漯河市场调研

河南漯河市场调研报告2016.12.4part1：投资环境概况（一）城市简介漯河市位于河南省中南部，曾是“内陆经济特区”，现已被评为“中国品牌城市”，漯河市地处河南省中南部，总地势西高东低，境内有大小河流81条，沙、澧河横贯全境，在市区交汇后穿越市区而过。总面积2617平方公里，辖3区2县，总人口约300万人；城镇化率达47%，市区人口100万人。漯河距郑州新郑国际机场不足一小时车程，石武高铁、京广、漯宝(丰)、漯阜(阳)3条铁路和京港澳高速、南洛高速、107国道及5条省道贯穿全境，构成全省重要的铁路和高速公路“双十字”交通枢纽。（二）城市建设和规划（二）总体空间布局规划：市域空间结构：“一中心两组团”；中心城区：市域工业研发中心、产业综合服务中心及高新技术产业核心区；临颍组团：休闲食品制造基地、农副产品加工基地、休闲文化旅游区。舞阳组团：盐化工产业基地、新型工业基地。指标名称2020年目标值2030年目标值市域地区生产总值（亿元）19004000市域人均生产总值（元）66000134000市域年末总人口（万人）288300城镇化水平（%）6070中心城区人口（万人）95120（一）漯河市指标规划：规划城市性质为国家食品名城，区域性交通枢纽城市，中原经济区重要的现代商贸物流中心，生态宜居城市。（二）城市建设和规划由于近几年漯河市政府大力支持西城区建设，各项配套学校、医院、市政机构、商业中心、景观休闲区等设施逐步完善，已成为漯河市发展焦点地区。（三）生产总值漯河市经济总量上虽然排名靠后，但近几年增长幅度都位于省内前列，达到9%（四）产业比重漯河市产业分布以第二产业为主，占比高达63%以上，但整体呈下滑趋势。第三产业所占比重呈稳步上升趋势。107.5112.2106.6584.1655.8624.8169.9184.3261.50100200300400500600700201320142015第一产业第二产业第三产业（五）居民收入与固定资产投资漯河市人均可支配收入持续增长；漯河市近几年住宅投资在2014年达到峰值，但整体呈下降趋势，原因是2015年以前，市场库存量过大。36.235.547.2232.34010203040502012201320142015漯河市12年至2015年住宅投资情况（亿）191362117323281247564797987510893119790500010000150002000025000300002012201320142015城镇农村2012至2015年漯河市人均可支配收入（元）（六）政策支持漯河市房地产政策现状：自2015年9月16日至2016年2月29日每平米补助200元，2016年3月1日至8月31日每平方米补助100元，导致漯河市前三季度去化面积与2015年全年去化面积持平，当前，购房补贴政策结束；银行政策放宽，放宽了非户购房限制，四大行和邮政储蓄与银行都可为非户籍购房者提供办理按揭服务。其他方面，如首付比例方面，根据各楼盘而有所差异。当前整体同各地政策一样，未有新政策出台。part2：房地产市场概述一、市场环境根据漯河市行政区域划分、未来城市发展规划，房地产开发项目分布状况，漯河房地产市场主要划分为郾城区、邵陵区、经济技术开发区、西城区、源汇区板块。郾城区板块：该区域大致处于沙河以北，南环以南，金山路以西，包含漯河最繁华的商圈，人口密集，配套成熟齐全，沙河河堤风景区吸引了众多品牌开发商进驻，恒大名都、恒大御景、建业森林半岛、昌建东外滩等项目竞争激烈；源汇区板块：该区域大致为沙河以南，南环以南，老火车站以西，源汇区政府以东；该区域为漯河市次城市中心，商业繁荣、各类配套完善，向西承接新城区与东区相连；新楼盘较多，其中沙河南岸吸引各大开发商进驻，澧河北岸新开楼盘较多，长申玉、月湾湖东岸等，澧河南岸拆迁安置工作尚未进行，环境较差；该区域两河之间被称为双龙板块，澧河以南是漯河产业集聚区，板块成熟还需要较长时间的开发培育。