房地产市场研究与调研方法

0【策划基础培训课程】房地产市场研究与调研方法课前思考为什么要做市场研究？能够解决哪些问题？意义更彻底了解房地产市场的变化趋势和规律，把握市场发展方向。寻找项目潜在市场机会及市场需求，制定产品规划。为项目推售、推广等营销策略提供参考与建议。加深对开发商产品战略的了解，对尚未形成产品系的开发商，帮助其建立产品体系。……项目可研支持、项目定位支持、前期策略参考、营销执行参考……目录一、成都市房地产市场概况二、市场研究与调研方法成都市城区概况九区六县四县市十区：锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、高新区、龙泉驿区、温江区、新都区、青白江六县：双流县、郫县、蒲江县、大邑县、金堂县、新津县四代管县级市：都江堰市、彭州市、邛崃市、崇州市1.武侯区2.高新区3.锦江区4.成华区5.青羊区6.金牛区面积：12390平方公里人口：1417万（2013年）常住人口：1435万（2013年）超大型城市交通发达公路：12条国家高速公路、13个客运中心铁路：成渝线、宝成线、成昆线、达成线、遂成线5条电气化铁路干线交汇，北站、东站、南站3个火车站地铁：已规划18条线，建成通车2条线高铁：西成、成贵、成渝、成兰、成绵乐、达成、成灌、成雅成都市房地产市场成交特征|按月份020000040000060000080000010000001200000020000040000060000080000010000001200000一月二月三月四月五月六月七月八月九月十月十一月十二月总成交面积（㎡）供应（㎡）成都市房地产市场成交特征|按方向020004000600080001000012000140000500000100000015000002000000250000030000003500000城东城南城西城北城中总成交面积(㎡)成交均价(元/㎡)成都市房地产市场成交特征|按行政区85009000950010000105001100011500050000010000001500000200000025000003000000锦江区成华区金牛区青羊区武侯区高新区总成交面积（㎡）成交均价(元/㎡)成都市房地产市场成交特征|按环线020004000600080001000012000140000500000100000015000002000000250000030000003500000一环内一～二环二～三环三环～绕城绕城外总成交面积(㎡)成交均价(元/㎡)成都市房地产市场成交特征|按类型020004000600080001000012000140001600018000020000004000000600000080000001000000012000000140000001600000018000000独栋别墅双拼别墅联排别墅叠拼别墅花园洋房多层小高层中高层高层超高层总成交面积(㎡)成交均价(元/㎡)成都市房地产市场成交特征|按面积05000100001500020000250000500000100000015000002000000250000030000003500000总成交面积(㎡)成交均价(元/㎡)成都市房地产市场成交特征|按均价01036.8239502.86270826.69520912.341030098.11987771.21382060.8698583.66634540.9803447.64378035.32228036.01143822.8786211.155353.405000001000000150000020000002500000总成交面积(㎡)成都市房地产市场成交特征|按总价02000400060008000100001200014000160001800002000004000006000008000001000000120000014000001600000销售面积(㎡)成交套数（㎡）成都市房地产市场供销存特征|按月度020000040000060000080000010000001200000020000040000060000080000010000001200000一月二月三月四月五月六月七月八月九月十月十一月十二月总成交面积（㎡）供应（㎡）目录一、成都市房地产市场概况二、市场研究与调研方法主要内容第一部分什么是房地产市场研究与调研房地产市场研究与调研|定义房地产市场研究：就是以房地产为特定的商品对象，运用科学的方法，有目的、有计划、系统地对房地产市场方面的各种情报资料进行分析，获得解决问题的过程。房地产市场调研：通过对相关的市场信息调查、收集、整理、记录和分析，对房地产市场进行研究与预测的过程。需要运用多种调查方法来获得信息。房地产市场研究与调研|特征内容广泛宏观市场、中观市场、微观市场客户背景、客户行为、客户需求针对性强营销的不同阶段的内容不同，实施调研需要具体问题具体分析；房地产项目调研对地域性、时效性要求高，如销售率、价格等动态营销信息的调研，时间发生变化，动态营销信息也会发生改变。方法多样电话调研、实地调研、网络调研、座谈会、问卷等。第二部分房地产市场调研的内容房地产市场研究与调研|基本内容城市概况整体市场区域市场目的目的目的分析市场特征研究未来走势寻求市场共性锁定竞争半径认知市场特点预判市场发展潜力竞争市场目的寻求市场机会点寻找潜在客户群房地产市场研究与调研|基本内容城市概况整体市场区域市场目的目的目的分析市场特征研究未来走势寻求市场共性锁定竞争半径认知市场特点预判市场发展潜力竞争市场目的寻求市场机会点寻找潜在客户群城市概况|内容分解城市概况城市规划经济水平历史人文人口状况产业支撑城市概况|规划创造区位价值，指导地产开发调研内容：与项目相关的各项规划城市、区域规划新城规划、旧城改造规划功能区规划产业、商业网点规划交通规划城市概况|经济GDP增速与房地产发展的关系宏观经济增长房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美元）800～30003000～1000010000～3000