主城区别墅市场分析XXXX0519

弘品企业（重庆）市场部2011-05-19重庆市主城区别墅市场分析研究报告弘品企业（重庆）市场部第二部分重庆别墅整体概述CONTENTS：第三部分典型别墅建材标准分析第四部分竞品别墅营销渠道及客户分析第一部分重庆整体市场分析弘品企业（重庆）市场部第一部分重庆整体市场分析弘品企业（重庆）市场部商品房市场供需走势一2010-2011年主城区商品房供需走势050100150200250300350单位：万㎡0.000.300.600.901.201.501.80新增供应149.4474.40143.07226.8684.09141.23158.35174.29309.19142.45232.94258.78163.7745.00195.68247.15成交面积161.78111.12194.38260.69120.04133.17148.00187.49259.43264.24191.46207.66163.9164.89123.55145.64批售比0.920.670.740.870.701.061.070.931.190.541.221.251.000.691.581.7010'110'210'310'410'510'610'710'810'910'1010'1110'1211'0111'0211'0311'04近一年重庆市商品房市场供需总体呈上行趋势，但几次受到宏观调控政策影响，成交短暂回落，市场波动较大。11年1月“新国八条”及房产税出台，2月市场供求大幅萎缩；开发商为规避后续政策，均抢在房交会期间集中放量，导致4月供应量大幅攀升，市场呈现“供大于求”，客户对政策观望心理严重，后市预期堪忧。虽然4月春季房交会如期而至，但对重庆楼市成交拉动不大。4月整体成交同比减少44%。弘品企业（重庆）市场部商品房市场价格走势二2010-2011年主城区商品房价格走势2000400060008000单位：元/㎡成交均价484454004996611349955444554758886435662166517040718557926933737410'110'210'310'410'510'610'710'810'910'1010'1110'1211'0111'0211'0311'04近一年来成交均价稳步上扬。2011年2月受新政及房产税的影响，主城价格较高的北部新区成交萎缩，以及沙区大量经济适用房成交，拉低了2月整体均价。2011年4月，更是达到历史最高峰，成交建面单价7374元/㎡，环比上涨6.4%，同比上涨20.6%。目前，虽然价格仍然坚挺，但随着春交会后成交量的持续萎缩，高端产品需求减弱，市场主要受刚需支撑，低价产品将会影响整体市场，未来时间市场价格将可能受到影响，出现小幅下滑。弘品企业（重庆）市场部第二部分重庆别墅整体概述弘品企业（重庆）市场部2002年之前•代表项目：锦绣山庄、中安翡翠湖、龙湖香樟林、比华利豪园2003-2004年•代表项目：高山流水、南岭雅舍、蓝湖郡东岸2005-2006年•代表项目：蓝湖郡西岸、保利高尔夫花园、棕榈泉花园、绿地翠谷、常青藤人文别墅、加蓝艺墅、清河湾、蓝湖香颂、佰富高尔夫、协信TOWN城、半程中央、坡岭顿小镇、2007-2008年•代表项目：中海·北滨一号、首金美利山、东原香山、融科橡树澜湾、江与城、奥山、龙湖东桥郡、龙湖睿城、协信彩云湖一号、上邦国际社区、庆隆蓝山高尔夫、蓝光十里蓝山、协信阿卡迪亚……2009-2010年•代表项目：融城华府、富力城、金科太阳海岸、和黄逸翠庄园、鲁能领秀城、万科渝园、重庆国际家纺城、鲁商云山原筑、同景国际城、天景雨山前、晋愉碧怡林畔、金科廊桥水乡、保利江山明珠……2011年——•代表项目：万科悦府、润丰水尚、凤凰湾、国奥村、嘉凯城北麓官邸、中冶北麓原……年度主要别墅供应代表项目一览表一弘品企业（重庆）市场部南区随着“重庆向北”政策的确定，北区是别墅供应及成交的主力禁止开发山脉住宅，南区别墅无南山山脉的支撑，别墅项目供应将越来越少大学城随着各大学的搬迁，大学城成为目前开发别墅项目的热点区域陶家、双福区域北碚区域未来市场热点区域区域分布：当前北区是别墅供应及成交的主力，大学城组团成为开发别墅产品的热点，而南区随丰富资源的禁止开发，别墅项目将起来越少；预计未来别墅开发热点区域有大学城区域、陶家/双福区域及北碚区域。