潍坊写字楼市场调研报告

晶立方写字楼定位报告和扬实业营销部2013年8月1写字楼市场分析部分2目录CONTENTSPart1潍坊写字楼整体市场分析Part2在售及潜在写字楼项目分析Part3投入使用写字楼市场分析3写字楼市场分析目前潍坊市现由写字楼主要分布在东风街、福寿街、胜利街沿线及白浪河、潍城区老办公区，区域性明显。总体来看，潍坊市区目前投入使用的写字楼主要分布于东风街、福寿街和胜利街沿线，在售的写字楼项目主要集中于新华路沿线及东部区域。福寿街东风街胜利街写字楼分布格局潍坊写字楼发展始于2004-2005年，历经多年的发展，逐渐形成了如今的格局，具体变化表现：由单一业态向综合转变、面积由小到大、写字楼硬件智能化和服务不断提升；自2011年起，潍坊市写字楼项目建设开始向专业、集约化方向发展，高端定位写字楼层出不穷，未来高品质写字楼竞争将会更为激烈。中天下环球世纪中心世纪名城领锋阳光100万达广场潍坊中心潍坊写字楼市场正在稳步发展的起步阶段，但在规模、品质、价格等方面与其他一线、二线城市相比还存在较大差距。投资大厦联通大厦盈隆广场华润商务东盛广场中土大厦金马国际辰隆理想东晨杰座金融街2005年2006年7月2006年11月2006年12月2007年5月2007年底2008年初2008年6月2011年5月2011年12月金宝水晶城2009年写字楼市场发展潍坊写字楼市场整体供应量大，在售项目（没有新盘推出）整体供应量接近20万㎡，成交量较少，月均去化5000㎡左右，整体价格较低，均价在5500元/㎡左右。潍坊写字楼市场供大于求，去化速度慢，成交价格低。1月2月3月4月5月6月供应量（㎡）202301201347196646187244192500187737成交量（㎡）402148049505940269844763成交均价（元/㎡）5319498854445786570057504400460048005000520054005600580060000500001000001500002000002500002013年1-6月潍坊写字楼市场供应结构及价格走势整体供应情况及价格分析目录CONTENTSPart1潍坊写字楼整体市场分析Part2在售及潜在写字楼项目分析Part3投入使用写字楼市场分析7写字楼市场分析目前在售及潜在项目分布情况8玉清大厦世纪环球中心中天下阳光100新华国际酷睿中心天恒国际大厦天润大厦欣泰商务大厦金融广场潍坊中心金宝商务中心宝莲金融中心月河楼祥业国际金域国际大厦世界之窗商务大厦万银大厦世纪东方商务大厦潜在项目在售项目目前潍坊写字楼市场项目分布主要集中在奎文区和高新区；在售项目多集中在奎文区，东风街与新华路沿线潜在项目多集中在高新区，金马路沿线。项目基本情况分析9所属板块项目名称项目地址开发商容积率总建面（万㎡）其中写字楼面积（万㎡）奎文区万达广场奎文东风街与鸢飞路交叉口北100米路东万达集团457.57.6世纪环球中心新华路与东风街交叉口南行50米路西潍坊金天地投资有限公司12.81111中天下胜利街与新华路交叉路西南角潍坊大盛名扬投资有限公司5.75.22.6阳光100奎文胜利街与鸢飞路交叉口西50米路北潍坊阳光壹佰置业有限公司5.261201.2新华国际奎文新华路与新北宫街交汇处西北角潍坊仁杰置业有限公司581.3酷睿中心北海路与北宫街交叉口西南角潍坊科达置业有限公司5152.7天恒国际大厦健康街与虞河路交汇处东50米路北潍坊恒联房地产有限公司2.71.891.89高新区天润大厦东风东街5738潍坊天润房地产开发有限公司25.65.6欣泰世纪大厦经济开发区新华路与玉清街交叉口西50米路北潍坊欣泰世纪房产开发有限公司2.71.651.65高新城投·金融广场潍县中路与东风东街交叉口东北角潍坊高新城市建设投资开发有限公司2.5339.3玉清大厦玉清街与东方路交叉口东南角潍坊大川置业有限公司2.73.393.39目前潍坊房地产市场，写字楼项目主要集中在