西城区板块（高铁片区）：该板块是漯河目前最炙手可热的区域，新区各类配套在市政府近几年的大力支持下逐步完善。随着区域的成熟和配套的逐步完善，区域内房地产市场也将日趋成熟，将会愈加吸引购房群体前来置业。漯河城区面积不大，但房地产市场呈现出明显的区域特点；楼盘林立，数量庞大，竞争激烈。二市场供求年份批准预售面积（万平方米）销售面积（万平方米）2014年227.11133.52015年192.75153.732016年264.8前3季度销售面积271.4，预计全年340。从2014-2016年三年来房地产市场的预售和销售情况来看，2014年至2015年共批准预售面积419.86万平，共销售面积287.2万平，高出132.66万平，供需比为1.46，库存容量大；漯河市房地产市场不考虑2014年之前的存量数据，仅2014-2016年，已取得预售的市场存量约为684.66万方，三年去化面积为627.23万方，供需比为1.09，基本达到供需平衡。原因是：1、购房补贴政策出台，去库存；2、彻底放开外籍人员买房按揭限制；2、漯河市对周边周口、驻马店、舞阳、临颍等地的务工人员吸引，导致漯河市场销售形势大好；目前来看，已经步入发展快车道的漯河房地产市场正处于平稳上升期，在未出台紧缩政策的前提下，供需量会继续稳步小幅度升高，供货量会逐渐高出去化量；小楼盘林立，烂尾楼较多，市场实际库存较大。包含县城去化面积三、发展趋势经过对漯河市房地产市场的调研，对漯河市房地产市场未来4年内的发展趋势作以下预判：1)西城区和源汇区板块内土地投放量增大，区域内项目竞争日趋激烈；市场竞争焦点会由郾城区板块继续向西城区（主要）和源汇区板块转移，但市场对澧河两岸的认可度依旧需要时间培育；西城区板块土地基本出让完毕，新项目会在近一年内分分入市。2)市场上高层产品同质化较为严重，追求南北通透的120平米左右的户型将在市场上走俏；别墅产品相对稀缺，市场对别墅价格接受程度在13000元/㎡以内，并对开发商品牌影响力和实力提出更高要求，去化周期较长；高品质，价格合理、凸显差异性的洋房产品会获得较高的市场认可。3)户型面积115㎡-135㎡将依然为市场主流户型面积；板式或连廊式，户户南北通透，两卧朝南的高层格局产品将越来越被市场接受。4)2016年，全市新建商品房住宅均价3809元/㎡，西城区、两河之间的双龙板块典型楼盘普通商品房最高价格在4400元/㎡浮动。5)源汇区产业集聚区基础设施会在2年内进一步完善，相关配套规划、建设相对缓慢，市场认可度依旧有待提高。6)市场更加看重品牌和产品，对开发商开发实力要求越来越高，项目现金流压力增大。part3：区域代表性项目分析漯河市东西长，南北窄，市主城区楼盘众多，据不完全统计，主城区楼盘大约有100个（不包含手续不全，违章经营的项目）。地块项目竞品主要分布在澧河以北的西城区板块，澧河以南没有正规商品房项目。经过初步对漯河市市整个市场项目的摸排，在售楼盘分为以下几种情况：一、本地和外来品牌开发商较多，恒大、建业、昌建、坤恒等；二、西城区各项目品质普遍较好，配套完善，普遍定价要低于郾城区，主要吸纳周边县乡镇和部分市区客户，距离交付3-8个月，去化速度较为稳定，此部分标杆项目月均去化30-50套左右，均价在3800—4600元/㎡；三、现存现房销售项目均为去化剩余房源，西城区土地开发基本结束，未来两年建业二期、水投西溪花园、长申玉等项目将会入市，竞争更加激烈。