中原地产发布：XXXX年上半年东莞房地产二级市场分析及后市展望(提要

报告提要供应面：2011上半年供应创三年来同期“新高”，全市新增商品房供应257.96万㎡，同比上升8.25%，主要受限购预期的影响，使得开发商提前推货释放。一线区域供应占主导，二线区域供应有所放缓，三线区域供应放量上升。别墅、洋房供应再创新高；非住宅供应较少，消化存量为主。中大户型供应放量；四房、合拼户型明显增加。库存量：截止2011年6月30日，东莞商品房存量为533.26万㎡，环比下降1.08%，存量继续“低位”运行，库存量减少，缓解了后市出货压力。成交量：上半年东莞商品房成交面积324.33万㎡，成交金额263.05亿元，成交面积上升56.41%,主要是限购预期时期，购房者担心限购后买不到房或一步到位而仓促入市，使得3-5月份成交量节节攀高。一线区域成交量逐步下滑，二、三线区域需求潜力逐步被挖掘。受调控政策及通胀的影响，住宅物业成交下滑，商业物业及投资型物业逆势上升。改善性需求提前入市，中大户型为上半年成交主流。供需分析：2011年上半年商品房供应257万㎡，成交324万㎡，供应偏紧，供不应求比较严重。七成以上区域供求比小于1，供不应求矛盾突出。价格面：上半年住宅价格为8360元/㎡，环比上涨8.95%，房价调控仍有一定的压力。住宅方面以洋房、公寓涨幅较大，洋房主要是结构性上涨较多，由于今年上半年大户型主导市场，部分大户型带装修发售，再加上通胀因素的影响，因此整体价格被拉高。下半年部分开发商存量较多，完成全年的任务目标较重，因此预计价格或有调整的空间。后市展望：经济面：全球经济总体走势平稳，局部复苏力度仍不均衡；下半年经济调控政策预计会先紧后松，物价也会冲高后回落。下半年住宅潜在供应量结构性失衡，供应区域性分化现象将会明显。全年住宅成交预计突破600万㎡大关。下半年房价或出现“28”分化。东莞高铁时代将启动，“地铁盘”将迎来新的发展机遇。大运会效应，将为楼市营销制造契机。下半年深圳客户入莞置业趋势加强，深莞二三级联动愈加密切。（1）、新增供应分析2011上半年供应创三年来同期“新高”，全市新增商品房供应257.96万㎡，同比上升8.25%。据东莞中原地产研究中心监测数据显示，2011年上半年全市共有83个项目有新增供应，总供应面积为257.96万㎡，比10年同期上升8.25%，比09年同期上升15.82%.，创近三年来同期“新高”，这其中有以下几个方面的原因：一是受3-4月份限购预期的影响，使得开发商担心限购政策的出台，被迫提前推货回笼资金；二是通胀时期，抗通胀别墅、商铺等大资金产品深受置业者的青睐，开发商推货积极性也高；三是大户型集中上市，大户型面积大，整体套数来说相对较少。6月份商品房新增供应面积为40.90万㎡，供应套数为3715套，面积环比上升5.90%，同比上升81.33%；其中住宅以洋房、别墅供应为主，公寓供应为一片空白；洋房供应面积为28.62万㎡，供应套数3108套，供应项目共12个：鼎峰·尚境、丹缇轩、中惠·珺庭、汇景·御泉香山、新世纪星城三期等；别墅项目有8个：花样年·江山、葡萄庄园、万科·麓湖别墅、金地·湖山大镜、万科城五期等。限购预期趋紧，促使2011上半年新增供应小幅增加。从2004年至今的新增供应半年度走势看，2004年-2008年呈现持续放量的态势，2004年新增供应面积为562万㎡，2005年为576万㎡，2006年为660万㎡，2007年创出新高，新增供应量高达803万㎡。自市场2008年进入市场调整期以来，新增供应持续减缓，2008年全年新增供应677万㎡，而2009年主要以消化库存量为主，因此新增供应仅有473.50，2010年是政策调控年，供应有所放缓，全年供应545.96万㎡；2011年上半年供应257.96万㎡，相对往年同期看有所增多，但是相对需求看，仍偏紧。一线区域供应占主导，二线区域供应有所放缓，三线区域供应放量上升。