东港区域市场分析最终

I.东港区域概况及发展背景II.东港区土地供应情况III.东港区企业入驻情况IV.东港区八大功能区及已规划项目V.区域总结东港区域概况民生是2011年大连一个“热度”很高的词汇。民愿如何满足，民生如何体现，这不仅仅来自口头上的承诺，更多也来自于实在的行动。修地铁，拓宽道路，建公园，建医院，这些工程项目正是“民生”体现的一个载体。2011年，大连的固定资产投资将延续去年的手笔，力度更大，干劲更强。有很多新的项目启动，比如缓解交通拥堵的西南路、西部快速路的拓宽，也有很多项目在跨年进行中，比如地铁、体育中心以及卫生城。开篇语1899年挖下第一锹土提到东港商务区，必须提到大连港。因为这片地不仅是大连港开始的地方，也是大连城市开始的地方。按照港史，东港商务区所在的区域在1899年9月28日挖下了第一锹土。2004年4月，大连港东部地区搬迁改造指挥部公开了大连港即将进行重大的搬迁改造工程。改造后的东部港区将变成集港口、商贸、观光和商住为一体的现代化的新型城区东港商务区。当时相关部门编制了投资估算，东港搬迁改造项目预计总投资100亿元，但是搬迁改造项目获取土地收益可达400亿元。历史背景四次论证大连东港区搬迁改造计划酝酿了整整五年，先后进行了四次论证：第一次论证：确定功能定位。2000年5月，大连市城乡规划土地局召开了“大连港东港区改造规划方案专家评审会”。专家肯定了东港区客运、滚装码头的功能定位，并希望结合地区规划和城市功能，成为客运中心和旅游、金融、商贸、休闲、娱乐中心。第二次论证：强调海上景观。2001年的论证会上，专家提出改造后的东部港区应当适当多留出一些海岸线给城市，同时要考虑海上的景观效果，对东部地区原有的不和谐景观应采取适当的措施加以遮挡。第三次论证：确定跨海大桥。2003年2月，来自法国、北京、上海等地的专家对方案进行了第三次论证。这次论证，规划中连接东港区和大连经济技术开发区的跨海大桥引起专家们的极大兴趣，纷纷予以肯定并提供了很多建设性的意见和建议。第四次论证：《大连东港地区改造规划方案》初步形成。2004年4月，大连市再次邀请了包括建设部总规划师陈晓丽、曾担当周庄镇概念规划设计的荷兰建筑师阿烁克·巴罗特拉等九位国内外大师级专家组成专家评审团，对方案进行全方位论证，最后专家团全票通过了最后方案，这也意味着在经历了长达五年的规划、论证、修改之后，宏大的东港区规划蓝图终于进入了实施阶段。一多半为填海所得东港商务区西起人民路延伸段，东至海之韵公园门前，总规划用地面积5.97平方公里，其中陆域面积2.78平方公里，填海面积3.19平方公里。按照规划，东部港区搬迁改造后，将成为大连市重要的商务基地，大连市重要的金融中心，大连市重要的信息枢纽，公司总部、研发机构所在地，现代文化生活核心，高级人才聚集地。开发规划用地东港区位置大连港东部地区（东港区）作为大连港的所在区域，位于大连中山区东北部，西起港湾广场，东至海之韵广场，南至长江路，北至大连湾，占据了大连港2／3港区。目前，以人民路为中心的商务区集聚了全区80％的企业；全市87％以上的金融机构，80％以上的航运物流企业，32家银行中的22家；产出了全区70％的税收：形成了航运、金融、物流、科技、进出口五座专业大厦，由于受到地域空间的限制，现有中央商务中心区的发展空间已经不能满足未来发展的需要。以人民路为中心的中央商务区是中山区经济发展的核心区域，东港区的改造从地域上来讲，是对人民路的延伸。改造后的东港区面积远远大于现有的人民路中央商务区面积，将形成的建筑总面积也大于现有的人民路中央商务区面积，势必会成为中央商务区的新的发展区域，成为拉动经济增长的新亮点。目前人民路两侧分布有30多座商务大厦，有近两万名“白领”在其中供职。区位现状面对振兴东北老工业基地，建设东北亚国际航运中心等一系列的发展机缘，原有的大连港地处中心城区，港口老化且无拓展空间，无法满足大连城市功能提升的要求。