房地产开发市场调研

第3章房地产开发市场调研3.1房地产市场概述3.2房地产市场调查概述3.3房地产市场调查的方法3.4房地产市场细分3.1房地产市场概述3.1.1房地产市场的分类1、房地产市场的内涵房地产交换的场所：房产、地产；有形、无形；生产流通全过程。2、房地产市场的构成要素主体（参与者）、客体（房地产商品和服务）、组织形式（交易场所）3、房地产市场的类型房产、地产、相关服务（金融、劳务信息、技术）4、房地产市场的特点区域、垄断、竞争不充分、滞后、稀缺、投资投机、交易复杂、金融联系密切、政府干预3.1房地产市场概述3.1.2房地产市场供需关系1、房地产市场需求自用（刚性）与投资（投机），初次与改善，有效与潜在，短期与长期，差异化需求，城市化进程。2、房地产市场供给差异化成品，供应渠道，土地市场与房产市场，一级市场与二级市场。3、房地产市场机制供求关系与供需平衡、市场经济与市场失灵。3.2房地产市场调查概述3.2.1房地产市场调查的概念、特点及作用1、房地产市场调查的概念房地产市场调查不同于一般耐用消费品的调查，它是以房地产为对象，对相关市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，对房地产市场进行研究与预测，并最终为投资、开发和营销决策服务的专业方法。2、房地产市场调查的特点（1）房地产市场调查内容广泛3.2房地产市场调查概述（2）房地产市场调查针对性很强（3）房地产市场调查方法多样（4）房地产市场调查结果具有一定的局限性3、房地产市场调查的作用（1）市场调查可以使企业获得大量信息，增强房地产企业对市场动态的感应并作出相应的反应，增强房地产企业的市场竞争能力（2）通过市场调查，企业可以了解、把握市场需求，确定企业的目标市场，生产符合市场需求的房地产产品来满足市场的需求（3）通过市场调查，对房地产产品进行分析，对其地段、价格、楼型、户型、绿化、配套设施、物业管理等内容进行调查归纳和研究，也可使房地产企业的营销决策具有针对性、超前性3.2.2房地产市场调查的程序1、确定调查目的2、初步调查3、调查设计4、现场调查5、资料整理、统计和分析6、撰写和提交调查报告3.2房地产市场调查概述3.2.3房地产市场调查的内容1、房地产市场环境调查（1）政治法律环境调查（2）经济环境调查（3）社会文化环境调查（4）社区环境调查2、房地产市场需求调查（1）房地产消费者调查（2）房地产消费动机调查（3）房地产消费行为调查3.2房地产市场调查概述3、房地产市场供给调查（1）行情调查（2）现有房地产租售客户和业主对房地产的环境、功能、格局、售后服务的意见及对某种房地产产品的接受程度（3）新技术、新产品、新工艺、新材料的出现及其在房地产产品上的应用情况（4）建筑设计及施工企业的有关情况3.2房地产市场调查概述4、房地产市场营销活动调查（1）房地产市场竞争情况调查（2）房地产价格调查（3）房地产促销调查（4）房地产营销渠道调查3.3房地产市场调查的方法3.3.1房地产市场调查的方法分类1、按调查对象分普查、重点调查、抽样调查2、按调查方法分访问法、观察法、实验法3.3.2房地产市场调查资料的收集1、基本资料的收集基本资料可分为一手资料和二手资料。一手资料是为特定目的而直接收集的资料，二手资料则为公司内部或外部现成的资料。