中X城项目市场分析终结篇(1)

上海中原物业代理有限公司SHANGHAICENTALINEPROPERTYAGENCYLIMITEDXXX项目市场分析1目录上篇…………………上海住宅市场发展趋势分析与预测第一部分……………………………上海住宅发展趋势概述第二部分…………………………………………产品发展趋势第三部分…………………………………………行业联合趋势第四部分…………………………………………价格走向趋势第五部分……………………………………住宅市场发展预估第六部分…………………………………虹口区区域市场分析下篇……………………上海商业市场发展趋势分析与预测第一部分………………………………………………分析概述第二部分………………………………上海商铺市场环境分析第三部分…………………………………………市场竞争状况第四部分………………………………………………市场动态第五部分…………………XXX项目区域商业市场发展分析上海中原物业代理有限公司SHANGHAICENTALINEPROPERTYAGENCYLIMITEDXXX项目市场分析2上篇上海住宅市场发展趋势分析与预测第一部分上海住宅发展趋势概述2002年的申城楼市在一片热卖和年末申博成功的热闹中间即将落下帷幕，上海楼市依然呈现出一路上扬的态势，但也不断有专家、学者对节节升高的房价提出质疑。从宏观上看，2002年上海房地产市场上暖风频吹：浦江两岸综合开发进入实质性的启动、央行第八次降息、十大轨道的建设引发新一轮房产投资热；从政策上看，取消蓝印户口政策并没有对市场造成太大的冲击；从市场上看，100万平方米的重点工程配套商品房的正式启动，指导性房价控制在每平方米3000元左右，最近新成立上海地产（集团）有限公司和上海大盛资产有限公司对土地一级市场进行调控性经营，建立政府主导型土地储备供应机制，这些都表明了政府宏观调控的态度，使住宅开发纳入健康、持续发展的轨道。继今年上海市住宅产业快速发展之后，未来两年，无论是投资总额还是新开工和竣工面积，均将比今年有所上升。2003年，上海住宅的投资将达到580亿元，住宅新开工1800万平方米，竣工1800万平方米。明年，上海市住宅产业将以提升上海市民居住水平为主线，继续推进上海市住宅建设持续、稳步、健康发展。创建“四高”优秀小区，以住宅产业现代化为抓手，抓住重点、培育亮点、解决难点，重视中低收入家庭的住房需求，不断提高行业管理水平。从有关会议获悉：2003年，上海住宅投资580亿元，住宅新开工1800万平方米，竣工1800万平方米；建成“四高”优秀小区80个；上海中原物业代理有限公司SHANGHAICENTALINEPROPERTYAGENCYLIMITEDXXX项目市场分析3实施菜单式全装修10万套，建成“四新”成果应用小区50个以上；完成平改坡1000幢，综合平改坡6至8项；完成居住区为老服务设施80个；重大工程配套商品房竣工100万平方米，新开工100万平方米；建成居住区绿化450公顷，围墙透绿110公里。据分析，明年住宅市场将面临着如下“利好”：日益提高的开放度和不断增强的城市综合竞争力将推动住宅的快速发展；大规模的城市基础设施建设和城市化的快速推进将促进住宅建设；城乡一体化步伐的加快，为住宅发展增加了新的活力；房地产业的支柱产业地位以及各项配套政策的有力支持，将推动住宅市场的繁荣；小康目标的确定、市民收入水平的提高将进一步扩大市场的有效需求。2003年楼市的发展更加牵动了众人的心，开发商希望楼市继续走强，买房人希望楼市降温。为此同时，各种新概念、新现象也层出不穷。在此对未来两年的申城楼市做一些预测。上海中原物业代理有限公司SHANGHAICENTALINEPROPERTYAGENCYLIMITEDXXX项目市场分析4第二部分产品发展趋势住宅将在延续人性化、生态化、具备文化内涵以及国际化的基础上更注重一个“适用技术”的问题，也就是产品的经济化，基于对2002年楼市的分析，住宅“金字塔”中下部分的需求者普遍认为目前房价较高。