广州天河区住宅房地产市场调研报告

目录1天河区住宅房地产市场宏观环境概述..........................................31.1、天河区宏观环境概述.........................................31.1.1、地理环境.....................................................31.1.2、人口.........................................................41.1.3、居民收支.....................................................41.1.4、城区建设与规划...............................................51.1.5、宏观经济发展情况.............................................7小结...........................................................................................91.2、2010上半年天河区房地产行业发展概述..............................101.2.1、房地产成为2009年天河区经济发展助推器.......................101.2.2、天河区住宅市场表现..........................................11小结.........................................................................................132天河区住宅市场概述................................................................152.1、天河区住宅市场总体概况..................................................152.2、天河区住宅市场各板块情况分析.........................................172.2.1、天河北板块..................................................182.2.2、珠江新城板块................................................192.2.3、天河公园板块................................................242.2.4、员村板块....................................................242.2.5、东圃板块....................................................252.2.6、五山—粤垦路板块............................................272.2.7、华南植物园板块..............................................27小结...........................................................................................293天河区各版块在售项目介绍.......................................................303.1、总体销售情况......................................................................303.2、项目简介.............................................................................343.2.1.星汇云景.....................................................343.2.2.阳光假日园...................................................363.2.3.翠屏领东天河.................................................383.2.4.江源半岛花园.................................................413.2.5.宝翠园.......................................................433.2.6.合生.东御苑..................................................453.2.7.易丰大厦.....................................................47广州天河区住宅市场调研报告1、天河区住宅房地产市场宏观环境概述1.1、天河区宏观环境概述1.1.1、地理环境广州市是五大国家中心城市之一，中国最大城市之一，华南地区第一大城市，广东省省会，而天河区经过十几年的发展已经成为广州中心城区，其区位重要性不言而喻。天河区成立于1985年，是从广州市郊区划分出来的新城区，所辖区域位于广州市东部，东接黄埔；南到珠江，与海珠区隔江相望；西从广州大道、杨箕、先烈东路、永福路，沿广深铁路方向达登峰，与越秀区相接；北到筲箕窝，与白云区和萝岗区相接，区境地理坐标是东经113°15′55″～113°26′30″，北纬23°6′0″～23°14′45″。