京津冀重点区域房地产市场分析

京津冀重点区域房地产市场分析京津冀房地产市场研究分析目录ONTENTSCPART1.京津冀一体化政策解读与分析PART2.京津冀市场现状与研判PART3.投资建议战略目标-建设以首都为核心的世界级城市群，三个阶段六大维度一体化进程——2015年4月30日，中央政治局会议审议通过了《京津冀协同发展规划纲要》路线图和时间表明确，京津冀一体化开始进入全面实施的新阶段。整体定位：建设以首都为核心的世界级城市群、区域整体协同发展改革引领区、全国创新驱动经济增长新引擎、生态修复环境改善示范区。三期目标规划（2015-2030）近期目标时限2017年非首都核心功能疏解到2017年要取得明显进展，协同发展的顶层设计和工作机制要基本确立。中期目标时限2020年北京市常住人口要力争控制在2300万人左右，首都突出问题得到缓解;区域交通网络基本形成，生态环境质量要有效改善，产业联动发展和公共服务共建共享更是要有重大进展，协同发展机制有效运转，区域内发展差距明显缩小。远期目标时限2030年京津冀区域一体化格局基本形成，京津冀成为具有较强国际竞争力和影响力的重要区域，甚至能够引领、支撑全国经济社会发展。六大维度推进一体化建设:•交通布局一体化•产业布局一体化•生态布局一体化•城镇布局一体化•社会政策一体化•市场体系一体化空间布局-一核双城三轴四区多节点为骨架涵盖3地13城6年投入42万亿确定“功能互补、区域联动、轴向集聚、节点支撑”的布局思路，明确了以“一核、双城、三轴、四区、多节点”为骨架，推动有序疏解北京非首都功能，构建以重要城市为支点，以战略性功能区平台为载体，以交通干线、生态廊道为纽带的网络型空间格局。包括北京市、天津市以及河北省的唐山、石家庄、秦皇岛、廊坊、保定、沧州、张家口和承德，涉及到京津和河北省8个设区市的80多个县（市）。国土面积约为12万平方公里，人口总数约为9000万人，是全国主要的高新技术和重工业基地。据财政部测算，2014-2020年将投入42万亿元用于京津冀一体化首要任务-疏解四类非首都功能，八大产业转移数据截至2017年1月疏解四类非首都功能北京产业外迁大的方向是挪产业、基础设施和教育医疗资源，从而实现人口的疏导重点突破-2020年京津冀三地客运实现1小时交通圈2020年实现公路网络一体化、交通运输枢纽一体化、交通运输管理一体化、交通运输服务一体化、物流发展一体化。构建“1小时”交通圈、半小时通勤圈，实现区域公交一卡通、客运服务一票式、货运服务一单制，共同打造国际航空枢纽。公众服务-优化资源配置共享总结：京津冀发展目标与规划布局核心-疏解北京非首都功能与城市压力，并带动周边区域发展提速实现一举多得多重战略目标！1.京津冀产业转移与交通通一体化建设，将促使区域人口及城市增容升级，并直接带动区域房地产市场投资与增长空间；自2015年颁布实施以来部分区域房价城125%增长，环境区域房屋供不应求现象更为常见。2.2020年将是京津冀产业联动发展和公共服务共建共享更是要有重大进展目录ONTENTSCPART1.京津冀一体化政策解读与分析PART2.京津冀市场现状与研判PART3.投资建议京津冀楼市格局|以北京为核，双链条外延发展，多个中心分布发展第一链条60-80KM重点板块：廊坊、北三县、固安、永清、涿州、怀来地处1小时交通圈内，15000-28000元/㎡，客群主以北京外溢型客群为主，投资客群为辅（新兴区域除外）第二链条80-140KM重点板块：兴隆、武清、宝坻、胜芳、霸州、雄县、任丘、涞水、易县、涿鹿、崇礼地处1.5小时交通圈内，8000-15000元/㎡，客群主以北京投资及休闲度假类客群为主，兼顾地缘自住型需求；多个中心120-220KM主要城市：石家庄、唐山、承德、张家口地处2小时交通圈内，8000-25000元/㎡，京津冀战略圈重要中心城市，客群主以吸纳周边城市外来客群及地缘性客群为主，兼顾北京部分投资性客群；第一链条重点板块市场分析区域发