房地产市场调研的方法与操作程序

市场调研的方法与操作程序一、什么是市场调研市场调研是发现和提出企业营销的问题与需求，而系统地、客观地识别、收集、分析和传播信息，从而为提高与修正企业的营销决策的过程。市场营销的关键是发现和满足消费者的要求。为了判断消费者的要求，实施满足消费者需求的营销策略计划，营销经理需要对消费者、竞争者和市场上的其他力量有相当的理解。特别近年来许多因素的出现，促使对信息的质和量的需求有了更大的提高。随着经济全球化的发展，国际化营销促使企业对信息有更高更广的需求；随着消费意识的提高，企业的营销决策人员需要对消费者的消费习惯和趋向有更准确和更深入的了解；由于市场的竞争加剧，市场的变化速度加快，则也必须对营销策略和工具有更深层次更快速的的了解和反应（如图2）。从下面图3的“营销调研在整个管理中的作用模型”中可以看出市场调研的重要性。二、市场调研的操作程序市场调研是一个科学性很强、工作流程系统化很高的工作。它是由调研人员收集目标材料，并对所收集的材料加以整理统计，然后对统计结果进行分析以便为企业的决策提供正确的预测的方法，市场调研必须围绕一个主题进行，它的工作组成必须依照严格合理的工作程序，具体说来，它包括提出问题，调查收集材料，分析预测问题三个部分。具体说来，一个调研过程包括以下几步程序：1、发现问题，或者提出问题2、确定调研课题（1）、确定收集资料的范围（2）、确定调研课题3、调研设计（1）、确定调研目的（2）、确定数据的来源（3）、确定调研工具与方法（4）、确定调研人员（5）、选择调查样本（6）、经费与时间预算（7）、制定营销计划4、调研计划执行（1）、资料收集（2）、资料加工（3）、资料分析与解释5、提交调研报告三、市场调研操作程序的说明A、发现和提出问题市场千变万化的，同时又具有一定的时间与空间上的稳定性，这包括字企业内部的因素和企业外部的因素两个方面。因此一个企业要做到了解市场的内外因素的变化，只有对市场情况进行必要的了解，才能制定出恰当的企业经营战略决策。对于企业来说，一般准备市场调研时，多数是企业准备进行重大的企业经营战略的决策，或者市场营销的调整，或者遇到重大的问题并想知道其问题的最后来源。在分析问题时，可以从以下几个方面来进行：1、分析企业现状，企业目前面临的市场问题是什么，以及发现此类问题应采用的相应措施；2、潜在的问题，这种问题难以发觉，需要细致的观察与分析；3、策划新市场，预测可能遇到的问题；4、在众多影响市场的问题中，何者值得分析；5、企业希望的未来市场。在市场问题明确后，将可以协助拟定市场调查架构，并明确市场调查所达成的目标，以及所采用的相应的营销策略。B、确定调研的课题1、确定收集资料的范围（1）、市场状况。行业的内外环境资料，市场的总体趋势，从而对市场宏观走向进行分析；（2）、企业内部环境分析。包括企业市场营销的架构，企业对于市场变化的应对情况，产品，价格，渠道，促销，服务体系等；（3）、产品变化情况。了解产品与竞品之间的优劣势，并了解企业内部人员如生产部门和营销部门的意见，与外部人员如经销商和与企业有一定合作关系的企业，如原料供应商对企业的观点等；（4）、消费者对于企业经营看法与产品看法。2、确定调研课题：经过材料的收集，对于所调查的问题更加明朗，由此可以初步确定调研的课题，确定调研课题有以下几个要求：（1）、明确市场营销的关键；（2）、搞清问题的所在；（3）、明确通过调查而获得的数据，是管理层依据数据得出结论的依据。；（4）、明确调查的技术和准确度要求；（5）、所得调查结论应该含义清晰。C、市场调查设计市场调研设计包括以下几个方面的内容：1、确定市场调研的目的在确定调研课题开始，就必须根据营销人员与企业管理的反映，发现问题，从而在调研设计阶段明确调研的目的。2、确定数据来源是一线调查资料数据还是二手资料，抑或两者的结合。对于第一手资料，应该初步确定调查人员的范围，如果需要第二手资料，则需要确定收集的方向和收集方法。3、确定调研方法调研的方法包括：观察法、实验法、访谈法4、选择调研人员调研人员应善于在市场调查过程中，根据情况的变化而随时修正自己的访问内容，但同时掌握调研的根本目标不变，这就要求调研人员具有一定的专业知识和丰富的市场实践能力与问题整合能力。5、选择调查样本明确调查的范围，样本的数量和特征以及抽样方法。6、预算经费并作出时间安排调研工作总是需要花费一定的时间和资金，因此必须作出预算，进行成本效益分析，以决定调研工作是否有必要进行。7、制定调研计划制定调研进度计划，并按照进度计划时间表进行调研实施。