杭州商业综合体市场调研报告

杭州万象城市场调研报告•商业篇地块分析万象简介区域分析钱江新城规划区域位置—钱江新城规划功能定位–是未来杭州行政、经济、文化活动的中心；–是城市经济、旅游发展的新增长点；–是开辟钱塘江时代，带动钱塘江两岸城市开发的重要因素；–是杭州现代化大都市形象的标志区位情况地理、交通：万象城位于钱江新城的CBD区域，北靠钱江路，西邻江景路，南临富春路，东依庆春路，其中地铁4号线中的江锦路站、地铁2号线的钱江路站均与万象城接驳，项目周边还覆盖了多条BRT快速公交路线。周边配套：杭州大剧院、国际会议中心、市民中心、波浪文化城近在咫尺，规划有未来这里将成为商务办公、购物、文化娱乐的中心。本项目周边都是城市标志性的建筑，区域价值已被认可，有一定的升值空间；配套成熟、生活便利，体现高档的生活品质。万象城规划总建筑面积约80万平方米，首期已建成建筑面积达24万平方米的大型购物娱乐中心。与三栋建筑面积达14万平方米超高层住宅（悦府）；二期将建设建筑面积达25万平方米的酒店式写字楼（预计2013年交付）公寓（2011年预计交付）；三期将建设建筑面积达11万平方米的超高层写字楼与6万平方米的超五星级酒店（预计2013年交付）。区域SWOT分析•区域优势Strength•钱塘江畔，自然景观条件佳•政府统一规划，有序实施，严格控制管理•区域交通便捷•区域劣势Weakness•背临钱塘江，发展空间受限•尚未成型，需要一定时间的人气积累•多家不同背景开发商实施建设，良莠不齐，增加了同质开发的潜在危险就规划本身而言，杭州钱江CBD的规划是相当到位和具前瞻性的，在截止目前的钱江新城建设的过程里我们也不难看出，政府的决心是坚定的。但由于杭州传统的商务区的潜在竞争，与隔江相望的钱江世纪城能不能形成合力等问题，并且随着杭州地缘经济地不断被边缘化，钱江新城CBD形成过程是漫长而艰苦的，随之而来的不确定因素也相当复杂。商业篇区域分析万象简介地块分析地块周边环境项目东侧的住宅区在人气聚集期后极可能形成杭州顶尖的高档住宅区。南侧规划为精品商业区。西侧的规划高度300米标志性办公楼，可能对商业项目的购物舒适感和亲和力带来不利影响。北侧的规划的文化娱乐用地的具体用途未完全决定，对本项目未来环境带来了不确定因素。地铁交通分析其中2号线、5号线经本项目地块，并将在地块周边形成换乘枢纽中心站点经钱江新城并在其中设有站点的线路有三条线路这对项目的可达性和客流的汇集起到了极大的促进作用钱江新城规划交通组织老城区交通连接有清江路、解放东路、庆春东路、凤起东路等交通主干道。过江网络杭州市将在目前（已建和在建）六座跨钱塘江大桥的基础上，再增添“四桥一隧”，形成“十桥一隧”加密过江网络。本项目必须利用地块自身的优势，合理地规划，规避主干道过宽及周边大楼的压制，全力打造强势商业中心，为项目的最终赢利打下坚实的基础。因写字楼项目区位不具优势，需避免钱江新城内部的不必要无效竞争。酒店在规划设计中必须力求更贴近核心辐射区域内的企事业单位和政府机构的实际需求，与新城内大量的酒店形成错位互补，在商务配套方面真正达到CBD的要求。地块SWOT分析区域优势Strength区域劣势Weakness项目两面临宽阔的主干道，一定程度影响商业人气西侧的规划中的300米摩天高楼，使得本地块项目受到高度压迫感距离钱塘江较远，亲水性欠缺处于核心区内左右逢源的区位位置，可同时吸引来自写字楼和居民区的多样化消费群体东侧住宅已大面积动工，将带来大量人气建设中的过江隧道更能进一步提升地块价值地铁的规划，将提升区域价值商业篇区域分析地块分析万象简介基本概况•。2005年8月，华润集团携手新鸿基地产拿下钱江新城E－06、07、08地块，总占地面积近10万平方米，包括了商业、办公及住宅等多种用途，当时业内为之一震，“杭州将出现万象城了”规划•杭州钱江新城项目地面积约150亩，规划建筑面积55万平方米。•总投资预计超过40亿元人民币。