展阶段当前平台价格（元/平米）主要开发商主要产品2016年销售量2016年销售额2017年第1季度均价涿州热点高层1.3－1.8北大资源、鸿坤、华夏、中冶、城建高层75.7891.4固安热点高层2－2.2别墅2.2华夏高层、联排、叠拼222.23001.8廊坊较成熟高层1.4－1.8荣盛、华夏、恒大、中建、首开高层176.27208.41.85北三县热点高层1.8－3.0绿地、碧桂园、富力高层632989.328000永清新热点高层1.6－1.7联排2.5－2.6融创、华夏、国瑞高层、叠拼、联排1201451.6北京60KM圈内，环京核心层以直达北京交通，承接产业转移与北京外溢刚需客户为市场优势，各版块年销售额90-300亿元不等固安300亿，222.2万平廊坊208.4亿，176.27万平北三县989.3亿，632万平香邑溪谷涿州慧友万悦城50KM80KM110KM永定河孔雀城剑桥郡中央公馆二期京南绿洲森林新都孔雀城国瑞生态城华夏第九园兰亭鸿坤理想澜湾首开国风悦都大运河孔雀城公园壹号院绿地国宝21城富力新城涿州89亿，75.7万平数据来源：世联项目统计和中指数据平台永清145亿，129万平大广高速京台高速廊沧高速传统热点区域，优享北京产业转移及人口导入等市场红利第二链条重点板块市场分析环京80-120KM圈内，环京市场新兴热点区域，与北京交通联系通达性强，道路、轨道公共交通便捷1-1.5小时可直抵北京。各版块内温泉、自然旅游资源丰富，现阶段主以投资级度假型客群为主。售价0.9-1.5万元/平米，年销售额25-186亿元/板块；区域发展阶段当前平台价格（元/平米）主要开发商主要产品2016年销售量2016年销售额2017年第1季度均价涞水新热点高层精装0.8叠拼精装1.3联排精装1.6碧桂园、世茂、华银城、恒大高层、联排、叠拼45.660.51.1霸州新热点高层1.2联排1.5－1.8华夏、荣盛、碧桂园高层、叠拼、联排109841.35胜芳新热点高层0.7-1.1无品牌房企进入高层、洋房42240.9武清较热点高层0.8－1.3洋房1.7－1.8联排1.9－2.3世茂、招商、首创、万科高层、小高层、联排1491861.45任丘新热点高层0.5－0.7独栋1.1－1.4碧桂园、华夏高层、独栋39.8250.9武清186亿，149万平霸州84亿，109万平任丘（白洋淀）18亿，39.8万平60KM80KM120KM白洋淀孔雀城天润国际城汇通东湖印象温泉新都孔雀城四季御泉湾锦绣华府新华联世家枫丹新城涞水36.5亿，45.6万平永清145亿，129万平大广高速京台高速廊沧高速胜芳24亿，42万平未来城盛景家园新兴热点区域，受第一链条价格暴涨、供应短缺等影响未来增长强劲多中心发展板块2小时交通圈内，京津冀发展重要中心城市，自有资源及市场基础深厚张家口承德兴隆唐山市石家庄石家庄-200KM-规划距离1.5-2小时河北行政中心、京津冀对外交通出口、京津冀西南部副中心城市1.8-2.5万元/㎡，客群主以本地居民及周边城市居民为主兼顾部分北京投资客群张家口-160KM-规划距离1-1.5冬奥会举办地、自然环境优越、京津冀西北特色功能城市0.9-2.3万元/㎡，客群主以北京独家及投资客群为主承德-160KM-规划距离1-1.5小时避暑圣地、京津冀特色旅游城市、东北部特色功能城市0.5-0.8万元/㎡，客群主以北京度假客群及周边投资客群维护与地缘自住客群唐山-150KM-规划距离1小时河北经济中心、京津冀东北部副中心城市0.8-1万元/㎡，客群主以地缘性客群为主；兼顾外地投资客群热点板块市场分析热点板块分析|第一链条-固安市场分析距新机场11KM固安固安依托区位交通及配套逐步完善，房地产已处于发展成熟阶段，高层产品集中在城市属性较强的北部三大板块，低密产品集中在距城市较远的牛驼板块，整体高层与低密产品供应面积占比约80%：20%孔雀城大湖孔雀城莱茵河谷中鼎凤凰城英国宫龙town空港一号三盛国际城牛