戴德梁行_宁波市商会国贸中心项目附楼市场调研及产品定位建议_65P

Page1宁波市商会·国贸中心项目附楼市场调研及产品定位建议DTZ戴德梁行2008年6月谨呈:宁波市商会大厦建设有限公司Page2前言先前我司已对宁波市.商会国贸中心项目附楼提出初步产品定位建议，在原有基础上，我司通过对宁波宏观市场、宁波房地产市场、宁波酒店式公寓供需市场进行全面市场调研和分析，结合市场调研结果，再次深化、验证本项目之定位建议，并提出产品细化建议，为项目最终定性建设提供建设性意见。前言Page3目录一、市场研究•宁波宏观市场状况•宁波房地产市场概况•宁波酒店式公寓市场分析•项目地块判沿二、产品定位•客群定位•形象定位•产品定位三、产品建议•户型配比建议•装修建议Page4一、宁波宏观市场状况•宁波城市概况•鄞州区概况•宁波宏观经济概况•宏观市场小结Page5宁波宏观市场状况宁波城市概况优越的地理位置地理位置:宁波位于我国海岸线中段，长江三角洲南翼经济中心，为长三角地区重要港口城市，是构筑上海国际航运中心的重要组成部分。区位条件:紧邻上海、杭州、温州等经济发达城市，东面临海，具有良好的深水港口资源，杭州湾跨海大桥为建成进一步提升宁波城市竞争力。行政辖域:全市总面积9365平方公里，其中市区面积为1033平方公里。宁波的行政区域包括余姚市、慈溪市、奉化市、宁海县、象山县、鄞州区、海曙区、江东区、江北区、镇海区和北仑区长三角经济圈Page6宁波城市概况城市规划城市性质:我国东南沿海重要的港口城市，长江三角洲南翼经济中心，国家历史文化名城;主要职能：东北亚航运中心深水枢纽港，华东地区重要的先进制造业基地、现代物流中心和交通枢纽；长江三角洲南翼重要对外贸易口岸；浙江省对外开放窗口和高教、科研副中心；东南沿海重要风景旅游城市。空间结构：未来宁波中心城市将形成“一心二带三片多点”组团式格局。三江片区镇海北仑东扩发展方向：三江片近期主要向东发展，中远期向北部发展，适当向西，有限制地发展南部。镇海片、北仑片沿海岸线发展。对外交通：将形成”123”交通圈，市域内形成1小时交通圈；到达上海、杭州等周边城市形成2小时交通圈；都市区以内形成30分钟交通圈。外向型城市定位，港口经济职能定位，完善的交通规划宁波宏观市场状况Page7鄞州区概况宁波中心城区鄞州区鄞州中心区地理位置：鄞州区地处浙江东部沿海，宁波中心城南部，东、南、西面包围宁波主城区。辖域人口：全区总面积1346平方公里，户籍总人口79万。综合实力•经济社会综合发展水平:全国第12位、浙江省第3位、宁波市第1位；•鄞州被认定为国家级生产基地，拥有国家驰名商标和国家级名牌；•拥有众多行业领先企业,如雅戈尔、奥克斯；•发达的民营经济，数量庞大的民营企业；鄞州区作为宁波市主城区组成部分，其经济实力占据宁波各区之首，近年鄞州中心城区建设加快，其人口聚集效应和以万达广场为核心的消费市场崛起，雄厚的民营经济为城市建设及房地产发展提供坚实的基础，更为南部商务区发展创造良好商务环境。宁波宏观市场状况Page8宁波宏观经济概况宁波固定资产投资及增幅360.3470.3601.3837.61095.71370.415431597.905001000150020002000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年年份固定资产投资（亿元）0%10%20%30%40%50%增幅固定资产投资增幅宁波GDP及增幅1191.51310.61500.31769.92158.042446.42864.53433.1010002000300040002000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年年份GDP（亿元）0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%增幅GDP增幅固定资产投资：受2004年宏观调控影响，投资额的回落，房地产投资下降，相对平稳的投资趋势，为宁波经济创造可持续发展环境。GDP：2007年3433亿元的生产总值，使宁波城市综合实力已跻身全国第一方阵；约14％的GDP增幅，表明宁波经济处于高速发展阶段。依据惯例，大于8％的GDP增幅，反应宁波当前房地产处于高速发展状态，但随着固定资产投资回落，可预见宁波房地产也将进入相对平稳发展阶段。宁波宏观市场状况Page9近年宁波市存款状况1172.91444.531906.242764.33230.6839164700.5530902000400060002000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年年份存款额0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%增幅存款余额（亿元）增幅近年宁波市贷款状况8831051.61479.472223.022603.693089.439104961.902000400060002000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年年份贷款额0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%增幅贷款余额（亿元）增幅宁波市一般财政预算收入143.15190.3258.4330400.96466.5561.2723.902004006008002000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年年份财政一般预算收入（亿元）0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%增幅财政一般预算收入增幅宁波宏观经济概况财政收入：稳保障定增长的财政收入为经济又好又快发展提供坚实的财力。存贷款余额：2004年存贷款余额增幅回落，反应出宏观调控的影响，间接反应房地产发展状况。总体平稳向上的趋势反应出理性投资、消费。良好的财力保障，是稳健的经济发展基础，另一方面也为房地产投资提供充裕的资金保障。