030000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展，单纯数量型快速发展，以数量为主，数量与质量并重平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型人均GDP与房地产发展的关系了解当地经济发展水平、房地产开发水平城市概况|经济房地产市场预警预报指标体系项目异常基本正常正常运行基本正常异常房地产开发投资额增幅-5%-5%~5%5%~15%15%~25%25%适度投资利于拉动经济增长，而增幅过高，将使供给过量，若无需求匹配，将导致供过于求房地产开发投资/GDP0.050.05-0.10.1-0.140.14-0.20.2反映房地产投资规模的基础指标，合理指标为0.1-0.15房地产开发投资/固定资产投资15%15%~22%22%~30%30%~37%37%反映投资结构是否合理的基础性指标，发达国家的比例为20%-25%销售面积/竣工面积0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.11.1反映商品房供求是否平衡的指标商品房销售额/房地产投资额0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.11.1反映房地产投入与产出的效益指标，表明房地产开发的总体效率城市概况|经济恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准消费类型恩格尔系数住房消费占总消费性支出的比重（%）恩格尔系数住房消费占总消费支出的比重（%）温饱型0.5—0.599.40.55—0.597.60.50—0.5511.2小康型0.4—0.515.50.45—0.512.10.4—0.4518.9富裕型0.2—0.3920—30恩格尔系数＝食物支出金额/总支出金额项目北京上海天津重庆成都武汉西安人均可支配收入（元）26738288382143015950186501838518963较上年增速8.14%8.05%10.33%1.53%10.08%8.15%24.7%恩格尔系数31.7%37.2%37.7%38.1%38.3%40.6%34.8%2009年我国各主要城市的恩格尔系数了解当地居民生活水平城市概况|经济区域国家城市化率发展中国家中国44%马来西亚菲律宾60%发达国家美国82%英国89.1%法国82.5%加拿大81%日本韩国70%世界城市化平均水平50.3%44.00%60.00%70.00%82.00%81.00%89.10%82.50%0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%100.00%2010年城市化水平比较城市化水平2010年我国的城市化率约为44%，低于世界平均水平，距发达国家80%的标准差距更大。了解城市化发展程度城市化率城市概况|产业支撑发展才是硬道理，产业是支撑，更是客群调研内容：项目周边的产业分布商圈、商业配套产业园、大企业、重点写字楼知名院校、科研单位政府机关、军队机关本案成都动物园海滨公园金牛万达兴鹏百货超市中营购物广场成都三十三中成都四十中416医院成华区第三医院绿水青龙龙湖北城天街万达辐射圈龙湖辐射圈本案辐射圈城北最大综合体——绿水青龙44亩纯商业用地（待出让）30亩纯商业用地（近期会出让）泰业北城广场城北医院本案安置房项目成都军区医院圣地亚家居广场富森建材市场宜家家居城市概况|历史人文先天靠基因，后天可整容调研内容：社会对项目区域的认知“南富、西贵、东穷、北匪”“北改”核心区域城北昭觉寺文化旅游商贸区城北新兴生态宜居高尚生活圈……房地产市场研究与调研|基本内容城市概况整体市场区域市场目的目的目的分析市场特征研究未来走势寻求市场共性锁定竞争半径认知市场特点预判市场发展潜力竞争市场目的寻求市场机会点寻找潜在客户群整体市场|内容分解整体市场一级市场供应分析二级市场供需对比分析二级市场成交分析房地产市场政策分析一级市场成交分析整体市场|政策顺天时，知己命调研内容：近期房地产市场相关政策“限购令”全面松绑住宅银行按揭首付比例降低普通商品住房出售免征营业税时限降为2年外籍人士购房限购松绑……整体市场|一级市场看大盘，知走势调研内容：近期房地产整体市场走势633620586116542138875851993029205001000150009年上半年09年下半年10年上半年10年下半年11年上半年图：2009年-2011年6月北京住宅土地供求走势供应规划建筑面积(万㎡)成交规划建筑面积(万㎡)整体市场|一级市场寻地脉，知未来调研内容：区域内成交土地情况可以直接读出的信息1.宗地位置2.用地性质3.建设用地面积4.规划建筑面积5.成交价6.受让单位7.配建保障性住房情况需要计算得到的信息1.楼面地价2.容积率3.溢价率整体市场|二级市场营销代理项目重点关注调研内容：整体市场供、销、存、价关系参考篇首城市房地产市场各项目数据图表房地产市场研究与调研|基本内容城市概况整体市场区域市场目的目的目的分析市场特征研究未来走势寻求市场共性锁定竞争半径认知市场特点预判市场发展潜力竞争市场目的寻求市场机会点寻找潜在客户群区域市场|内容分解区域市场区域配套区域市场走势区域市场|市场走势区域市场走势与项目定位和销售预期直接相关调研内容：区域市场供、销、存、价关系参考篇首城市房地产市场各项目数据图表区域市场|配套教育配套托幼小学中学级别、口碑、划片情况、入学条件口碑、人文积淀、园林景观大学区域市场|配套医疗配套等级、类别口碑及重点科室区域市场|配套商业与生活配套附近商圈：重点商业项目购物中心、商场：入驻品牌、包含业态餐饮：类别、品牌超市：品牌金融、邮政网点、菜市及其它生活服务区域市场|配套娱乐休闲配套公园、景点、古迹、影院、游乐场、运动健身场馆……区域市场|配套交通配套各种途径的来访动线道路交通：临近主路、立交、高速（出口）轨道交通：站点（出口）公共交通：站点、线路房地产市场研究与调研|基本内容城市概况整体市场区域