-124㎡的叠拼别墅。价格洋房价格均价2万内部配套无开盘及去化2017年01月31日海棠区二线别墅海棠区08|中交·海棠麓湖中交·海棠麓湖项目基本信息开发商三亚联投海棠置业有限公司物管服务联投物业项目面积占地面积4.5万平米，总建筑面积8.0万平米物业功能低层、多层、小高层地理位置三亚市海棠区龙海路联投海棠韵（距离免税店1.8公里）总户数807套瞰海公寓及197席海洋别墅主力户型项目共19栋楼，其中1#为产权式酒店；3#为40㎡-50㎡的Loft公寓；4#-6#为77㎡-83㎡的洋房；8#-13#为101㎡-110㎡的联排别墅；14-19#为86㎡-124㎡的叠拼别墅。价格洋房价格均价2万内部配套无开盘及去化2017年01月31日海棠区二线别墅亚龙湾1986年除夕，顺路来三亚视察亚龙湾。即决定将亚龙湾开发建设成为热带滨海国际旅游区。1992年，亚龙湾成为中国首批12个国家级旅游度假区之一，被誉为“天下第一湾”。1993年，三亚市政府将首期6100亩地整体协议出让给亚龙湾股份有限公司，同年湾内的基础设施开始进行。亚龙湾实行一种独特的“五统一”的开发模式，并成立三亚亚龙湾开发股份有限公司代表政府，对旅游度假区“统一开发、统一规划、统一征地、统一招商、统一建设”。亚龙湾湾项目分布铂悦亚龙湾翡翠谷三期龙溪悦墅远洋山海亚龙湾一号亚龙湾|项目总结区域特征——成熟的发展区域和资源优势，决定该区域以别墅为主。同时区域内环山面水加上有限的空间被旅游和军事占用，发展空间有限，未来供应量不大业态特征——该区域一线土地被用于旅游开发或者酒店，目前腹地项目以别墅为主，大部分为40年的旅游用地价格特征——均价6.5-9万，少量洋房均价3.9万，业态仍以旅游度假为主，居住配套稀缺8500065000900005000039000020000400006000080000100000远洋山海龙溪悦墅亚龙湾1号翡翠谷三期双拼亚龙湾1号独栋别墅双拼洋房亚龙湾01|亚龙湾翡翠谷三期亚龙湾翡翠谷三期项目基本信息开发商海南申亚实业股份有限公司物管服务海南海顿物业公司项目面积占地面积4.3万平米，总建筑面积2.2万平米物业功能1栋独栋和72栋双拼地理位置亚龙湾国家旅游度假区亚龙大道中段亚龙湾翡翠谷3期总户数73主力户型价格A2户型292平米总价约1100万元/套；A3户型330平米总价约1350万元/套；A4户型345平米总价约1350-1500万元/套；788平米户型总价约6000万元/套内部配套未知开盘及去化2012年12月01日亚龙湾别墅亚龙湾02|龙溪悦墅龙溪悦墅项目基本信息开发商三亚虹霞开发建设有限公司物管服务亚龙湾物业管理有限公司项目面积占地面积4.3万平米，总建筑面积2.2万平米物业功能公寓、洋房、别墅地理位置三亚亚龙湾龙溪路总户数670户主力户型二居室70~100㎡;三居室117㎡价格别墅均价6.5万/平内部配套国际会展中心开盘及去化2014年12月09日亚龙湾别墅亚龙湾03|远洋山海远洋山海项目基本信息开发商远洋集团物管服务远洋亿家物业项目面积占地面积12万平米，总建筑面积8.7万平米物业功能独栋别墅，叠拼，公寓地理位置亚龙湾国家旅游度假区椰风路与滨海西路交汇口总户数275户主力户型228平米的A户型和314平米的B户型、391平米的C户型价格总价1000万-6200万/套内部配套会所开盘及去化2013年02月09日亚龙湾别墅亚龙湾04|亚龙湾1号亚龙湾1号项目基本信息开发商海南申亚置业有限公司物管服务绿城物业项目面积占地面积33.6万平米，总建筑面积19万平米物业功能独栋别墅,多层地理位置海南省三亚市亚龙湾度假区椰风路总户数180户主力户型别墅117平米1200万元/套，167平米1500万元—1800万元/套；251平米2000万元/套价格内部配套奥特莱斯商业综合体、酒店、1200㎡公共泳池开盘及去化2014年02月06日亚龙湾别墅亚龙湾05|铂悦亚龙湾铂悦亚龙湾项目基本信息开发商三亚海力投资置业有限公司物管服务高力国际项目面积占地面积4.7万平米，总建筑面积1.88万平米物业功能独栋别墅，双拼地理位置三亚市吉阳区亚龙湾国际旅游度假区龙塘路总户数81户主力户型A约120m2观湖双拼别墅，B约210m2栖林双拼别墅，C约282m2山居独栋别墅，D约373m2瞰海独栋别墅价格内部配套奥特莱斯商业综合体、酒店、1200㎡公共泳池开盘及去化亚龙湾别墅大东海大东海项目分布复地鹿岛中信半岛云邸三亚棕榈滩三亚水三千绿地悦澜湾半山半岛大东海|项目总结区域特征——享有最好的景观和资源优势，主要以高端酒店物业为主；聚集滨海复合型地产，高端项目的明星典范；区域经过十余年的发展，相对成熟，目前房产稀缺，所以品质和价格高于其他区域业态特征——有较好的山海景观，同时能兼顾私密性，海景公寓为主，少量别墅价格特征——一线海湾价格40000~60000万，二线的价格均价25000万4500041000500002500022000270000100002000030000400005000060000半岛云邸半山半岛复地·鹿岛悦澜湾三亚水三千三亚棕榈滩一线海湾腹地大东海01|半山半岛大东海项目基本信息开发商三亚鹿回头旅游区开发有限公司物管服务三亚半山半岛物业管理服务有限公司项目面积占地面积300万平米，总建筑面积240万平米物业功能高层地理位置三亚市吉阳区鹿回头半岛总户数360户70年产权主力户型主推126㎡2房、160㎡3房，210㎡3房户型价格均价约41000元/㎡，含5000元/㎡装