重庆别墅区域分布分析二弘品企业（重庆）市场部融科橡树澜湾融创勋爵堡万科渝园东原香山逸翠庄园金科太阳海岸远洋高尔夫国际社区同景国际城至德路9号晋愉碧怡林畔保利小泉别墅上邦国际社区常青藤国际社区凤凰湾国奥村万科悦府鲁能领秀城嘉凯城北麓官邸中渝春华秋实约克郡华宇小泉微Villa复地山与城主城区主要别墅项目分布图弘品企业（重庆）市场部近一年重庆别墅成交分析三近一年重庆主城别墅量价走势02000040000600008000010000010.110.210.310.410.510.610.710.810.910.1010.1110.1211.111.211.311.4平方米6000800010000120001400016000元/平方米成交面积成交均价4月份重庆别墅仅有220套的销售成绩，销售套内面积4.46万平方米，占交易比重的3.2%，虽然环比三月份下降仅20%，但同比大幅下降，同时考虑4月份存在房交会的推动作用，实际成交情况并不理想。目前别墅市场受国家紧缩信贷政策影响明显，除客户三套房已无法贷款外，一、二套房贷的贷款利率也有不同程度上调，且目前银行提高信贷门槛，对相关按揭资料与信贷资质进行严格审查，或要求开发商及客户双向交纳手续费，别墅销售受政策影响严重。弘品企业（重庆）市场部区域价格区间（元/㎡）代表项目渝中区叠加：12000—18000元/㎡协信-阿卡迪亚巴南区独栋：20000—25000元/㎡；联排：6000—6500元/㎡汇景湾、保利小泉别墅北部新区独栋：16000—20000元/㎡联排：15000—24000元/㎡叠拼：11000-12500元/㎡美利山、逸翠庄园、奥山·伯爵堡、万科渝园、万科悦府、融科橡树澜湾大渡口独栋：16000-20000元/㎡联排：11000-15000元/㎡晋愉碧怡林畔江北区联排：12000—27000元/㎡金科太阳海岸、保利江山明珠、凤凰湾九龙坡区独栋：12540-18000元/㎡联排：8500-10000元/㎡北京城建熙城、上邦国际社区、常青藤国际社区南岸区独栋：28000-30000元/㎡联排：10000-12000元/㎡鲁能领秀城、同景国际城、天景雨山前沙坪坝区联排：11000-15000元/㎡富力城、龙湖东桥郡、金科廊桥水乡渝北区独立：18000-20000元/㎡联排：15000-17000元/㎡双拼：23580-24000元/㎡万科渝园、东原香山、润丰水尚主城各区别墅销售价格：目前独栋别墅价格最高的是28阙，套内价格最高达30000元/㎡；联排别墅价格最高的是北部新区，套内价格最高达24000元/㎡以上，以万科悦府为代表。目前，南岸区别墅相对较少，联排别墅价格在10000-12000元/㎡之间，在市场上有一定的发展空间。各区域别墅市场分析四弘品企业（重庆）市场部区域项目体量（万方）容积率风格物业形态面积区间（㎡）当前状态最新价格北区奥山·博爵堡0.680.49各种欧式联排、独栋260-360在售产权价格16500东原·香山190.56托斯卡纳联排、独栋联排230-370在售联排11000类独立12000万科·渝园34.41.5中式联排、叠拼、合院联排180-200叠拼140-190在售联排15000叠拼12500万科·悦府7.8别墅0.67赖特美式联排、双拼180-265在售双拼28000联排25000融科·橡树澜湾3.50.66北美独栋、双拼、联排299-353在售产权价格13000金科·太阳海岸34.81北美联排、高层150-390在售产权价格13000凤凰湾760.83新古典联排、叠拼联排200-268