余明轩房地产投资分析-第三章房地产投资市场

第三章房地产投资市场第七章•第一节房地产市场概述•第二节房地产市场供求•第三节房地产价格•第四节房地产价格指数•第五节房地产租价比第七章第一节房地产市场概述•一、房地产市场的独特性与主要特征•房地产市场概念：•从狭义上说，房地产市场是房地产交换的场所；•从广义上说，房地产市场是房地产交换关系（涉•及房地产全部流通过程总和），不仅是房地产交•易的场所，也是房地产商品所经过的流通过程的•总和，即包括房地产商品的买卖、租赁、交换、•抵押、信托和融资等。第七章（一）房地产市场的独特性•1.市场供给缺乏弹性。•供给价格弹性是指供给量相对价格变化作出的反应程度，即某种商品价格上升或下降百分之一时，对该商品供给量增加或减少的百分比。•供给的价格弹性系数=供应量的变动率（%）/价格的变动率（%）=（▲S/S）∕（▲P/P）第七章•由于房地产具有位置固定、数量稀缺、产品不可替代、建设周期长等特点，特别是土地自然供给缺乏弹性，因此，房地产开发商很难在短期内增减市场供给总量，房地产供求不平衡的调整是较为缓慢的。第七章•2.市场供给的不同质性。房地产不可能像一般产品那样进行批量生产，每一幢房屋都是单件产品，都具有个别性。这就决定了房地产市场是一个不完全的市场。第七章•3.政府垄断土地出让。我国实行土地所有权和使用权相分离制度，政府垄断土地出让行为。农村集体土地在被征收为国有土地之前不得进入房地产市场进行流转。因此，价值规律的发挥在房地产市场中就不同于一般的自由竞争市场而受到一定的限制。第七章•4.市场需求的广泛性。人们的日常生活和一切社会经济活动都不开对房地产的需求，土地是一切经济活动和社会活动的基础，房地产是人类生存和发展的基本物质条件。随着社会生产力的发展，人类生活水平的提高和活动能力的增强，人们对房地产的需求将会越来越广泛。第七章•5.与银行融资关系密切。由于房地产开发需要大量资金，同时对于一般购房者来说，也需要一笔庞大的资金，因此，不论是房地产的投资者还是消费者，通常都需借助金融信贷机构和社会资金的融资作用。第七章•6.房地产市场具有较强的区域性。房地产的不可移动性决定了一个地区的房地产短缺不能依靠其他地区的房地产来解决，因此，房地产市场具有较强的区域性，这种区域性表现为区域供求状况的差异、区域价格的差异、区域市场政策的差异等等。第七章•7.房地产价格与区位关系密切。在不同地段上开发房地产，房地产的价格可能会有天壤之别，这与一般商品的价格截然不同。第七章第七章•8.房地产交易需要专业人士提供服务。由于房地产市场是一个不完全竞争市场，房地产市场中的供求状况和价格变化信息一般来说透明度不高，同时，房地产市场受政府的宏观调控影响也较大，因此，房地产市场需要专业人士提供专门服务，如房地产估价师、房地产经纪人、物业管理人员、律师、房地产咨询师等。第七章（二）房地产市场的主要特征•1.垄断与竞争相结合。在我国，城市土地归国家所有，农村集体土地属于农村集体所有。土地的所有权为国家和农村集体所垄断，不能转让给私人。土地使用权的出让为国家垄断，农村集体土地欲进入土地市场，必须先征收为国有土地，才能进入市场转让。•在房地产转让市场，由于房地产市场上买卖双方的数目众多，他们之间存在着一般商品市场中一样的激烈竞争。所以说，房地产市场是垄断与竞争相结合的市场。第七章•2.房地产市场的区域性。•3.房地产市场供求的反经济循环性。一般市场的行情都同经济增长同方向波动，而房地产市场存在某种反经济循环的趋势。因为房地产不仅可直接用于生产和生活消费，还具有保值与增值的功能。所以当经济不景气时，人们为避免货币贬值而购买房地产。•另一方面，在经济繁荣时，社会的大部分资金为其他产业部门吸收，投入到房地产行业的资金少了，限制了房地产业的发展；当经济不景气时，恰恰有一批资金从其他产业部门转移到房地产业，又促进了房地产业的发展。第七章•4.房地产业的社会制约性。房地产业是国民经济发展的支柱产业之一，是国民经济尤其是城市经济发展的基础产业，它的发展能带动一批相关产业的发展，所以无论是发展中国家还是发达国家，都对房地产市场采取不同程度的各种措施进行干预。