伴随着大窑湾港群、旅顺新港、庄河港、长兴岛港群的建设，适应东北亚航运中心建设的现代港群的兴起，历史上大连港口将逐步退出其历史舞台。大连市政府适时提出“加快东港区和旧城区的改造工作，发展邮轮经济，着力推进国际航运中心建设”的战略，加快了城市更新的步伐。大连港的改造诞生了一个新的地理区位———东港区东港改造背景根据规划，未来大连东部港区将是新的中央商务区，航运中心的服务区，邮轮服务的中心区和文化的创新区。未来东港区的建筑面积将大于现在人民路商务办公面积之和，将会为众多跨国公司特别是世界500强企业提供聚集空间。东港区搬迁改造的范围西起港湾广场，东至海之韵广场，北至大连湾海域，南到长江路，背山面海，东侧是东海公园，西侧是人民路商务中心，陆域面积2.45平方公里，建筑面积将超过600万平方米。这个现代化社区的建设周期为8年左右。东港区完成搬迁后，人民路将取直，直通海滨，进而与海之韵广场连成一片。东港改造范围目前，大连港东部港区改造工程正在进行。预计土地整理达到一定规模需5年左右的时间。同时，按目前的节奏，东部港区改造工程全部完成，预计要20年左右。改造周期香港维多利亚港香港维多利亚港是香港的香港岛和九龙半岛之间的海港。由于港阔水深，曾被喻为世界三大天然海港之一，香港亦因维多利亚港而有东方之珠和世界三大夜景之美誉。维多利亚港以及维多利亚港两岸的建设和发展的确一直影响着香港的历史和文化，亦主导着香港的经济和旅游业发展，是香港成为国际大城市的关键之一。发展借鉴大连东港与香港维多利亚湾相似，大连港东港区也有水深十多米的天然良港，而与其不同的是，近4平方公里的东港区是维多利亚湾的3倍，发展空间会更大。目前大连港东港区的规划建设将不仅仅照搬‘维多利亚湾’，而要在借鉴的基础上，在自然环境、历史文脉传承和海洋环保等方面有更大的突破。东港由物资运输港口到经济信息港口的这一跃迁，也将影响着大连的历史和文化，亦影响着大连的经济和旅游业发展，也是大连成为国际大城市的关键之一。发展借鉴大连钻石港湾项目简介“钻石港湾”由大连东海岸主城区内的“一港一湾”组成，即大连港和梭鱼湾。整个“钻石港湾”岸线20公里。其中海域总面积27平方公里，陆域搬迁腾地和填海造地总面积约13平方公里，主要由大连港、梭鱼湾和香炉礁等三大临海部分组成。目前，大连港老港陆域278公顷搬迁工程已基本结束，人民路经港湾广场的一公里延伸达到已铺筑，几处写字楼、商务、酒店等项目正在建设，国际会议中心已完成选址和规划设计，即将开工；海域297公顷填海工程正在进行岸坝构筑。区域位置卫星图东港新区各功能区域文化娱乐用地公顷总部办公用地－（商务办公，写字楼，酒店，服务设施。）金融办公用地公顷（银行，投资公司，法律机构，保险公司，证券交易所。）一般公建用地（餐饮娱乐，商业，酒店，ShoppingMall。）弹性用地住宅用地军事用地市政设施用地绿化用地规划红线地下快速路地铁线金融办公区居住区金融办公区滨海娱乐区海港文化区一般公建用地弹性用地区域概况该区域位于大连市中心城区东部；东与海之韵公园遥相呼应；西部与人民路商务区相连；南依南山山麓；北接黄海大连湾；面呈大连展开之势，地理位置得天独厚。用地依托大连港客运码头和人民路商务区。总建设规模607万平方米。其中公建396万平方米，居住198万平方米，市政设施13万平方米。人民路商圈开发区人民路商圈东港海之韵公园区域交通至开发区的跨海大桥及南部大通道从本区域东部穿过，具有优越的对外交通条件和强大的设施基础，是发展城市商务区理想的拓展区域。跨海大桥南起大连中心城区规划的南部快速路，全长17.978公里，最终在大连北部的椒金山和开发区的和尚岛形成两个落点，从而把大连新老市区的交通路网从海上直接连接起来2条海底隧道，一条为民生街至大钢大化厂区，另一条为光明路至开发区。2008年底，横跨大连湾、全长6公里的第一条海底隧道将开工建设，目前项目前期工作已基本完成，初步设计为双向6车道，预计2年内完工。跨海大桥海底隧道东港区土地供应情况I.东港区域概况及发展背景II.