布吉中心花园市场调研报告

CENTALINE雍景花园项目调研报告1雍景花园市场调研报告第一部分：深圳市总体商品住宅市场状况分析一、深圳市住宅总体供求状况（一）深圳市房地产开发结构分析历年房地产用地出让面积543.1483.48536.52292.57290.82398.78143.73176.82162.02227.02212.52361.380501001502002503003504004505005501996年1997年1998年1999年2000年2001年万平方米房地产用地商品房用地2001年深圳市共签订土地出让合同523宗，面积1250.03万M2，比上年同期的1065.56万M2增长17.31%。其中工业用地513.23万M2，房地产用地398.78万M2，其中商品房用地361.38万M2。在出让的房地产用地中，住宅（含单身宿舍）338.06万M2，办公楼16.70万M2，商业23.71万M2，综合楼20.01万M2。历年各类用地出让面积365.41335.46403.12157.22243.01338.0621.9389.7857.2568.1824.123.710501001502002503003504004501996年1997年1998年1999年2000年2001年万平方米住宅用地办公楼用地商服用房用地CENTALINE雍景花园项目调研报告2在深圳市房地产开发中，住宅用地面积占总量的比重仍然最大，同比上升了39.11%。办公楼方面，98、99年略有上升，2000年逐渐下滑。商服用房出让面积为23.71万平方米，与2000年基本持平。（二）深圳市房地产市场供应状况分析历年房地产开发投资额及施工面积1495.291454.171646.382142.882462.752182.66322.85181.01136.65124.83271.02261.45050010001500200025003000199619971998199920002001万平方米050100150200250300350亿元施工面积投资额2001年度，深圳市共完成房地产开发投资322.85亿元，同比增加19.12%，本年末，商品房施工面积2462.75万平方米，同比增加12.83%。历年商品房新开工及竣工面积386.35490.17745.15884.86337.43737.56770.58571.4394.29327441.9652.2602004006008001000199619971998199920002001万平方米新开工竣工2001年度，深圳市商品房新开工面积884.86万平方米，同比增长19.97%，竣工商品房面积770.58万平方米，比上年同期的652.26CENTALINE雍景花园项目调研报告3万平方米增加了18.14%。由上图可以看出，2000年的新开工面积略有下降，但2001年增长幅度近二成，而商品房竣工面积则是自1997年以来持续上升，与1997年相比，增长超过一倍。历年商品房批准预售面积463.3429.68603.64616.86660.45722.460100200300400500600199619971998199920002001年万平方米2001年度，深圳市商品房批准预售面积为722.46万平方米，同比增加9.38%，完成全年预售计划的120.91%，这主要与开发商提前知晓政府[2001]94号文（提高预售门槛）于2001年8月6日生效并在此之前突击上市有关。历年住宅用地出让面积338.06365.41335.46403.12243.01157.225374.00%82%8356.00%7514.00%6938.00%6728.00%01002003004005001996年1997年1998年1999年2000年2001万平方米0%2000%4000%6000%8000%10000%住宅用地比例2001年度，深圳市共出让住宅用地面积338.06万平方米，占全CENTALINE雍景花园项目调研报告4市房地产用地出让总面积的84.77%，比去年同期有较大增长，增幅为39.11%。尽管近2年住宅用地出让面积增长快，但与1998年住宅用地出让的高峰值403.12万平方米相比，仍处于相对低位。上半年住宅用地出让面积区域分布南山区27%盐田区11%龙岗区40%罗湖区3%宝安区10%福田区9%罗湖区福田区南山区龙岗区盐田区宝安区从住宅用地的出让区域来看，特区内167.23万M2，占49.47%，其中罗湖区8.97万平方米，福田区30.15万平方米，南山区92.21万平方米，盐田区35.90万平方米。特区外170.83万M2，占50.53%，其中宝安区33.96万平方米，龙岗区136.87万平方米。由此可见，深圳特区内的土地开发重心已移至南山区，其住宅用地的出让占特区内总量的55.13%。CENTALINE雍景花园项目调研报告5历年商品住宅开发投资额及施工面积940.61966.171218.861916.021629.111246.16220.34117.1554.4585.5193.95184.2505001000150020002500199619971998199920002001万平方米050100150200250亿元施工面积投资额2001年度全市共完成住宅开发投资220.34亿元，同比增加13.61%。2001年末住宅施工面积1916.02万平方米，同比增加15.31%。历年商品住宅新开工及竣工面积233.99300.6393.52620.05712.4577.62621.91467.3250.48243.19353.2551.60200400600800199619971998199920002001万平方米新开工竣工2001年全市住宅新开工面积712.40万M2，同比增加23.33%，竣工面积621.91万M2，同比增长12.75%。从新开工情况来看，2001年全市新开工面积达到一个顶峰。