3.3房地产市场调查的方法2、房地产法规资料的收集3、项目基地现状资料的收集4、交通流量资料的收集5、人文社会经济资料的收集包括有：人口、职业或行业类别比例、产业结构、流动人口6、公共设施资料的收集7、商圈资料的收集8、房地产市场景气资料的收集9、销售资料的收集10、竞争项目资料的收集11、租金资料的收集3.3房地产市场调查的方法3.3.3房地产市场调查资料收集的途径1、房地产消费者或居民2、交易双方当事人3、房地产中间商4、房地产租售广告5、房地产交易促销活动6、各类二手资料3.4房地产市场细分3.4.1房地产市场细分的概念房地产市场细分是发现和了解市场机会、制定与执行有效的营销方案的关键和核心3.4.2房地产市场细分的原则（1）可测量性（2）可进入性（3）可盈利性（4）可行性3.4.3房地产市场细分的依据1、地理细分2、人口细分3、心理细分4、行为细分3.4房地产市场细分3.4.4房地产市场细分的程序房地产细分一般遵行以下原则：（1）依据市场调查的资料进行分析，把握房地产市场需求供给状况和发展趋势，选择和确定房地产市场产品范围（2）依据市场细分变量排列出消费者的需求（3）依据消费者需求的具体因素，初步确定细分市场的数量（4）对初步确定的细分市场进行研究，从中选择有利于企业经营的细分市场作为目标市场（5）考虑可供利用的广告媒体、销售渠道、运输等费用的高低，目标市场的特征和企业期望利润大小（6）计算目标市场给企业带来的效益，从而确定企业产品投向目标市场的风险程度（7）针对确定的目标市场特性，制定进入目标市场的营销策略3.4房地产市场细分（4）对初步确定的细分市场进行研究，从中选择有利于企业经营的细分市场作为目标市场（5）考虑可供利用的广告媒体、销售渠道、运输等费用的高低，目标市场的特征和企业期望利润大小（6）计算目标市场给企业带来的效益，从而确定企业产品投向目标市场的风险程度（7）针对确定的目标市场特性，制定进入目标市场的营销策略问卷编号：写字楼市场调查问卷问卷部分：您目前使用写字间的方式为？01□购买写字间02□租用写字间您目前使用的写字间面积为多少？01□30㎡及以下02□31-50㎡03□51-80㎡04□81-100㎡05□101-200㎡06□201-300㎡07□301-500㎡08□500㎡以上您理想的写字间面积为多少？01□30㎡及以下02□31-50㎡03□51-80㎡04□81-100㎡05□101-200㎡06□201-300㎡07□301-500㎡08□500㎡以上您目前使用的写字间的售价/租金是多少？售价：01□5000元/㎡及以下02□5001-7000元/㎡03□7001-9000元/㎡04□9001-12000元/㎡05□12000元/㎡以上租金：01□800元/㎡•年及以下02□801-1000元/㎡•年03□1001-1200元/㎡•年04□1200元/㎡•年以上您认为目前写字间的租售价格为多少最合理？售价：01□5000元/㎡及以下02□5001-7000元/㎡03□7001-9000元/㎡04□9001-12000元/㎡05□12000元/㎡以上07□休闲娱乐服务08□设施设备维修09其它租金：01□800元/㎡•年及以下02□801-1000元/㎡•年03□1001-1200元/㎡•年04□1200元/㎡•年以上您认为写字间的物业管理费为多少比较合理？01□3元/㎡•月及以下02□3.1－6元/㎡•月03□6.1－9元/㎡•月04□9.1－12元/㎡•月05□12.1－15元/㎡•月06□15元/㎡•月以上您对目前所在的写字楼是否满意？很不满意不满意一般满意很满意工程质量隔音情况采光情况空调通风设施通讯设施娱乐设施洗手间设施消防设施电梯情况保洁情况保安情况会议室情况水电情况车位情况就餐情况您是否有更换写字间的意向？01□没有02□半年以内03□半年至一年04□一年以上如果您租/购写字间，您会选择在下列哪个区域？01□北行及其周边地区02□太原街及其周边地区03□北站及其周边地区04□三好街及其周边地区05□市府广场及其周边地区06其它如果更换写字间，您倾向于选择以下哪种？您是否有更换写字间的意向？01□没有02□半年以内03□半年至一年04□一年以上如果您租/购写字间，您会选择在下列哪个区域？01□北行及其周边地区02□太原街及其周边地区03□北站及其周边地区04□三好街及其周边地区05□市府广场及其周边地区06其它如果更换写字间，您倾向于选择以下哪种？