成都市商务办公物业市场调查

成都市商务办公物业市场调查前沿：经营都市的战略已经正式被成都市政府提上了工作议程，城市新的策略形象也定位于“西部之心，魅力成都”。城市经营战略最终体现于人与整体环境的最佳结合。对于成都市的商务环境如何，我们选择从商务办公物业的供应与需求市场来阐述。此次供应市场的调查结果主要是通过对成都市二环路以内(因二环路以外的纯写字楼数量极少，因而忽略不计)，上世纪90年代中后期修建并投入使用的51个纯写字楼(不含酒店内的商务办公楼)进行调查获得；消费市场的需求则是通过对各类机构负责人进行访谈获得。供应市场1.供应市场的总体状况1)商务办公物业主要沿天府广场-顺城街-玉带桥--东城根街-人民南路的“锤”状区域分布，已基本形成城市中央商务区(CBD)的雏形；2)商务办公的分布已经开始出现由市中心向南延伸发展的状况，随着城南副中心规划建设的实施，这种现象将更加明显；3)中高档商务办公物业供应量较小，出租率较高；中低档商务物业的供应大，但整体使用率低；4)中高档商务办公物业集中在顺城街及天府广场周边，主要以纯写字楼的形式出现；而中低档商务物业则更多的出现在一环路沿线。5)大多数商务办公物业周边的绿化面积较小甚至没有，而且周边适合普通员工消费的餐饮配套设施也很少(尽管个别商务办公物业内设有员工餐厅)，在商务办公物业内工作的人员就餐非常不方便。6)2002年8月成都市新的《土地级别与基准地价》的施行，使城区内一级商业用地基准地价攀升至每亩573.67万。目前城市商务办公物业分布的主要区域都属于一级商业用地的标准，物业租售价格下跌机率较小。7)SARS过后，人们对健康有了更深刻的理解。写字楼作为上班族们最主要的活动场所，其采光、通风、健康、生态环境的被关注程度就更甚于其它类型的物业。可想而知，今后的商务办公物业无论开发理念，还是产品设计都会有更大的突破。8)现阶段使用的多数商务办公物业都是上世纪90年代中后期修建的，新项目投入较少。仅在目前，出现了包括“时代广场”、“央扩置业·开行国际广场”、“新加城仁恒项目”等在内的在建或拟建工程都定位于甲级写字楼。后两者还更多的附加了生态、健康的人性化因素，相信这些都将引导成都商务环境的飞跃；2.基本数据：1)历年的销售情况年份写字楼竣工面积（万M2）实际销售面积（万M2）空置面积（万M2）新开工面积（万M2）施工面积（万M2）199626.205.7812.1415.92112.90199726.9910.9524.9421.07120.98199826.567.7328.01————199926.488.9820.0925.6399.52200015.078.8520.9515.9965.7620019.6914.9419.798.4257.19200272.1722.9817.68————2003（1-9）4.9311.4610.2766.50近年来，商务办公物业建设竣工面积呈下降趋势，目前使用的商务办公物业多属于97年及以前建设的同质化写字楼，智能化设施以及物业服务、环境等方面都有待提高和改善。但在2002年的写字楼竣工面积突增至72.17万平方米，使用率高达75.5%；而2003年的施工面积较2001年提升了将近10平方米；这样的结果与前一年的高使用率以及城市发展策略的改变直接关联。纵观2004年，央扩置业·开行国际广场、新加坡仁恒项目、百货大楼改建项目的筹备、实施，势必会将一批旧的商务办公物业淘汰，进入新一轮的博弈。整体来看，商务办公物业的空置面积正呈逐年下降的趋势。再将其与也是逐年下降的商务办公物业竣工面积结合起来看，不难发现：目前成都市的商务办公物业的市场供需正趋向平衡发展，市场杠杆的调节作用明显。2)区域分布目前，在成都市区内(二环路以内区域)的写字楼主要分布在顺城路、春熙路和天府广场所围合成的市中心区域，达到了总体供应水平的54%；然后依次是城南、城西，城东和城北几乎没有。