成都南延线市场调查

前言•2007年，伴随着和记黄埔、中海、华润、中信等大鳄在站华路“排兵布阵”从而掀起大源组团片区化、规模化发展，雅居乐、香港新世界、大连海昌等在南延线相继启动新项目，加上以前的世纪城、远大都市风景、麓山国际等大盘持续在南延线的发力，使得南延线热潮不减；蜀郡、蓝岸、三利·白云渡、原乡等高档楼盘在元华路陆续推出，元华路目前已成了国际城南的精品高尚社区，这四个板块的联动、兴起，从而真正形成了“大城南”概念。•南城改变了过去那种只有南延线的格局，而是以南延线为中心，形成了左有中和的南延线板块，右有站华路的大源组团板块，前有元华路的元华大道板块，以及南延线终端的麓山板块。这四大板块的联动，城南一跃变成了“活力之心，动感之心”。第一部分市场部分区域规划•80米宽、8车道的天府大道交通命脉带动整个城南副中心蓬勃发展。•根据规划，国际南城面积约达53.6平方公里，人口将达100万，集商业商务、休闲、居住三大功能为一体，建设总投资预计将达到500亿元，其中政府将投入20亿来打造国际南城的基础设施，为南城提供完善的城市配套和经济腾飞动力。区域市场介绍•高端楼盘云集•住宅市场产品线丰富•价格差异度大•片区未来市场商品房供量巨大•市场竞争激烈双华·麓港•项目基础指标•开发商：成都双华通缆有限公司•项目占地面积：2.7万平方米•总建筑面积：16万平方米•物业管理费用：1.6元/平方米•主力户型面积：60-140平方米•开盘时间：2008年1月•总户数：1129户•停车位：625•销售价格：均价5200元/平方米•特价房源4800元/平方米•项目（一期）：18--26层高层，共三幢楼：1号楼，共321套；2号楼449套；3号楼359套。•主力户型：80－90㎡套二占22％；121－140㎡套三占40%。•项目采用半围合式布局，建筑密度较大，居住舒适度差。目前华阳在售楼盘，已基本不采用围合式设计。•开发商品牌度较低，虽进行大量外部包装，品牌提升力度不大。•周边环境较为杂乱，项目左侧为华阳车站，出行较为便捷，但人员复杂度高。•客厅开间以4.5米为主，开间较大。•户型设计采用多阳台设计，增加赠送空间，增加项目卖点。•产品设计及开发理念等多方面因素受限，项目去化速度较慢，虽采用降价销售、并更换销售团队，但先天不足，后天难以改变。•项目市场竞争力较弱。宏信·南樾•开发商：四川宏信实业有限公司•楼层状况：26F•占地面积：10万平方米•总建筑面积：22万平方米•项目地址：人南延线与麓山大道交汇处•物业管理费：1.8元/平方米•销售价格：特价房4398元/平方米起（限A、B户型共20套）•优惠后均价4500元/平方米•目前广告刊登价格为4636元/平方米起•开盘时间：2007年12月•2007年12月推出1号楼，104套房源。•报版广告项目报版2008-5-9星期五[成都商报]A23半彩版二批次即将绚丽登场,VIP优越卡热力申领中,约93-132平米舒居户型,VIP身份优享特惠,机会紧缺,敬请把握,起价3951/平米2008-4-29星期二[成都商报]A33半彩版天府新城/主流生活区,90/109平米实用户型,起价3951/平米2008-4-24星期四[成都商报]A45半彩版主流生活区,起价3888/平米2008-4-17星期四[华西都市报]A52整彩版房交会热力特惠,起价:3888/平米,二批次约93-132平米舒居户型即将登场,VIP优越卡正式申领中2008-4-16星期三[成都商报]A35整彩版天府新城,主流,创意生活领域,房交会热力特惠,3888/平米起2008-3-6星期四[成都商报]楼市62整彩版国际城南终端广场,南樾领舞宜居住区,精英优享/10个席位2008-2-1星期五[华西都市报]T33半彩版好产品比优惠更重要2008-1-31星期四[成都商报]A32半彩版好产品比优惠更重要2008-1-17星期四[成都晚报]A1半彩版贺岁特惠12个尊贵席位，4398元/㎡2008-1-1星期二[成都商报]A02半彩版4398元/㎡起贺岁特惠/20个尊享席位•项目开发商为成都知名开发商，在成都有多个在售项目。