仙桃项目市场分析

欧亚达仙桃项目市场分析Part.1城市背景仙桃被誉为“江汉明珠”、“鄂中宝地”、是武汉城市圈西翼中心城市，中国黄鳝之都、世界无纺布基地、亚洲体操之乡、世界冠军的摇篮。同时，也是中国民间文化艺术之乡、湖北花鼓戏之乡，国家级非物质文化遗产——荆州花鼓戏、沔阳雕花剪纸、沔阳皮影戏。认识仙桃地域资源广阔、文化气息浓郁、经济实力雄厚城市背景仙桃位于湖北省中部的江汉平原，区位交通优势明显，紧靠武汉，贯通南北、承东启西、得天独厚的区位优势。距武汉天河国际机场、汉口火车站、长江武汉港均只1小时车程。仙桃以轻结构、外向型为产业特色，基本形成以纺织、服装、无纺布及卫材制品、食品加工、医药化工、机械电子为主导的产业体系。并已形成完整的产业链。仙桃即将成为中国最先进的纺织基地、高档面料基地、品牌服装基地，有影响的精细化工基地、汽车零配件生产基地和最大的无纺布制品出口基地。仙桃城市概述：仙桃地理区位及交通体系优势明显，利于外向型产业及轻工业园、物流运输业发展。城市背景仙桃市在武汉城市圈的地位：仙桃是“8+1”西部城市圈离武汉最近的中心城市，属于江汉平原发展最快的城市。仙桃的职能分工：仙桃是西部城市圈离武汉最近的中心城市。西部区域性中心城市—的职能定位为仙桃市在城市圈的发展奠定了比较高的地位。仙桃市在城市圈的定位：仙桃市凭借良好的自然资源优势、生态优势、区位优势，在城市圈内的定位为：大武汉的“后花园”，绿色产品供应基地和农副产品加工基地，武汉光谷的生产科研基地。大武汉“后花园”、养生之地的定位，将极大地增强仙桃市对武汉市置业及投资者的吸引力，并可能引发新一轮的商业及专业市场开发热潮。城市背景城市圈介绍：武汉“8+1”城市圈，未来将形成以大武汉为核心，与周边8个中小城市优势互补、资源共享、市场共通、利益共有的城市圈经济一体化格局。城际交通的建设，加强了城市之间的融合。而对于仙桃市等城市圈内的二三线城市来讲，由于房地产行业起步较晚，发展也比较缓慢，未来市场发展及升值的空间都较大，且距离武汉市较近，因此极可能吸引部分武汉市的投资人群到此置业或投资，而这种吸引力的大小将直接取决于各城市的发展前景及其与武汉市紧密程度。8+1城市圈武汉城市圈对仙桃市的影响：城市之间越来越紧密，更多的武汉投资客户转向城市圈城市。城市背景城际铁车的建成将为仙桃带来更多发展机遇：15分钟生活圈，仙桃已不在孤立，与武汉融为一体已成未来发展方向。武汉—仙桃城际铁路预计2014年开工建设，目前，已完成了项目资料收集、现场踏勘工作。建成后，武汉至仙桃约60分钟的行程将缩短至40分钟以内，将更好发挥区域城际交通的整体效益，从而促进武汉城市圈一体化的进程不仅极大地改善江汉平原的交通条件。同时，规划城际铁路通车后，将武汉与仙桃联系的更为紧密，武汉及周边城市圈客户将目光投向仙桃，大大拉动仙桃市内各项经济发展，房产市场将会尤为显著。经济产业的发展、城市的升级对城市房地产行业发展的巨大带动作用不可忽视。城市背景仙桃城市发展概述：城市南拓发展，仙桃新城发展引来新机遇。项目地段价值将日益凸显。城西南片区以老城区为中心，以向南发展为主导，兼顾向东，城市的发展基本控制在分洪道以西和通顺河高压走廊以东地区。规划公共设施集中在大新路、钱沟路和何李路共同形成的城市中轴线，以及沔阳大道、仙桃大道和新城大道三条东西向的城市轴线上；规划工业用地有三片，分别是仙桃工业园区、新建的城东工业区和城东南工业区；规划的居住用地包括五个片区，除老城区外还包括城南片区、城东片区、城西片区（城西北片区）、城西南片区、南城新区。本案城市背景仙桃城市发展概述：城南片区发展迅猛发展，政府对区域前景较为重视，区域交通体系逐步得以完善。城市发展方向：规划期内重点向南，兼顾向东，远景争取实现城市的向北跨越。城市形态：规划城市形态为轴向带动、片区发展的多中心城市。规划以南北走向的袁士路、汉江路－纺织大道、锦瑞路、钱沟路、何李路、叶王路、和平路为依托，穿越或跨越高速公路向南发展，城市形态表现为片区状发展，城市内部道路形态以网格状为主。