中国和区域房地产市场分析与展望1

ByProf.LiQimingDepartmentofConstruction&RealEstate(CRE)TheResearchInstituteofConstructionManagement&RealEstate(CMRE)SouthEastUniversity(SEU),Nanjing,PRC中国和地区房地产市场发展与评判东南大学建设与房地产研究所李启明教授博导所长FCIOBPHD11994-200721城市房地产发展历程与特征2全国房地产市场发展基本数据3江苏省房地产市场发展基本数据4南京房地产市场发展基本数据5南通房地产市场发展基本数据62007江苏省房地产市场表现及分析7宏观调控与房地产业健康发展8房地产市场监控、预警和政策模拟9城市房地产区位价值与空间价格分析中国和地区房地产市场发展与评判3东南大学建设与房地产研究所所长、教授、博士建设部工程管理专业评估委员会委员英国皇家特许建造师协会资深会员(FCIOB)中国建筑学会建筑经济学术委员会委员中国建筑业协会项目管理委员会专家顾问中国工程项目管理网专家顾问中华建设管理研究会（HK）理事建设管理与工程国际学报(HK)国际编委江苏省房地产经济研究会理事江苏省土木建筑学会常务理事、建筑经济学术委员会主任委员江苏省建筑业人才高峰专家咨询委员会委员南京市房地产价格指数与预警系统顾问组专家南京市房地产经济研究会副理事长南京仲裁委员会仲裁员个人简历4现代房地产投资风险和优化决策系统研究(NSRF)建筑企业现代化管理模式及信息系统研究(NSRF)基于Extranet项目全寿命集成信息系统研究(MOC)21世纪大型承包商综合竞争力评价系统研究(MOC)WTO主要成员建筑市场准入和技术性壁垒分析与对策研究》(MOC)国际建筑市场准入与技术壁垒分析(MOC)国家标准《建设工程项目管理规范》（GB/T50326—2001）(MOC)江苏省住宅产业发展战略与技术经济政策研究(JS)绿色生态小区的生态技术及应用研究》(JS)绿色生态住宅小区环境性能评价体系研究(JS)南京市房地产市场预警系统模型和方法研究(NJ)大型房地产企业组织架构优化和管理流程再造(NJ)江苏省构筑建筑强省经济技术指标体系研究(JS)主持完成的各种研究项目51中国建筑业评价体系研究，2006年，建设部2技术进步与中国建筑业经济增长模型及实证研究，2006年，建设部3PPP模式下项目的政策规制及合同设计研究，2006年，建设部4虚拟建设理论、方法与应用研究，2006年，建设部5PPP项目产品/服务定价模型及应用研究，建设部，2007年6国家标准《建设工程分类标准》研究，建设部，2007年7中外建造师法律政策制度比较研究，建设部，2007年8江苏省建筑业科技进步贡献率测算模型与实证研究，2006年度省建设厅9南京市工程建设交易制度创新研究，南京工程交易中心，2007年10建筑固体废物资源化利用的价值度量研究,HKPOLYU,200711重大基础设施项目的灾难风险预警方法研究，2006省教育厅12基于生态位的江苏省建筑产业集群发展研究，2007省教育厅建设与房地产研究所（CMRE）目前正在开展的研究项目61孙剑：高新技术产业基地评价与规划问题研究2黄辉：中国房地产税制的社会经济影响效应研究3沈良峰：房地产企业知识管理及支撑技术研究4邓小鹏：PPP模式下项目风险分担及决策研究5浦晓天：基于GIS的南京房地产价格空间分布规律研究6姚玉蓉：建设项目全生命周期能量分布优化模型及应用研究7沈天晴：基于全寿命周期的建筑节能（设计）价值分析研究8陈小明：工业建设项目群最优组合及评价问题研究9袁芳：建筑固体废物资源化价值与利用研究10李德智：中国房地产业的发展代价问题研究11郭慧锋：技术进步与中国建筑业经济增长模型及实证研究12鲁业鸿：基于动态联盟的建筑企业敏捷竞争及敏捷建造研究13陈江红：住宅小区的生态效率研究14吴伟巍：施工现场安全风险的实时预警方法与模型研究15汪文雄：PPP模式交通基础设施项目产品/服务定价模型研究16李先光：建筑供应链网络建模与优化17杨松：工程担保授信评判及授信额度模型研究18袁竞峰：基于VFM的PPP项目绩效管理研究建设与房地产研究所（CMRE）正在开展的博士论文研究选题7《建设工程合同管理》（中国建工出版社）《国际工程承包与项目管理》（江苏科技出版社）《工程建设合同与索赔管理》（科学出版社）《现代房地产开发与经营》（江苏科技出版社）《房地产估价方法和实务》（东南大学出版社）《涉外房地产》（大连理工大学出版社）《房地产投资风险与决策》（东南大学出版社）《房地产投资决策与风险防范完全手册》（城市出版社）《土木工程合同管理》（东南大学出版社）《现代房地产绿色开发与评价》（江苏科技出版社）《现代房地产项目全生命周期管理》(东南大学出版社)主编出版的专著和教材8参加国际工程项目的承包与管理实践工作在香港理工大学、英国等大学开展国际合作研究参加建设部监理工程师资格考试命题工作参加建设部建造师资格考试命题工作参加建设部施工合同示范文本起草和修订工作参加国家标准建设项目管理规范的编写工作参加全国高校工程管理专业的评估工作参加全国监理工程师、造价工程师、房地产估价师、房地产经纪人等注册考试培训工作策划并成功运作全国第一个绿色生态住宅小区的开发和研究工作大型房地产企业管理和项目管理诊断咨询研究等其他工作91城市房地产发展历程与特征中国和地区房地产市场发展与评判10市场经济计划经济政府市场土地引导/服务开发商(宏观调控为主)管企业/项目制订法律/法规/政策/标准/导则引导/规范市场开放/统一/规范/有序招标出让封闭/混乱/无序竞争/供求/价格机制协议出让拍卖出让以地补路无偿划拨城市房地产发展历程与特征(计划经济--市场经济)11市场经济计划经济老百姓住宅套型跃层富裕贫穷温饱小康廉价房集资房盒子楼，筒子楼经济适用房大套别墅中套小套富有商品房小康住宅康居工程绿色/健康住宅错层12市场经济计划经济开发商利润开发商风险市场需求有购买力需求潜在需求低利润