据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，从2008-2011年上半年供应区域看，一线区域供应占主导，但整体趋势看，有所下降由之前的78%下滑至64.90%；二线区域整体比较稳定，维持在20%-30%之间；三线区域由于房地产起步较晚，后期随着交通网络逐步完善，外来开发商看好其发展前景频频拿地开发，近几年供应有所放量，由之前的1.90%增加到10.55%。别墅、洋房供应再创新高；非住宅供应较少，消化存量为主。据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，从供应结构上看，2011年上半年东莞新增供应以洋房为主角，占到整体的75.37%，总供应量为194.43万㎡，供应套数为19600套，供应的主要项目有：鼎峰·尚境、地标广场、星城国际花园二期、万科·金域松湖、中信森林湖·兰溪谷等，这些供应量较多的项目基本上是大盘、品牌、中大户型为主；别墅总供应面积为37.89万㎡，共1217套，面积比10年同期上升97.24%；公寓供应总量为4.98万㎡，供应量也有减少，仅三个项目且都在镇区，整体表现比较稀缺，供应项目有：棕榈泉五期、金桂华府二期、盛都花园。商业物业的商铺、写字楼在今年上半年供应相对较少，主要是消化前期的存量；但后市潜在商业物业较多，且综合体性质的占多数。中大户型供应放量；四房、合拼户型明显增加。据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，从户型面积上看，2011年上半年新增住宅供应中等户型供应占市场整体比重较大，但与10年同期相比有下滑的趋势，其中61-100㎡的中等户型（两房、三房）供应下降明显，这主要是跟产品供应结构有很大关系，由于去年中小户型供需两旺，而后期中小户型产品由于工程原因供应缓慢，造成市场上供应“青黄不接”；而中大户型供应比重增加突出，这里面既有101-140㎡首次型三房，也有141-180㎡多次改善性需求的四房；从户型结构上看，四房、复式、别墅及合拼户型（占比23%）比去年同期都有不同幅度增加，四房及合拼户型都可以算作大户型，集中供应的区域在城区，其中南城大户型扎堆入市，竞争也很大；而别墅的供应主要是受通胀影响，开发商借势推货，再加上东莞山水资源较丰富，因此别墅产品也会应运而生。（2）、库存供应分析商品房存量为533.26万㎡，环比下降1.08%，存量继续“低位”运行。根据东莞中原地产研究中心监测数据统计显示，截至2011年6月30日东莞商品房的累积可售存量为533.26万㎡，环比5月份下降1.08%。上半年可售存量逐月都有不同幅度的下降，这主要有以下几点原因：一是受限购预期影响，使得成交量整体大于供应量；二是由于通胀压力作用，使得非住宅去货速度比往年加快，存量也随着减少；三是上半年调控政策的影响，很多开发商项目推迟到下半年供应，新增供应的减少也会减少库存量。下半年从预计的潜在供应量看，许多项目由于工程原因也不能上市，因此供应仍较紧；但下半年出货机会点仍较多，因此预计后市库存量仍会在低位运行。目前东莞住宅存量为386.06万㎡，环比下降0.88%，共32658套；其中洋房存量为290.70万㎡，环比下降2.07%，共26566套；公寓存量21.77万㎡，环比下降7.34%，共4181套；别墅存量73.59万㎡，环比增加6.43%，共1911套。2011年6月东莞商品房各物业类型可售存量变化：（3）、市场成交分析上半年东莞商品房成交面积324.33万㎡，成交金额263.05亿元，成交面积上升56.41%据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，2011年上半年东莞共有213个项目有商品房成交，成交面积为324.33万㎡，比10年同期增加56.41%，比09年同期增加9.93%；成交总金额为263.05亿元，比10年同期增加62.93%，比09年同期增加44.84%；其中商品住宅成交277.62万㎡，比10年同期增加53.81%，成交金额为232.12亿元，比10年同期增加72.06%，共成交26086套，比10年同期增加54.97%。