江苏江阴房地产市场调研报告

一条江与一座城的故事2011年12月2日江阴市市场调研简报北纬31°40′34″至31°57′36″，东经119°59′至120°34′30″之间浙江钱塘江大潮、安徽黄山、江西庐山、四川峨眉山、巴比伦“空中花园”、约旦“死海”、古埃及金字塔及狮身人面像、北非撒哈拉大沙漠“火神火种”壁画、加勒比海百慕大群岛和远古玛雅文明遗址……上海、杭州、武汉、重庆、成都……北纬30°-31°集聚了世界和中国太多的历史文明和现代城市文明！江阴最近连续几年中国百强县首位！长三角城市群中重要的城市单元！拥有号称全国第三村的中国长江村！……这是我们听到江阴时的直观印象，那么真实的江阴又是怎样的呢？一、城市总体概况二、城市发展规划三、城市宏观经济四、房地产市场概况五、城市典型楼盘六、商业市场概况七、酒店市场概况八、写字楼市场概况九、酒店式公寓市场十、地块基本情况一、城市总体概况二、城市发展规划三、城市宏观经济四、房地产市场概况五、城市典型楼盘六、商业市场概况七、酒店市场概况八、写字楼市场概况九、酒店式公寓市场十、地块基本情况江阴市简称澄，位于江苏省南部，长江三角洲太湖平原北端。拥有7000年人类生息史、5000年文明史、2500年文字记载史、1728年建县史；江阴地处江尾海头，长江咽喉，自古就是江防要塞、兵家必争之地。1983年3月实行市管县体制，改属无锡市。1987年4月经国务院批准撤县建市(县级市).江阴市素有“延陵古邑”、“春申旧封”、“忠义之邦”之称。2010年，江阴市在全国县域经济基本竞争力排名中再次名列第一，实现了百强县排行榜“八连冠”，并且连续十一年名列江苏省县级市第一。城市总体概况——城市简介城市总体概况——城市区位与人口江阴，位于长江三角洲中部，北靠长江，南接无锡，西连常州、南京，东邻苏州、上海，是自上海溯江而上的第一座滨江港口城市。全市总面积987.53平方公里，其中陆地面积811.7平方公里，水域面积175.8平方公里。第六次人口普查数据，江阴市常住总人口159.48万人，年平均增长率1.76%。江阴城市总体概况——城市位置直线距离：距上海：133公里距南京：145公里距杭州：185公里距南通：56公里距苏州：70公里江阴江阴是长江下游集水、公、铁于一体，江、河、湖、海联运的重要交通枢纽城市。铁路：在建的新长（江苏新沂—浙江长兴）铁路取道江阴；水路：江阴境内的锡澄运河沟通长江、太湖；江阴港可以直通海外；公路：同三（黑龙江同江—海南三亚）和京沪两大国道主干线经过“中国第一，世界第四”的江阴长江公路大桥，连接沪宁高速公路、宁通一级公路的锡澄高速公路穿越江阴境内；航空：江阴没有机场，但半径160公里范围内有六个机场，其中无锡苏南硕放国际机场距江阴市区仅55公里路程。城市总体概况——城市交通5000年前3000年前晋281年梁555年元1367年1949年1983年先民已在此繁衍生息土著文化与中原文化融合成为吴文化一部分暨阳县因处长江以南设江阴郡几经变更恢复江阴县建置4月22日解放属常州1953年属苏州改属无锡至今1987年撤县建市江阴历史悠久，境内有市级以上文物保护单位61处，其中晴山堂石刻、黄山炮台旧址顾山红豆树、江阴文庙、石庄高城墩良渚文化遗址，马桥文化华山遗址，佘城遗址等颇具影响。此外，江阴钟灵毓秀，人才辈出，有明代杰出地理学家、旅行家徐霞客，“中国近代图书馆之父”缪荃孙，民族音乐家刘天华，以及“中国现代机器人之父”蒋新松等杰出代表。近年来，随着经济发展，造就了一大批优秀企业家，形成有利于企业文化交流和信息交流的社会氛围，对发展生态文化，创建生态社会，提供了丰实的文化环境。城市总体概况——历史沿革城市总体概况——行政区划2010年，江阴市辖6个街道：澄江街道、城东街道、夏港街道、申港街道、南闸街道、云亭街道；11个镇：璜土、利港、月城、青阳、徐霞客、华士、周庄、新桥、长泾、顾山、祝塘；65个社区、4个居委会、305个村委会。1、沪宁产业密集区中具有一定外向性和先导地位的重要加工制造基地，具有较强竞争力的区域。