济宁xx项目市场调研报告105371784

济宁ＸＸ项目市场调研报告第1页目录一、项目简介1、项目工程概况及技术指标介绍………………………………………………………………………………………………………………42、项目周边交通情况分析………………………………………………………………………………………………………………………6二、宏观环境调研分析1、济宁市宏观经济环境综述……………………………………………………………………………………………………………………82、济宁市宏观政治环境综述……………………………………………………………………………………………………………………19三、项目区域环境基础分析1、济宁市人口分析………………………………………………………………………………………………………………………………232、济宁市整体交通状况分析……………………………………………………………………………………………………………………26四、区域商业市场分析1、商圈及业态研究界定分析……………………………………………………………………………………………………………………292、济宁市内商业市场总体概况及分布特点……………………………………………………………………………………………………303、济宁周边重点县级市商业市场概况…………………………………………………………………………………………………………32第2页4、各业态行业市场分析4.1百货市场分析………………………………………………………………………………………………………………………………364.2超市市场分析………………………………………………………………………………………………………………………………384.3家具建材分析分析…………………………………………………………………………………………………………………………414.4批发市场分析………………………………………………………………………………………………………………………………444.5电子市场分析………………………………………………………………………………………………………………………………465、重点商业经营状况研究分析5.1太白路沿街商业情况分析…………………………………………………………………………………………………………………475.2江南春美食街商业情况分析………………………………………………………………………………………………………………575.3科苑路商业街情况分析……………………………………………………………………………………………………………………585.4洸河路餐饮情况分析………………………………………………………………………………………………………………………595.5运河沿线餐饮街分析………………………………………………………………………………………………………………………605.6锦都广场商业步行内街……………………………………………………………………………………………………………………616、待建商业项目分析6.1待建商业项目汇总…………………………………………………………………………………………………………………………626.2待建商业项目分布情况……………………………………………………………………………………………………………………636.3重点待建商业项目分析……………………………………………………………………………………………………………………647、济宁市商业物业发展趋势……………………………………………………………………………………………………………………67第3页五、经营商户分析1、经营者调研目的说明…………………………………………………………………………………………………………………………692、调研方式说明…………………………………………………………………………………………………………………………………693、经营商户调研途径……………………………………………………………………………………………………………………………694、经营商户访谈分析4.1百货店商户访谈分析………………………………………………………………………………………………………………………714.2超市商户访谈分析…………………………………………………………………………………………………………………………744.3电器专业店商户访谈分析…………………………………………………………………………………………………………………794.4建材家居商户访谈分析……………………………………………………………………………………………………………………844.5餐饮业商户访谈分析………………………………………………………………………………………………………………………864.6服装业商户访谈分析………………………………………………………………………………………………………………………905、业态饱和度测算5.1区域内超市饱和度推算……………………………………………………………………………………………………………………945.2区域内百货市场饱和度推算………………………………………………………………………………………………………………955.3区域内电器市场饱和度推算………………………………………………………………………………………………………………965.4区域内家居建材市场饱和度推算…………………………………………………………………………………………………………97六、区域消费者调研分析……………………………………………………………………………………………………………………98七、项目SWOT分析……………………………………………………………………………………………………………………………112第4页济宁中亿项目市场调研报告一、本项目工程指标及交通情况1、项目工程概况及技术指标介绍城市位置：西临琵琶山北路，南临太白东路；区域位置：