省委书记罗清泉视察南城新区省委副书记杨松视察南城新区市委书记刘新池视察南城新区建设城市背景仙桃市第一人民医院仙桃城市发展概述：城南片区众多政府、企事业单位纷纷入驻，医疗、教育、文化、体育、商业综合体等一应俱全。仙桃市博物馆仙桃市新政府大楼仙桃市一中城市背景1)人均GDP快速增长2012年达到31210元。位列全省县市第一，随着城市经济的快速发展，消费者对固定资产投资兴趣日益加大。2)居民可支配收入及消费支出快速上升随着收入水平的不断提高，居民的消费水平增强，对生活的要求也将逐渐提升。仙桃经济发展状况：近年，仙桃经济增长迅速，仙桃人均消费日益提高，生活水平不断提升。仙桃市人均GDP（元）05000100001500020000250003000035000仙桃市人均GDP（元）202582800024761312102009年2010年2011年2012年人均可支配收入（元）82669663107611178312480020004000600080001000012000140002006年2007年2008年2009年2010年人均可支配收入（元）城市背景◆城市南移，适度往东扩张，经济开发区工业园区及南区新城建设已经初具规模，随着市政等配套工程的逐步兴建和完善，仙桃市的“龙头”效应已经初步呈现，新时代发展契机给仙桃带来了腾飞的潜力，同时也为仙桃发展注入了蓬勃的发展生机；随着政府对城镇化发展的推行下，仙桃城市化进程发展进一步加速，其房地产市场有着较为广阔的上升空间；诸多房地产项目的开发建设，也使得仙桃的各项商业、交通、生活等配套设施进一步完善。城市发展研究结论：城市南移，打造南部新城，区域交通不断完善，本案商业价值日益凸显。城市背景Part.2仙桃房地产市场分析国务院颁布“新国五条”，限购政策不松懈、扩大房产税试点、保护刚性依旧是商品房产市场发展趋势，商业地产依旧不受限制。解读：限购政策不松懈、并通过扩大房产税试点、对房价目标进行限制干预，核心依旧保护刚性需求客户，商业地产依旧未干涉。2010年：“国十一条”“国十条”“9·29新政”相继出台；2011年：“新国八条”出台。调控手段也从差别化信贷、增加保障房供给等，逐步上升到限购、限贷和限价；2013年：国务院总理温家宝2月20日召开国务院常务会议，颁布‘新国五条“。（一）完善稳定房价工作责任制。（二）坚决抑制投机投资性购房。（三）增加普通商品住房及用地供应。（四）加快保障性安居工程规划建设。（五）加强市场监管。仙桃房地产分析新政改变了大部分开发商的市场预期，但基于国情、中国的经济制度及结构、中国房地产市场的特殊性等，开发商们并没有产生恐慌，在项目运营、公司运营等方面积极调整，时下在普通住宅市场调控持续加码的情况下，商业地产领域正在受到热捧，绿地、华润等企业相继成立商业地产运营公司。从大势的研判中我们可发现：政策的内容逐步从原则性的、指导性向执行性的、操作性强的方面推进。未来一段时间，出台更多政策的可能性很小了。市场开始进入政策的消化期和深度博弈期。我司认为短时间内商业地产市场不会遭遇调控，若有个别区域出现泡沫现象，对商业地产的管控将有可能加强，但对像仙桃等三四线城市而言，政策影响很小。开发公司资金链对销售回款的要求会更高，一次性付款将得到更大的优惠幅度。地产政策解读小结仙桃房地产分析仙桃房产市场发展日益完善，板块竞争格局激烈，尤其以城南片区、南城新区最为凸显，但新城板块追捧热度最高。城西北片老城区城市南扩南城新区城南片区城西南片城东片区仙桃房地产分析销售价格走势2013年1月至6月，仙桃城区商品房共成交5775套，同比2012年同期的3092套，上涨了86.8%，其中住宅共成交5392套，同比2012年同期的2786套，上涨93.5%，将近一倍。2013年上半年仙桃住宅成交套数排名前十的楼盘分别为：新城壹号、仙桃·福星城、和合·国际城、忆美·翰林公馆、星城国际·江汉星城、满庭春MOMA、元泰·未来城、紫金城、现代·森林国际城和锦绣江山。