小区建设不能落后于相应需求，但是如果太过超前，普通小区就配备豪华会所、智能化设施势必引起成本上升，脱离购房者需求。盲目以为只要提高产品品质，加强小区配置，辅以楼盘精美包装以及强大广告攻势就可以成功的观念，在2003年并不一定行得通。强调适用性、经济性将成为楼市的一个新趋势。上海中原物业代理有限公司SHANGHAICENTALINEPROPERTYAGENCYLIMITEDXXX项目市场分析5第三部分行业联合趋势在产业竞争中，预计2003年将是国内房产企业走向联合之路的一年，目前外资房地产企业加快了进军上海的步伐，来自上海市工商局的统计数据表明在2002年上半年，注册资金超过3000万美元的房地产企业达到了15家，由和黄地产、新世界、新鸿基、瑞安地产等香港地产商掀起的“投资潮”将再度上演“升级版”，同时，据摩根斯坦利公布的海外基金投资中国房地产市场的一项研究显示：在未来2－3年中间，将有3－10亿美元的海外资金进入上海市场，他们凭借着雄厚的资金实力、先进的物业管理模式、营销网络和更加专业化、人性化的服务理念逐鹿市场，而国内的房地产商的政府背景优势和天然的地区优势将逐步弱化、势必需要走联合之路，扩大融资渠道、更新经营理念，重新打造核心竞争力。跨行业联合的趋势也将更加明显。如今不断有企业提出造城造镇的计划，在这种建设中要造学校、医院、大小商业设施，出现了多元化地产开发的新局面，把一些与房地产相关的产业整合到一种社区生活中来，最近奥园与海尔合作，使房地产化家居集成迈上了一个新台阶，对降低开发成本、提高效率、提升品位、强化开发品质都将产生很好的效果。单独的项目公司已经无法从品牌资源、资金实力、专业人员等方面和大的地产集团竞争，而要在竞争激烈的申城楼市中站在第一梯队，就要凭借合纵联横的优势，凝聚分散资源，提炼集团终极势能，并以联合营销推广模式抗衡强敌。上海中原物业代理有限公司SHANGHAICENTALINEPROPERTYAGENCYLIMITEDXXX项目市场分析6第四部分价格走向趋势最近上海房价上涨势头很好。这一轮房价上涨能维持多长时间?从长远来看，房价上涨是肯定的，这是房地产的特性，特别是土地资源不可再生的特性所决定的；但房地产作为社会的一种特殊商品，同时受市场供求关系的制约。中原认为，影响房地产涨跌的因素主要是三个方面：一是房地产的综合品质，它代表了房地产商品的实际价值。其综合品质包括地段、环境、建筑形态、建筑品质、房型、功能等等，它与其成本和科技进步、设计水平相关联，是决定房地产价格的内因；二是房地产的供求关系，它影响了房地产价格的变化。当上世纪90年代中后期市场供需关系扩大、供大于求时，房价下跌；而近两年楼市销售量大于竣工量、供少于求时，房价上涨；这是造成房地产价格升降的外因；三是消费者的偏好，它在楼市的不同发展阶段产生影响。从上世纪90年代中前期，人们喜欢多层住宅到后来偏爱高层住宅；从90年代中后期有些人喜爱复式住宅到近两年来大家看好水景住宅，等等。这种情况并不是左右房价的主要因素。近两年多来，商品房平均成交价不断上涨的情况，不仅体现了供需关系，更体现了商品房综合品质的提高。深入分析近两年多来商品房价格上涨的原因，目前全市商业用房的分布结构已相对均衡；而办公用房需求量增加，特别是内环线以内地区供需关系很接近，正是建造办公楼的时候，但要造就要造好的。从2001年开始，住宅价格上升的主要原因：首先是综合品质不断提高。从地区来说，内环线以内地区2000年的销售面积比1999年增长了54.29％，内外环线间地区同比增长了37.93％；2002年上半年内环线以内地区新开工面积占全市开工面积比重达40％左右，上海中原物业代理有限公司SHANGHAICENTALINEPROPERTYAGENCYLIMITEDXXX项目市场分析7增长幅度达33.33％。从建筑形态来说，高层、小高层住宅供应量大幅度上升，而多层住宅相对下降，1999年多层住宅占68％，2001年只占54％；另外，别墅也有微量上升，其销售面积从1999年的39万平方米上升到2001年的87万平方米。