奎文区和高新区；项目周边的有新华国际和酷睿中心；在售写字楼项目体量较小，多集中在5万㎡以下；仅有世纪环球中心一个项目总建面达到11万㎡产品分析10所属板块项目名称物业组合楼层划分户型划分（㎡）标准层面积（㎡）奎文区万达广场购物中心6层；两栋写字楼24层；五星级酒店18层；4栋住宅33层1-5层大商业；6-24层写字楼65-1802000世纪环球中心loft+商业+写字楼2-5层功能配套，6-26为写字楼，27-30商务LOFT，32层为旋转餐厅80-1903000中天下商业+写字楼1-5层商铺，6-27层写字楼50-12001200阳光100住宅+商业+写字楼——50-10001000新华国际2栋26层住宅，1栋19层住宅，1栋8层公寓，1栋19层写字楼1-2层商业，3-19层写字楼40-115（不可自由分割）650酷睿中心2栋32层高层住宅、2栋18层板式小高层住宅、1栋26层五星级酒店和1栋23层商务写字间1-15层为酒店，16-27层为写字楼96-213（不可自由分割）1000天恒国际大厦商业+写字楼1-2层为商业，3-20以上为写字楼50-12351235高新区天润大厦沿街商业+写字楼1-2层沿街商业，3-6层为餐饮酒店，7-28层写字楼42-10001000欣泰世纪大厦住宅+写字楼1-2层底层商铺，3-5层商务酒店，6-10层办公写字楼。40-97（不可自由分割）1600金融广场商业+酒店+写字楼，14栋12层写字楼1-3层商铺，4-12层为写字楼60-2001100玉清大厦26层写字楼1-2层为入户大堂，3层以上为写字楼139-5001300目前潍坊市场纯写字楼项目较少，多为综合体项目或者与住宅搭配项目；户型面积集中在50-200㎡，多数可以自由组合分割；单层面积在1500㎡左右；项目周边的新华国际和酷睿中心，均为住宅与写字楼搭配项目，写字楼发展相对较为低端销售情况分析11所属板块项目名称开盘时间销售均价（元/㎡）销售率目前优惠奎文区万达广场2013年6月2日650025%一万抵五万世纪环球中心2011年10月18日850075%无中天下2011年10月31日680040%全款优惠200元/㎡阳光1002013年6月30日730040%2万抵4万新华国际2012年9月26日550030%全款98折，按揭99折酷睿中心2013年7月1日560060%价格优惠，98㎡5500元/㎡，123㎡5600元/㎡天恒国际大厦2012年11月25日4699起价，均价585065%全款95折，按揭96折高新区天润大厦2013年5月25日7200（起价6500）30%全款97折，按揭98折欣泰世纪大厦2013年7月1日5300（南北向差500）40%无金融广场690070%无玉清大厦2012年7月1日520060%无在售写字楼项目主要集中在奎文区和高新区，奎文区为中心城区，商务发展周期较长，写字楼销售价格在6500元/㎡左右，且高端写字楼项目较为集中；高新区作为潍坊主力发展区域，未来发展潜力巨大，企业集中，写字楼销售价格集中在5500元/㎡左右；潍坊写字楼市场整体处于供大于求的状态。城市发展格局决定潍坊的写字楼发展水平正在逐步提升的阶段，销售周期较长，销售速度缓慢。硬件配置分析12所属板块项目名称大堂其他硬件配套奎文区万达广场10.8米挑高，230㎡精装大堂9部三菱电梯，中央空调世纪环球中心600㎡五星精装大堂5A智能系统，中央空调，进口电梯，楼顶有停机坪，配有餐厅、会所等中天下400㎡精装大堂中央空调，进口电梯阳光100精装大堂中央空调，进口电梯新华国际简装大堂地暖，无中央空调酷睿中心精装大堂地暖，无中央空调，配7部电梯，会所配有会议室餐厅等配套设施天恒国际大厦精装大堂地暖，无中央空调高新区天润大厦精装大堂5A标准配置，三菱电梯，3层立体停车欣泰世纪大厦简装大堂无供暖，无中央空调，4部电梯金融广场精装大堂5A智能配置玉清大厦简装大堂无中央空调目前潍坊在售写字楼项目硬件配置较