01□商住两用02□纯写字间对于写字间的建筑结构，您希望是？01□全框架开放式格局02□全框架半封闭式格局03□全封闭式格局04其它除了办公功能之外，您认为办公室内还需要具备哪些功能空间？01□除办公场地外不需要其他功能02□需要有独立的厨房03□需要有本公司内部的独立卫生间04其它您认为目前租/购写字间最适合的付款方式是？购买：01□一次性付款02□分期付款03□银行按揭租赁：01□季度付款02□半年付款03□一年付款您对写字间的装修标准有何要求？01□清水房标准，自行装修02□提供一般装修标准，自己决定是否二次装修03□提出装修要求，由开发商统一装修您认为写字间的物业管理应该包括哪些内容？（多选）01□商务中心02□智能化管理03□保安保洁在您租/购写字间时，首先会考虑以下哪三个因素？（多选）01□地理位置02□交通状况03□价格04□使用率05□发展商实力和信誉06□物业管理07□自身配套设施08□周边配套设施09其它您主要通过何种渠道获得写字间的信息？01□报纸广告02□电视广告03□路牌/路旗04□熟人介绍05□房展会06其它您认为目前武汉市写字间中哪些比较好？请列举三例，并说明原因。①②③原因：非常感谢您的合作！请留下您的基本情况：姓名：部门及职务：公司名称：公司电话：以下为调研人员填写：访问员姓名：大厦名称：访问时间：工地位置说明及要求售楼处电话主力户型面积调查日期主力户型总价工程进度可售总额m2规划户数m2可售户数幢地下地下层售出户数销售率RMB/m2额度RMB年限RMB/m2银行个公司贷款RMB公开日期车位数量成年%车位单价户销售面积%单价范围银行贷款总价范围平均单价RMB规划用途RMB地理位置图占地面积户附图规划面积户建筑楼层项目个案市调表案号：案名投资兴建1、《规划用途》中注明住宅、门面、办公等；2、《可售户数》指已开发正在销售的数量；企划销售RMB建筑设计工地位置说明及要求售楼处电话主力户型面积调查日期主力户型总价工程进度可售总额m2规划户数m2可售户数幢地下地下层售出户数销售率RMB/m2额度RMB年限RMB/m2银行个公司贷款RMB公开日期车位数量成年%车位单价户销售面积%单价范围银行贷款总价范围平均单价RMB规划用途RMB地理位置图占地面积户附图规划面积户建筑楼层项目个案市调表案号：案名投资兴建1、《规划用途》中注明住宅、门面、办公等；2、《可售户数》指已开发正在销售的数量；企划销售RMB建筑设计在《环境》中表述物业所处区域环境配套；在《规划》中就景观、组团围合、建筑立面、绿化率、容积率、建筑幢数（其中小高层数量）、开发节奏等做具体阐述；公共设施会所（规模、服务项目、风格、投入使用时间）、游泳池、幼稚园、学校等小区内配套电梯公寓复式其它形式外观大堂电梯走道卫浴内墙地板电话厨房安保系统产品环境化环境：物业管理模式及收费：规划：建材设备普通住宅请分小区内住宅不同档次分别阐述案名案号说明及要求价格分析调查日期调查日期付款方式特殊要件1、项目开盘特惠方式：2、项目操作过程中的活动方式：调查日期价格要分时间段记录，如：开盘期（配合工期）、结构封顶、外立面落架、景观配套、交房期、物业管理配套期等面积分析房型配比：房型平面图附图在房型配比及面积配比、价格记录中分普通户型、复式、错层、电梯公寓、单户等形式分类记录；面积配比：案名案号说明及要求客源分析指已购房客户来源及档案从售楼书、售楼处（面积、布局）、展板表现、规划及户型模型、建材展示、样板间表现效果、工地现场表现等各方面描述；作报广、电台、电视、引导旗（牌）、车身广告等推广发布阶段及数量的详细统计及效果分析；销售引导、客户跟踪、客户服务等方面分销售的不同阶段并结合其工程状况做详实记录；项目规划方面宣传推广方面营销表现方面产品建议去化分析单价：已售房屋销售记录楼层：面积：总价：其它销售策略销售道具：宣传推广：SP（销售技巧）：诉求卖点（主打卖点）：