灌南县房地产市场调研简报

灌南县房地产市场简报房地产市场基础数据及个案收集汇报议程城市素质城市规划发展城市房地产市场分析灌南城市概况城市区位属性204国道、306、307省道贯穿全境，同三高速公路与宁连高速公路在境内合一，京沪高速公路擦境而过；县城距连云港机场、港口90公里，距连云港火车站70公里，3个小时可达南京、无锡，4个多小时便可到达苏州、昆山、上海；境内河道密布，物流优势明显；共有航道12条，177公里，可直通京杭大运河、淮河水系和长江水系，海运自灌河入海口至连云港港口仅30海里。上海南京无锡苏州盐城连云港连云港口灌南县城市区位属性灌南，隶属于连云港市，位于江苏省东北部，连云港市南部。濒临黄海，四市交界，东与盐城的响水相连，南与淮安的涟水接壤，西与宿迁的沭阳毗邻。西南北在城市化进程中，灌南确定了加快西进、南扩、北上战略的实施步伐，加快形成老城区、新城区、开发区三位一体的功能格局。灌南是连云港市的南大门，濒临黄海，根据最新的“38平方公里、30万人口”规划，确定了将灌南建设成为连云港经济强县、苏北发展快县、江苏产业名县，打造成“新兴工业城市，知名水绿城市，和谐文明城市”的城市定位。城市发展规划灌南开发区区域范围：周口河以东的城市区域功能定位：工业园区，目前已形成冶金机械、皮革服装、木业家具、酿酒食品四大经济板块。灌南城东板块（灌南老城区）区域范围：盐河以东的城市区域功能定位：主要承担商务金融、文教、居住功能灌南城西板块（新城区）区域范围：盐河以西、周口河以东、五龙口以南、南环路以北的城市区域。功能定位：主要承担居住、行政办公区、商业、文教等功能。城市发展规划根据最新的格局规划，未来灌南县的发展将形成两个明显的功能分区以及一个开发区。灌南大区位环境优良，为房地产开发创造有利条件。城市总体向西发展，新城区成为政府重点建设区域，这也明确未来新城区的发展潜力，该区域未来新一轮的开发高峰即将到来，区域竞争日益激烈不可避免。灌南人口基础小，农业人口比重达，这可通过引进外来人口以增强城市购买力。灌南城市经济相对稳健发展，虽然经济水平较低，但是因而更具有发展潜力和空间，这也为城市的房地产项目开发提供了优良的宏观经济环境。城市素质综述以及对房地产开发的启发灌南固定资产投资的稳定增长，为房地产的发展提供了良好的基础，但过快的发展，可能导致不适合城市的投资模式出现，也将直接影响房地产市场的健康发展。灌南县城镇居民收入水平的不断提升，为房地产开发营造良好的市场环境，同时农村居民收入的低下也为房地产销售带来一定的压力。政府对购房的支持与相关优惠政策，将在很大程度上缓解房地产开发的销售压力，从而保证灌南房地产的稳定发展。城市素质综述以及对房地产开发的启发汇报议程宏观综述一级市场二级市场房地产宏观分析房地产区域分析房地产市场分析灌南城市概况市场重点评述自城市确定西向发展，灌南县的土地开始大举放量，致使市场供需失衡，根据我们数据收集所得，现有市场上住宅、商业土地大量囤积，甚至存有2004-2005年间的地块，该类地块多已做总平规划，但仍未公开面世。大量的土地供应，与之相反的是土地成交单价逐年下滑。究其原因如下：城东区存有大量的老旧房屋，旧城改造、拆迁难度大，导致土地放量逐年减少；规划未发展新区的城西区土地放量逐渐增多，且多为净地，基本无拆迁费用发生；城西区土地成本的下降在很大程度上导致了城西区土地成交价格的下降，而城西区大量的土地交易也拉低了全县的土地交易平均价格。灌南县历年土地放量在500亩以上，平均成交价格徘徊在25万/亩上下。房地产宏观分析一级市场二级市场灌南房地产投资在全县城镇固定资产投资中的占比较为稳定，平均4%左右。尽管灌南县房地产投资保持逐年增长的态势，但是其投资规模总量偏小，在城市整体的投资体系中所占份额远未达到成为支柱产业所要求的程度。这表明房地产行业在灌南的发展尚处于初级的萌芽阶段。房地产宏观分析一级市场二级市场灌南县房地产开发投资完成规模呈现随着全市城镇固定资产投资的逐年走高而水涨船高的态势。