环鄱阳湖四地市场调查

环鄱阳湖区四县地产市场报告目录一……………………………………规划解读二、…………………………………城市发展概况、城市规划三、…………………………………土地市场交易情况四、…………………………………商品房市场交易情况五、…………………………………综合对比六、…………………………………结论一、规划解读一、规划解读——江西省城镇体系规划（在编）中心体系规划：鉴于政治、经济、交通的联系，规划未来湖口县将纳入九江市，与九江市、九江县一同形成大九江发展区域，未来将定位为省域副中心，必将为湖口的发展带来新的利好；规划永修县、都昌县确定为县城中心，鄱阳县确定为地区性副中心。相比较而言，从省域规划的高度上判断，未来湖口在一定程度上，政治、经济等政策支持必将远超其他三县。一、规划解读——江西省城镇体系规划（在编）城镇等级规模规划：鉴于未来九江城市群的政治、经济、交通联系，未来湖口县将纳入大九江区域进行统计，整体形成100-200万的特大城市；永修县未来确定为10-20万人口的小城市，都昌和鄱阳依托现有人口基数，未来确定为20-50万中等城市。相比较而言，未来湖口将融入大九江区域一体化的发展，受九江的辐射利好，在一定程度上，经济发展速度和水平或将超于其他三县。二、城市发展概况、城市规划区位人口：永修县位于江西省北部，昌九工业走廊中段，南邻南昌市，北连共青城，东频鄱阳湖，西倚云居山，国土面积2035平方公里，人口38万，其中非农人口15万,县政府驻涂埠镇,县城常驻人口约8万人。交通条件：永修县交通便利，系赣省南北通衢之要道，古有“洪都门户”之称。县城距省会南昌仅40公里，距昌北机场18公里，距庐山机场70公里，距九江市80公里。京九铁路、昌九高速公路、105国道、316国道贯穿全境，连接南北。城区建设：城区面积由2005年的8平方公里扩展到16平方公里，人口由6.1万增加到8.5万，“一河两岸、一城三区”的城市发展总体格局基本形成。县城未来的发展方向是按照“一河两岸、一城三区”的总体规划，坚持“改造老城区、完善湖西区、开发湖东区”的工作思路，力争到2015年，中心城区人口达到12万人，全县城镇化率达到52%。1、永修——城市发展概况九江南昌都昌鄱阳湖景德镇现状：现状城区主要分布于城际铁路及昌九高速路之间，沿河北侧也正处于开发建设当中。发展方向：依据地形地貌及气候条件，北侧新区具有一定发展空间，未来主城区主要沿东南方向的山形谷地方向发展。1、永修——城市总体规划土地利用现状城市发展方向2006—2020土地利用规划土地利用远景规划发展步骤：近期以江北新区及湖东片区为主，远期将往东南角的山形谷地拓展延伸。1、永修——城市总体规划南昌景德镇九江湖口区位人口：湖口位于昌九景“金三角”的中心地带，是环鄱阳湖水运进入长江的必经之地，是长江中下游天然的深水良港。湖口沿江可上溯重庆、武汉，下达南京、上海，“江西水上北大门”，素有“江湖锁钥，三省通衢”之称。总面积669.33平方千米，户籍人口29.5万人（2011年末），非农业人口7万。交通条件：境内有22公里的长江岸线，其中深水岸线10公里左右，九景高速、彭湖高速、铜九铁路和九景衢铁路穿境而过，已形成了“铁路、水运和高速公路”三位一体的交通格局。。城区建设：到2015年，新城区建成面积达到15平方公里，容纳人口15万人以上。在新城区3平方公里的土地上，一座投资40亿元的具有现代气息的新城拔地而起，“三横四纵”的新城路网已全部形成，2、湖口——城市发展概况2、湖口——城市总体规划双钟旅游区行政商贸居住区物流轻工业园区沙湾工业区台山生态绿心发展框架：以台山森林公园为生态中心的“一心四区”格局，城区交通便利，景观资源丰富概况：都昌县位于江西省北部，隶属九江市，滨临鄱阳湖，地处“五水汇一湖”要冲，居南昌、九江、景德镇“金三角”中心地带，南联五水，北通长江，杭瑞高速和即将开工的九景衢铁路、加密高速交汇境内。国土面积2669.5平方公里，其中，水域面积1390平方公里，占国土面积的52.1%，拥有鄱阳湖1/3的水域。全县81.67万人口，湖岸线长达185公里，占整个湖岸线的1/10强。全县总人口81.5万人，其中非农业人口12.2万人，县城常住人口13万人。未来努力建设面积30平方公里、人口30万的滨湖亲水生态田园中等城市。九江南昌都昌鄱阳湖景德镇3、都昌——城市发展概况概况：目前城区发展主要沿东西向主干道两侧为主，近期将往南侧东湖湖滨方向发展和东南角大沔池湖方向发展，未来可向西往矶山湖方向发展。3、都昌——城市总体规划区位人口：鄱阳地处“昌九景”金三角腹地，它西接庐山，北望黄山，东依三清山，南靠龙虎山，是环鄱阳湖经济圈的重要组成部分，是鄱阳湖畔正在建设中的区域中心城市。全县国土面积4215平方公里，总人口145万，全县共有中学９０所，在校学生８--９万人，并拥有七千多名各类专业技术人才和较高素质的技术工人，全县常年开设各类人才市场和劳动力市场。交通：县城距景德镇、九江机场、南昌昌北机场分别为半小时、1小时、2小时车程，一小时经济圈已基本形成。境内乐安河、西河、潼津河、昌江经鄱阳湖直通长江，鄱阳港是江西省重要港口，千吨货轮可直达长江。“两高一铁”（景婺衢铁路）建成后，鄱阳将进入江浙沪4小时经济圈。4、鄱阳——城市发展概况九江南昌鄱阳鄱阳湖景德镇城市性质：环鄱阳湖生态重镇，上饶城市群副中心，以加工工业，生态旅游休闲产业和生态农业为主导的现代化中国湖城。城市规模：规划范围约134平方公里，2020年全县规划人口为164万，中心城区人口36万，城市建设用地36平方公里。4、鄱阳——城市总体规划三、土地市场交易情况94.8%计划出让土地1623.8亩，其中县城城区1539.7亩，占94.8%，其他乡镇84.1亩，占5.2%。计划出让土地1539.7亩，其中工业1255.3亩，占81.5%，商品住房用地193.4亩，占12.6%，商服用地91亩，占5.9%。