世联上海黄浦区动迁项目研究市场调查分析

本报告是严格保密的。1黄浦区动迁案例研究本报告是严格保密的.2我们通过对区位、业态、建筑等都与137地块类似的四个拆迁案例研究，分析影响拆迁成本及拆迁推进的因素区位：上海市中心，交通便利，周边配套完善，区位优势明显建筑：住宅都以二级旧里及以下为主，其他业态如商铺、办公较少黄浦区90、95、98、99号地块：临近本项目只有几个街区；115街坊：位于卢湾区临近新天地；董家渡13A、15A地块：靠近黄浦江、世博园区，为“十一五”重点改造项目；董家渡10#：同为董家渡地段2案例简况黄浦区90、95、98、99地块卢湾区115街坊董家渡10号地块董家渡13A、15A号地块137地块本报告是严格保密的.331卢湾区115街坊(东块)2黄浦区90、95、98、99号地块3董家渡13A、15A号地块4董家渡10号地块5案例借鉴本报告是严格保密的。44位于卢湾区中心，新天地附近，区位优势明显；地块内以住宅为主，居住房屋多为二级旧里及以下的公房，共有1096个权证户口4►业态：区域内以住宅为主，沿街有一些商铺，以饮食娱乐为主，另有写字楼等►建筑：居住房屋大多数为二级旧里及以下的公房，硬件设施及配套一般►规模：地块内共有权证户数1096户，户籍户数1370户►四至：北至复兴中路、南至合肥路、东至顺昌路、西至黄埔南路►区位：地处“新天地”附近，毗邻淮海路商圈、徐家汇商圈，区位优势明显►交通：位于10号线的新天地站与老西门站之间，簇拥地铁1、8、9、10、13号线、多条公交，周边交通便利115街坊凹凸大厦光明邨瑞华坊115街坊-拆迁房源本报告是严格保密的.5115街坊属于市政拆迁，实行事前征询、数砖头+套型保底的新机制，评估单价为20680-22600元，实行套型补贴的面积为15平/户，价格补贴系数为30%5征询制：二次征询制一次征询“想不想动迁”：居民拆迁同意率达93.58％二次征询“要怎么动迁”：1）数砖头+套型保底”房屋价值补偿=（被拆除房屋房地产市场评估单价X被拆除房屋的建筑面积）+套型面积补贴+价格补贴2）居住困难户补贴：异地配套商品房单价（6800元）ⅹ（应安置对象ⅹ22平方米/人−补偿安置后的房屋折算面积）依据4号文件有关规定，采用“数砖头+套型保底”的拆迁新政属市政拆迁项目拆迁主体为上海市卢湾区教育局地块规划为新天地的配套学校115街坊-拆迁机制及口径评估单价20680-22600元套型补贴面积15平方米价格补贴系数30%面积换算系数二级旧里：1.54本报告是严格保密的.6补偿金额除前述房屋补偿外，还应包括奖励及其他费用。依据居住面积大小不同，实际每平米的拆迁成本在42000-82000元之间6115街坊-居住房屋补偿►市中心二级旧里，人均面积普遍较少，所以居住困难户补偿是拆迁补偿的重要组成。►按照每户居住面积不等，实际每平米的拆迁补偿金额在42000-82000元之间面积(m2)动迁金额(元)面积(m2)动迁金额(元)面积(m2)动迁金额(元)6.47840,22921.56126084437.5817101037.7874,35922.18127810238.5017349498.01882,96123.25130584139.7217755449.7929,85524.18133164641.12182229710.01938,45725.41136577642.20185523311.7980,53526.95141088044.97194483112.471006,71727.26141728945.12194722113.24102808328.80146468047.12211732114.01104949029.57148120850.51211932315.55109218130.34150257452.74218666816.02110522231.11152916656.68231408317.56114795432.65156667257.9234946018.17116488133.42158830562.02255758219.64120567034.50165288496.33357145720.33122497936.101678088各区间居住面积补偿均价82565542764694941537≤2020-3030-40≥40居住面积(m2)动迁费用（元）期房过度费：每户1000-2000元/月面积奖励费：5000元/平签约搬迁奖励费：10万元/户搬迁费用及设备移装费本报告是严格保密的.7新凯家园浦江丽都浦涛路768弄银河新都君莲小区瑞阳苑康桥月苑中心城区安置房源均为在外环线以外政府动迁房源，房源居民供应价格仅为市场价格的50%，对拆迁居民的吸引力很大。对于选择就近购房的居民，按拆除面积补偿购房补贴4000元/平7115街坊-拆迁房源安置房基地一般都在外环外，离中心城区有一定距离，周边多数为居住区，配套略显不足。对于不购置安置房而选择就近安置的居民，发放就近安置购房补贴，按拆除建面补偿每平米4000元安置房源安置价格市场价格差价新凯家园400079003900康桥月苑400095005500瑞阳苑400085004500浦江丽都410097005600浦涛路地块（期房）7600--银河新都7600155007900君莲小区7500110003500安置房源的居民供应价格仅为市场价格的50%，对居民吸引力大。本报告是严格保密的.8依据人口结构进行安置房的供应，可供选择的房源分为1房、2房和3房三种户型；根据现有拆迁情况，本项目的拆赔比为1.158每户认定人数分配方案平均面积（m2/人）1房(55m2)2房(75m2)3房(95m2)≤4227.5-55115人以上（含5人）225-30117人以上（含7人）1224.3-25.611≥9每增加2人可增购一房，标准按以上办法类推注：二房和三房可换购一房二套115街坊-房源购置及拆赔比根据现有数据1.