1、建业西城森林半岛物业地址漯河西城区太白山路与嘉陵江路交会处建筑风格新亚洲主义建筑风格物业类型别墅、高层占地面积306亩建筑面积60万㎡容积率2.2绿化率40%面积区间主力户型89-171平米两房/三房/四房价格范围别墅1.1万/㎡售罄，高层均价4300元/㎡开盘时间别墅2014年底开盘，高层一批2015年6月开盘竣工时间2017年交房时间预计2017年社区配套2.4万㎡滨河商业街、2100㎡建业小哈佛幼儿园公共配套站前商业区、1.2公里水街、北大附中等学校、公园等建业西城森林半岛物业地址漯河西城区太白山路与嘉陵江路交会处建筑风格新亚洲主义建筑风格物业类型别墅、高层占地面积306亩建筑面积60万㎡容积率2.2绿化率40%面积区间主力户型89-171平米两房/三房/四房价格范围别墅1.1万/㎡售罄，高层均价4600元/㎡开盘时间别墅2014年底开盘，高层一批2015年6月开盘竣工时间2017年交房时间预计2017年社区配套2.4万㎡滨河商业街、2100㎡建业小哈佛幼儿园公共配套站前商业区、1.2公里水街、北大附中等学校、公园等整体规划共3472户，一期约900户。项目共分三期开发，一期产品为别墅及高层住宅。89-171㎡高层，均价4600元/㎡。项目2014年年底入市（约10月份），一期一批2015年6月开盘，均价约4300-4400，推售300多套，销售200多套；去化约300套。一期二批2016年7月16日开盘，推售300多套，销售200多套，一期剩余高层约200套，别墅5套。月均去化50套。别墅10栋，均是4层结构，290-410平，共49套，均价1-1.2万，2014年12月14日开盘，凭借建业品牌和当时产品的稀缺，开盘去化60%，剩余别墅于2015年8月29日开盘，基本去化完毕。2、月湾湖东岸月湾湖东岸物业地址漯河市长江路西段源汇区政府正对面建筑风格--物业类型多层、高层占地面积110亩建筑面积17万㎡容积率2.07绿化率38%面积区间主力户型多层67、95、102、124、139平；高层80—139平。价格范围多层4900元/㎡，高层均价4300元/㎡。开盘时间多层2014年3月底开盘，高层2015年12月开盘竣工时间2016.6/17.10交房时间多层已交房配套月湾湖、北大附中、源汇区中心医院幼儿园、休闲公园共1400户。多层为12栋9层，共396户，一层带停车位和带院均价7700元/㎡，只带院的6600元/㎡；洋房于2013年开始销售，均价3800元/㎡，剩余中间5栋139平多层产品停止销售，等到2017年开始推售，其中部分楼栋要做工程抵押；月均去化12套；高层为4栋18层，600余户，基本去化完毕，剩余部分139平及80平产品，月均去化20套。19#4层20户别墅，240—380平，老板去化几套外，边户联排别墅去化较为理想，中间部分房源在售；均价13000元/㎡。位置好，源汇区政府对面；项目信誉较好，结合政府，借助公益举办活动，进行蓄客销售；但是洋房产品品质不高，景观绿化较差，影响销售。3、天润滨湖国际天润滨湖国际物业地址长江路与太白山路交会处（高铁站向东600米路南）项目特色-湖景房物业类型高层，写字楼占地面积120亩建筑面积40万㎡容积率2.5绿化率40%面积区间主力户型高层86—140平，其中114—138平占比约50%。价格范围高层均价4200元/㎡。开盘时间多层2014年3月底开盘，高层2015年12月开盘交房时间2017年5月配套优越月湾湖，月塘湾，澧河，高铁站，金融中心，漯河第一人民医院，博物馆，图书馆，北大附中，实验幼儿园，实验小学，体育场等等共800余户。一期4栋楼2015年7月开盘，目前已去化完毕；二期5—11号楼2016年7月开盘，开盘去化60%，月均去化50套，目前剩余少量两房和大面积产品，均价4200元/㎡。项目依托新区优势配套资源，定位刚需，首次开盘价格为3800元/㎡，打开市场，后期逐步拉高价格，但低于建业价格分流客户，产品户户送面积，附加值高。4、畅园国际物业地址漯河市西城区太白山路与月湾湖东路交汇处项目特色新区CBD，区位优越物业类型商业、高层占地面积140亩建筑面积43万㎡容积率2.47绿化率38%面积区间主力户型二居84—86平、三居104—111平、三居105平、三居109平、三居117平、三居122—126平价格范围3800元/㎡开盘时间2015年12月（内部团购）交房时间2017年12月配套优越漯河北大附中分校、中心医院西城分院，等新区配套畅园国际20