成都市城区内南北贯穿的人民南路、顺城大道沿线和东西联贯的蜀都大道组成了城市主要交通网络的主动脉；在这一区域内无论是传统的商业，还是商务、文化服务都较为集中、繁华，而且各种配套设施也比较完善，到达城区各个方面的直线距离都较近；另外，区域内的土地价值已也属于一级商业地价，投资潜力巨大。随着城市向东向南发展的进一步加快，城市结构由单核心向多核心发展，特别是城市南部副中心的建设，沿城市主轴线人民南路沿线的办公物业的发展呈上升趋势，其商务、商业功能也逐渐显现出来，可能是今后城市新结构下的主要商务线。而人民南路沿线上几个即将兴建的商务办公物业也是对这一发展趋势的验证。另外，城南桐梓林、棕南、棕北区域内的高档次社区中的商务办公现象正在出现已然成熟并成为主要的商务接待活动场所，人民南路沿线商务大道的形成是必然的。3)位置分布顺城街、天府广场、春熙路、东城根街四大片区已囊括了成都市将近70%的商务办公物业，并主要集中在顺城街和天府广场周边；人民南路沿线上分布了包括川信大厦、威斯顿联邦大厦、岷山饭店、锦江宾馆等高档纯办公物业与星级酒店(也提供商务服务但此次调查未包含)，虽然数量不多但却抢占了城市大多数的高端消费者；一环路沿线的写字楼则主要分布于磨子桥片区与城西。目前，顺城街聚集了成都市的大部分中高档写字楼(在城市总体商务办公物业中占到21.57%的比例)，而且在顺城街与西玉龙街形成的“L”型区域内，分布了成都市将近80%左右的金融机构，是城市主要的商务中心，顺城街片区已经具备了形成中央商务区(CBD)的一些必要条件，开始有了中央商务区(CBD)的雏形；加之，政府所规划的城市CBD区域也将其纳入其中，并且成都市的地铁一号线也将在现在的“成都市体育馆”附近设出入口，为其成为城市未来真正的CBD提供更大的支持。同时，随着城市旧城改造的深化进行，国有土地出让的规范化操作，以及城市中心土地的稀缺性，将使土地价值飞升，也会使区域内的商务办公物业的开发走向更高层次的产品路线。因而，也会对区域内现有的商务办公物业产生较大的冲击。4)物业档次(租金水平)目前，成都市商务办公市场供应的物业类型以中档产品为主，占到总体供应量的51%；中高档及高档商务办公物业的比例相应要低得多，其比例分别为总体供应量的25%和14%；10%的低档商务办公物业。据调查，目前成都市几幢老牌的高档商务办公物业的入驻率基本都已超过了80%，新推出的威斯顿联邦大厦、城市之心，由于推出的时间不长，所以入驻率相应要低一些。随着城市中央商务区的规划与建设的实施，结合城市经营的新战略，考虑到土地价格的飙升，顺应西部开发带来的实力商务消费机构的需求，商务办公物业将出现产品高档化、人性化和生态化的趋势。5)物业管理费用45.1%的商务办公物业每月·每平方米的物业管理费用在5元/平方米以下，将近20%的商务办公物业不收取物业管理费用。物业管理费用在5-10元/平方米与10-15元/平方米的商务办公物业比例也与其供应量一样，只占到总体供应量的19.61%和15.69%。由于市场上供应的商务办公物业以中档类型的居多，这也决定了这些办公物业所提供的物业管理服务水平不高。目前，就消费市场来说，商务消费者对于商务办公物业的物业管理水平更多的是要求软性配套的建立、健全，尽可能的实现商务办公的服务达到人性化的状态。6)高档写字楼的入住率都较高根据调查，目前成都高档写字楼的入住率都较高，平均达到80％。近年来成都招商引资的环境不断优化，吸引大量外来资金，是写字楼需求增加的一剂强心针。同时，政府对民营经济的鼓励和扶持，大量中小型民营企业成为高档写字楼需求中不可忽视的主力军。另外还受到金融、会计、律师等服务性行业以及电信运营等行业的影响。入世之后，随着这些行业发展经营本地业务，其规模将随着业务的发展而逐渐扩大，对写字楼的需求也将逐渐释放出来。因此，成都目前不论是甲级写字楼还是中档写字楼的需求都较旺盛。7)写字楼租赁客户呈现多元化在对目前主要写字楼的大部分入住客户进行的行业分析后发现，各行各业都有涉及，分布比较平均。