河北张家口房地产市场调研报告_148P

张家口房地产调研报告2011本报告委托伟业、思源、亚豪三方调研人员进行数据采集。本报告对张家口市四区共33个项目进行抽样调研，并根据调研数据进行汇总、归纳、整理、分析，生成此调研报告。一、城市介绍1、历史发展张家口，历史悠久、文化底蕴深厚。-胡锦涛2004年1月21日至张家口调研时城市介绍-地理位置张家口地处华北平原、蒙古高原交界之地，京、晋、冀、蒙四省（市、区）交界处。西临云岗石窟和北岳恒山，北接内蒙古草原，东与北京相邻。是北京的西部屏障，是沟通中原与北疆、连接中西部资源产区与东部经济带的重要纽带。全市地势西北高、东南低，阴山山脉横贯中部，将全市分为坝上坝下两个地貌浑然不同的自然区域。城市介绍-行政区划全市面积2964.4平方公里，张家口市下辖4个区、13个县、2个管理区、1个高新技术开发区。其中4个辖区分别为：桥东区、桥西区、宣化区，下花园区；13个县分别为：康保县、沽源县、尚义县、张北县、崇礼县、赤城县、怀安县、万全县、宣化县、阳原县、蔚县、涿鹿县、怀来县；2个管理区分别为：察北管理区、塞北管理区；1个高新技术开发区是指高新区。全市全市户籍总人口450.29万人，其中农业人口319.23万人；非农业人口130.55万人。市区人口98.68万。城市介绍-历史发展春秋时北为匈奴与东胡居住地，南部分属燕国、代国。秦时南部改属代郡、上谷郡。汉时分属乌桓、匈奴、鲜卑。隋时东为涿郡，西属雁门郡。唐时多属河北道妫州、新州，少属河东道蔚州。北宋时为武州、蔚州、奉圣州、归化州、儒州、妫州地。南宋时皆属辽。元属中书省上都路宣德府，西北部置兴和路(治今张北)。明为延庆州、保安州、云州、蔚州及万全都指挥使司十二卫、所地。清时北属口北三厅（多伦诺尔厅、独石口厅、张家口厅），南属宣化府（治今宣化）。（民国时期地图)（清末张家口)城市介绍-历史发展张家口历史文化悠久。在这里留下的200万年前人类与自然抗争的历史痕迹所衍生出的泥河湾文化，开创了东方人类从这里走向文明的先河。5000年前，中华民族的人文三祖黄帝、炎帝、蚩尤共同生息战斗在张家口的涿鹿大地，逐步形成并最终确立了中华文明“和谐、统一、团结”的核心价值。1551年，大境门外开设“马市”，由官方以布釜之类易蒙古鞑靼马匹、皮张。1570年，鞑靼首领俺答臣服受封，张家口被辟为蒙汉“互市之所”。（涿鹿之战）（泥河湾遗址）城市介绍-历史发展1613年，张家口堡之侧筑来远堡，以张家口堡和来远堡为基础，张家口逐渐发展成为蒙汉民族贸易交往的中心。1676年，清军击垮葛尔丹，打通了通往漠北的商道，立大境门为蒙古与本部贸易的场所。1884年，英、美、法等过商人纷纷到张家口收购皮张和羊毛，张家口逐渐成为陆路大商埠，“百货之所灌输，商旅之所归途”，年进出口平均银高达15000万两。成了誉满中外的“皮都”。1909年10月2日由詹天佑设计中国第一条自主建设的铁路通车，民国时期，孙中山专程视察京张铁路，对张家口进行视察。（商业街）（孙中山视察京张铁路）城市介绍-历史发展1954年新中国第一个水库在张家口官厅建成，毛泽东主席亲笔题词：“庆祝官厅水库工程胜利完成”，并亲临视察，周恩来、朱德等同志先后视察了官厅水库。1995年5月9日，国务院国批准张家口正式对外开放。由于张家口一直为军事重镇，对张家口开放发展而言，这一政策的获得具有里程碑的意义。此时中国的改革开放已经过了十五年的历史。2007年投资近千亿的“三年大变样”计划开始实施。建设“京冀晋蒙交界区域中心城市”，全力推进张家口“城市大变样、经济大发展、品位大提升、环境大改善、素质大提高”。2010年张家口城市发展有了质的飞跃。（改革开放前)（三年大变样)小结张家口市一个典型的北方城市，四季明显，气候干燥，有利于房地产的施工建设；张家口市是一座历史古城，山河壮美，历史悠久，民风古朴，文化传承源远流长。可以探寻古老的中华文明在这里孕育发祥的足迹，绵延起伏的长城古堡，也会使我们联想到这里曾经“大漠孤烟”下的不羁豪情。