第七章•5.流通方式和交易形式的多样性。房地产市场流通方式和交易方式具有多样化的特点。第七章•交易方式购买租赁抵押购买有现售和预售，程序上有拍卖、招标、协议等方式。•租赁有长期、短期之分和直接租赁、转租的区别。第七章•交换媒介和商品货币关系货币抵押典当•调换房屋产权调换是指拆迁人用自己建造或购买的房屋产权与被拆迁人的房屋进行产权调换，并按被拆迁房屋的评估价和调换房屋的市场价进行差价结算的行为。产权调换是房屋拆迁补偿安置的方式之一，其特点是以实物形态来体现拆迁人对被拆迁人的补偿。第七章•权益关系使用权和所有权的交易或交换完全产权交易和部分产权交易等第七章二、房地产市场的功能•（一）价值评价的功能•房地产商品是房地产业和建筑业的共同产品，其价格不合理，将直接影响到这两个产业的发展。价格偏低，这两个产业部门不能得到合理的利润和满足自身发展的资金积累，会阻碍两个产业的健康发展；价格偏高，使开发商和建筑商获得正常利润以外的超额利润，易造成投资过热。•充分发挥房地产市场的价值评价功能，不仅对房地产业，而且对整个国民经济都有重要意义。第七章（二）调节供求的功能•价格对供给的影响是正方向的，随着价格的上升，供给增加；•价格对需求的影响是负方向的，随着价格的上升，需求减少。•市场通过价格的变化，可以调节供求总量和供求结构，从而使供求达到均衡。第七章•实际中，房地产商品的总供给与需求以及某类房地产商品的供给与需求通常是不平衡的。市场可以通过价格的变化使这种不平衡保持在一定的限度之内。•房地产市场的自我调节功能，一方面使房地产业与社会经济协调发展，另一方面也可以调节房地产业的产品结构。第七章（三）优化资源配置的功能•土地实行有偿使用后，土地使用权和房屋所有权及使用权均可以入市交易。实行合理的房地产价格，进行房地产转让、租赁、抵押，可以促进房地产资源的优化配置，优化城镇用地结构，提高房地产资源使用效率。1980年全国城市人均居住面积只有3.6平方米，城市居民的居住环境和生活条件亟待改善，成为改革开放以后房地产快速发展的重要动因。第七章•1949～1979年，是我国住房发展相对缓慢的时期。根据相关资料，国家在这30年内虽投入374亿元巨资建设住房，但仍不能满足城镇职工居民的需求。1978年，全国城镇居民人均居住面积仅3．6m2，缺房户达869万，占城市总户数的47．5%。同时，由于我国长期实行低租金的福利分房制度，国家和企业为解决职工的住房问题背上了沉重的包袱，延缓了我国住房建设的进程。实践表明，计划经济体制下住房完全靠国家包下来，实行福利分配的路子走不通。第七章•（四）政府宏观管理的基础•国家对房地产业的宏观管理有两种途径：一种是直接管理，另一种是间接调控（主要途径）。•国家对房地产业的间接调控是指利用产业政策、行政、法律、经济等手段来引导、监督和服务房地产市场，以促进和规范房地产业的发展。因此，为了对房地产业进行合理的宏观调控，建立起相对完善的房地产市场是其前提和基础。第七章•国五条，是指在2013年2月20日国务院常务会议确定的五项加强房地产市场调控的政策措施。•（一）完善稳定房价工作责任制。各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。建立健全稳定房价工作的考核问责制度。•（二）坚决抑制投机投资性购房。严格执行商品住房限购措施，严格实施差别化住房信贷政策。扩大个人住房房产税改革试点范围。第七章•（三）增加普通商品住房及用地供应。2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。•（四）加快保障性安居工程规划建设。配套设施要与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用。完善并严格执行准入退出制度，确保公平分配。2013年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。•（五）加强市场监管。