漳浦县房地产市场调研初步报告121030

漳浦县房地产市场初步调研报告2012年10月Page2目录一、城市概况二、经济环境三、城市规划四、市场环境Page3城市区位漳浦县，福建省漳州市辖县，是一个人口大县、农业大县、海洋大县，是一个资源大县、新兴临港工业县，是一个台商投资密集地，是全国首批沿海对外开放县、现代农业示范区，是国家级海峡两岸（福建）农业合作实验区的重要组成部分。漳浦县东接厦门，南临汕头，与台湾一衣带水，有南溪、鹿溪、佛潭溪、赤湖溪、杜浔溪、浯江溪等河流，海岸线216千米，大小岛礁178个，海湾6个，港湾5个。漳诏高速公路、324国道过境，水运有下寨和旧镇码头。交通路网便捷配套，沈海高速公路在漳浦设有3个互通口，国道、省道穿境而过，县道四通八达。漳浦区位图漳浦漳浦县独特的区位优势为当地房地产市场发展提供良好的立地条件。Page4行政区划2011年常住人口漳浦县85龙文区17芗城区55龙海市88云霄县44诏安县61南靖县34东山县20长泰县21华安县17平和县52合计494漳浦县下辖：绥安镇、旧镇镇、佛昙镇、赤湖镇、杜浔镇、霞美镇、官浔镇、石榴镇、盘陀镇、长桥镇、前亭镇、马坪镇、深土镇、六鳌镇、沙西镇、古雷镇、大南坂镇、南浦乡、赤岭畲族乡、湖西畲族乡、赤土乡、漳浦盐场、万安农场、玳瑁山茶场。漳浦县是漳州市仅次于龙海市的人口大县，为房地产市场提供广阔的发展空间。Page5目录一、城市概况二、经济环境三、城市规划四、市场环境Page6地区生产总值发展情况城市2010年2011年单位漳州市1400.711768.2亿元芗城区146.49173.3亿元龙文区86.66101.04亿元漳浦县156.5181.07亿元龙海市357.02447.56亿元云霄县62.4775.08亿元诏安县95.59117.88亿元南靖县105.02134.12亿元东山县75.8101.18亿元漳浦县地区生产总值呈逐年递增的发展态势，在漳州市各区县中排名第二，仅次于龙海市。Page7全社会固定资产投资发展情况指标2009年2010年2011年单位全社会固定资产投资100.4144.14138.61亿元同比增长123.70%43.60%-2.80%漳浦县固定资产投资在2010年高速增长的情况下，2011年增长趋缓，主要是因为古雷港区投资趋缓。Page8社会消费品零售品消费总额发展情况指标2009年2010年2011年单位社会消费品零售总额51.9149.6861.46亿元同比增长12.40%15.60%20%漳浦县社会消费品零售总额呈逐年递增的发展态势，这表明消费市场规模正不断扩大。Page9城镇居民人均可支配收入城市2009年2010年2011年单位漳州市166161848221137元芗城区178421968422178元龙文区1817020896元龙海市148531666218915元漳浦县131911495717224元云霄县117791327715297元诏安县115021293914919元南靖县131951495017185元东山县128571455716777元漳浦县城镇居民人均可支配收入呈现逐年递增的发展态势，人均收入水平与周边同级别县市相比优势明显，这为当地房价的提升奠定坚实的基础。Page10小结漳浦县是漳州市的人口大县，总体经济运行情况良好，居民生活水平有较大的提高，房地产市场步入快速发展时期。Page11目录一、城市概况二、经济环境三、城市规划四、市场环境Page12城市结构布局主城区（绥安组团）万安组团旧镇组团大南坂组团火车站新区漳浦城市规划区控制面积为138平方公里（含水面、山体），范围包括绥安组团、旧镇组团、大南坂组团、万安组团。根据规划漳浦县主城区将呈现“东拓、南扩”的发展布局。Page13主城区近期发展方向本案东部新区中心老城中心区根据主城区规划，近期重点建设东部新区，即未来新行政中心区，而本项目虽位于东部新区，但偏离核心区，非未来重点发展片区。