散落在张家口大地上丰富的历史文化遗存构成一部敞开的历史画卷，为我们揭示出远古至今的沧桑变迁。这为张家口的旅游产业发展奠定了基础。2、经济发展张家口经济步入发展“快车道”城市介绍-经济发展2010年张家口全市生产总值966.12亿元较去年增长14.1%。其中第一产业151.38亿元，增长15.0%，第二产业416.45亿元增长15.7%，第三产业398.30亿元增长12.2%。人均生产总值22770元增长13.6%。051015202520062007200820092010三大产业的增长率第一产业第二产业第三产业从张家口的产业结构来看，第三产业所占比例相对较大，说明其服务业与旅游业相对较高。三大产业均是稳步增加，第二产业增加相对较高，工业化进程加快。第三产业稳步增长，以滑雪和草原风光为特色的旅游业发展成为新的亮点注解说明城市介绍-经济发展2010年，全市规模以上工业总产值、工业增加值分别突破800亿元和300亿元，分别达到878亿元和302亿元，增幅分别达29.88%和16.1%。2010年，五大工业主导产业均保持了较快增长。装备制造业产销两旺，累计完成增加值39.7亿元，同比增长26.17%；新型能源产业随着风电产业的加快推进，今年装机容量达到374万千瓦，同时张、宣两大热电产能发挥和全市供热普遍推开，电力热力产业再上新台阶，新型能源实现增加值50.2亿元，同比增长23.4%；矿产品精深加工业和食品加工业平稳增长，累计完成增加值135.3亿元和62.3亿元，同比分别增长13.24%和10.24%；电子信息产业随着国内外市场的强势回升，全市单晶硅产量达到763吨，增幅实现翻番，电子信息产业完成工业增加值4.8亿元，同比大增53.26%。总体上看张家口工业生产实现较快增长，经济实力明显增强，主要产业均呈两位数增长，产业结构明显提升。注解说明城市介绍-经济发展生产性投资比重逐步提高；农业支柱产业进一步壮大，奶业成为新的经济增长点，初步形成了畜牧、蔬菜、果品三大农业主导产业；工业以能源、钢铁等六大主导产业主导行业拉动作用明显，信息产业、风电产业快速发展；民营经济逐步壮大服务业加快发展，以滑雪和草原风光为特色的旅游业发展成为新的亮点，社区服务、房地产、物流、保险等新兴服务业比重提高，连锁店、超市等新型商贸经营方式得到推广。城市介绍-经济发展2010年城市居民人均可支配收入达到14649元，五年年均增长11％，电脑、汽车等反映消费结构升级的商品开始进入百姓家庭，居民住房条件进一步改善。注解说明0200040006000800010000120001400016000200820092010106891252014649张家口可支配收入城市介绍-经济发展从数据上看房地产开发投资仍呈现快速增长态势，但增速回落。近年来在张家口市城市化进程不断加快的大趋势下，房地产投资保持了快速发展态势。一至七月份，房地产投资增速位居全省第四，总量位居全省第六，高于承德、沧州、秦皇岛等市。一至八月份，张家口市房地产开发企业累计完成投资140.75亿元，同比增长36.7%，增速较上月下降12.2个百分点，但仍较建设项目投资快10.7个百分点。投资额占固定资产投资的24.3%，较上年同期提高1.5个百分点。注解说明截止到2011年八月底，张家口市固定资产投资累计完成578.89亿元，同比增长28.5%，较上月提高1个百分点。八月份当月完成投资134.22亿元，占前八个月投资总量的23.2%。从投资构成上看：城乡建设项目投资437.84亿元，同比增长26.0%。房地产开发投资140.75亿元，同比增长36.7%。城市介绍-经济发展社会消费品零售总额增长快速。2010年，张家口市社会消费品零售总额实现146.14亿元，比上年增长12.1%。其中，餐饮业实现零售额23.03亿元，比上年增长15.9%。目前，餐饮业是张家口市消费增长的热点，增幅居各行业之首。