（无利润/亏损）暴利高利润社会平均利润无风险低风险有效需求梦想高风险13市场经济计划经济住房制度存量住宅银行开发商商品房（完全产权）福利无偿分房（无产权）集资建房（部分产权）房改优惠房（部分产权）转向购房者闲置/沉淀贷款金额变大/时间变长/门槛降低/贷款公积金贷款/商业贷款/组合贷款上市流通实现价值/使用价值14市场经济计划经济咨询服务销售专业化/规范化/社会化服务无有健全/完善集团购买行政分配关系推销市场营销（组合营销）Productionpricepromotionpassageconsumercostconveniencecommunication15市场经济计划经济开发企业企业集团小企业中型企业大型企业零星开发CIS企业品牌企业理念企业文化无理念开发优势企业见缝插针综合开发规模（成片）开发板块效应零星（局部）决策经验决策科学决策拍脑袋决策全程策划16市场经济计划经济用户差异化（年龄/收入/人口/职业/学历单一型多样化层次化住得下住得起有地方住住得好装潢得起买得起住得舒服住得长营造温馨的家（情感世界）（用户在购房时倾注很大的情感向往/需求购买住宅（物质世界）17物质世界情感世界休闲舒适愉快工作学习自我成长自我发展洁净的空气充足的阳光绿色的草地茂密的树林平静的水面绵延的山脉齐全的配套设施优质的物业管理住宅功能合理使用方便交通便捷房地产市场监控、预警和政策模拟182全国房地产市场发展基本数据中国和地区房地产市场发展与评判19020000400006000080000100000全国全社会固定资产投资完成额（亿元）A全社会固定资产投资完成额（亿元）A20019.2622913.5524941.1128406.1729854.7132917.7337213.4943499.9155566.670477.488773.61995年1996年1997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年20全国全社会固定资产投资与住宅投资曲线020000400006000080000100000全社会固定资产投资完成额（亿元）A24941.128406.229854.732917.737213.543499.955566.670477.488773.6住宅投资完成额（亿元）1539.382081.562638.483311.984216.75227.86776.7883710860.91997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年210.005.0010.0015.0020.00全国全社会住宅投资占固定资产投资比例B/A（%）B/A（%）16.2013.6511.329.948.838.328.207.988.171997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年22全国全社会固定资产投资与房地产投资曲线020000400006000080000100000全社会固定资产投资完成额（亿元）A20019.322913.624941.128406.229854.732917.737213.543499.955566.670477.488773.6房地产投资完成额（亿元）3149.023216.443178.373614.234103.24984.056344.17790.910153.813158.315909.21995年1996年1997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年230.005.0010.0015.0020.00全国房地产投资占固定资产投资比例C/A(%)C/A(%)15.714.012.712.713.715.117.017.918.218.617.91995年1996年1997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年24020000400006000080000100000120000140000160000180000200000全国国内生产总值（亿元）国内生产总值（亿元）6079471177789738440289677992151096551203331358231598781830851995年1996年1997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年250.005.0010.0015.0020.0025.0030.00全国国内生产总值增长速度（％）国内生产总值增长速度（％）26.1317.0810.956.876.2510.6410.529.7412.8717.7114.521995年1996年1997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年26114000117000120000123000126000129000132000全国总人口（万人）总人口（万人）1211211223891236261247611257861267431276271284531292271299881307561995年1996年1997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年27全国总人口增长速度(%)0.0020.0040.0060.0080.00100.00120.00总人口增长速度(%)106.0104.2100.691.4081.8075.8069.5064.5060.1058.7058.501995年1996年1997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年28020004000600080001000012000全国城镇居民人均年可支配性收入（元）城镇居民人均年可支配性收入（