慈溪市恒元置业观城商业项目市场调研及方案建议_34PPT_安佳

恒元置业观城商业项目初步市场调研及方案建议研究思路现状盘点提出问题专业市场发展规律成功案例借鉴开发方案建议第一部分研究基础第二部分研究视角第三部分案例研究第四部分方案建议汇报议程第一部分研究基础第二部分研究视角第三部分案例研究第四部分方案建议现状盘点提出问题汇报议程本地块位于慈溪市观海卫镇G329国道南侧。毗邻观城商业中心。15公里项目四至及交通条件项目规划指标：容积率：1.6---2.0占地面积：36097平方米建筑密度：35%---50%绿地率:≥20%用地性质：商业用地地块用途：家装专业市场项目四至：东：毗邻宁波圣亚电器有限公司；西：慈溪福山纸业橡胶有限公司；南：牌楼江；北：G329国道。交通条件：交通便利，毗邻G329国道（宁波至慈溪段）及观海卫路（镇区主干道）。G329国道G329国道雕像地块东侧地块东南侧地块西侧地块南侧地块西南角地块规划指标、四至及交通条件地块解析地块描述：◇项目地块形状相对规整，地势平坦；◇地块内现状较为干净，拆迁完毕，地面已平整；◇地块北面临街面约140米。地块分析：◇项目地块在紧邻329国道及观海卫路，交通极为便利，对专业市场的重要性不言而喻；◇地块毗邻观城“慈东第一街”，商贸繁荣。◇地块周边的观海卫路形成了观城建材商圈。基于现状提出问题专业市场区域的外部环境如何，项目能不能做？Q1项目如果能做，有哪几种可能的组合方案，采用哪种开发方案更符合自身利益？Q2第一部分研究基础第二部分研究视角第三部分案例研究第四部分方案建议专业市场发展规律市场总结竞争格局研判竞争优劣势分析汇报议程专业市场的分类建材市场属于靠近消费地型的专业市场，市场的规模和辐射面主要与市场需求的程度有关，市场潜在需求较大，竞争压力较小时，专业市场则能够得到长足的发展。典型产品：农副产品、粮食市场产生原因：产品受运输情况、仓储保管、目标市场的消费水平、消费习惯、自然条件影响较大典型产品：水果、建材产生原因：产品受自然条件等限制，生产集中在某一特定区域，而产品则行销全国各地，在一些地方形成不同规模的专业市场典型产品：低压电器、轻纺产生原因：受当地产业结构、产业规模、技术力量、产品特性、传统观念等因素影响，在生产地形成富有特色的专业市场典型产品：便于运输的小商品产生原因：所在地交通便利，政府提供优惠政策供给和需求都在本地由外地生产在本地消费本地生产满足外地消费——产地型外地生产外地消费——集散地按产品供给和需求的流向，将专业市场分为四种类型慈溪主城区建材专业市场分布舜都装饰市场新时代装饰城四海装饰市场宗汉装饰家居中心慈溪综合建材市场分布较广，南到北都分布有不同规模、经营范围的各类建材市场；主城区营业中的建材市场基本饱和，基本满足市场需要。代表市场：四海及新时代装饰城。新建的舜都装饰市场目前处于招商阶段。规划中将在宗汉新建占地10万平米的建材城。建材类专业市场调查慈溪四海装饰市场---营业面积小，市场档次较低。沿慈甬路向北延伸形成了以四海装饰市场为核心的四海—慈甬路建材商圈。项目概况：市场占地面积12000平方米。其中建筑面积7500平方米，拥有摊位120个。业态：卫陶区、五金区、板材区、墙纸油、漆区、线条区、管道区、窗帘区、家政设计装璜中心等。典型商家：主要经营和成卫浴、箭牌卫浴、亚细亚瓷砖、斯米壳概念砖、摩登五金、梦星木门、今日橱柜、安信地板等国内外知名品牌，品种齐全。租金水平：35---50元/平方米、月四海市场主要经营木地板及卫浴，陶瓷、油漆等其他业态较少。市场营业面积相对较小。市场形态处于第二代商业，大棚内街店面形式为主。市场环境较差。建材类专业市场调查四海装饰市场沿街商铺主营油漆壁纸橱柜等慈溪新时代家居建材装饰市场木业、陶瓷、门窗、板材、橱柜、卫浴五金等北区陶瓷卫浴、地板家居南区南二环中路项目概况：慈溪新时代装饰城是目前慈溪最大的建材市场，占地及营业面积约是四海的2倍。业态：卫陶区、板材区、墙纸油、五金卫浴、家具等。