“中亿新苑”住宅小区的西南侧；规划目标：繁华的商业+诗意栖息地；总体风格：商业建筑力求繁华，结合城市绿地景观，打造高品位、高标准的繁华商业街；功能组成：由四至五层商业及办公楼建筑构成；建筑外形：沿琵琶山路为一弧形商业建筑与一长方形商业建筑连接体，沿太白楼东路为一“一”字形办公楼及商业综合楼；总建筑面积：36966.28平方米；建筑层数：≤5层；建筑高度：23.35米；地下车库面积：8755平方米；退太白楼东路红线：10米；琵琶山路太白东路第5页退琵琶山北路红线：10米；城市绿化广场：面积1800平米，位于太白东路与琵琶山北路拐角处；长方形主体区域（1-4层商用）“一”字形区域（1、2层商用；3-5层办公）弧形区域（1、2层商用；3、4层办公）东西宽：67米；南北长：130米；柱间距：10米；首层至四层层高：5.5米；五层层高：5米；垂直客梯：2部；垂直货梯：2部；自动扶梯：两组；楼梯：5部；商业建筑面积：29500㎡东西长：64米；南北宽：25米；柱间距：10米；首层层高：5.5米；二层层高：4.5米；三至五层层高：3.9米；垂直客梯：3部；垂直货梯：0部；自动扶梯：0组；楼梯：11部；商业建筑面积：2850㎡临街面总宽度：170米；进深：16米；柱间距：8米；首层层高：4.5米；二至四层高层高：4.2米；垂直客梯：3部；垂直货梯：0部；自动扶梯：0组；楼梯：27部；商业建筑面积：2700㎡第6页2、项目周边交通情况分析双向四车道双向四车道太白东路太白东路红星东路红星东路山路琶琵济宁二院火炬宾馆海尔大厦本案5、12、18、25、36、201路1、36、203路双向二车道第7页项目周边公交线路统计班次路线时间1路热力公司--------天马商场（本项目）------造船厂首班6：00末班19：005路唐口油品加工厂------英克莱集团（本项目）------香港大厦首班6：00末班19：0012路火车站------英克莱集团（本项目）------驾校首班6：00末班19：0018路火车站------英克莱集团（本项目）------振宇市场东区首班5：50末班19：45夏末班19：20冬25路宫白庄------英克莱集团（本项目）------红星小区首班5：50末班18：50夏末班18：07冬36路石佛南------英克莱集团（本项目）------振宇市场西区首班6：00末班19：15夏末班18：40冬201路中区职业中专------英克莱集团（本项目）------如意集团首班6：00末班20：00总结：本案南邻太白路（双向四车道），西临琵琶山路（双向二车道），距离济宁市火车站2公里左右，有七趟公交车线路辐射本案，交通十分便利。项目沿太白路东侧项目西侧项目南侧第8页二、宏观环境调研分析1、济宁市宏观经济环境综述济宁市位于山东省的西南部，是山东省重要的对外开放城市、工业中心城市和四大区域中心城市之一。现辖曲阜、兖州、邹城、微山、梁山等12个县、市、区，面积11000平方公里，总人口802.29万。北依泰山，南临淮河，东靠沂蒙，西傍黄河，辖区东部是山区，中西部是平原、洼地和湖泊，河流纵横交错，京杭大运河贯穿南北，交通十分方便。京九、京沪、新石铁路交叉穿越，京福、日东高速公路和四条国道、八条省际干线公路纵横境内，是连接华东、华北两大区域的重要交通枢纽。1.1总体经济环境在全国经济发展大好形势的带动下，济宁市总体经济状况在2004年度表现较为突出，全年经济发展制定的各项目标均顺利实现，2004年全市GDP达到1102.16亿元，社会消费品零售总额293.8亿元，城镇居民人均可支配收入9502.21亿元。工业经济成为全市经济加快发展的重要支撑，固定资产投资继续保持对全市经济增长的强劲拉动。消费品市场稳中趋旺，财政收入持续增长，城乡居民收入增长较快，预计济宁市总体经济状况将在较长时间内呈现持续、稳定的发展状态。1995—2004年济宁市GDP数值统计表年度参数1995199619971998199920002001200220032004GDP（亿元）353.18432.19480.57495.51528.71578.44650.02743.50882.611102.16增长率（%）12.2%11.1%10.3%10.7%10.9%11.0%11.5%14.0%16.7%17.2%人均GDP（元）——————————7365824093481106313738第9页资料来源：《济宁统计年鉴》按照国际惯例，在人均GDP迈上1000美元的台阶后，必然引起消费结构升级。从以上统计图表中可以看到，2002年济宁市人均GDP就已经超过了1000美元，2004年人均已达到1661美元，这标志着济宁市居民消费结构从三年前就向发展型、享受型发展。进入2005年，随着全市经济的快速发展，消费结构升级更加明显，在城乡居民消费中普遍存在消费周期越来越短、折旧越来越快、档次越来越高的现象。面对消费升级带来的广阔市场，我们要不失时机地抓住这大好机遇，因势利导，全方位扩大消费需求，充分发挥消费需求对经济增长的拉动作用。图表：1995-2004年济宁市GDP数值统计表0200400600800100012001400160019951996199719981999200020012002200320040%2%4%6%8%10%12%14%16%18%20%GDP(亿元)人均GDP(十元)增长率%第10页房地产发展基本规律也揭示，当一个城市（地区）人均GDP数值达到3000美元后，其房地产市场发展将呈快速成长态势；人均GDP数值达到8000美元后，房地产发展将趋于平稳，市场空间接近饱和状态；现阶段济宁市人均GDP尚未突破2000美元，房地产业正处于起步阶段，未来发展形势看好。具体表现为：2004年济宁市完成社会固定资产投资508亿元，比上年增长42.7%，其中规模以上固定资产投资490亿元，增长47.5%。房地产开发投资40.96亿元，比去年同期增长62.9%，其中商品住宅