Page14目录一、城市概况二、经济环境三、城市规划四、市场环境Page15房地产投资发展情况日期2009年2010年2011年2012年1-7月单位房地产投资2.454.9615.9416.28万㎡同比增长-36.60%102.50%179.20%87.50%漳浦县近几年房地产投资呈暴增的发展态势，这表明地产开发商对后市发展前景看好。Page16商品房供需情况日期2012年6月2012年7月2012年8月2012年9月合计单位商品房预售量9069064222913833928160178㎡商品房销售量1472527445325791937094118㎡从上表数据可看出漳浦县商品住房市场总体呈现供过于求的发展态势，未来市场可能发展成为“有价无市”局面。Page17土地市场发展情况Page18土地市场发展情况土地价格的快速提升将直接推动房价的上涨，从上表可看出漳浦县城房价呈上升的发展态势。Page19土地市场发展情况2009-2010年商品住房用地供应量约29.54万平方米2011年商品住房用地供应量约7.04万平方米2012年商品住房用地供应量42.78万平方米城区总供应量约80万平方米据估算漳浦县全县商品住房年均需求量约30万平米，而2012年三季度土地供应量就已达到42.78万㎡，供需矛盾将进一步激化。Page20板块发展情况根据漳浦县城地产开发现状及楼盘分布情况，主城区可分为四大板块：老城中心区板块、东部新区板块、西部新区板块及城北板块。备注：上图每个方格代表1×1公里本案东部新区板块龙城尊庭均价：5600元/㎡紫荆城市公馆均价：未售金仕顿中央城均价：5600元/㎡金绿欧洲城均价：5800元/㎡城北板块聚源财富广场均价：未售丽都新城均价：4800元/㎡新都城市广场均价：未售立欣东方新城均价：5500-5700元/㎡老城中新区板块西部新区板块万新阳光城均价：5300元/㎡磐基花开富贵均价：4600元/㎡港城国际豪庭均价：5300元/㎡永嘉天地SOHO均价：6000元/㎡Page21板块特征老城中心区板块老城中心区土地资源稀缺，片区地产开发以拆迁改造为主，未来开发量稀少，以商业地产的开发为主。东部新区板块东部新区规划为新行政中心区，是目前地产项目最为集中、整体房价最高的片区，未来发展潜力巨大。西部新区板块西部新区也是政府较早开发的片区之一，但由于偏离中心区，房价上升较为缓慢，但随着片区配套的日渐成熟，未来发展前景良好。城北片区板块城北片区偏离中心区，且靠近工业区，属郊区范围，因此成为价格洼地，不过由于金浦路的改造完成以及新都城市广场项目的启动，片区房价将有所提升。Page22板块个案分析之老城中心区板块永嘉天地——漳浦首座全功能、一站式城市综合体开发商：永嘉(漳浦)房地产开发有限公司地理位置：漳浦县龙湖中路（漳浦一中对面）物业类别：商业占地面积：20052平米建筑面积：10万平米建筑层数：3层商业别墅、25-26层高层SOHO均价：6000元/㎡商业别墅均价：2.1-2.5万元/㎡开盘时间：2012年6月主力户型：50-61㎡SOHO公寓销售率估算：约40%1、项目基本情况Page23板块个案分析之老城中心区板块永嘉天地——漳浦首座全功能、一站式城市综合体2、项目亮点永嘉天地是漳浦首座全功能、一站式城市综合体，满足漳浦市民吃喝玩乐购住品赏八大需求。项目总建筑面积近10万平方，共7栋楼。1#楼1层到4层是大型商场，5层到16层是漳浦首个准5A级纯写字楼。通风性好、采光充足，办公环境舒适，同时还采用了国际品牌电梯，5米高大堂，3.4米层高，极大地提升入驻企业的形象。17层到26层是香港千佳汇城市精品酒店，超越五星级酒店的艺术气质。2#是SOHO公寓，层高分3.4米的4.75米两种。挑高公寓给人以大气、舒适的空间感。4.75米层高的公寓，50平方就可以做到一房一厅一厨两卫一阳台，空间利用率极高，居住办公都可以。3#是城市综合体的主MALL。