海口项目专项市场调查执行计划(DOC 11页)

海口项目专项市场调查执行计划凌峻（中国）房地产策划代理机构2005年06月一、市场调查目的市场调查是项目产品开发分析和研究工作的基础部分，是所有决策的基石。通过市场调查可以了解市场至目前为止的静态状况，并为市场未来的发展做出动态预测，从而为项目产品找到市场结构的薄弱部份、市场空白点及未来可能的需求增长点。本次，凌峻机构对海口项目进行专项市场调查，最终目的是在充分了解及搜集海口房地产市场有关数据的基础上，从动态角度分析地产市场，特别是所在区域地产市场和商圈的发展趋势，从而论定项目所在区域房地产市场的发展趋势、潜在机会，为项目（包括商业、住宅区二种类型）进行市场定位、产品开发提供必要的数据依据，从而为项目制定合理的产品开发策略和营销策略。二、市场调查主要内容本次市场调查以项目为中心，针对海口当前的经济环境，房地产市场的供求状况，项目所在区域同类型项目的现状及目标客户进行调研，包括购买力、购买习惯、投资经营心态、现有同类物业的体量、规模、位置及销售状况等。尤其针对以下核心内容进详尽调研：１、重点区域在售楼盘及畅销楼盘的产品特征（面积、户型、户型比例等特点）。２、目标客户群的分布和消费特点。３、项目区域的楼盘价格水平。４、本地楼盘的营销推广方式和媒体运用特点。５、商业网点的分布和商圈特点的调查。通过对上述五个核心问题的调查，对项目所在区域商圈、重点住宅项目做彻底的研究，以寻求最适宜本项目的功能定位和形象定位和价格定位，为本项目的定位推广提供参考依据。本次市场调查的内容包括：1、宏观环境调研（1）城市经济发展环境调查海口市城市发展水平；海口市居民人均收入水平、可支配收入水平（2）城市人口环境调查城市人口总量、人口的地理分布情况高、中、低收入人群所占比例及其分布情况居民的职业特征及年龄结构、性别结构等特征（3）人文环境城市价值环境审美观念风俗习惯（4）商业环境城市零售商品消费总量城市主要商业区的分布状况及其规模、性质、商圈特征城市商业网点的密度及其分布特点主要大型零售商店和商业物业的经营状况（5）其他宏观环境城市发展环境房地产开发法规城市自然生态资源2、项目地段环境调研1）周边居民环境地段交通环境地段交通道路的性质地段交通辐射的区域地段交通车流状况项目地块交通条件状况其他对外交通设施2）地段商业环境地段环境中的商业区的类型地段环境中商业区的经营规模、销售规模地段环境中商业区商业构成及业态组合情况地段环境中商业区的规划布局及租金水平3）地段区位特征地段所在区域的性质、特征地段所在区域在城市中的地位4）地段未来规划状况地段所在区域的交通规划地段所在区域的商业规划地段所在区域的居住区域规划其他公共设施的规划状况5）项目开发条件项目地形地貌调查项目可进入性、可视性调查3、项目商圈调研分析1）项目商圈范围的确定预测分析项目的商圈范围商圈调查描绘项目的商圈范围2）商圈分析商圈消费者的人口统计特征，包括人口规模与密度、人口的年龄结构和性别特征、人口的置业分布、人口的收入水平等商圈消费者的社会特征、包括商圈居民的社会文化、社会阶层等商圈消费者的心理因素，包括认知程度、行为倾向以及期望的经营形式等3）经营者调研分析各类商户的承租能力、承租条件经营者对项目的要求4、同类型竞争项目调研分析（包括商业、住宅楼二类）商业1）硬件设施建筑设施入口、中庭等整体形象内部装饰电梯布置指引设施银行、ATM等金融服务商铺间隔层高设计理货区及停车场等其它配套设施2）软件设施服务台所提供服务内容、服务质量商场氛围营造促销、推广手段采用特色经营内容经营管理内容与质量物业管理内容与质量招商特点3）业态组合现有业态种类、分布情况商家构成业态经营情况4）租售价格租售价格策略（包括优惠措施）具体租售价格价格走势预测5）辐射能力与辐射范围住宅1）硬件设施整体布局规划户型特点（比例、间隔、创新特点及各类型消费者对户型的需求特点）外立面整体形象售楼部布置园林景观规划停车场设置其它配套设施（会所、商业及入口等）2）软件设施促销、推广手段采用物业管理3）其它周边的配套目标客源及构成特点销售状况售租价5、主流媒体（电视、报纸、户外广告、外销特色房展会等）调查1)主流媒体构成与特点2)各种外销房展会的了解和分析三、市场调查主要方法本次市场调查以项目为核心，首先通过与项目发展商部门负责人访谈，了解对项目的总体开发战略、开发目标，从而制定切实可行的市调内容，有针对性地确定市调对象。通过与销售人员的访谈，迅速快捷的了解当地房地产总体状况，购买习惯、购买倾向，租售整体价格等关键数据，为市调结果的修正提供客观依据。同时，在竞争性同类项目调查中，主要针对同类型项目、在营项目、区域地块、项目地块进行调查，通过市场调查小组人员的走访获取第一手市场资料。在对于竞争项目调查中，通过市场调查小组事先设定的问题，以买家身份向销售人员获取资料，同时，通过观察、推算等方式进一步得到该楼盘的准确市场资料。整个调查过程将以定性式的访谈为主，访谈对象包括当地的消费者、经营者和行业内的销售人员等。四、市场调查日程安排日程：6月29日调查队伍从广州出发，7月4日返回广州（一）第一阶段：海口商业及住宅调查第一天（6月29日，星期三）1、调查小组抵达海口，与发展商会面沟通；2、前往项目地块了解现场及周边的情况，并着手展开实地调查。3、调查项目周边商住项目的情况；4、调查项目地块周边项目规划分布情况第二天（6月30日，星期四）1、区域典型商业项目与主力竞争商业项目调查；2、区域典型住宅与主力竞争住宅项目调查；3、夜晚间对本地主要商业街的调查第三天（7月1日，星期五）1、主要商圈的商铺租金、经营业态市场的调查；2、市内典型商业项目与主力竞争商业项目调查；3、市内典型住宅项目与主力竞争住宅楼调查第四天（7月2日，星期六）1、对重点商业物业、住宅进行补充调查，购买统计、规划与相关房地产资料；2、当地媒体、广告价格、折扣、目标消费群覆盖情况和外销巡回房展会的成效调查；3、专业人士访谈。（二）第二阶段：三亚住宅调查第五天（7月3日，星期日）（1）三亚市中心典型住宅调查（2）消费者调查（3）专业人士访谈第六天（7月4日，星期一）（1）三亚市中心典型住宅调查（2）重点对岛外消费者进行调查（3）三亚外销楼盘的营销推广特点第六天晚（7月4日，星期一）调查人员返回广州。（具体的执行情况根据实地调查的进行情况再作调整）五、本次市场调查人员组成此次负责项目市场调查工作的人员由凌峻（中国）房地产咨询有限公司富有经验的同事组成。他们已经分别为多个大型综合性房地产项目提供优质的服务，在房地产市场调查、产品研究、营销推广、销售、招商方面有着专业的经验，对各类地产项目有着深刻的认识和研究。