建筑形式：南区由展厅及大棚街铺组成。北区主要是大棚沿街商铺为主。租金水平：北区：50元/平方米、月南区：展厅1层35-40元/平方米、月；展厅2楼18—25元/平方米、月。3层约12—18元/平方米、月。建材类专业市场调查舜都装饰建材城—浒山营业面积最大的建材市场建材类专业市场调查12346597项目位置：孙塘北路与北三环交界处项目概况：总营业面积12万8千平方米，仓储面积20万平方米。业态规划：一楼：卫陶区，五金区，二楼：板材、地板、扶手区，橱柜木门区，三楼灯具区，油漆、墙纸、窗帘等。租金水平：平均租金20—28元/平方米、月仓储租金10元/平方米、月评价：各栋专业市场业态相同，各栋每层都有连廊连接贯通，使得单侧各栋建筑连为一体。招商超过50%。预计5月开业。宗汉建材城（规划中）—未来市区营业面积最大的建材市场建材类专业市场调查杭州湾装饰材料市场—缺乏人气，处于半倒闭状态周巷建材类专业市场调查市场位于杭州湾跨海大桥南侧，座落在全国百强镇之一的周巷镇，南邻余姚市工业区，北靠329国道。经营业态：地板、地砖、墙砖、厨具、洁具、灯具、门业、家私、装饰五金、铝塑板、不锈钢制品材料等等。租金水平：商铺每平米20—18元/平方米、月，仓储每平米9元。杭州湾装饰材料市场警示：该市场目前人气较弱，后期发展并不乐观，主要原因在于1、周巷新房供应量较少，无法产生大量的建材需求；2、该建材市场定位不明晰，辐射范围较小。观城项目在选择开发方案时需引起注意。►观海卫路两边集聚了各类商店近200余家，其中大型专业店20多家，专卖店近50家，有“慈东第一街”的美誉。►商业气氛浓厚，人流量大。铺面空置率较低。►沿街主要业态：建材、五金、休闲娱乐、餐饮、金融、家具、厨卫、百货、超市等。►建材规模：建材营业规模约5000---8000平方米。五金交化营业规模约5000平方米。►租金水平：60---100元/平方米、月。观城观海卫路商圈调查市场总结：中心城区建材市场营业面积剧增，去化压力较大。观城无规范的大型的建材类专业市场，建材经营业态有升级换代的需求。市场供应角度1、市区建材市场供应面积爆发式增长，舜都装饰城12万平方米，是目前慈溪建材营业总面积的3倍甚至更多。规划中还将有20万平方米的营业面积将推向市场，市场压力较大。2、观城无专业建材市场，主要分布在观海卫路两侧，经营状况较好，稳定，空铺较少。市场特点3、各建材市场的主力产品由于其发展不同，形成了不同的产品特色，进驻商家一般以长三角地区厂商为主。如四海建材市场主要以木板材、木地板为主。4、各建材市场一般都以独立店铺作为主要经营形式，交易方式以现货交易为主。5、整体建材以批零兼售为特点，团购及批发（家装公司、三级经销商）批发占到了整个建材市场的50-80%；6、成熟的专业市场租金较为稳定，一楼租金在40—50元/平方米、月，二楼租金在20元/平方米、月。7、目前慈溪建材专业市场全部为开发商自己持有出租，没有销售的专业市场商铺，是个机会点。第一部分研究基础第四部分方案建议汇报议程成功案例借鉴第三部分案例研究第二部分研究视角汇报议程前车之行，后车之鉴！在结合本项目的规模及用地要求，选取了相近的三种规划予以分析比较，力求为本项目的规划提供参考性建议。南通鸿运装饰城物业类型：商铺、写字楼、SOHO公寓占地面积：57743平米建筑面积：110000平米容积率：1.4经营业态：陶瓷、卫浴、地板、五金、油漆、涂料、橱柜等商业写字楼/SOHO项目概况鸿运装饰城位于江苏南通，项目整体依托建材装饰专业市场，同时利用写字楼、SOHO公寓等服务配套物业的设计来提升项目的综合价值，商业部分在设计上以街铺最大化为目标；SOHO部分的户型均为40-70的小户型组合，同时做到了4.7米的层高，成为了市场的热点，规划做高了容积率，最大限度的回收了资金。