地段好、结构好是推动房价上涨的主要原因。其次是供需差距在缩小。从1999年至2001年，全市商品住宅供销比分别为1.71：1、1.60：1、1.41：1。在住宅综合品质提高和供销比缩小的影响下，住宅平均价格每平方米从1999年的3102元上涨到2000年的3326元、2001年的3658元和2002年的4872元左右。其间，内环线以内地区平均价从每平方米4900元上涨到2002年的5570元。同时，由于上世纪90年代建造的高品质存量房上市，加上动拆迁和外来人口造成的住宅需求量激增，以及近些年小户型新建房源的减少等原因，促使存量房价格也是直线上升。已售公房平均价格每平方米从1999年的2400多元上升到2002年的3000多元，有些地方的已售公房与商品房的价格相差无几。从上海城市建设的全局来看，影响未来几年上海房地产价格走势的主要因素有以下几个方面：一是房地产综合品质持续提高。“十五”计划开始，270公里的地铁、轻轨和650公里高速公路，特别是70公里中环高架路的建设，将大大改善城市交通；城市园林化建设将达30-35％的绿地覆盖率，包括河道整治、空气清洁；使用新的建筑材料，包括门窗配件，装修房取代毛坯房；建筑造型趋向多样化、个性化、风格化和房型功能趋向合理化、人性化；小区环境及设施优化和完善等等。二是消费者偏好发生新变化。从上世纪90年代中前期走向城郊花园住宅的富裕群体，由于交通和社交活动不便等原因，重新回归中心城区，促进中心城区高档楼市的兴旺。三是开放型国际大都市的效应。在内、外销房并轨上海中原物业代理有限公司SHANGHAICENTALINEPROPERTYAGENCYLIMITEDXXX项目市场分析8和房价收入比为1：6和1：8的情况下，引发国际资本和外来资本购买上海每平方米7000元以上的高档住宅。四是近几年供销比缩小。预售面积超过开工面积。从历年来住宅需求看，上海平均居住水平相当落后。据2000年底人口普查时统计，中心城区人均只有0.57间房，与计划2010年达到人均1间房的要求差距还很大。五是市民购房潜力相当大。两年前市民平均收支节余就达1000多元。据今年6月统计，目前全市购房贷款余额仅1100亿元，约占市民存款的30％，只占市民全部金融资产的13.5％，这个比例在全世界来说是相当低的。另外，上海住房货币化分配政策即将出台，又将形成一大笔购房资金。综合上述诸多因素分析，上海作为国际化大都市，房地产需求相当迫切，全社会的支付能力又绰绰有余，只要上海经济发展保持10％左石的增长势头，上海房价仍将持续上涨。上海中原物业代理有限公司SHANGHAICENTALINEPROPERTYAGENCYLIMITEDXXX项目市场分析9第五部分住宅市场发展预估1、住宅供应发展预估在上海GDP持续高速增长的宏观经济环境下，在内外销的并轨和中国加入WTO的背景下，上海高档住宅市场迎来其发展历史过程的高峰期，高档住宅市场正在被国内外各大投资商和开发商所看好。目前上海新一轮的旧区改造已经全面展开，预计拆除面积为2015万平方米，其中中心城区的旧里拆除面积和改造力度最大，这预示着今后几年内，中心城区的房地产开发投资将进入一个高速攀升期，新建房屋的上市供应量将进一步攀升，其中将会有大量高品质高价位的商品住宅推向市场，形成高档物业的强势供应。另外结合浦江两岸的综合改造、古北新区二期的开发建设等情况，基于上海楼市2001年以来高档住宅的供应走势，结合掌握项目资料，我司认为2002-2005年上海高档住宅市场的未来供应仍将继续保持一个旺盛的发展态势，每年高档住宅的供应量约在160-200万平方米上下，年供应单元数为10500-13000套，尤其是2003-2004年将会达到颠峰。其中，中心城区高档住宅的年供应量在52-94万平方米之间，供应单位在3400-6160套之间，占全市供应量的32-52%。未来上海高端公寓产