叠拼267在售联排22000叠拼17200保利·江上明珠125.32.1混合联排300-380在售联排27000和黄·逸翠庄园0.96新古典主义联排170-300在售联排10000-11000美利山二期“御山”6.70.64法式庄园联排、类独栋联排320-400类独栋500-600新品即将上市——国奥村75一期0.9中式坡地叠院160-220别墅未上市——中冶·北麓原————北欧联排——别墅未上市——润丰水尚55一期1.1新古典双拼、联排220-270在售双拼23580嘉凯城北麓官邸17.51.3地中海联排、独栋——在售联排22000北区：重庆以北的别墅，由于是传统豪宅区，整体均价列各区域第一。别墅项目多为品牌开发商所打造，产品在地段、景观资源、产品风格、性价比方面各有特色。弘品企业（重庆）市场部区域项目体量（万方）容积率风格物业形态面积区间（㎡）当前状态最新价格大西区金科·廊桥水乡150别墅0.7北美联排、双拼220-330在售13860龙湖·东桥郡381托斯卡纳联排、双拼联排190-230双拼265-302在售14550富力城·公园别墅5.740.67英伦联排——在售11770龙湖·U城————伊顿学院高层、洋房、别墅联排200-230别墅未上市——常青藤缇香小镇530.5法式独栋389.99-465.13在售12540北京城建·熙城400.8现代叠拼91-115在售8570大西区：主城以西的大学城板块内的别墅项目，该板块与茶园板块区位属性相类似，属于新兴城市副中心，具有产业支撑，现属价值洼地，别墅产品档次居中。弘品企业（重庆）市场部区域项目体量（万方）容积率风格物业形态面积区间（㎡）当前状态最新价格南区鲁能·领秀城150一期0.65中式合院、联排175-240在售产权10800同景·香阁华颂7.850.8英伦中式叠拼、联排叠拼130-140联排155-177在售11300庆隆·南山高尔夫800.6多种欧式风格独栋、联排、叠拼独栋330-434联排238-272当前封盘——蓝光·十里蓝山240.89托斯卡纳目前剩独栋359在售，剩独栋——保利·小泉别墅8.330.25——目前剩独栋300-750在售，剩独栋25000南区：重庆南区板块内的别墅项目较少，主要集中在茶园板块，产品差异较大，早期开发的别墅主要依托南山资源发展中高端别墅物业。弘品企业（重庆）市场部分类主力面积主力总价特征代表楼盘独栋别墅400㎡以上600万元以上全明、地上2层设计、开间进深比值接近1，建筑四周花园环绕庆隆南山高尔夫、保利高尔夫花园、保利小泉别墅、天江·常青藤类独栋别墅350-450㎡400-600万元两种类型，A类似独栋别墅产品，B类似联排别墅产品龙湖·悠山郡、中安长岛、常青藤国际社区双拼别墅250-300㎡350-500万元联排别墅社区内景观资源最好位置、开间进深比值小、可调挑空、功能齐全、三面采光、大型花园龙湖·东桥郡、万科悦府、金科廊桥水乡舒适型联排别墅200-300㎡200-400万元面积较大，功能齐全，开间相对较宽，客厅挑空、赠送空间大金科太阳海岸、协信·彩云湖1号、奥山·博爵堡经济型联排别墅150-250㎡140-200万元面积适中、舒适性一般，大面积赠送，窄进深和黄·逸翠庄园、融城华府、·美利山、重庆国际家纺城、同景国际城合院别墅220-260㎡250-300万元多物种结合，大尺度赠送龙湖·东桥郡、万科·渝园、龙湖·悠山郡、龙湖·睿城叠拼别墅120-240㎡80-160万元开间进深比大，叠上送露台，叠下送花园天景·雨山前、协信·阿卡迪亚、协信·彩云湖1号按物业分类一览表按物业分类分析五弘品企业（重庆）市场部叠拼合院经济型联排舒适型联排双拼类独栋独栋主力面积120-160200-240220-260150-250200-300250-300350-450350-400主力总价80-160250-300140-180200-400350-500400-600400-600主力单价7000-