CENTALINE雍景花园项目调研报告6历年住宅批准预售面积96.5211.2241.3248.1305.64349.6498.6538.77577.92647.1401002003004005006001992199319941995199619971998199920002001万平方米2001年度，深圳全市住宅批准预售面积647.14万M2,同比增加11.98%。从上表可以看出，近年来，深圳商品住宅每年的批准预售面积以比较平均的速度增长，体现出健康发展的态势。CENTALINE雍景花园项目调研报告7深圳市商品住宅总量年份施工面积（万M2）竣工面积（万M2）1985年以前711.19238.711986327.3797.371987201.2384.801988193.1962.331989201.29109.111990192.1584.401991279.0091.221992601.10130.901993909.51196.751994868.86206.501995844.20216.381996940.61250.511997966.19243.1919981218.86353.2919991629.11467.3620001661.57551.6020011916.02621.91合计13661.454006.33通过上表可以看出，现阶段深圳市商品住宅总量约在4006.33万CENTALINE雍景花园项目调研报告8M2左右，如果加上今年上半年仍在施工的商品住宅，那么深圳市的商品住宅总量应在4300多万M2。CENTALINE雍景花园项目调研报告9二、深圳市住宅市场总体价格分析2001年深圳市房地产价格总体走势平稳，其中，房价略有下降；房租、地价略有上升。从房价上看，住宅二级、三级市场的房价略有下降，办公市场的房价呈上升趋势，商业市场的房价从基期到第三季度呈下降趋势，到第四季度房价与基期相比基本持平。从房租上看，住宅市场、办公市场的房租变化不大，商业市场的房租呈下降趋势，工业市场的房租呈上升趋势。从地价上看，住宅市场的地价略有上升，办公市场的地价略有下降，商业市场、工业市场的地价变化不大。（深圳房价指数以二○○一年一月一日为基期，按100点对应房价6300元/平方米计算。）由上表可以看出，深圳住宅房价指数略有下降，而办公和商业的房价指数整体上有较小幅度上升。深圳市住宅二级市场房价指数基期为94，第一季度为92，第二季度为91.84，第三季度为92.26，第四深圳房价指数2001年房价指数住宅办公商业二级市场三级市场基期10094.0073.00107.00275.00Q199.0092.0072.00109.00275.00Q298.2891.8471.51108.89272.60Q398.6992.2671.32110.37273.91Q498.8992.2571.59111.93275.94季度变化0.20-0.010.381.420.60CENTALINE雍景花园项目调研报告10季度为92.25。其中罗湖区、南山区住宅二级市场的房价下降的趋势较明显，第四季度的房价指数分别比基期下降了3.71和2.05点；福田区、盐田区住宅二级市场的房价从基期到第四季度基本持平。CENTALINE雍景花园项目调研报告11三、深圳市总体住宅市场基本特征（一）整体市场概况1、深圳市房地产市场整体特征分析年份销售面积（万M2）年份销售面积（万M2）1985年以前362.251994246.93198663.701995274.591987111.261996324.921988107.391997405.44198990.671998432.22199077.141999541.841991112.542000611.371992151.462001643.471993180.17深圳市房地产市场每年的供应量和市场的消化量基本上是处在一个较为理性的比例空间里，但是我们并不能单纯的拿销售面积这个数据去与当年的批准预售面积作比较，因为这个销售面积里会有当年的批准预售面积，同时也会有上年的批准预售面积，还可能有上上年或是更早批准预售的面积，因此我们必须分开来研究。销售结构这个指标可以反映消费者对市场的信心，从深圳市近几年的商品房销售结构我们可以看出，从1994年到1998年这5年，深圳市房地产销售基本上是以现楼销售为主的情况，现楼销售要占到60%以上，这就反映出1999年以前，深圳市的房地产市场基本上是以消化现楼为主的市场格局，当年市场的新增供应量有三分之二甚至更多，要留到下年甚至更以后的时间去消化。到了1999年，深圳市CENTALINE雍景花园项目调研报告12商品住宅的销售变成是以楼花销售为主的情况，这说明置业者的购房观念和习惯发生了变化，市场基本上变成了是以消化楼花为主的市场格局，当年市场的新增供应量有一半甚至更多，可以当年就被市场消化掉。总的来看，消费者对楼市的信心有明显上升。2、深圳市房地产市场供应特征分析目前，深圳市房地产市场供应量主要由二部分组成，一部分是前一年或前几年留下来的空置物业，另一部分是每年新增供应量。前一部分的形成是由于前几年的楼盘开发量较大，而实际销售中并没有完全消化，每年都有一定量的空置住房积累下来，该部分供应量在销售上属于自然销售，发展商不会有太大的动作。对于每年的新增供应，由于宏观调控的作用，每年总量相比前期已有所压缩。这将有利于调整特区房地产的供需结构。就供应区域来看，福田区仍是主角，其次是南山区。福田区的CBD系统已渐见规模，规划非它区可比，优势明显。而南山区自从滨海大道开通，到福田中心区的行车时间已缩减近一半，方便地区间的人员流动，促进了南山楼市的发展。从总量上看南山区的楼盘供应已超越了罗湖区，成为置业热点区域。同时，关外供应量也大增，龙岗区一些大盘的开发，使其在供应量方面略高于宝安区。3、深圳市房地产市场总体价格特征分析从2001年深圳市房地产市场整体情况来看，各区各类住宅的