项目初期的安置房源共1100套2.截止到2010.3，初期的安置房源已用完，签约率为76%3.项目户数为13704.初始签约的528户居民中有490户选择购置基地房源，占92%115街坊拆赔比=1100/(1370X76%X92%)=1.15动迁基地房源充足，人均可购面积达到25平以上在相同人数条件下提供灵活的选购可能，更好地满足了由人口结构和居民实际需求决定的选购要求（拆赔比：即每拆1户所需安置房源套数）本报告是严格保密的.9非居住房屋赔偿总费用为房屋补偿价格加上其他费用，市场评估单价为62900元/平。根据面积不同，动迁费用从186-756万不等，实际平均补偿金额为15万/平9115街坊-非居住房屋补偿店铺面积（m2）动迁金额(元)6.2518640626.9919248687.0219278689.81215658711.23228802914.9263363316.8274475317.42287094219.82230969422.01332328122.45336911625.00363475025.74371183534.07417190838.01514565247.61599010560.317565185385.44(总面积)57632268（总金额）其他补偿费用面积补贴（评估单价X50%X非居住面积）个体工商营业执照补偿（30万每证）非居住房屋装饰补贴（1000元每平方）搬迁奖励费（建筑面积10平的30万元每证，超出10平部分1.2万元每平）就近安置补贴（1万/平）未认定使用面积补贴（10000元/平）停产停业补偿（400元/平）房屋补偿价值拆迁赔偿费用=房屋评估单价×建筑面积其中：房屋评估单价为62900元/平实际赔偿单价：15万/平本报告是严格保密的.102009年2月开始征询到10月安置方案正式出台以来，2010年3月已签约居民户数达76%。受世博会影响，目前拆迁公司谈判工作停滞，依据前期居民反响，估计拆迁工作在世博会后10个月内可以完成102009.102009.22009.122010.3拆迁项目启动安置方案讨论、出台启动动迁签约仍在动拆迁中•采取“阳光动迁”制度•引入商品房销售中的摇号排队制度，实行抽号选房•12月5号启动当天，有528户居民签订补偿安置协议，占全部1370户中的38.54%•巳签约76%，剩余约270张房产•2010年4月至现在因为世博会的召开拆迁工作暂停，基本未有签约2011.7预计完成时间依据现有进度，预计拆迁项目于2011年7月完成115街坊-拆迁进程本报告是严格保密的.11对于拆迁意愿及补偿公告的事前征询保证了115地块拆迁的民意基础，房源的充分准备及价格优势促成了快速的拆迁协议达成11115街坊-案例总结►115地块拆迁拥有：事前征询的高同意率充足的房源供应安置房供应价格的优势►115地块在区位、业态和建筑性质上都与本项目类似，可作为本项目补偿口径的重要参考►实际产生拆迁补偿费用：居住拆迁费用约为5万/平，非居住拆迁费用约为15万/平目前115地块拆配比为1：1.15，预计周期为2.5年►137地块在区位、建筑等各方面与卢湾115号地块类似，采用相同的套型保底的拆迁机制，在拆迁方案补偿口径确定时，具有高参考性►115地块为政府拆迁项目，在拆迁周期和成本的预估上，本项目应适当考虑拆迁主体性质引起的差异本报告是严格保密的.12121卢湾区115街坊(东块)2黄浦区90、95、98、99号地块3董家渡13A、15A号地块4董家渡10号地块5案例总结本报告是严格保密的.13黄浦区90、95、98、99号地块范围以浙江中路、福州路、云南中路、广东路等为四至。紧邻南京路和外滩，区位优势明显。开发商中福集团具有丰富的旧改经验95.98地块-概况90959998目前动迁地块为95和98号地块►项目四至：90：广东路、浙江中路、海口路95：福州路、浙江中路、广东路、广西北路98：福州路、汕头路、云南中路、广西北路99：广东路、广西北路、汕头路、云南中路►区位：位于上海市的中心区，紧邻南京路和外滩，与人民广场一步之遥，交通条件便利，区位优势明显►交通：紧邻2号线人民广场站、8号线大世界站，公交线有930、108、18、537、世博30路等规划为占地2万余平方米、总建筑面积12.7万平方米的“中福文化街”开发商为上海金福外滩置业有限公司，是上海中福（集团）有限公司的全资子公司，有过多次旧城改造的经验、良好的政府资源。开发商动迁项目本报告是严格保密的.14目前动迁地块为95和98号地块，建筑类型多为二级旧里，业态较为复杂，包含居住、商务办公、娱乐休闲等，两个地块内居民共计493户14►95地块：区域内住宅、商办各占50%比例，商办中有上海图书公司、黄浦区档案局、广告公司、实业公司、电器商铺、浙江电影院以及一些饮食娱乐店铺；福州路上以文具商铺为主，有上海音乐书店等。►区域内居民共283户。►98地块：以住宅为主，区域沿街为商铺。住宅有北海小区等，商铺包括杂货店、饮食店等。►区域内居民共110户。95.98地块-地块基本情况►地块内业态以住宅、商业为主，商业以娱乐饮食服务为主►建筑类型为二级旧里9598本报告是严格保密的.1595、98#地块目前具体补偿方案还未公示，仅提供了部分补偿口径。居住房屋的评估均价为17800元/平，同时保证每人的最低补偿达到11平米，低于居民的普遍预期15电话移装：每门140元管道煤气移装：每户200元热水汽拆转费：每台300元空调移装费：每台400元有线电视移装费：每户300元宽带移装费：每户90元家用电表：依照相关规定95.98地块-补偿口径居住房屋价值补偿口径95、98#地块评估均价：17800元/平建筑面积认定：居住面积×1.54基地内没有公布具体的补偿方案，通过拆迁公司员工访谈，实际操作中，房屋价值补偿金额=17800×拆除建面，同时保证每人的最低补偿达到11平米居住房屋其他补偿费用每户发放30000元后