81.5%12.6%5.9%5.2%4.0%96%计划土地出让1658.2亩，其中县城城区1591.3亩，占96%，其他乡镇66.9亩，占4.0%。4.6%0.6%94.8%计划出让土地1591.3亩，其中工业1505.6亩，占94.8%，商品住房用地76.0亩，占4.6%，商服用地9.7亩，占0.6%。结论：县城产业结构及发展主导以第二产业为主，今年前八个月土地供应总量即已超过去年全年土地供应量，政府加大了对项目的支持力度，加快了发展速度。永修——近年土地成交情况110.0住宿餐饮148501.5135.0湖东区滨湖大道西侧，环湖路北侧20101217五星级酒店南昌福荣投资发展有限公司永修——2010年重大项目土地成交情况面积（亩）用途成交总价容积率土地单价坐落成交日期项目类型摘地公司2010年12月，南昌福荣公司摘得湖东区滨湖大道西侧110亩地块，用于五星级酒店的开发，项目土地成交总价1.49亿元，合135万/亩。宗地面积土地用途容积率总建面万元土地单价楼面地价亩㎡起始价成交价万元/亩元/㎡3.5其他普通商品住房用地2.66050.2322660189.11090.913.3其他普通商品住房用地1.51329548049036.9368.63.6其他普通商品住房用地1.63793.1285410115.31080.911.7其他普通商品住房用地2.41875114102900247.41546.53.2其他普通商品住房用地2.24723.371——#VALUE!#VALUE!13.7其他商服用地1.151053223423417.0222.20.5其他普通商品住房用地61822354394.4236.074.3其他商服用地2.411881113400——#VALUE!#VALUE!1.8其他普通商品住房用地2.4283812412671.0444.09.5其他普通商品住房用地1.61013911501180124.11163.82.0其他普通商品住房用地1.82412.8360365181.51512.870.1其他普通商品住房用地1.8841596400——#VALUE!#VALUE!3.0其他商服用地3.56902770780263.71130.174.3其他普通商品住房用地2.21089108900——#VALUE!#VALUE!结论：两宗70亩以上规模地块流拍，其中74.3地块二次挂牌均以流拍告终，起始楼面地价分别为760，817，1127元/㎡，楼面地价不是最高的前提下土地流拍，或许是因为地块规模较大，当地缺乏较大规模的开发企业，或许是因为受宏观调控政策的影响，房产市场预期不明朗的前提下，开发商控制现金流，因而选择谨慎拿地。永修——2011年土地成交情况2011年城区商服及商品房住宅用地计划供应210.1亩，最终成交62.5亩，其中商住成交45.9亩，并有两宗规模达70亩以上商住的地块流拍。成交地块中商服最高263.7万/亩，楼面地价1130元/㎡，最低234万/亩，楼面地价222.2元/㎡；商住用地最高247万/亩，楼面地价1546.5元/㎡，最低36.9万/亩，楼面地价368.6元/㎡。0.4住宿餐饮用地3.6890.71134212571.22380.1201205040.4住宿餐饮用地3.6890.71128170458.11908.6201205040.4住宿餐饮用地3.6890.71128164441.91841.2201205040.4住宿餐饮用地3.6890.71128——#VALUE!#VALUE!201205040.4住宿餐饮用地3.6890.71128——#VALUE!#VALUE!201205040.4住宿餐饮用地3.6890.71134——#VALUE!#VALUE!201205040.4住宿餐饮用地3.6993.06149——#VALUE!#VALUE!201205040.3住宿餐饮用地3.6820.94118——#VALUE!#VALUE!201205040.3住宿餐饮用地3.6662.0495——#VALUE!#VALUE!201205040.3住宿餐饮用地3.6662.04100——#VALUE!#VALUE!201205040.3住宿餐饮用地3.6634.2593——#VALUE!#VALUE!201205040.3住宿餐饮用地3.6634.2593——#VALUE!#VALUE!201205040.3住宿餐饮用地3.6818.6150198580.52418.8201205040.4住宿餐饮用地3.6998.6142144346.11442.0201205040.4住宿餐饮用地3.6998.6142174418.21742.4201205040.4住宿餐饮用地3.6998.6142152365.31522.1201205040.4住宿餐饮用地3.6998.6142——#VALUE!#VALUE!201205040.4住宿餐饮用地3.6998.6150192461.41922.7201205040.4住宿餐饮用地3.7976.8139139351.01423.0201205040.4住宿餐饮用地3.7976.8139——#VALUE!#VALUE!2012050474.3其他普通商品住房用地29900982008600115.8868.6201205161.7其他普通商品住房用地77916.2400——#VALUE!#VALUE!201205180.4其他商服用地3.6998.6142——#VALUE!#VALUE!201206040.4其他商服用地3.6998.6142——#VALUE!#VALUE!201206040.4其他商服用地3.6998.6142——#VALUE!#VALUE!201206040.4其他商服用地3.6998.6150——#VALUE!#VALUE!201206040.4其他商服用地3.6950.4139——#VALUE!#VALUE!201206040.4其他商服用地3.6950.