灌南商品房整体销售市场呈现供大于求的现象，随着2009年3月份，政府出台鼓励农民购房政策后，市场去化速度有所加快，2009年全年销售量达72万，已超接近前两年销售量总和；但优惠购房政策的出台，另一方面也引发了2009年第二季度大批大容量项目的公开，导致市场竞争加剧；房地产宏观分析一级市场二级市场2006-2009年灌南县房地产市场供大于求，市场需求逐年递增。灌南县历年商品房价格变化情况8908301810172016001500137004008001200160020002003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2004年至2005年出现一个较大幅度的上升，据我们了解是由于05年城西区的住宅项目开始入市，凭借城市向西发展的势优势，在灌南县掀起“新区热”，同时期城东板块的部分项目相继入市，凭借其地段和配套优势，大幅拉高销售价格，这都直接导致了05年整体销售价格的跳跃现象。2006年后，市场基本形成城东板块与城西板块并立的局面，两个板块都不断有新盘入市，介于当地居民的购买能力不足，销售价格提升放缓，以100元/㎡/年的速度增长。结合灌南近年的商品房销售数据，销售面积基本不变，房价上升相对缓慢，这表明灌南房地产市场需求相对较为低迷。房地产宏观分析一级市场二级市场灌南房地产市场自03年开始启动以来，其市场的总体价格一直处在平稳递增的走势，但是增长幅度相对较小。灌南县房地产发展尚处于初级的萌芽阶段。房地产投资保持逐年增长的态势，但是其投资规模总量偏小，在城市整体的投资体系中所占份额远未达到成为支柱产业所要求的程度，存在未来发展空间。城市土地放量大，土地市场供需失衡，土地价格低位徘徊。未来市场存量巨大，待开发土地众多。随着市政建设的倾斜，灌南县未来土地开发将主要集中在城西板块，城东放量将逐渐减少，在城市放量分布上呈现“西多东少”的局面，从而加剧城西区板块的区域竞争。住宅市场供需失衡，价格提升速度缓慢。总体市场供大于求，虽随着政府鼓励农民购房优惠政策的进一步实行，将促进农民进城购房；但受制于当地居民的实际购买能力及土地存量的问题，城市的商品房销售价格增长速度缓慢。房地产宏观综述汇报议程市场总述楼市区域划分区域分析房地产宏观分析房地产区域分析区域小结区域概述区域市场分析区域对比分析房地产市场分析城市宏观分析灌南县房地产市场主要形成了以人民路为轴心，盐河为分界线的东西两大片区格局。东区是灌南老城区，西区是规划中的新城区。城西区城东区区域项目分布情况，详见下页图示楼市区域划分房地产区域分析中凯城市之光灌南县楼市分布图城东区概述健康路以东：地段偏远，距离老城区传统商业圈及生活圈稍远，周边无基本的生活配套，郑于沟往东则是大量的食用菌开发养殖基地以及现代农业示范区，区域居住生活氛围弱。目前尚无项目开发；健康路以西：传统的生活圈与商业圈，各方面配套成熟，也是城东区项目开发的集中区域，目前在售代表项目主要有---新气象家园II期、华富世家；御廷苑、亨通家园III期；城东作为灌南县的老城区，生活、教育、医疗等各方面配套齐全，极具居住氛围，而在本区域内又以健康路为界，分为东西两侧。区域分析房地产区域分析新气象家园II期开发企业灌南顺昌房地产开发有限公司项目地址新气象家园位于灌南县新安镇回龙路项目规模占地80亩建筑面积80000㎡总计25栋多层，600多户项目推广项目于09年6月底开工建设，于10月份开盘，一期销售1-10#（不含4#），二期11-25#（不含24#）销售情况项目目前销售均价约2800元/平方米，一期销售完毕，目前销售二期尾盘。