综合物业类型的专业市场开发案例池州百汇大市场纯商业物业类型的专业市场案例物业类型：商铺占地面积：6.6万平米建筑面积：47145平米容积率：0.72经营业态：汽车配件区、五金灯具区、装饰建材区►百汇大市场位于安徽池州，池州人口约为100万，与慈溪接近，但经济差距较大；►项目位于池州政府规划的中心区域，为市级建材装饰服务中心；►建筑形态采用全街铺的形式，一层的层高为6米，可间隔成2层使用，二层则主要用作仓储和办公。项目概况项目解析►项目以专业市场格局规划，布局清晰合理，实现了全街铺化►项目规划的层高增加了产品附加值，但也增加了建筑成本►规划难以做高容积率。独立街铺安徽豪丰集中式商业类型的专业市场案例物业类型：集中式专业市场、三层商铺占地面积：92400平米建筑面积：120000平米容积率：1.3经营业态：陶瓷、卫浴、地板、五金、油漆、涂料、橱柜等项目概况项目解析►安徽豪丰国际装饰城是以集中式商业结构为主体，配有少量的三层商铺的建材专业市场►项目集中式商业部分均为三层，一层部分临街位置划为独立商铺，用于品牌商户经营►项目为分割产权进行销售集中式商业►项目以集中式商业形态亮相，可进行合理有序的业态划分，可通过整体的装修效果体现档次►由于要分散产权销售，对项目的整体运作和经营会造成较大的风险项目物业类型容积率特点解析鸿运装饰商铺、写字楼、SOHO1.4综合性专业市场可做高容积率，多产品销售，分散风险百汇大市场商铺0.72全街铺专业市场容积率难做高，商铺的价值最大化，利于经营安徽豪丰集中式商业1.3集中式专业市场可做高容积率，产权销售，存在经营风险案例解析比较►鸿运装饰项目可同时对商业部分和办公部分进行销售，可实现较好的销售收益，同时专业市场的经营风险也较低，但项目位置必须不能远离生活区，具备居住和办公需求和适宜居住生活；►百汇大市场在规划上较利于后期的经营管理，物业使用价值被放大，但销售收益有限；►安徽豪丰规划需对集中式商业进行产权分割销售，在经营上会造成产权分散的风险，如操作成功可实现较大的收益。案例解析第一部分研究基础第四部分方案建议汇报议程第二部分研究视角第三部分案例研究开发方案建议开发方案建议一►实现项目的销售价值最大化►充分利用项目位于观海卫城区核心区域的地理位置优势►考虑到项目建材市场的辐射范围较小，因此不建议市场面积过大建议原则项目物业形态组合建议建材市场（街铺）+公寓公寓区域（1-2层为街铺）建材市场区域（全街铺）开发方案建议一►公寓规划建议：公寓规划区域建议在沿329国道部分，设计为小户型，可同时满足办公和居住要求的个性化公寓，全部销售。►商业规划建议：商业规划建议将专业市场与公寓街铺结合在一起，形成整体市场，专业市场规划为二层全街铺，一层层高6米，二层3米，容积率建议≥1.6规划建议项目收益=公寓销售收益+商业销售收益=用地面积×容积率×占比×销售预计单价+用地面积×容积率×占比×销售预计单价=36097*1.6×40%×5000+36097*1.6×60%×8000=3.92亿(公寓销售均价以5000元/平米，商铺销售均价以8000元/平米测算）效益分析需调整部分最好能将用地性质改为商住用地，利于公寓的销售（产权和付款方式、使用费等）开发方案建议二►放大项目位于观海卫城区中心的位置优势，在项目规划上设计一条购物功能的商业步行街►建材在规划上采用集中式商业的布局形式，形成2个不同类型的消费区域►步行街全部销售，建材的商场可以分割产权销售，也可以考虑持有物业建议原则项目物业形态组合建议步行街+建材商城商业步行街区域建材商城区域（集中式商业）开发方案建议二►建材商场：建材商场规划在地块的内侧，在329国道做好门面和引导，整体规划为3层，单层面积在8000平米作用为宜►商业步行街建议建议：商业步行街规划为情景式二层的街铺，定位于品牌步行街，根据地块的实际使用效果设计，建议项目的整体容积率≥1.2规划建议项目收益=步行街销售收益+建材商城销售收益=用地面积×容积率×占比×销售预计单价+用地面积×容积率×占比×销售预计单价=36097*1.2×33%×12000+36097*1.2×67%×5000=3.16亿备注：步行街销售均