•2007年成都房地产步入低谷，商品房销售速度放慢，造成开发商回款缓慢，目前项目推出体量较小，其他楼体施工进度缓慢，市场影响较差。•项目推广中突出强调超大楼间距，但户型设计中存在一定问题。B、D型户型卧室私密性较差。•项目开盘时间正赶上成都房地产整体走弱，商品房销售速度放缓，影响项目现金流，目前虽低价销售，仍无良好市场表现。南阳盛世•项目地址：华阳广都大道•开发商：成都玉屏房地产开发有限公司•占地面积：158亩•建筑面积（住宅）：56.6万平方米•建筑规划：13栋高层建筑•建筑密度：23.3%•容积率：4.57•总户数：4955户•销售价格：起价3880元/平方米•均价4480元/平方米•户型区间：54-192平方米•项目分四期推出，一期于2008年3月份正式推出1、2、10、11号楼，1号楼、2号楼、11号楼为27+1层高层建筑，10号楼为32+1层高层建筑。项目报版2008-5-9星期五[成都商报]A50整彩版一期一批次盛世销售中,城市+森林,双重享受2008-5-1星期四[成都商报]A08半彩版5月1日盛世开盘,盛庆开盘,特推10套特价房,起价3888/平米2008-4-30星期三[成都商报]A22半彩版5月1日盛世开盘,盛庆开盘,特推10套特价房,起价3888/平米2008-4-29星期二[华西都市报]A07半彩版5月1日盛世开盘,盛庆开盘,特推10套特价房,起价3888/平米2008-4-28星期一[华西都市报]A04半彩版5月1日盛世开盘,盛庆开盘,特推10套特价房,起价3888/平米2008-4-25星期五[成都商报]A50半彩版开盘倒计时，全城期待中2008-4-17星期四[成都商报]A38半彩版4月14日-4月17日,2%优惠,房交会期间另有特别优惠2008-4-11星期五[成都商报]A53半彩版4月7日-13日,2.5%优惠.4月14日-17日,2%优惠.VIP卡限量申领中,超级城市信息发布会将于4月13日在销售中心隆重召开,欢迎各界光临2008-3-27星期四[成都商报]A55整彩版售楼处盛世公开,恭迎光临,VIP贵宾卡限量申领中,4月6号前排号,享受3%优惠2008-3-20星期四[成都商报]A12整彩版[华西都市报]A12整彩版售楼处盛世公开,恭迎光临,VIP贵宾卡限量申领中•项目本次开盘推出1号楼2单元、2号楼2单元、10号楼、11号楼1单元、14号楼1单元房源约600套，户型面积区间：85-193㎡。•项目地处华阳老城区，周边环境一般。•项目距离南延线直线距离约300米，共13栋高层电梯、1栋商业中心。•60米超大楼间距。•60-190平方米30余种户型，户型种类丰富。•项目配置有20000平方米商业街。•项目以低价入市，开盘当天成交约60%，成交金额达1亿元，市场反映较为良好。慕和南道•项目地址：天府大道南延线，迎宾大道右转1公里•开发商：成都硕成实业发展有限公司•投资商：陇海创业•项目占地面积：156亩•总建筑面积：52万平方米•户型区间：90-180平方米•建筑规划：26-33F•开盘时间:2008年4月26日•销售价格:均价5200-5300元/平方米•起价4580元/平方米（优惠后）•物业管理费:1.6元/平方米•总户数：3907户（一期1132户）•一期一批次共推出房源204户项目报版2008-4-25星期五[成都商报]A60整彩版[华西都市报]A66整彩版4月26日“璀璨南城·陇海战略”慕和南道公开上市首映礼2008-4-24星期四[成都商报]A59整彩版28000㎡中央庭院,实景首映,520000㎡全高层情景院落,90-180㎡新空能国际空间,2%诚意优惠认购中2008-4-23星期三[成都商报]A11整彩版28000㎡中央庭院,实景首映,520000㎡全高层情景院落,90-180㎡新空能国际空间,2%诚意优惠认购中2008