有永辉超市主力店、大地数字3D影院、国美电器、千禧大酒楼、肯德基、屈臣氏、阿迪达斯、七匹狼、达芙妮等国内外品牌商家。5#楼6#楼7#楼8#楼共30套商业别墅，是漳浦市中心沿街有天有地的商业别墅，未来与府前唐街形成具有地域特色的商业街街区。将打造成为各具风格的咖啡厅、音乐酒吧和餐厅，让宾客们尽情的欢乐。专业的SPA中心，放松一天疲惫的心情。永嘉天地三面邻街，地处城市中央，地处新老城区交汇处，最具人流，最聚财气，未来将会成为漳浦的商业中心。Page24板块个案分析之老城中心区板块永嘉天地——漳浦首座全功能、一站式城市综合体3、项目户型Page25板块个案分析之老城中心区板块永嘉天地——漳浦首座全功能、一站式城市综合体3、项目户型Page26板块个案分析之老城中心区板块永嘉天地——漳浦首座全功能、一站式城市综合体4、项目现状Page27板块个案分析之东部新区板块金仕顿中央城——抢居新城中心享城市综合体开发商：福建金仕顿集团开发有限公司地理位置：漳浦县麦市街与和康大道交汇处占地面积：60000平米建筑面积：30万平米容积率：5建筑层数：11栋（其中酒店部分：2栋商住楼：9栋）幢9-18层住宅均价：5600元/㎡商业均价：内街一层：2.4万元/㎡外街一层：3.4万元/㎡；外街二层：7500元/㎡开盘时间：4号楼于2012年国庆开盘主力户型：111-135㎡三房销售率估算：60%（主要剩余的是130平米以上户型）1、项目基本情况Page28板块个案分析之东部新区板块金仕顿中央城——抢居新城中心享城市综合体2、项目亮点项目位于麦市街东段与和康大道交汇处的金仕顿•中央城，占据漳浦县政府重点开发的新城中心板块，且随着城市“东拓、南扩”政策的实施，市政工程、旧城改造，配套设施的兴建，“金仕顿商圈”的发展……中央城区域未来发展潜力无法估量。金仕顿•中央城占地89亩，总建筑面积30万余平米，在近依麦市街繁花商圈的大环境下，开凿建设近万平东南亚风情园林，中央水系婉转灵动，由此延伸的绿树水景在社区跌宕蜿蜒，1~9栋现代化简约大气板式住宅于绿树成荫中拔地而起，户户可观景，家家享翠意。Page29板块个案分析之东部新区板块金仕顿中央城——抢居新城中心享城市综合体3、项目户型Page30板块个案分析之东部新区板块金仕顿中央城——抢居新城中心享城市综合体3、项目户型Page31板块个案分析之东部新区板块金仕顿中央城——抢居新城中心享城市综合体4、项目现状Page32板块个案分析之东部新区板块金绿欧洲城——20万平米欧式经典人文大城开发商：福建金绿置业发展有限公司地理位置：麦市街与和康大道交汇处占地面积：95211平米建筑面积：20万平米容积率：2.5建筑层数：7栋多层、11栋小高层、3栋32层地标高层住宅均价：5800元/㎡开盘时间：2011年一期（1-12#楼）主力户型：110-118㎡三房销售率估算：70%（主要剩余的是130平米以上的户型）1、项目基本情况Page33板块个案分析之东部新区板块金绿欧洲城——20万平米欧式经典人文大城2、项目亮点金绿欧洲城项目区域周边的交通路网发达，紧邻的环东路、和康大道、麦市街，形成了一个既相对独立又与市中心紧密相连的城市路网。项目往东即是高速路入口，进出城必经之地，高效便捷。项目十大首创、引领漳浦：1.首创漳浦20万平方米欧式经典人文大城；2.首创漳浦3万平方米欧式宫廷艺术园林；3.首创漳浦3万平方米欧陆风情商业街区；4.首创漳浦配备3000平米架空层康体泛会所社区；5.首创漳浦配备12班国际双语幼儿园社区；6.首创漳浦纯板式电梯高尚住宅社区；7.首创漳浦32层地标高层住宅建筑；8.首创漳浦配备健康游泳池、羽毛球场、网球场、篮球场；9.首创漳浦样板房、园林景观实景示范区；10.首创漳浦体验式营销高尚住宅社区Page34板块个案分析之东部新区板块金绿欧洲城——20万平米欧式经典人文大城3、项目户型Page35板块个案分析之东部新区板块金绿欧洲城——20万平米欧式经典人