2011年上半年东莞市商品房成交总体情况：2010年上半年东莞楼市整体需求旺盛，1-2月份由于元旦及春节的影响冲高后应声下跌；3月两会后，全国性的限购政策执行落地，东莞受此影响，限购传言及风声此起彼伏，使得开发商及购房者忧心忡忡，结果是开发商提前推盘，购房者担心限购后买不到房仓促入市，使得3-5月份成交量节节攀高，6月份进入传统淡季，加上银根持续收紧，市场成交有所减少，客户观望心态严重；但对于后市，由于大运会，高铁、公积金政策等利好，因此下半年仍有出货机会。一线区域成交量逐步下滑，二、三线区域需求潜力逐步被挖掘。据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，从区域商品房成交情况来看，一线区域由于房地产发展至今，交易也比较成熟，因此成交量所占比重都大，但是从近四年成交趋势看，由于一线区域地块逐渐减少，供应跟不上，价格逐步走高使得需求有向二三线区域外溢，成交量所占比重逐年减少，由最高点72.23%减少至59.16%；而二、三线区域房地产发展逐步成熟，政府规划、配套等也日益完善，带动了购房需求的增加，成交比重也逐年增加。七成以上区域全线飘红，南城领跑上半年东莞楼市。从各区域成交情况来看，上半年，东莞成交的32个区域中有24个区域全线飘红，8个区域全线飘绿，占成交区域的75%；其中南城仍以39.88万㎡，位居全市各区镇榜首，但比10年同期下降11.71%；紧跟其后的是：东城、寮步、大朗、松山湖、万江等区域，整体来看城区及城区辐射到得镇区，“深圳北”区域成交取得不错成绩，原因一是城区供应多，购买力需求相对也较大；二是寮步、大朗等区域借助市政规划的利好，成交节节攀高；三是“深圳北”区域受深圳客户的需求拉动作用，成交翻番。附表：各区域成交面积环比增长情况（单位：㎡）受调控政策及通胀的影响，住宅物业成交下滑，商业物业及投资型物业逆势上升。根据东莞中原地产研究中心统计数据显示，2011年上半年东莞商品房成交中，洋房成交为主体；但比重与去年同期有所下滑；而别墅的成交再传捷报，所占比重比10年同期高1.08%，说明在调控及通胀双重压力下，别墅抗通胀能力从来就是有增无减；公寓产品由于供应量较少，主要是消化存量为主。上半年调控政策一直不间断出台，但主要是针对住宅市场；而非住宅市场机会多多，商铺成交占比从去年同期的7.02%突破到了11.29%。改善性需求提前入市，中大户型为上半年成交主流。根据东莞中原地产研究中心统计数据显示，2011年上半年普通住宅成交中，80-100㎡的中等户型成交比重增幅明显（其中有受合拼户型的影响），其次是120-140㎡大户型，这些中大户型成交量比重增加，主要有以下原因：一是去年主要以中小户型量消化差不多，上半年供应大户型量较多；二是限购预期的影响，使得改善性需求担心，促使部分改善性需求一步到位，恐慌性提前入市；而中小户型供应量较少，因此成交自然乏力，超大户型由于总价较高、受政策调控影响且很多属于合拼户型，而这种大户型客户多属于多次置业，银行放贷较难，因此对大户型成交带来了很大的阻难。（4）、供需分析2011年上半年商品房供应偏紧，供不应求比较严重。2011年商品房供不应求矛盾明显，整体供需比为0.8:1。从供应结构可以看出，供应以住宅为主，供应面积为237.30万㎡，占商品房供应面积的92%，成交量为277.62，供需比为0.85:1，同样供应不足；而非住宅情况供应不足现象更加突出，供应量比需求量的一半还少，说明在政策调控时期，非住宅去货优势非常明显。说明2011年上半年除了消化新增货量之外，存量消化的比重也较多，进而使得累计的存量在“低位”运行。小户型投资需求刚性自住需求大户型改善需求供需情况与09年同期相似，供需比高位回落。从新增供应和成交量的供求比半年度走势分析，2008年上半年的供求比高达2.1：1，随后高位回落，至09年上半年的0.74：1，然而2010年上半年楼市调控政策趋紧，供需比上升到1.15：1，类似于2008年上半年形势，阶段性的供过于求犹存，进入2011年上半年由于限购预期及通胀压力影响，需求提前释放；而供应量偏紧，造成供需比高位回落，与09年上半年相似。七成以上区域供求比小于1