城东区重点个案区域分析御廷苑开发企业连云港汇丽置业有限公司项目地址英雄北路，富康小区西侧设计单位苏州同创设计策划项目规模一二期总建6万多㎡，其中公开一期为15000㎡，其中两栋联排17户，四栋多层92户，一期109户项目推广项目处于公开阶段，尚未接受预定销售情况多层2400元/平米，联排3100元/平米城东区重点个案区域分析亨通家园开发企业灌南亨通房产开发有限公司项目地址新兴北路29号（原体育场）项目规模近百亩，总建95328万方，三期8栋多层（1#2#5#6#10#11#14#15#）总计126套，约1.3万项目推广整体项目于05年底面世，06年初开始销售，至09年2月份，一二期基本售完，剩余三期未启动。销售情况09年初二期尾盘价格2500元/平米城东区重点个案区域分析本区域作为灌南县城的老城区，各方面配套齐全、成熟，但受限于区位属性以及本区域客户的消费水平，价格一直无法大幅提升。2006年1500-1600元/平米；2007-2008年1700-1750元，整体上升速度缓慢；到2009年下半年相继推出的新项目价格全线突破，部分项目产品突破3000元大关。本区域内项目少，但基本满足本区域内的客户消费，根据我们现场走访得知，客户主要是项目所在地周边的老城区居民以及部分乡镇客户，供需相对平衡和客户的相对单一，这都一定程度上压制了房价的上涨空间。根据市场数据统计，本区域在未来三年内的可知存量约30万平米,相比城西，体量偏小。城东区域小结区域分析西南区：现最高价格的产生区域；大多规划多层，少量小高层；代表项目：德汇家园、华夏·豪门西北区：现有市场大量大盘的集中地；市场体量庞大，规划均含多层与小高层；已公开代表项目：世纪尊园、中凯城市之光、中科府苑未公开项目：现代城、申城名贵苑、中江花苑、星河·第一城2003年城市规划出台，城市确定往西发展。2008年县政府迁址城西，城西板块基本确立。本区域内的项目开发主要以人民路为界，分为南北两侧。城西区概述区域分析开发企业连云港市德汇房地产开发有限公司项目地址灌南高级中学正南侧建筑景观设计淮安市建筑设计研究院全案策划杭州两方广告项目规模东西区总占地300亩，总建约32万方，总户数1787户；目前在开发东区占地160亩，总建约18万方，1180户；项目推广一期2006年11月开盘，二期2008年底开盘，一二期总计400户左右；项目一二期基本售罄，约1000余套，三期还未对外宣传。销售情况三期多层均价2400-2800元/平米，商铺均价4500元/平米城西区重点个案区域分析德汇·花园售楼部外景小区实景西区东区德汇·花园城西区重点个案区域分析项目总平华夏·豪门开发企业江苏华夏房地产开发有限项目地址淮河路扬州南路交汇处景观设计香港恒益景观设计事务所行销企划无锡神州置业顾问有限公司项目规模占地105亩，总建筑面积：12万㎡项目推广、销售08年6月现房销售，2栋17F小高层240套，21栋多层600套左右，项目总去化80%,项目尾期销售阶段。多层2300元（折后1900-2000元），小高层折后2600元左右（少数政府官员团购价为2000元/平米左右）城西区重点个案区域分析小区实景小区实景华夏·豪门项目总平城西区重点个案区域分析世纪尊园开发企业连云港瑞杨房地产开发有限公司项目地址新县政府北侧，泰州北路西侧全程行销南京运佐营销策划有限公司项目规模占地，135亩，总建筑面积15万㎡项目推广09年3月开始预订，定金1万，推出1-9#（不含4#），项目一期基本去化，二期多层仅剩少量，4、5、6层。销售情况一期去化完毕，二期尾盘，三期为销售预计均价2300元/平方米。城西区重点个案区域分析中凯·城市之光开发企业连云港美源置业有限公司项目地址灌河路北侧开发管理上海中凯房地产开发管理有限公司建筑设计江苏省农垦建筑设计有限公司项目规模占地面积110亩，总建筑面积11万㎡，总计34栋项目推广09年3月之后开始预售，推出一期三栋叠加36套，四栋多层120套，基本售罄，2010年3月份推出326套房源，去化151套。项目多层均价2400元/平方米。城西区重点个案区域分析中科·府苑开发企业连云港市中科房地产开发有限公司项目地址沂河路南侧，徐州路东侧项目规模占地面积212亩，总建筑面积23万㎡，总计34栋项目推广09年3月后开始公开，一期公开16栋总计548套，尾盘去化状态，二期销售均价