2、江苏省沿江高新技术产业带的重要组成部分、重要的工业港口城市、新兴交通枢纽和对外开放门户。3、苏锡常向苏中苏北地区辐射的中转站，塑造良好区域空间形象的重要地区，区域内物流园区的有机组成部分和某些产业发展的领头羊。城市总体概况——区域功能定位在功能上，是无锡向北辐射的门户，是无锡港口工业基地，是无锡物流中心的重要组成部分；在基础设施上，有8个主要的通道与无锡联系，分别为锡澄高速公路、无锡东干线、预留的第二过江通道、预留的第三过江通道、锡澄一级公路、锡沙一级公路、锡澄轨道交通、新长铁路。在青阳东和长泾东预留苏锡常备选机场，肖山水厂为无锡北部城镇的供水水源。在功能上，是常州向北辐射的重要基地；基础设施上，有五个主要的通道与常州联系，分别为沿江高速公路、无锡西外环路、滨江公路、常澄公路、镇南铁路；常州的取水口及水厂在江阴境内的利港，江阴的石庄石化工业园与常州的圩塘之间江阴一侧控制不少于2公里的生态隔离区。在港口功能上，江阴港与张家港互有分工，在交通设施上，有八个主要的通道与张家港联系，分别为沿江高速公路、滨江路、澄杨公路、无锡东干线、锡沙一级公路、澄熟公路、镇南铁路、澄张轨道交通。规划长山、香山为生态隔离区，沿市界江阴一侧控制不少于2公里为林地和农业空间。在功能上，江阴港与靖江港互有分工，中小型港口工业、修造船业逐步转移到靖江的江阴园区，体育、文化、医疗等公共设施适当考虑靖江的需求；在产业上，江阴的部分产业可逐步向靖江的江阴园区扩散；在交通设施上，有五个主要的通道与靖江联系，分别为新长铁路、锡澄高速公路、预留的第二过江通道、澄靖轨道交通、预留的第三过江通道。无锡常州张家港靖江在区域城市群中的关系在区域城市群中辐射范围扬州446万泰州462万南通728万无锡637万镇江311万常州459万苏州1046万江阴市注：以上人口数均为第六次人口普查数据江阴市50公里范围内辐射人口大约1000万人，100公里范围内辐射人口大约为3500万人。一、城市总体概况二、城市发展规划三、城市宏观经济四、房地产市场概况五、城市典型楼盘六、商业市场概况七、酒店市场概况八、写字楼市场概况九、酒店式公寓市场十、地块基本情况市中心片区55万市中心片区55万现代化的工业港口城市，交通枢纽，历史文化名城规划形成以三横六纵一环绿廊为骨架，点、线、面、环相结合的城市绿地系统。保持山、水、城、林的城市特色。三横分别为沿江绿带，澄南大道绿带、新长铁路绿带，六纵分别为新沟河绿带、新夏港河绿带、预留过江通道绿带、锡澄运河绿带、锡澄高速绿带、白屈港绿带。一环为黄山、长山、香山、蟠龙山、寿山、稷山、耙齿山、定山、羊头山、崎山、花山、白石山为主体的山林。一、城市总体概况二、城市发展规划三、城市宏观经济四、房地产市场概况五、城市典型楼盘六、商业市场概况七、酒店市场概况八、写字楼市场概况九、酒店式公寓市场十、地块基本情况项目江苏宜兴江苏如东浙江诸暨浙江乐清浙江临安江苏江阴常州市泰州市2011百强县排名9871418801——GDP（亿元）805.82352.36621.52495.84287.77200129762002GDP增速18.60%18.44%11.60%12.10%14%13.3%13.1%13.5%总人口（万人）107.24104.83106.9612752.59159360.8504.65固定资产投资（亿元)359.7235.14335.45140.65108.38626.522103.61538.03房产投资（亿元）-12.1563.0449.6621.94106.51447.0149.73消费品零售总额（亿元）274.7148.19165.35165.873.54381.381044.7550.29居民人均可支配收入（元）2586920502314133042624455301842626921359第三产业比例40.02%33.80%35.10%37.10%32.10%39%40.6%36.4%江阴与其他城市经济对比江阴市与其他百强县相比，几乎所有经济指标都遥遥领先，甚至与地级市泰州市相比，各项经济指标都较为相近。