•建筑面积近20万平方米•2005年8月，华润集团携手新鸿基地产拿下钱江新城E－06、07、08地块，总占地面积近10万平方米，包括了商业、办公及住宅等多种用途，当时业内为之一震，“杭州将出现万象城了”。万象城商城总平图地下三层，地上六层空中花园→下层式广场各层品牌介绍分布解析重点项目分析1层总服务台贵宾卡B1层千味刷3层嘉禾电影广场4层溜冰场分布解析B人气较高的场所•2005年8月，华润集团携手新鸿基地产拿下了钱江新城地块，把中国第二个万象城的梦想扎根在了杭州。•2006年12月，万象城正式动工，把10万平方米的土地上将建设一个80万平方米的都市综合体项目。杭州万象城商业市场分析杭州万象城商业市场分析购物中心辐射商圈分析辐射商圈范围界定综合考虑各区域人口消费特征，商圈辐射定位如下：第一（核心）商圈：钱江新城周边居民及钱江新城中办公群体和政府机构。第二商圈：杭州其他市区，重点为滨江区。第三商圈：杭州下属县市及杭州市外来人口。商业市场分析主要商圈比较武林、延安商圈表现为综合商圈，本地居民、商旅客、外来人口均占有一定比例；庆春商圈则主要表现为生活配套商圈。本地居民较多。客源比较之客源构成0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%武林商圈延安商圈庆春商圈湖滨商圈吴山商圈本地居民探亲游客商旅其他商业市场分析主要商圈比较延安、武林、吴山商圈的出租车及自备车的比例略高；公交和自行车/助动车仍是杭州市居民购物出行的主要方式。客源比较之出行方式比较0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%武林商圈延安商圈庆春商圈湖滨商圈吴山商圈公交车出租车自行车/助动车自备汽车步行经营商户需求分析普通经营商户分析商铺楼层选择普通经营商户的楼层选择倾向性也十分明显，80%的被访者表示只要沿街一层铺面。需要2层和一通二商铺的分别为9%和7%。商铺楼层的选择80%9%7%1%3%只要沿街1层2层3层4层1－2两层购物中心辐射商圈分析商圈人文经济环境分析人口数量分析钱江新城周边目前总计约有728万平方米住宅，目前周边区域约有100万平方米住宅在建，约1/2集中于钱江新城东南侧；此外，未来在钱江新城西北侧将有约100万平方米的住宅。购物中心辐射商圈分析商圈人文经济环境分析滨江区现有人口12.5万，沿江新建小区较多，约96万平方米；未来住宅供应量预计在200万平方米以上。购物中心辐射商圈分析商圈人文经济环境分析人口数量25.228.833.812.513.620.2010203040现状近期中远期万人钱江新城周边滨江区根据以上调查数据，预测钱江新城周边及滨江区人口将有较大幅度的增长，预计中远期钱江新城周边可达到人口33.8万，滨江区人口达到20.2万。购物中心辐射商圈分析商圈人文经济环境分析人口结构分析之家庭人口分析钱江新城周边居民显现为单身家庭及两口之家比例稍高；滨江区三口之家比例较高，其次为四口之家。九堡目前的居住比例较低。家庭人口0%20%40%60%80%100%商圈平均钱江新城滨江区五人以上四口之家三口之家两口之家一个人购物中心辐射商圈分析商圈人文经济环境分析人口结构分析之家庭收入分析比较发现，钱江新城居民平均收入较低，而滨江区基本为新建小区，因此高收入人群比例较大。家庭收入0%20%40%60%80%100%商圈平均钱江新城滨江区16001元以上12001元以上8001--12000元5001--8000元3001--5000元2001--3000元2000元以下总结杭州万象城市场调研报告•住宅部分杭州万向成市场调研住宅篇悦府。•地理、交通：万象城位于钱江新城的CBD区域，北靠钱江路，西邻江景路，南临富春路，东依庆春路，其中地铁4号线中的江锦路站、地铁2号线的钱江路站均与万象城接驳，项目周边还覆盖了多条BRT快速公交路线。•周边配套：杭州大剧院、国际会议中心、市民中心、波浪文化城近在咫尺，规划有未来这里将成为商务办公、购物、文化娱乐的中心。