-4-15星期二[成都商报]A07半彩版A15半彩版28000㎡中央庭院,实景首映,520000㎡全高层情景院落,90-180㎡新空能国际空间,2%诚意优惠认购中2008-4-11星期五[成都商报]A22半彩版28000㎡中央庭院,实景首映,520000㎡全高层情景院落,90-180㎡新空能国际空间,2%诚意优惠认购中2008-4-10星期四[成都商报]A41半彩版A43半彩版28000㎡中央庭院,实景首映,520000㎡全高层情景院落,90-180㎡新空能国际空间,2%诚意优惠认购中2008-4-9星期三[成都商报]A11半彩版A22半彩版28000㎡中央庭院,实景首映,520000㎡全高层情景院落,90-180㎡新空能国际空间,2%诚意优惠认购中2008-4-8星期二[成都商报]A06半彩版A19半彩版28000㎡中央庭院,实景首映,520000㎡全高层情景院落,90-180㎡新空能国际空间,2%诚意优惠认购中2008-4-3星期四[成都商报]A46半彩版A47半彩版优势现在,优越未来2008-4-2星期三[成都商报]A12整彩版[华西都市报]A12整彩版52万平米/全高层情景院落,新功能国际社区,28000平米超阔中央景观[水幕剧场],实景首映•双H体量围合,楼间距保持在80米左右,最大楼间距达250米。•项目客厅开间平均4.8米,主卧开间3.9米。•项目户型设计中重视户型居住舒适度，户型面积较大。两房面积90平方米，三房面积130-150平方米。大城际•项目地址：成都市天府大道左侧（远大都市风景向南500米）•开发商：四川腾盛实业有限公司•占地面积：31.26亩•建筑面积：10.6万平方米•住宅8.8万平方米•商业1.7万平方米•总户数：825户•容积率：4.3•建筑密度：18%•建筑规划：7栋18-32F十字形建筑•户型面积：78-130平方米•销售价格：5100-5300元/平方米•物业管理费：1.7元/平方米•十字型加扭转45度的建筑布局，为社区绝大多数住户带来三面的室内采光通风，和无限延展开阔的视界。•项目的景观更是做到了全方位立体景观，引领性的采用大型下沉式庭园和地下车库墙体架空设计，使沉闷压抑的地下车库空间都充满了灵动的阳光、空气、叠水和高大乔木。•打造无蚊社区。水印城•项目地址:成都市天府大道四段•开发商:四川远光实业有限公司•总用地面积：18162平米•总建筑面积：140297平米•总户数：993户•绿地面积：6904平米•绿地率：38%•机动车停车位：1000个•容积率：6.0•户型区间：65-135平方米•物业管理费用：1.5元/平方米•开盘时间：2007年12月•销售价格：均价4900元/平方米•项目容积率达到6.0，项目总体量约14万平，其中住宅10余万平，总户数993户。•项目依锦江而建，临水面较宽，临河户型视野开阔。•项目分为两个组团共七个单元，临江建筑为33F高层。•项目占地面积较小约30亩，与周边楼盘相比，无规模优势。•项目车位配比较高，达到1：1。心怡·紫晶城•项目地址：南延线终端广场•开发商：成都心怡房产•项目占地面积：2万平方米•总建筑面积:约１１万平方米•容积率：５.３•一期总户数：３４５户•一期地下车位：２５４个•户型区间：９０-１６０平方米•目前内部认购，对外公布起价4450元/平方米•项目为１０栋２６-３１层的高层电梯公寓，两梯三户点式布局。•项目位于占地面积约３０万平方米的太阳神鸟广场内，西侧为锦江，东侧为近３００亩的市政公园。南侧为占地千亩大盘河畔新世界。•住宅底层全部架空，架空高度５.１米。•小区内所有公共区域均架设无线网络系统，集成停车、门禁、交费等功能的一卡通系统、家居智能报警系统等，让生活变为高科技享受。戛纳滨江•项目地址：成都市站华路南端，滨河路二段，戛纳印象旁•开发商：四川凯越置业有限公司•投资商：四川飞森房地产开发有限公司•项目占地:10６亩•总建筑面积:30万平方米•容积率:4.2•一期用地面积:28846