驼温泉孔雀城廊涿高速大广高速孔雀城板块产品：别墅、高层；价格：别墅33000元/平；高层22000元/平；老城板块产品：高层；价格：17000-20000元/平；城南板块产品：高层；价格：15000-18000元/平；牛驼板块产品：别墅；价格：15000-25000元/平；高层低密版块成因：距离北京较近，区域配套规划落实较好京津冀交通枢纽中心千亿级产业新城五轨接驳等市场版块划分固安房地产市场当前处于成熟发展阶段，区域市场可分为孔雀城版块、老城区版块、城南版块及牛驼四大板块，其中城区及周边以高层为主，牛驼以别墅为主。0%20%40%60%80%100%2014年2015年2016年2017年固安近3年高层成交总价走势200万以上150-200万100-150万100万以内2014年2015年2016年成交面积185231222供应面积202215231成交均价6900720013500050001000015000050100150200250固安近3年商品住宅量价走势固安近三年住宅供销平稳，房地产市场较成熟，16年市场容量达300亿，当前高层时点价达2万/平，预计明年单价2-2.2万/平，总价150万以上；别墅单价2.3-2.5万/平，总价350万以上总货值（亿）12816730017%43%26%14%2016年固安别墅总价情况150-250万250-350万350－450万450万以上时点价2.2万/平预测价2.3－2.5万/平价格涨幅较小固安当前高层时点价2万/平，预计2017年2-2.2万/平别墅因集中在南部牛驼区域，价格实现较低，时点价2.2万/平，预计2017年2.3－2.5万/平3%22%42%33%2017年固安别墅总价预测150-250万250-350万350-450万450万以上热点板块分析|第一链条-固安市场分析市场情况：固安房地产处于发展成熟阶段，供销平稳，市场容量达300亿元，高层与别墅供应量占比约80%：20%，区域价格16年高层达2万/平米，别墅2.2万/平；市场预测：区域16年价格上涨过快，且17年可售住宅供应将同比16年减少约100万平，且后续供应以高层产品为主，预计未来价格将逐步企稳，涨幅小，高层预计单价2-2.2万/平，总价150万元起，别墅集中在牛驼预计单价2.3-2.5万/平，总价350万元起。热点板块分析|第一链条-固安市场分析廊涿高速大广高速廊沧高速京沪高速京津高速廊坊北京京台高速板块成因：区位优势明显，享京津冀一体化利好，承接北京产业转移。市场板块划分：万庄板块受第二机场规划影响，为新兴区域；开发区板块近京津高速、京津塘高速，承接北京外溢客户；市中心板块发展成熟、配套齐全，本地客户为主；龙河板块为产业带动区域发展。依托环北京核心区位及配套，当前处于房地产成熟阶段；中心区板块城市属性最强以高层产品为主，开发区配套较弱，但与北京通勤时间较短，别墅较为集中；高层与别墅产品供应量配比约为95%：5%帝景天城盛泽花城跃界荣盛花语城孔雀城大学里凤河国际高尔夫别墅康城瑞河兰乔锦绣兰苑瑞成观邑恒大翡翠华庭鸿坤理想澜湾四季花语首开国风悦都中科紫峰中建高街国际孔雀城公园海孔雀城大公馆K2京南狮子城汇源名居廊坊新世界中心上善颐园未来城世侨·唐墅产品：高层价格：15000-18000元/平产品：高层价格：：11000-14000元/平万庄板块产品：高层价格：14000-17000元/平龙河板块中心区板块开发区板块产品：高层，别墅高层价格：13000-15500元/平别墅价格：16000-22000元/平热点板块分析|第一链条-廊坊市场分析热点板块分析|第一链条-廊坊市场分析近三年市场供销平稳，房地产市场较成熟；高市场需求量促进价格攀升，16年市场容量达208亿，高层时点价格达1.7万/平；预计明年高层均价2万/平，主力总价140万以上60％0%20%40%60%80%100%2014年2015年2016年2017年廊坊近3年高层成交总价走势200万元以上