•本项目周边都是城市标志性的建筑，区域价值已被认可，有一定的升值空间；配套成熟、生活便利，体现高档的生活品质。基本情况区位情况•项目名称数量•总建筑面积140000平方米•建筑容积率5.53•绿化率30%•建筑类别住宅普通住宅•车位配比1：1，管理费100装修状况精装修•开盘均价28000元•开盘时间8月21日、9月3日、9月17日•交付时间2009-081已开房源2#楼、1#楼、3#楼推出房源一期：161套•二期：160套•三期：301套万象城“悦府”规划建筑风格景观规划•悦府1#、2#楼的主力户型为190~230方的大户型，3#楼主力户型以90方为主，有部分135方~140方房源。•所有户型力求舒适，3.1米层高、全明设计、方正、通透，户型越大也便将舒适性发挥得越大。所有户型特别突出主卧与客厅部分的舒适性设计，让主人有一种尊崇感。•与项目所在钱江新城CBD区域的区域价值，和整个万象城高档的生活配套相比，户型设计并不是本项目的亮点，不是吸引购房者的重点。90方户型：全明、通透，但是卧室面宽过小，面积局促，居住舒适性不强，3.2米客厅面宽，影响使用功能140方户型：全明、通透，主卧、客厅功能突出、舒适性较好，但是其余房间面宽、面积都比较小，这样的三房有些顾此失彼195方户型：主卧、客厅等功能突出、舒适性较好，但是其余房间面宽、面积都比较小，这个户型面积浪费比较大，牺牲房间面积使公共部舒适性得到满足230方户型：主卧、客厅等功能突出、舒适性较好，户型面积比较大、户型使用功能齐全、房间数量多，居住舒适性基本能满足•悦府精装修标准为6000元/m2，现场无样板房，效果图称得上富丽堂皇，装修用材考究均采用国际知名品牌，具体用材情况详见附表。•大堂•梯厅客厅•卧室悦府广告形象独特、新颖，一支笔、一排钟、一枚钥匙给人留下深刻的印象。每一次的广告词都能抓住一个卖点：CALLISO设计事务所、柏悦酒店、3期精装修住宅，步步推进，加深印象。广告突出的是“城”的概念，从描绘杭州万象城、柏悦选择杭州万象城、深圳万象城，以万象城作为悦府的最大卖点,推销悦府同时宣传了杭州万象城。客群情况•客户来源•主要客户：多数是杭州本地人•次要客户：30%左右的港澳客户及一部分外籍人士，和少数省内温州、宁波等地客户•购买目的•购买大户型的客户,一般以自住为主投资为辅,只有少部分人以纯投资为目的购买,主要是大户型总价基本在500万以上,高达40%的首付,投资成本过高•购买90方小户型的客户,以纯投资为目的占了50%左右•客户看重点•看好整个钱江新城区域的发展前景•项目地处钱江新城核心区，周边都是高尚住宅,城市标杆性建筑,区域价值突出•交通优势明显,地铁1号线、2号线、4号线都在万象城设有站点•万象城的概念已深入人心,所有物业配套高档,体现高档的生活品质销售情况开盘时间8月21日、9月3日、9月17日主力户型1#、2#楼以190~230方为主，3#楼以90方为主推盘数量总房源622套，2#楼：161套，1#楼：160套，3#楼：301套开盘价格28000元/平方销售进度共成交507套，成交率达82%。1＃楼成交146套，成交均价28240元/平方2＃楼成交150套，成交均价27132元/平方3＃楼成交211套，成交均价27490元/平方销售分析•10.1.2826•万象城的销售情况相当火爆,一期所推的2#楼和二期所推的1号开盘当天销售均在90%以上,3期开盘当天预定达60%以上，虽逢逆市开盘，但一期、二期30天销售率均达到70%以上，逆市取得了较突出的销售业绩。•截止10月3日，据透明售房网数据表明：309套190~230方户型，已成交296套，成交率达96%，129套130~140方户型，已成交109套，成交率达85%，172套90方户型，已成交102套，成交率达60%，项目主力户型以大户型为主，因此大户型去化表现更好一些，消费人群对总价敏感性不高，更加注重产品的豪华、舒适性及配套。•悦府的销售虽受低迷楼市的影响，后两