加强商品房预售管理，严格执行商品房销售明码标价规定，强化企业信用管理，严肃查处中介机构违法违规行为。推进城镇个人住房信息系统建设，加强市场监测和信息发布管理。第七章三、房地产市场的结构•房地产市场是一个多功能的综合性市场，目前，我国房地产市场可以划分为三个不同层次，即一级市场、二级市场和三级市场。第七章•（一）房地产一级市场•一级市场是指国家以土地所有者和管理者的身份，将土地使用权出让给房地产经营者与使用者的交易市场，又称土地出让市场。政府直接参与交易活动。•特点：•1.垄断性。房地产一级市场是完全垄断市场，只有国家一个卖主。•2.有限的竞争性。一级市场的竞争是有限的，只能在买方之间展开。第七章•3.政策导向性。政府既是卖方，又是土地宏观管理者。政府凭借垄断地位控制一级市场，其目的不是收益最大化，而是合理配置土地资源，提高土地使用的社会效益和环境效益。因此，政府需要根据城市发展规划和经济发展的需要，制定一些产业政策，调整土地出让计划、规模和结构，引导开发商的开发经营行为及产业的发展，达到宏观调控的目的。第七章中牟县国土局国有土地使用权挂牌出让公告•中牟县国土资源局国有土地使用权挂牌出让公告(牟国土资交易告字[2012]146号)牟国土资交易告字[2012]146号2013-3-12•经中牟县人们政府批准,中牟县国土资源局决定以挂牌方式出让1(幅)地块的国有土地使用权第七章•（二）房地产二级市场•是房地产开发商与房地产使用者之间的交易市场。是取得土地使用权的房地产开发公司对土地进行开发后，将“生地”变为“熟地”，或在熟地上建成各类房屋，然后将开发后的土地连同地上建筑物转让给使用者即消费者的经济行为。房地产开发公司使用者开发土地建筑房屋第七章（三）房地产三级市场•是指投入消费使用后的房地产交易，包括房屋买卖、租赁、土地转让、房地产抵押等项交易活动。•特点：1.竞争充分。买者与卖者的数量极多，难以形成垄断。•2.交易主体多样。土地使用者、房产的所有者和使用者都可以在市场上进行交易。交易主体既包括个人，也包括机关，企事业单位。•3.交易分散，交易规模有大有小。•4.交易对象多为存量房地产。第七章四、房地产市场的类型•（一）按房地产的实物形态划分•1.地产市场。地产市场是指土地使用权交易的市场，在该市场中城市土地使用权通过供求双方之间资源地有偿让渡，实现地产的交换和流通。第七章•特点：•（1）一般市场对商品出售后的用途不加限制，土地的使用则有限制，地上建筑物必须符合城市规划。•国土部下半年将严查房地产项目违规用地•国土资源部执法监察局局长李建勤表示，下半年，国土资源部重点查处房地产项目违规违法用地，特别是违规向别墅供地、囤地炒地、擅自改变保障性住房用地性质行为。第七章•（2）一般商品进行交易时，同时出售了商品的所有权和使用权，而地产市场进行交易的只是土地的使用权。•（3）一般市场上商品的运动是单独完成的，而城镇地产的流动大多数情况下伴随着房产的流动。第七章2.房产市场•特点：•（1）经营对象的不可移动性。在房地产交易过程中只能通过交换产权契约的交易活动而发生所有权和使用权的转移，不发生物质实体空间的移动。•（2）流通形式的多样性。房产的买卖、租赁、调换、抵押、信托等形式。•（3）较强的区域性。一个地区的短期不能由其他地方的积压来补充，市场具有较强的区域性。第七章（二）按交易方式划分•1.房地产买卖市场。是指从事房地产买卖活动的场所，包括房产所有权和土地使用权买卖。•现货买卖：买卖已经存在的新、旧房地产成品。消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售房屋的大产证的商品房，与消费者签订商品房买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。第七章•按国家销售“现房”的规定，已经盖好的房子，不等于是“现房”，已经有人入住的房子也不等于是“现房”，而已领房产证和土地使用证的房子才叫“现房”。这种现房销售已不再需要“销售许可证”，而是要查看“房产证”，签合同也不是必须使用商