为低端，配置类目参差不齐；随着实力地产企业的进驻，将逐渐提高写字楼硬件配备水平；在售写字楼项目多采用精装大堂，但精装水平不一；多数项目没有配备中央空调等设施，而后期新建物业及实力地产企业写字楼项目，大部分选用中央空调及新型科技设施；并越来越注重大型会议室、餐饮、酒店、金融等写字楼配套设施的完善客户情况分析13俱乐部1%建筑规划3%保险公司3%机械设备3%医药公司3%保洁3%设计公司4%美容机构4%电子科技5%化工原料5%投资公司7%工程公司8%教育机构8%装饰公司11%贸易16%房地产公司16%写字楼客户分析目前潍坊市场写字楼客户主要以房地产公司、贸易公司、装饰、教育、工程、金融投资类为主，地域来源以本地及省内为主；企业需求面积相对较小，整层及半层租赁或购买者较少潜在竞争市场分析14所属板块项目名称项目地址容积率总建面（万㎡）其中写字楼面积开盘时间奎文区潍坊中心奎文新北宫东街与新华路交汇处西北角6.17.034预计10月份金宝商务中心胜利街新华路交叉口6.72.372.37预计8月宝莲金融中心四平路与民生街交叉口西南角7.081210——潍城区月河楼月河路胜利街到福寿街段东侧2.7713.862.3预计10月高新区祥业国际健康街与东方路交汇处72.432.432013年底金域国际大厦潍县中路与创新街路口西200米路南2.68332013年下半年世界之窗商务大厦健康东街与金马路交汇口东南角1.169910月份万银大厦高新技术开发区胜利街与东方路交汇处东路南50米1013.552013年下半年世纪东方商务大厦东风东街与富华路交汇处2.322.32预计10月份所属板块项目名称其中写字楼面积（万㎡）奎文区万达广场5.8世纪环球中心3中天下1.5阳光1000.5新华国际0.9酷睿中心1.1天恒国际大厦0.5高新区天润大厦4欣泰世纪大厦0.8金融广场3玉清大厦1.3潍坊写字楼市场在售及潜在供应量巨大，预计2013年下半年—2014年整体写字楼供应量将达到62.82万㎡，其中潜在项目约40.42万㎡，在售项目存量约为22.4万㎡。项目名称中天下·潍坊国际地理位置胜利街新华路交叉口西南开发商潍坊大盛名扬置业有限公司对外报价起价5800元/㎡，均价6800元/㎡开工时间2009年10月1日竣工时间2013年8月31日占地面积6849平方米建筑面积5.2万㎡（写字楼占2.6万㎡）物业类型写字楼容积率5.7单层面积1200㎡车位配比地上、地下共计300个面积区间主力面积60-200㎡楼层状况共27层，每层14或17户外立面玻璃幕墙+石材大堂400㎡，精装修交房标准毛坯装修设施东芝电梯（5部）、中央空调、地暖，局部新风系统客户信息知名企业较多，PICC、中建旗下中外园林设计公司、光明乳业等楼层划分1-5层商铺；6-11层为小户型写字间，散售；12-27层为大户型写字间，整层或半层出售优劣势分析优势：潍坊代表性写字楼项目，新华路商圈，宣称5A级写字楼，营造项目的高端意向,营销推广调性高（从活动、推广方向、设计物料等方面），市场知名度、认可度较高；地段：依托新华路商圈、搭界新兴政务区。劣势：体量较小，售楼处设置无昭示性，定价较高，高于写字楼客户心理预期，无法圈层大客户，销售缓慢；案例分析—中天下新华路商圈代表性写字楼项目，销售价格较高，市场报价6800元/㎡（实际成交均价6500元/㎡），2011年入市，整盘去化率较慢。案例分析案例分析—万达中心项目名称万达广场·万达中心地理位置东风街与鸢飞路交叉口开发商潍坊万达广场有限公司对外报价均价6500元/㎡开工时间2012年11月竣工时间2013年12月总建筑面积58万㎡写字楼建筑面积7.6万㎡物业类型写字楼容积率5单层面积2000㎡车位配比1200个面积区间主力面积65-180㎡楼层状况共24层，每层7户外立面玻璃幕墙+石材+铝板大堂挑高10.8米，230㎡，精装修交房标准毛坯装修设施三菱电梯（9部）、中央空调客户信息证券、理财投资公司、化妆品公司、私营