89215831083975709691819153310118946735990200400600800100012001400160018001月2月3月4月5月6月2013年上半年商品房、住宅销量趋势图商品房住宅仙桃房地产分析2013年年初，仙桃楼市开年成交价比2012年年末的稍高一些，到二月份，受春节假期“返乡族”回家置业等因素的影响，各大房企打折促销的增多，住宅成交1533套，引领2013年上半年月度销量，住宅均价较一月份也有些降低，但也一直稳定在3000元/㎡左右。二月高峰过后，楼市销量开始下降，但三、四月份的商品房销量同比12年还是分别增加了137.5%、187.6%。五月份是楼市传统的销售淡季，成交量开始下滑，成交量下降，成交价格反而上涨，但五月份商品房销量同比12年还是增加了42.7%。仙桃楼市在六月份针对端午佳节打出了不少促销活动，但是购房者好似不太感冒，楼市成交依然没有大的起色。3471.663006.643266.373025.363342.073338.5727002800290030003100320033003400350036001月2月3月4月5月6月2013年1-6月商品房成交均价2956.112897.723132.62914.643107.053005.7827502800285029002950300030503100315032001月2月3月4月5月6月2013年1-6月住宅成交均价仙桃房地产分析销售价格走势城南版块的楼盘普遍销售较好，在上半年的住宅销售排行榜中，城南版块就有6个楼盘入选。城西板块的满庭春MOMA和锦绣江山表现也较突出，上半年住宅销售成绩较好。南城新区的现代森林国际城，成绩斐然，三月底开盘，三个月销售住宅138套。城南的大热盘“新城壹号”将商品房和住宅的成交量及成交面积排行榜的状元都收入囊中，2013年上半年商品房成交727套，成交面积为91268.12㎡；住宅成交692套，成交面积为79137.18㎡。仙桃房地产分析销售套数排行2013年上半年楼盘住宅销售套数排行排名楼盘名称销售套数（套）平均每月（套）1新城壹号6921152福星城333553和合·国际城253424亿美·翰林公馆235395新城国际·汉江星城217366仙桃满庭春MOMA174297元泰未来城153258紫金城148249现代·森林国际城1382310万荣·锦绣江山130212013年上半年楼盘住宅销售套数排行排名楼盘名称面积（平方米）1新城壹号79137.182福星城38458.713和合·国际城26365.714亿美·翰林公馆23883.395新城国际·汉江星城23211.166仙桃满庭春MOMA19298.387紫金城18226.118元泰未来城17101.359现代·森林国际城15453.610公园世家13682.17五大版块齐发力：2013年上半年，依然是城南以1910套住宅销售成绩领跑仙桃楼市，并在2013年上半年住宅销售排行榜TOP10中占据了六个名额，成绩相当不错。除老城区外各版块六月的成交均价相较一月份均有所上涨，城南新区和城西版块的上涨趋势最为明显，老城区成交均价走势与之大相径庭，6月成交均价相较1月跌了9.5%。城南领跑楼市：城南一直以来就是成交最热的版块，2013年1月至6月以2085套成交量坐稳冠军宝座，在2013年上半年住宅销售排行榜TOP10中，城南版块的楼盘占据了六个席位，其中大热盘“新城壹号”更以成交692套的成绩位居排行榜的榜首。1910136357652017505001000150020002500城南城西城东老城区南城新区2013年1-6月城区各板块住宅成交量仙桃房地产分析各板块住宅成交量2013年上半年，仙桃楼市主要还是以刚性需求为主导，故120㎡以下的户型仍是需求热点，其次是改善型需求的120㎡~140㎡户型。在均价方面，随着仙桃近两年快