从行业特征来看，主要客户集中在IT、通讯、电子科技、文化传媒、金融保险、建筑及房地产、电信及医药上，其中IT、通讯、电子科技行业的知名客户高居首位，而这些行业也正是成都经济的主要组成部分。预计这个趋势在今后几年内，不会有大的变化，未来新增的写字楼亦将面临这些客户群。据分析，目前除了在市中心、人民南路及顺城街集中了大量的高档写字楼外，在东城根街、骡马市商圈中的中档写字楼则集中大量的中小型成长型企业。8)外资企业机构偏爱星级酒店。尽管成都的高档商务办公物业在硬件、软件配套等方面都已有些档次，但离国际水准还有相当距离。相当多的外资机构宁愿花大价钱去租五星级酒店。锦江宾馆与总府皇冠假日酒店是外资机构入住比较多的星级酒店。如长租锦江宾馆的香港汇丰银行成都办事处、康隆亚洲公司成都办事处、日本丰田汽车成都代表处等，以及长租皇冠假日酒店的加拿大加成顾问有限公司成都办事处、日本经济协会成都事务所等。而各大写字楼也没有放弃过将其争取过来的努力。成都商务办公物业的专业化水平不高，是制约成都写字楼发展的最大障碍。需求市场1.基本情况1)商务办公物业的使用主要是以租赁为主，租赁与购买之间的比例大概占到7:3的比例；2)商务办公物业租赁客户中，私营企业占到绝大多数(47%)，其次有30%左右的外资企业和机构，另外国营企业和合资企业也占到一定比例；购买商务办公物业的客户中，以国营企业居多达到45%的比例，个人投资的比例达到了25%，另外还有30%的私营企业；3)80%以上的企业没有对员工办公环境的大小进行规范性的要求，少数有员工办公面积标准的企业制定的员工办公面积最小的4平方米，最大10平方米，对员工办公条件的改善并不十分重视。4)目前，绝大多数的企业接受的物管服务为：24小时的保安/保卫、代收电话/水电费、收发信件、报纸、邮递服务；打扫公共的环境卫生、停车位等一些基本的服务内容；5)停车、就餐、电梯、通风、采光等因素是最容易受到商务办公消费群体的挑剔，也是目前多数消费群体不满意程度最高的几大影响因素。2.目标消费市场的需求心理分析1)选择办公地点的重要影响因素²是否符合公司发展及形象的要求²商务办公物业的租金和售价²进出办公地点的交通顺畅、方便²商务办公物业所处的位置，是否是商业繁华地段²商务和办公配套是否完善及方便程度²办公环境的舒适性、健康性(如就餐是否方便，通风、采光条件是否良好等)2)对办公条件的要求及建议²办公环境安静、整洁²停车便利、有充足的停车位²提供餐厅或餐饮配套，解决上班的工作餐²网络和宽带、中央空调的配备²对入驻企业的整体素质进行选择，事前控件有利于提升物业自身档次²建立整个物业内各租户的通讯录，方便业务联络3.商务办公物业消费群体的需求倾向1)实力机构多选择档次较高、物管较完善的办公物业，中小机构为提高自身公司形象，选择档次相对低、但功能适用的办公物业。未来一段时期内，中小型发展企业及个人投资行为将会是有所提升；国际资本的引进势必会引发高端商务办公物业的开发；2)纯办公物业仍然是需求的主体；3)适用、居中(100-200平方米)的办公面积被普遍看好。4)对产品的需求特征越来越集中在配套、管理、价位等方面。小结未来的办公环境将是科技、健康、人性化相结合，随着西部大开发的深化势必会吸引大批的国际性企业入驻成都，为商务办公物业提供大量的消费需求；另外，从国际贸易形式的发展趋势来看，电子商务和网上交易的普及，也就相应地对写字楼的网络配套硬件设施和物业管理水平提出更高的要求，满足对商务办公物业的5A级智能办公要求。新科技办公模式要有特色服务，如考虑到一些企业经常加班，物业管理公司可能考虑提供24小时服务；建立前台服务，满足商业服务的标准；设有配餐中心，提供满意的餐饮服务，在通常商务办公物业员工餐厅提供午餐的基础上，同时还提供早、晚员工餐；另外还有环保办公、24小时工程管理服务等。人性化的商务办公物业必然会出现，可能更多的是考虑室内采光，最好能让每个房间都能享受到自然光线；还要有比较高的层高，较开阔的视野，较通透和开放