宁波宏观市场状况Page10近年宁波市区居民可支配收入109211199112970142771588217408196742230705000100001500020000250002000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年年份收入额（元）0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%增幅人均可支配收入（元）增幅城市城镇居民人均可支配收入城镇居民人均消费支出累计（元）±%累计（元）±%上海市2362314.31725516.9宁波市2230713.4139219.9台州市2224511.5156661.3绍兴市2171713.2130776.3杭州市2168914.0148962.9苏州市2126014.71395911.9无锡市2089814.9122577.8宁波宏观经济概况近年宁波市人口状况543.34546.19549.07552.7556.7560.4564.65305405505605702001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年年份人口数(万人)00.511.522.5人口自然增长率人口数（人）人口自然增长率(‰)长三角各城市城镇居民可支配收入对比居民可支配收入：较高可支配收入，位于长三角区域城市前列，而较低的消费性支出，反应出较大的消费潜力空间。同时，财产性收入的增加，增强了居民对房产性投资的信心。人口状况：户籍人口相对稳定，但外来流动人口的大幅增加（约36万人/年），预测将向东部新城，鄞州区，江北区，有利于区域房地产发展。根据国际标准，恩格尔系数在30－40％，而宁波2007年为37％，说明宁波居民生活水平富裕，有很大消费潜力。宁波宏观市场状况Page11宏观市场小结宁波地理位置优越，杭州湾跨海大桥的建成，将进一步融入长三角经济发展圈，提升城市综合竞争力；近年宁波经济处于快速发展期，年均14.1%的GDP增幅，带动房地产行业高速发展；同时鉴于相对放缓的固定资产投资，预示今后宁波经济、房地产发展有所降温，有利于长期建康发展；鄞州作为主城区最大区，雄厚的民营经济，快速的城市化进程，为房地产发展创造良好的环境；宁波良好的经济运行环境，富裕的居民生活水平，反应较大的消费潜力。宁波宏观市场状况Page12二、宁波房地产市场概况•宁波土地市场分析•宁波房地产市场分析•宁波房地产市场总结Page13601.56453.150100200300400500600700供应量成交量2007年宁波六区国有土地供应与成交量(单位:万平方米)2007年宁波六区推出土地类别对比图(单位:万平方米)020406080100120住宅供应量1.3517.62101.5740.2529.53商务\办公供应量15.99.0427.426.764.86海曙区江东区江北区鄞州区镇海区北仑区宁波土地市场分析•鄞州区成为07年土地供应集中区域,占总成交量70%,预计08年仍是供应主力鄞州区东,西,南区域地块出让增多,发展加速•随着东部新城,南部商务区的开发建设,07年商务/办公土地供应比重逐渐增长未来商务楼供应大增,“商改住”现象普遍•07年新出让土地,住宅地块90/70限制指标执行,08年小户型供应逐步放量小户型集中放量,同质化竞争加剧分析宁波房地产市场状况Page14宁波房地产市场状况宁波房地产市场分析近年宁波房地产投资状况59.586.87126184.3234.4258.2313.1332.901002003004002000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年年份投资额(亿元)0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%增幅房地产投资额(亿元)增幅0.050.0100.0150.0200.0250.0住宅98.7136.8181.9181.7220.7办公楼3.17.715.314.727.4商业营业用房16.920.026.133.230.3其他7.319.721.029.930.320022003200420052006房地产投资：受2004年宏观调控影响，投资增幅有所回落，进入平稳发展阶段。各物业投资状况：东部新城，南部商务区的投资建设，近年办公物业投资比重有所增长。房地产投资回落，一方面反应发展商相对谨慎的投资态度，同时有利于市场长期建康发展；办公楼物业投资显著增长，预示宁波未来写字楼市场竞争加剧。Page15宁波房地产市场分析01000200030004000商品房面积(万平方米)年份近年宁波市商品房开发状况商品房施工面积1386.12026.82513.52666.82750.73013.5商品房竣工面积438.6635.5602.5706.7736.2634.1商品房销售面积384.4548.6556.9467609767.21商品房空置面积67.970.646.9123149.7119.232002年2003年2004年2005年2006年2007年商品房开发状况•受2007年房地产市场复苏影响，其竣工面积少于销售面积，市区住宅出现供不应求状况，反应出前2年压抑性需求得到一定释放，也反应出一定的投资性过热，宁波房地产不确定增强。•可预见未来2年内，随着竣工面积的增加，存量房体量大增，市场供应量大幅增长，对未来市场去化形成较大压力。因此为避免同质化竞争，对产品特色化、差异化提出较高要求，如何找准市场需求，精确定位客群，定位产品，成为发展商项目开发成功之关键。宁波房地产市场状况Page16宁波市商品房销售价格涨幅4.90%3.90%4.60%4.70%6.40%6.90%7.30%9.00%11.40%14.90%14.10%14.80%15.60%14.50%13.70%12.90%0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%18.00%2007年1月2007年2月2007年3月2007年4月2007年5月2007年6月2007年7月2007年8月2007年9月2007年10月2007年11月2007年12月2008年1月2008年2月2008年3月2008年4月月份每月同比涨幅每