东港区土地供应情况III.东港区企业入驻情况IV.东港区八大功能区及已规划项目V.区域总结美术馆万达中心（在建）上海绿地一方地产（2010）－13号新星房地产恒力集团健风集团欧力士海昌中拥房地产英格索尔曲轴加工复兴地产、百年城房地产、上海驿华、上海加投、上海衡壹、永东投资、辉港投资、上海加援盛都房地产开发（实德）鞍山钢铁集团鞍钢房地产大连德银总部大厦开发有限公司/大连德银置业有限公司/德投（亚洲）有限公司中国建设银行大连分行/顺和房地产辽宁省检验检疫局（竣工）以色列购物中心华锐世纪奥泰控股朗庭酒店大连人民大厦东港区土地供应情况挂牌土地公示区域宗地编号位置用地性质用地面积（平方米）建筑面积（平方米）容积率成交价格（万）楼面价（元/平)竞得人中山区（2010）-1号中山区东港区公建（金融办公）公建式公寓300001500005.0（地上）788125254.13中国建设银行大连分行/顺和房地产中山区（2010）-2号中山区东港区居住式公寓、公建式公寓、公建13470040410032939337273.77大连城堡酒店开发有限公司中山区（2010）-3号中山区东港区公建（酒店办公）公建式公寓、住宅及配套设施1131002754004.5（地上）1.81727006270.88华旭置业/华普置业/华昱置业/华灏置业中山区（2010）-4号中山区东港区金融办公、公建（办公）住宅及配套公建424001553006.5/3.5952706134.58维特奥健康管理/佳创投资/康德信息咨询/沈阳施普瑞网络中山区（2010）-13号中山区东港区D03-01地块公建（商业办公）250001875007.5813004336.00大连新星房地产开发有限公司中山区（2010）-14号中山区东港区B20、K07地块公建、公建式公寓1750012250071982006639.87大连德银总部大厦开发有限公司/大连德银置业有限公司/德投（亚洲）有限公司住宅及配套公建800001760002.2区域宗地编号位置用地性质用地面积（平方米）建筑面积（平方米）容积率成交价格（万）楼面价（元/平)竞得人中山区（2010）-15号中山区东港区B10、K08地块公建（商业金融）173001124506.51104005657.19鞍山钢铁集团、鞍钢房地产住宅及配套公建37600827002.2中山区（2010）-16号中山区东港区K03、K04、K05地块公建（五星级酒店、公建式公寓、商业住宅及配套公建）193700485200公建3.5住宅及配套公建2.23268706736.81盛都房地产开发（实德）中山区（2010）-34号中山区东港区D02-02地块公建（写字楼、商业）250001750007787504500欧力士株式会社中山区（2010）-35号中山区东港区C06-01、C07、E11、E12、G03地块公建（办公、酒店）、公建式公寓、商业配套、住宅及配套公建1416005844507.5/6.5/2.5360169.06596162.53复兴地产、百年城房地产、上海驿华、上海加投、上海衡壹、永东投资、辉港投资、上海加援中山区（2010）-36号中山区东港区E15、E16、E17、E10地块住宅及配套设施、公建（办公、酒店、商业）、公寓950003472502.5/5.0210680.04756067.1中拥房地产、英格索尔曲轴加工挂牌土地公示区域宗地编号位置用地性质用地面积（平方米）建筑面积（平方米）容积率成交价格（万）楼面价（元/平)竞得人中山区（2010）-37号中山区东港区F01-01、F01-02、F01-03、F01-04、K01地块公建（旅游综合、商业）4036003556000.45175240.03564928.01海昌房地产、香港东方投资、瑞富实业、信德利投资住宅、公建式公寓、公建43500174000485747.37中山区（2010）-38号中山区东港区B04、B14地块B04：公建（