房地产市场调研培训课程

房地产市场调研1恒阳地产营销中心策划部2014.3.24RealEstateMarketResearchReports房地产营销策划的核心工作2市场调研分析寻找项目固有卖点制造项目附加卖点包装项目卖点宣传推广项目卖点实现销售Market市场调研分析宏观市场分析供需数据分析竞品个案分析3宏观市场综述Macromarket03经济指标02相关政策01自然状况06交通环境05城市规划04产业结构4地理、政治、经济状况01自然状况5宏观市场综述区域（省、市、区）总面积城区面积城市化率区域常住人口统计数据实际居住人口（包括外来和流动人口）统计数据02房地产相关政策各项政策相结合对宏观市场所产生的影响房产政策金融政策土地政策Policy人口政策6宏观市场综述例案7宏观市场综述03经济指标GDPGDP（国内生产总值）。判断本地GDP增幅是否高于国家或一线发达城市水平，从而判断本地经济未来增长状况。项目所在地区GDP统计8宏观市场综述CPI–居民消费指数，衡量通货膨胀/紧缩的重要指标之一，一般而言CPI持续、全面上涨就被认为发生了通胀，则该地经济形势恶化；长期负增长，则表明该地物价水平在低位运行，经济向好。PPI–生产者物价指数，衡量通货膨胀/紧缩的重要指标之一，PPI长期持续上升意味着生产成本上扬，最终导致消费物价上涨，引起通胀。简言之，最理想情况为CPI、PPI整体趋向负增长。CPIPPI9宏观市场综述10人口通过近年本地人口年均增长值来判断本地经济增长被人口拉动的程度。常住人口增长越快，潜在购房群体越大。11宏观市场综述04产业结构通过该地区主要产业结构状况，对经济可持续发展性做出预判。12宏观市场综述05城市规划规划带来的城市发展新动力（如何产生新的经济增长点、如何促进财富的流通、资本的融合等）政府规划之下的城市发展内外新格局项目所在区域建设规划13宏观市场综述06交通环境公路：铁路：航空：项目区域交通地位：重要与否？特殊与否？有无发展潜力？（越是交通中枢或高级中转站，其人口、物资吸附力越强，城市发展潜力越大）14宏观市场综述供需数据分析03新开/竣（施）工量02房地产投资总额01土地供销06未来情况预判05市场价格走势04商品房供应/成交量151617通过分析近年本地房地产工程情况，可推断本地市场中房开商的整体资金运作大致情况；当新开工、施工、竣工面积同比走高且涨幅较大时，该地房市就处于快速扩张期，房开商整体回款情况较好。03项目城市房地产新开/竣（施）工量图例18供需数据分析77171913521193164230874053362861724643089398549435835010002000300040005000600070002008年2009年2010年2011年2012年房地产新开工、竣工以及施工面积情况（单位：万方）新开工面积竣工面积施工面积1905项目城市房地产价格走势通过近年该地房价涨幅，判断本地是发展良好的健康市场，还是虚假扩张的泡沫市场。图例20供需数据分析349797770678120911121182913033565945733375365239415252491151530100020003000400050006000020040060080010001200140008年09年10年11年12年13年近年贵阳市商品房销售情况面积（万方）金额（亿元）均价（元/㎡）06项目城市未来情况预判21供需数据分析竞品个案03主要竞品02经典个案2201经典个案本市经典项目选取2-3个已售罄或已是尾盘的经典项目，作为本地区成功案例的代表进行简析，这些项目不是本案竞品，但可为本案操作提供参考。23竞品格局个案经典项目1特点评价高端定位，物业品质一流？配套齐全/滞后？周边环境好/差？市场认可度高/低？……占地、建面占地：万㎡建面：万㎡绿化率：%面积、均价分类给出产品类型高层/小高层/洋房/别墅/商业/写字楼……销售情况分类给出已售、未售货量比例其他卖点精装/超高层高/超大花园/低容积率……24竞品格局个案02项目主要竞品项目主要竞品分布注：选取4-6个案例，以该地当前最热卖项目、本案同区域同质项目两类为主，作为本案主要竞品进行简析；重点分析核心竞品，可考虑SWOT对比。25竞品格局个案主要竞品1特点评价高端定位，物业品质一流？配套齐全/滞后？周边环境好/差？市场认可度高/低？……占地、建面占地：万㎡建面：万㎡绿化率：%面积、均价分类给出产品类型高层/小高层/洋房/别墅/商业/写字楼……销售情况分类给出已售、未售货量比例其他卖点精装/超高层高/超大花园/低容积率……26竞品格局个案例案27宏观市场综述谢谢观看ThankYouForYourWatching28恒阳地产营销中心策划部2014.3.24