注解说明0500010000200820092010张家口人均消费性支出城市介绍-经济发展储蓄额的不断增加，说明了人民收入的增长，同时也反映了该城市投资渠道单一。注解说明截至2010年末，全市金融机构存款余额1300.29亿元,比上年末增长14.8%。城乡居民储蓄存款848.15亿元，比上年末增长17.1%。小结工业生产运行平稳，工业经济效益继续保持良好增势。固定资产投资平稳较快发展。房地产板块增幅明显。消费品市场活跃。经济的稳定增长保证了当地社会的稳定性，逐渐提高了自身的消费能力；但投资渠道较为单一3、未来规划国家十二五规划-打造首都经济圈城市介绍-未来规划国家十二五规划纲要指出：推进京津冀、长江三角洲、珠江三角洲地区区域经济一体化发展，打造首都经济圈。----摘自《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》第44页这是国家发展规划中首次写进“打造首都经济圈”，标志着这已是国家层面的发展战略，应该加强协调合作，全力做好落实。2011年5月在中国·廊坊国际经济贸易洽谈会上，由河北省提出的环首都绿色经济圈总体规划正式出炉，重点发展张家口、承德、保定、廊坊四市，力图以新兴产业为主导，建设高层次人才创业园区、科技成果孵化园区、新兴产业示范园区、现代物流园区，并要建设养老、健身、休闲度假、观光旅游、有机蔬菜、宜居生活基地。城市介绍-未来规划全面承接北京产业转移,推进环首都绿色经济圈建设，核心是搞好产业规划。为此，总体规划在七大新兴产业领域谋划了一批基地，旨在通过吸纳承接北京产业转移，加快高端产业聚集，促进区域内产业融合提升。根据环首都绿色经济圈总体规划中的产业布局，将包含三大高端装备制造业基地、三大新能源汽车基地、四大电子信息产业基地、六大新材料基地、九大新能源基地和九大生物工程基地。绿色经济圈中的东南部平原地区以承接首都人口疏散，高端产业配套和专业性生产服务业发展为主。西北部山地区域，以对接首都休闲商务、高端消费、高端旅游和特色林果农牧产品等特色产业发展为主。4市的中心城区，以承接北京的现代制造业转移和积极发展生产性服务业为主。城市介绍-未来规划环首都经济圈建设目标在2015年，主要经济指标比2010年翻两番，地区生产总值由2010年的1196亿元达到4784亿元，年均增长31%以上；全部财政收入由2010年的200亿元达到800亿元，年均增长32%；城区总人口由2010年的165万人达到300万人、年均增长12.7%，城镇化率由2010年的33%上升到60%、年均增长5.4个百分点。2020年，主要经济指标比2015年再翻一番，地区生产总值达到9568亿元，全部财政收入达到1600亿元，城区总人口达到400万人，城镇化率达到70%城市介绍-未来规划“北京城铁向河北延伸1100公里的规划，已上报国务院。”未来五年，京沈、京张、京包、京唐等城际高速铁路将加快建设，拉近北京与津冀及周边省市区的距离，实现京津冀快速交通联络。随着张家口至大同；张家口至呼和浩特；张家口至北京的城际铁路的开通。未来张家口将成为连接“煤都”山西大同沟通中原与北疆，连接东部“京津冀经济区”和“环渤海湾经济区”与中西部资源产区的重要枢纽，及核心城市。张家口“十二五”规划城市介绍-未来规划◇旅游服务业◇新型能源业◇食品加工业◇装备制造业◇现代物流业◇电子信息业◇矿产品精深加工业张家口十二五规划发展4+3产业重点项目“4”指张家口拥有比较优势和符合低碳经济的四大支柱产业，要做大做强：旅游服务业、新型能源业、食品加工业、装备制造业；“3”指张家口有潜在优势三大产业，要积极培育：现代物流业、电子信息业、矿产品精深加工业。城市介绍-未来规划张家口十二五规划加快创业创新平台建设加快创业服务平台建设建设具有滚动孵化功能的中小企业创业辅导基地，为创业者提供创业场地和各类服务，降低创业成本，提高创业成功率。市级中小企业发展专项资金重点支持中小企业创业辅导基地和产业集群公共服务平台建设。支持科技创新认真落实财政扶持、税收优惠政策，鼓励引导民营企业加大研发投