结论城市宏观经济——地区生产总值与增长率2006-2010年，江阴市GDP经济总量呈平稳增长态势，年平均增长率保持在10%以上，均高出同年全国平均增长水平。980119015301713200122.80%17.90%14.90%11.60%13.30%050010001500200025000.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%2006年2007年2008年2009年2010年江阴市生产总值变化情况地区生产总值（亿元）增长率2006年2007年2008年2009年2010年江阴22.80%17.90%14.90%11.60%13.30%全国11.6%13.0%8.9%9.2%10.4%22.80%17.90%14.90%11.60%13.30%11.6%13.0%8.9%9.2%10.4%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%江阴与全国GDP增长率对比城市宏观经济——人均生产总值与社会消费品零售总额2006-2010年，德州市人均GDP呈平稳增长态势，增长速度较快，2010年已达到166010元，在全国居于领先地位。江阴市消费市场稳步增长。2010年全市实现社会消费品零售总额381.38亿元，比上年增长18.6%，其中，批发零售贸易业357.82亿元，增长18.6%；住宿餐饮业23.56亿元，增长17.9%2006年2007年2008年2009年2010年人均生产总值（元）82329994901276221425721660108232999490127622142572166010020000400006000080000100000120000140000160000180000江阴市人均生产总值变化情况0501001502002503003504002006年2007年2008年2009年2010年201.25236.18293.34348.12381.38江阴市全社会消费品销售总额全社会消费品销售总额（亿元）城市宏观经济——三产比例江阴市经济发展动力主要来源于第二产业和第三产业，总体看，江阴的第三产业发展较为缓慢，与发达城市（北京、上海、广州等）的70%比重相比相差较远。0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%2006年2007年2008年2009年2010年第三产业34.95%35.50%36.50%38.09%39.00%第二产业63.32%62.99%62.09%60.02%59.19%第一产业1.73%1.51%1.41%1.89%1.81%1.73%1.51%1.41%1.89%1.81%63.32%62.99%62.09%60.02%59.19%34.95%35.50%36.50%38.09%39.00%江阴市三产比例城市宏观经济——财政收入与固定资产投资江阴市固定资产投资规模不断扩大。全年完成全社会固定资产投资额626.52亿元，比上年增长25.1%。其中城镇投资283.36亿元，农村投资236.65亿元。固定资产投资增长会促进城市的建设与发展。江阴市财政实力进一步增强。全年财政收入382.02亿元，比上年增长40.8％，其中一般预算收入130.72亿元，增长18.0％，财政收入占地区生产总值的比重为19.09％，比上年提高3.26个百分点。在全国县域经济基本竞争力排名中再次名列第一，实现了“八连冠”。140.01190.53245.02271.28382.0260.4882.33102.19110.77130.720501001502002503003504004502006年2007年2008年2009年2010年江阴市财政收入变化情况财政总收入（亿元）地方财政收入（亿元）344.35372.15400.33500.7