区径东西极限长18.75公里，南北极限长15.75公里。图表1天河区行政图1.1.2、人口2009年末全区常住人口117.96万人，增长2.6%。户籍人口74.52万人，增长4.0%；户籍人口户数20.65万户，增长4.3%。天河区有70万左右外来暂住人口聚居于城中村，如靠西边老城区的石牌村、冼村、猎德、棠下、车陂等村均有3～5万余人，其他村也有万人以上。外来暂住人口一般从事建筑、制衣造鞋、餐饮运输和服务行业，多为体力劳动者以及刚就业的外地大学生。1.1.3、居民收支就业2009年全年单位职工年人均工资66799元，增长7.6%；居民人均可支配收入28266元，增长10.6%；居民人均消费性支出24279元，增长12.5%；交通和通信、教育文化娱乐服务和衣着支出分别增长37.7%、17.4%和16.0%。城市居民恩格尔系数为34.5%。全年城镇登记失业人数17014人，城镇登记失业人员就业人数12448人，失业人员就业率达到73.2%，比上年提高2.5个百分点。1.1.4、城区建设与规划图表2天河区规划图以创建文明城市和“迎亚运”为契机，大力推进宜居城区建设。配合广州市推进珠吉路延长线、科韵路北延长线、云溪路等工程建设，协助做好轨道交通工程和珠江新城集运系统的征地拆迁工作，加快打通断头路，内环路放射线由先烈东横路至濂泉路段、珠吉路与海军仓库联络线工程已经完成。城中村改造有序推进，猎德村改造复建安置房建设进展顺利。同时根据广州市建设全省“首善之区”的城市定位，结合“东进、西联、南拓、北优、中调”的城市空间发展战略，围绕天河区“建设成为现代化大都市中心区”的发展定位，引导资源优化配置，大力发展地铁商业，进一步完善、优化现有商业网点和市场体系，建设布局合理、结构优化、功能先进、层次分明、可持续发展的商业体系；以促进传统商贸业向现代商贸业升级为切入点，推动现代商贸业与生产服务业、房地产业等相关产业的联动发展，使现代商贸业成为天河区发展现代服务业的支柱力量；进一步增强天河区现代商贸业的集聚力、影响力和辐射力，将天河区建设成为集中展示广州现代商业地位和国际形象的标志性区域，珠三角乃至华南地区核心商业区之一，具有一定国内及国际影响力的高端商业汇集中心、时尚潮流体验中心、行业信息发布和价格形成中心。图表3天河区城市功能能图1.1.5、宏观经济发展情况经济总量据初步核算，2009年全年地区生产总值（GDP）1608.00亿元，比上年（下同）增长12.5%，总量位列全市首位，占全市GDP比重为17.6%。经济保持平稳较快发展，经济结构在调整中进一步优化。全年第一产业增加值2.52亿元，增长2.4%；第二产业增加值265.48亿元，增长6.8%；第三产业增加值1339.99亿元，增长13.7%，对全区经济增长的贡献率达到90.1%。第三产业增加值增速分别比第二产业和全区GDP增速高出6.9和1.2个百分点。三次产业结构为0.2：16.5：83.3，第三产业比重较上年提高2.3个百分点。按常住人口计算，全区人均GDP达138091元（折合为20218美元），增长9.5%。2010上半年全区完成地区生产总值841.25亿元，同比增长12.8%，增幅比去年同期加快2.0个百分点，经济总量继续领先全市各区。三次产业增加值在GDP中的比例为0.2：14.6：85.2。其中：第一产业增加值1.37亿元，增长10.7%；第二产业增加值123.19亿元，增长11.0%，增加值在全市各区县级市排名从去年上半年的第四降至第七；第三产业增加值716.68亿元，增长13.1%，总量排名全市第二，增速排名从去年上半年的第九提升至第四位。我区上半年第三产业增加值贡献率为86.7%，比一季度提高1.2个百分点。投资全年实现全社会固定资产投资总额556.54亿元，增长34.4%。其中，基本建设完成投资202.60亿元，增长61.5%；更新改造完成投资127.31亿元，增长35.8%；房地产开发完成投资226.63亿元，增长17.5%。重点项目建设推进加快，市级以上重点项目完成投资165.19亿元，增长76.1%。从产业投向看，第一产业完成投资0.10亿元，增长1.9倍；第二产业完成投资107.03亿元，增长97.6%；第三产业完成投资449.42亿元，增长25.0%，占全社会固定资产投资的比重为80.8%。2010上半年天河区固定资产投资持续增长，全区累计完成全社会固定资产投资239.96亿元（按法人在地口径，含房地产投资），同比增长30.0％，总量位列全市各区第二。其中，固定资产投资完成141.16亿元,同比增长39.6%;房地产开发投资完成98.80亿元,同比增长18.4%。小结天河区作为广州的新城市中央，在政策的大力扶持下，经过连续十几年的快速发展，形成了政治稳定、经济快速发展，城市规划合理的良好局面。2009年全年GDP为1600个亿成为广州第一个超过1500亿大关的市区，下一步目标直指2000亿的GDP总量。快速发展的经济为房地产的发展提供了良好的契机，从98年国家开放住宅市场开始，天河区抓住了黄金十年的发展机遇成长为一个较为成熟的房地产市场。今后的几年天河区围绕广州市建设“首善之区”的城市定位，发挥天河区作为现代化大都市中心区的核心作用，将产业发展规划与城市建设规划、土地利用总体规划紧密结合，做到“三规”对接。深入贯彻“生态优先、宜居为重”的要求，加强城市综合环境整治，健全基础设施体系，把天河打造成为广州的宜居城区。天河区的房地产市场必将迎来又一个快速发展的良好机遇。1.2、2010上半年天河区房地产行业发展概述1.2.1、房地产成为2009年天河区经济发展助推器回顾2009年，金融业和房地产业在天河区经济增长过程中很好地扮演了助推器的角色，其增加值对GDP的贡献率合计为39.8%，天河区全年增速也高于全市GDP增速1.0个百分点。但今年一季度，由于政策导向的原因，这两个行业的贡献率仅为13.9%。2009和2010年一季度分行业增加值贡献率图